Долгосрочное ипотечное кредитование

Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002;2010 гг. Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее — субсидии), в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002;2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г.

№ 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 39, ст. 3770; 2006, № 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями — участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. № 638 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 35, ст. 3386), при рождении (усыновлении) ребенка.

Последние изменения в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются кардинальными и упрощают процесс ипотечных отношений.

Наиболее примечательны изменения закона в части отмены требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Госрегистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, а государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявления от обеих сторон договора.

Особое внимание следует обратить на детализацию норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, технической ошибкой при регистрации, необоснованным отказом в регистрации или уклонением от регистрации, несоблюдением правил регистрации и др.). Так, п. 1 ст. 31 Закона впервые дается определение необоснованного отказа в регистрации — таковым отказ признается в случае, если в регистрации отказано по основаниям, не соответствующим п. 1 ст. 20 Закона, либо вообще без указания оснований.

Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны Российской Федерации в соответствии со ст. 31 Закона и ст. 1069 ГК. Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т. е. при наличии вреда, противоправного деяния (действия или бездействия) причинителя вреда, причинной связи между противоправным деянием и наступившим вредом, а также вины причинителя вреда. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст.

1064 ГК).

Однако в современном законодательстве законодатель стал широко использовать и залог в силу закона. Количество указаний в законе на обстоятельства, при которых возникает ипотека в силу закона, с учетом последних изменений в законодательстве об ипотеке значительно увеличилось, на что, безусловно, оказал влияние заложенный в Земельном кодексе Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ГК РФ провозгласил залог в силу закона в случае продажи товара в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и при передаче имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), причем залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (особенности субъектного состава — пожилые люди).

Государственная регистрация перехода права собственности не зависит от фактического исполнения сделки, в том числе и от передачи имущества. Поэтому нередки случаи, когда вместе с рассрочкой платежа откладывается и передача имущества. И поэтому, даже если имущество передается, а обязательства по оплате все же не исполнены до конца, возникающий залог уже не фиксируется в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, что может ввести в заблуждение третьих лиц, получающих информацию из ЕГРП.

Следующим этапом в развитии законного залога стало закрепление в Законе об ипотеке положений, касающихся ипотеки жилья, приобретенного за счет средств кредитных организаций. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилищный кодекс внес изменения в ст. 292 ГК РФ, затрагивали и права членов семьи собственника, и права несовершеннолетних. Причем следует отметить, что в п. 2 ст. 292 ГК РФ законодатель всего лишь заменил слова «не является» (основанием для прекращения права пользования) на слово «является», разрешив этим существовавшую проблему.

Иной вопрос, который возникал при прочтении нормы ст. 77 Закона об ипотеке и который был решен только в 2005 г., — это ипотека жилья, приобретаемого в процессе строительства. Не секрет, что строительство развивается достаточно бурно, многие заинтересованы в приобретении вновь построенных квартир (домов), что вызывает обоюдный интерес к кредитованию такого приобретения. Незащищенность процесса строительства не позволила реализовать в полной мере ст. 77 Закона об ипотеке.

Законом установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Таким образом, в силу положений Закона основным, первым залогодержателем становится участник долевого строительства (дольщик).

В случае если застройщик регистрирует право на объект незавершенного строительства, то и он считается находящимся в залоге у дольщиков. Таким образом, при регистрации в ЕГРП возникает (указывается) множественность лиц со стороны залогодержателя и один залогодатель-застройщик. Причем сторона залогодержателя пополняется с момента регистрации новых участников долевого строительства.

Особенно сложным считаю порядок регистрации (и прекращения) залога. Запись об ипотеке вносится с момента обращения в регистрирующий орган первого дольщика. Залог возникает на весь объект. Со временем множится количество залогодержателей (т.е. лиц, выступающих на его стороне). Но с момента ввода в эксплуатацию дома начинается процесс регистрации прав собственности на составляющие части этого дома — квартиры, помещения. С момента возникновения прав на эти объекты возникает и производное право на общее имущество. Определение общего имущества дано в Жилищном кодексе и включает в себя не только обслуживающие помещения, но и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Очевидно, что с ростом собственников квартир растет и количество (множественность) собственников земельного участка, на который возникает долевая собственность. Однако он все же, как единый объект недвижимости, продолжает находиться в залоге у оставшихся дольщиков (до последнего дольщика), и при этом единственным залогодателем продолжает оставаться застройщик.

Также решен вопрос и с судьбой залога объекта незавершенного строительства. При такой ситуации возможно возникновение двух вопросов: какова будет достоверность предоставления информации из ЕГРП и возможна ли реализация заложенного имущества (например при последующих залогах) в том случае, когда в Реестре еще существуют заложенные объекты незавершенного строительства, а фактически дом уже построен и объект изменен (как минимум де-факто, а при регистрации прав хотя бы на одно помещение и де-юре).

Заключение

В ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нашли отражение следующие положения: основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; порядок заключения договора об ипотеке; закладная как ценная бумага; государственная регистрация ипотеки; обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; последующая ипотека; уступка прав по договору об ипотеке; обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества; особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Анализируя различные региональные программы, которые уже реализуется можно сделать вывод, что решение многих проблем будет достигнуто при условии успешного проведения работы по совершенствованию ипотечного законодательства, а также при условии положительных тенденций в экономике. Во многом это зависит не только от ситуации в конкретных регионах, но и от страны в целом.

Региональные программы во многом дали старт для развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, активно привлекая банки, страховые компании, риэлтерские и оценочные фирмы. Оформление первых ипотечных договоров и прав залога на жилое недвижимое имущество ввело в практику новые формы обеспечения кредитов, позволило отработать всю совокупность методических и правовых вопросов, возникающих при предоставлении кредита. Большое значение имеет внедрение в практику процедур по проверке платежеспособности заемщиков, это позволяет повысить ответственность кредиторов и граждан, профессионально освоить методики, позволяющие выдавать надежные кредиты, снижая тем самым возможные кредитные риски.

Библиография Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.

12.1993. «Российская газета», № 237, 25.

12.1993.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.

10.1994. «Российская газета», № 238−239, 08.

12.1994.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.

12.1995. «Российская газета», № 23, 06.

02.1996, № 24, 07.

02.1996, № 25, 08.

02.1996, № 27, 10.

02.1996.

Жилищный кодекс российской федерации" от 29.

12.2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.

12.2004). Российская газета, № 1, 12.

01.2005.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.

10.2001.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.

07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета", № 137, 22.

07.1998.

ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02.

12.1990 № 395−1. Российская газета, № 27, 10.

02.1996.

Андреев Ю. Н. Судебная защита жилищных прав граждан: Теория, законодательство, практика. М.: Юридический Центр-Пресс, 2008 — 651 с.

Вишнякова А.В., Шешко Г. Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: Инфра-М, 2008 — 256 с.

Гражданское право под ред. Сергеева А. П., Толстого Ю. К. М., ПРОСПЕКТ, 2002. — 496 с.

Комментарий к ГК РФ. Ч.1−3 под ред. Е. Л. Забарчука — М.: Издательство «Экзамен», 2005. -. 960 с.

Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008 — 379 с.

Настольная книга нотариуса: Учебно-методическое пособие: В 2-х т. Том II. 2-е изд., испр. и доп. (Серия «Настольные книги»). М.: Издательство «БЕК», 2003. — 428 с.

Ромашкова И. И. Жилищное право. СПб: Питер, 2008 — 160 с.

Суханов Е. А. Гражданское право. В 2 томах. Т.1: Учебник. 2004. — 422 с.

Титов А. А. Жилищное право. М.: Юрайт-Издат, 2008 — 452 с.

Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л. В., Жилищное право: Учебно-практическое пособие (под ред. Тихомирова М.Ю.) Изд. 2-е, изм., доп. М.: Издание М. Ю. Тихомирова, 2008, 445 с.

Толстой Ю.К., Жилищное право. Учебник. М.: Проспект, Велби, 2008 — 176 с.

Филиппов Е. С. Жилищное право. Учебник для вузов — М.: Юстицинформ, 2007. 448 с.

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.

07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета", № 137, 22.

07.1998.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.

12.1995. «Российская газета», № 23, 06.

02.1996, № 24, 07.

02.1996, № 25, 08.

02.1996, № 27, 10.

02.1996.

Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 89.

Филиппов Е. С. Жилищное право. Учебник для вузов — М.: Юстицинформ, 2007. С. 86.

Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л. В., Жилищное право: Учебно-практическое пособие (под ред. Тихомирова М.Ю.) Изд. 2-е, изм., доп. М.: Издание М. Ю. Тихомирова, 2008. С. 212.

Толстой Ю.К., Жилищное право. Учебник. М.: Проспект, Велби, 2008. С. 118.

ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02.

12.1990 № 395−1. Российская газета, № 27, 10.

02.1996.

Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л. В., Жилищное право: Учебно-практическое пособие (под ред. Тихомирова М.Ю.) Изд. 2-е, изм., доп. М.: Издание М. Ю. Тихомирова, 2008. С. 214.

Титов А. А. Жилищное право. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 87.

Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 148.

Титов А. А. Жилищное право. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 139.

Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 163.

Жилищный кодекс российской федерации" от 29.

12.2004 № 188-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.

12.2004). Российская газета, № 1, 12.

01.2005.

ФЗ «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Российская газета, № 2, 13.

01.2005.

Вишнякова А.В., Шешко Г. Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: Инфра-М, 2008. С. 187.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ. «Российская газета», № 211−212, 30.

10.2001.

Толстой Ю.К., Жилищное право. Учебник. М.: Проспект, Велби, 2008. С. 127.

Филиппов Е. С. Жилищное право. Учебник для вузов — М.: Юстицинформ, 2007. С. 92.