Экономико-правовые аспекты развития аренды недвижимости (на примере ООО «Инвест-Консалтинг»)

Объект аренды может быть сложным, состоящим из нескольких самостоятельных объектов (например, здание и земля под ним). В целях обеспечения единства правового режима («единства судьбы») таких объектов предлагается в период аренды рассматривать их как особый самостоятельный объект более высокого интеграционного уровня — «имущественный комплекс».

2. В числе административных актов, влияющих на арендные отношения, следует различать две группы. Во-первых, это акты, обеспечивающие возникновение самих арендных отношений, которые в совокупности с договором аренды образуют сложный юридический состав (например, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земли в аренду и договор аренды). Во-вторых, это акты, обеспечивающие либо формирование праводееспособности соответствующего пользователя, либо легитимность его деятельности (прежде всего — акты лицензионно-разрешительного характера). Акты второй группы ни при каких условиях не способны влиять на действительность сделок аренды, в том числе и в случае, если арендатор не имеет, например, лицензии на осуществление деятельности с помощью арендованного предприятия либо не имеет разрешения на эксплуатацию объекта аренды. Первая же группа актов в сложном юридическом составе («административный акт — договор аренды») выполняет иную — правообразующую для аренды функцию.

2.

1. Однако роль актов органов власти и управления в возникновении и действительности арендных отношений различна. Так, в случае принятия постановления администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка в аренду речь идет не только и не столько об административном акте, сколько о решении одного участника гражданских правоотношений (см. ст. 124, 125 ГК РФ) вступить в договорные отношения с другим (арендатором). Поэтому и недостатки таких актов (например, неправильный порядок вынесения решения), их отмена или изменение сами по себе (непосредственно) не влекут изменения или прекращения арендных отношений. По общему правилу такие административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя, т. е. прежде всего частноправовой, а не публично-правовой факт. Отсюда следует, что и всякое аннулирование действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и другие аналогичные).

2.

2. Правила (положения) о договорах аренды, разрабатываемые субъектами РФ и органами местного самоуправления, до момента заключения договора не обладают для арендатора юридической силой (п. 1 ст. 3 ГК РФ), в случае же заключения договора к таким соглашениям следует применять нормы ст. ст. 426, 428 ГК РФ.

3. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.

Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:

3.

1. «Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

3.

2. Договор аренды в отношениях между арендодателем и арендатором следовало бы считать действительным и действующим независимо от факта государственной регистрации права арендатора; государственная регистрация, если она обязательна, должна иметь значение только в отношении третьих лиц.

3.3 Однозначные критерии недвижимого имущества до настоящего времени в доктрине не выработаны. Очевидно, требуется применять совокупность разных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), но все они уместны только в связи с легитимацией данного объекта (указанием закона о распространении на объект правового режима недвижимости).

3.4 Система государственной регистрации изначально направлена не на порождение прав, а на придание им свойства публичной достоверности («укрепление»). Статья 129 ГК РФ несколько выходит за пределы этого предназначения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, императивно не только устанавливает факт обладания кем-либо правом собственности, но и предопределяет возникновение прав. Это приводит к тому, что даже в федеральных законах не может быть предусмотрено случаев появления права собственности на вновь созданные объекты без совершения регистрационных процедур. Поэтому вносится предложение дополнить текст ст. 219 ГК РФ словами: «если иное не предусмотрено федеральным законом».

4. Анализируя возможность аренды предприятия с точки зрения догмы гражданского права и закона, сделан вывод, что аренда предприятия, включающего в свой состав права и обязанности, объекты интеллектуальной собственности, невозможна. Перспективы аренды предприятий следует связывать только с арендой их вещных составляющих.

Аренда части предприятия возможна, но только в том случае, если эта часть представляет собою самостоятельный имущественный комплекс, однако в таком случае она уже не является и частью предприятия в юридическом смысле.

5. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Однако последующая ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ, где говорится о возможности заключения договора путем обмена соответствующими документами, допускает и другие варианты. Эту неточность целесообразно устранить, исключив из п. 1 ст.

658 ГК РФ указание на п. 2 ст. ст. 434 ГК РФ.

Одновременно следует п. 1 ст. 658 ГК РФ объединить с п. 3 этой же статьи, так как логически их объединяет указание о требованиях к форме договора, но разъединяет п. 2, посвященный вопросам государственной регистрации.

6. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, что установлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но на арендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполнения арендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений (лицензий). Однако приобретение прав административного характера, их поддержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора. Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя, предусмотренную указанной нормой.

7. При аренде зданий и сооружений, а также земельных участков размер арендной платы законодатель рассматривает как существенное условие договора без права применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ. В целом это правильно, но, исходя из практики заключения договоров аренды таких объектов (прежде всего с участием субъектов РФ и муниципальных образования) и смысла требований закона, было бы правильным первую фразу п. 1 ст. 654 ГК РФ дополнить словами «или порядок его установления». Аналогичное уточнение целесообразно сделать и в тексте абзаца третьего п. 3 ст. 65 Земельного кодекса.

8. Земельный участок представляет собою особый объект гражданских правоотношений, его аренда имеет определенные особенности. Под земельным участком в гражданском праве следует понимать неотторжимую часть земной коры, имеющую пространственное расположение, вертикальные и горизонтальные границы, определенное местоположение, учитываемую в кадастровой системе и характеризующуюся определенными (конкретными) качественными особенностями. Такое определение позволяет избежать отношения к земельному участку только как к поверхности самой земли, неосновательного смещение акцента на одну из качественных его характеристик. Выделение вертикальных и горизонтальных границ позволяет распространить предусмотренный законом правовой режим владельца земельного участка (см., например, ст. 261−262 ГК РФ) на внутренние водоемы, лес, растения, почвенный слой, соответствующее воздушное пространство и т. п. Указание на связь с кадастровым учетом позволяет решить проблему делимости земельного участка и его различного понимания в земельном и гражданском законодательстве; в частности, если с точки зрения земельного законодательства не может быть земельного участка как объекта правоотношений без собственного кадастрового номера, то применительно к аренде земельных участков достаточно установить принадлежность арендуемого участка к другому, имеющему такой номер.

Земельный участок не является принадлежностью расположенных на нем объектов недвижимости, равно как и наоборот. Составляющие его поверхность естественные элементы (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой и пр.) есть элементы сложной вещи (ст. 134 ГК РФ).

Аренда «земельной доли» невозможна, эта категория выражает лишь особенности правового режима земельных участков, находящихся в общей собственности. До выделения доли в натуре ее нельзя арендовать (доля в праве общей собственности не имеет определенности в объекте для целей аренды), а после выделения — возможна лишь аренда самого земельного участка, но не земельной доли.

9. Действующий закон нечетко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения, равно как смешиваются понятия «земельное законодательство», «гражданское законодательство», с одной стороны, И «гражданское право», «земельное право» — с другой. При аренде земельных участков арендные отношения одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т. п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, опирающиеся на действие закона стоимости, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

10. С учетом значения аренды земельных участков, практики развитых стран, а также в целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов предлагается выделить в рамках гл. 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

11. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств, или же указанный пункт изложить в следующей редакции:

«Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством».

12. В случае заключения договора аренды от имени публичного образования лицом (органом), не имеющим полномочий либо с превышением полномочий, не следует применять ни ст. 174, ни ст. 183 ГК РФ, так как в первом случае бессмысленно перелагать обязанности на чиновника, а во втором случае контрагенты публичного образования исходно ставятся в невыгодные условия, поскольку не имеют достаточной информации о распределении компетенции в управленческой иерархии. Согласиться с применением ст. 174 ГК РФ можно было бы лишь в случае, если бы статутный акт, определяющий правовое положение данного органа, однозначно определял его возможности и порядок вступления в гражданские правоотношения.

Именно поэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, муниципальными образованиями и субъектами РФ именно на федеральном уровне, так же как и принятие таких правил в каждом публичном образовании.

В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).

13. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является элементом формы договора, она представляет собою административный акт в едином сложном юридическом составе, порождающем соответствующие правоотношения.

Сделан вывод о том, что государственной регистрации подлежит не «аренда», не «право аренды», не договор аренды недвижимости, а само право арендатора обладать соответствующим имуществом и пользоваться им. Хотя государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в различных целях, но все же ее главная задача обеспечить защиту прав соответствующего правообладателя, придать им свойства публичной достоверности. Укреплять с помощью государственной регистрации права обязательственного характера практически невозможно, следовательно, речь может идти о государственной регистрации вещно-правовых прав арендатора. В этой связи предлагается новая редакция п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где подчеркивается, что данная регистрация осуществляется путем фиксации прав арендатора, представляющего договор аренды.

Поскольку при регистрации права аренды регистрации подлежит само право арендатора, следует допустить возможность его возникновения вне зависимости от государственной регистрации договора в отношениях «арендодатель — арендатор»; таким образом, акт государственный регистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьих лиц.

14. Исполнение договора аренды в целом подчиняется общим правилам об исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных глав ГК РФ), имеющиеся особенности связаны преимущественно с обстоятельствами перехода объекта в ведение арендатора и спецификой соотношения прав и обязанностей при аренде («правосостоянием» аренды). В отличие от иных договоров, где исполнение представляет собою один или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (например, при купле-продаже), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды длится все время действия соглашения.

Главная задача арендодателя состоит не просто в передаче, но в обеспечении «спокойного пользования» (см. ст. 284 т. 2 кн. 5 проекта Гражданского Уложения). Поэтому различные «сопровождающие» обязанности арендодателя (передача принадлежностей и требуемых документов, устранение препятствий для пользования и пр.) в действительности составляют лишь отдельные элементы общей обязанности предоставить в пользование.

Сделан вывод, что по общему правилу обязанности по «содержанию» («иждивению») есть обязанности именно арендодателя. Арендатор лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ), поэтому не вполне удачным видится указание в данном же пункте на то, что арендатор по общему правилу обязан «нести расходы на содержание имущества» .

15. Поддерживается мнение о том, что в случае так называемых «формальных» нарушений применение последствий, предусмотренных п. 2 ст. 611 ГК РФ, должно быть дифференцированным; право на истребование принадлежностей, документов сохраняет силу, а право на расторжение договора имеется лишь в случаях, когда нельзя использовать имущество.

Отмечается, что ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ) возникает вне связи с невозможностью использования имущества по назначению, является самостоятельной, не предопределена возникновением отрицательных последствий на стороне арендатора и должна быть квалифицирована как ответственность на началах риска (применяется не только в предпринимательских отношениях-см. ст. 401 ПС РФ).

Требование закона (п. 1 ст. 615 ГК РФ) об использовании имущества по назначению непосредственно связано с направленностью договора (ст. 606 ГК РФ). Однако случаи, когда текст соглашения ясно, четко и недвусмысленно определяет границы и направления использования предоставленного в аренду имущества, довольно редки. Анализ позволяет утверждать, что в качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения.

16. Отмечается, что в тексте ст. 622 ГК РФ сумма неосновательного обогащения арендатора в связи с задержкой возврата имущества неправильно названа «арендной платой». К этому моменту арендные отношения прекращены, нет арендных отношений — нет и арендной платы. Через величину арендной платы было бы правильно устанавливать лишь размер взыскания, но не квалифицировать его как арендную плату. В судебной практике взыскиваемые в таких случаях денежные средства правильно определяются как размер именно неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

С учетом популярной в зарубежной практике доктрины «ограниченного толкования оферты» было бы правильным считать, что всякие предложения арендодателя о продлении отношений (или их возобновлении) надо оценивать как предложения на условиях последнего договора.

17. Стоит отметить, что единой концепции прекращения и расторжения договора в доктрине не сложилось, а законодатель не придерживается определенной терминологии. Анализируя сложившуюся в законе систему оснований расторжения договора аренды, следует отметить, что в случае факта истечения предельного срока, договор прекращает действие автоматически. Действия по заключению нового соглашения должны быть в таком случае совершены до истечения предельного срока. Стороны могут заключить новый договор, но здесь невозможна пролонгация прежнего договора аренды.

18. Особо рассматривается вопрос о возможности признать объектом недвижимости отдельные части зданий (сооружений), в том числе арендовать их. По решению этой проблемы были высказаны различные соображения. Одни авторы предлагают не признавать нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта (в таком случае собственники нежилых помещений имеют лишь долю в праве общей собственности на дом). Другие, наоборот, оценивают нежилое помещение как самостоятельный объект, в таком случае здание (дом) представляет собою, скорее, совокупность нежилых помещений. Третий поход заключается в том, что при едином праве собственности на здание в целом владельцам отдельных помещений следует предоставить лишь вещное право хозяйственного ведения или оперативного управления.

19. Выдвигается идея о том, что нежилые помещения следует рассматривать как самостоятельные объекты недвижимости, в том числе они могут быть и самостоятельным объектом аренды с распространением на данные отношения норм параграфа первого гл. 34 ГК РФ.

20.Предлагается возможность признать предприятие объектом правоотношений, а также отдельным объектом в значении, предусмотренном ст. 132 ГК РФ. В частности, отмечается, что в зарубежном законодательстве, предприятие обычно не рассматривается в качестве действующего лица, такой же была позиция цивилистов дореволюционной России.

21. Сделан вывод о том, что состав передаваемых по договору аренды предприятия прав и обязанностей должен решаться самими сторонами; нет возможности полагать, что законодатель в п. 1 ст. 656 требует передавать права и обязанности в какой-либо жесткой связи (пропорции) с передаваемыми вещами. Можно также утверждать о том, что у арендодателя нет и обязанности предоставить вслед за вещью права требования и долги. Анализ позволяет также отрицать наличие требования закона дифференцированно относиться к обязанности передавать основные средства и другое имущество — и то и другое одинаково должно передаваться «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором».

22. Аренда земельных участков, находящихся на праве государственной или муниципальной собственности, производится в силу предшествующего решения соответствующего уполномоченного органа. Оценивая соотношение акта (решения о «предоставлении» земли в аренду с договором аренды, предлагается необходимость унификации порядка принятия решения о «предоставлении» земель (сегодня их несколько), а также о необходимость учитывать различие актов государства в тех случаях, когда оно действует как носитель публичной власти и как один из участников гражданского оборота (ст. 124−125 ГК РФ).

Анализируя практику правового регулирования аренды земли в развитых странах (в большинстве из них есть и специальные законы об аренде земли). Отмечается, что в современной России участие государства в процессах заключения договоров аренды необоснованно сведено к минимуму. Поэтому предлагается разработать примерные (а в соответствующих случаях — и типовые) договоры аренды земельных участков.

Внедрение всех вышеперечисленные предложений будет способствовать повышению прозрачности отношений между арендодателем и арендатором, увеличению выгоды от арендных сделок для обеих сторон.

Заключение

В результате использования различных подходов при рассмотрении сущности аренды, можно сформулировать специфические видовые черты арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности:

Экономическая точка зрения предполагает наличие собственности, но невозможности по объективным и субъективным причинам производительно использовать ее у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности — у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский доход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем (хозяйствующим субъектом) по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода.

С территориальной точки зрения арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом. Такой подход к аренде предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной. Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, — непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях — и превращение ее в общую совместную или долевую.

Рассматривая аренду с управленческой точки зрения, арендаторы, вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В данном случае происходит расширение базы трудовой мотивации работников. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности. Арендная форма организации производства позволяет выполнять работнику управленческие функции и принимать на себя ответственность.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются, в общем, на двух уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид — это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Второй вид — это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях — для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок по недвижимости является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

Был проведен анализ методик расчета арендной планы по объектам, применяемой в ООО «Инвест — Консалтинг». Компания пользуется Методикой по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14.

09.92 № 209. Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания. Определение восстановительной стоимости строений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим перерасчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года № 15−148/6 и № 15−149/6, а затем — в уровень цен года оценки по коэффициентам, утвержденным органами исполнительной власти. Для расчета указанных коэффициентов используется соотношение показателей, определяющих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

Уязвимость вышеописанного метода состоит в субъективности установления величин корректирующих коэффициентов и необходимости использования множества коррекций.

Поэтому в компании предлагается внедрить новую методику расчета арендных ставок на основе затратного метода. Затратный метод определения величины арендной платы в виде цены предложения основывается на положении, согласно которому арендатор должен возместить арендодателю все издержки аренды, включая амортизацию объекта, и обеспечить получение нормативной прибыли, определяемой как произведение рыночной цены объекта аренды на норму прибыли на капитал, вложенный в аренду.

В результате работы на предприятии было предложено внедрить расчет такого показателя как, который зависит от величины арендной платы, определяющей валовой доход и прибыль арендодателя. В свою очередь, арендная плата определяется ставкой арендной платы, то есть удельной платой, приходящейся на единицу площади или другого количественного измерителя арендуемого объекта.

Предлагаемый показатель экономической эффективности по своей экономической сущности представляет выраженную в относительных долях годовую процентную ставку, но которой собственник объекта предоставляет арендный капитал «КС» в пользование арендатору. Показатель эффективности аренды, представленный в такой форме, можно сравнивать с годовой ставкой кредитного банковского процента и на этой основе судить об эффективности предоставления объекта в аренду.

Несмотря на мировые кризисы, на рынке аренды спрос по-прежнему опережает предложение. Все выходящие на рынок качественные объекты поглощают в короткие сроки, причем по большей части на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50−80%. В настоящее время аренда более предпочтительней покупки, так как большинство организаций предпочитает воздерживаться от вывода крупных денежных средств из активов предприятия. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании.

На рынке Екатеринбурга существует еще одна тенденция, как и в столице — стабильный спрос на качественные помещения небольшого размера. На первоначальном этапе развития бизнеса многие компании не нуждаются в значительных площадях и арендуют сравнительно небольшие помещения.

Небольшие арендаторы в поиске качественных площадей, как правило, предпочитают помещения класса В+ и В- (11 и 18% соответственно) площадью 250 кв. м и менее. Спрос на небольшие площади способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисы, а затем, разбив их на мелкие, сдают в субаренду.

Рынка аренды коммерческой недвижимости России 2006;2007 гг. характеризовался тенденцией к повышению сдаваемых аренду площадей и стоимостью арендных ставок. Предыдущие года выделялись высочайшей активностью инвесторов и девелоперов, растущими в геометрической прогрессии объемами строительства и масштабами проектов и, главное, набирающей силу количественной и качественной конкуренцией. Все это, по единодушному мнению экспертов, получит дальнейшее развитие.

Прошлый год отмечен небывалым ростом числа и объема инвестиционных сделок, причем впервые за всю новейшую историю отечественного рынка недвижимости появилась тенденция к превалированию иностранного капитала над российским. В числе интересных тенденций эксперты компании отмечают и приобретение зарубежными стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях. Интерес к коммерческой недвижимости также подстегивает снижение доходности фондового рынка и замедление роста цен на жилье.

Но в 2008 году эксперты прогнозируют снижение ставок капитализации на 1−1,5% вследствие прихода новых агрессивных игроков. Эксперты прогнозируют снижение доходности от арендных проектов в коммерческой недвижимости. Инвесторы, впрочем, придерживаются другого мнения. Высокий неудовлетворенный спрос гарантирует получение если и не сверхприбылей, то, как минимум, хорошего дохода. При сохранении текущего баланса (точнее, дисбаланса) между спросом и предложением качественные офисные объекты окупятся в среднем за четыре-пять лет, а складские — еще быстрее, в то время как наступление хотя бы относительного насыщения на рынке ожидается не ранее 2009−2010 года. В Екатеринбурге, как и по всей России отмечается тенденция децентрализации аренды офисных помещений. Качественные предложения и транспортная доступность в районах, прилегающих к центральным, становятся более востребованными по соотношению цены и качества. Свою лепту вносит и реконструкция промзон как способ поиска участков под застройку. Для возведения жилья они, как правило, малопригодны, а вот для объектов коммерческой недвижимости — в самый раз.

В настоящее время разрабатываются новые стандарты качества аренды офисных помещений. Пока что новая классификация касается только рынка Москвы, но со временем тенденции коснуться и регионов.

Новая классификация дает всем игрокам более полное и точное представление о меняющихся стандартах и растущих требованиях арендаторов на развивающемся российском рынке. Хотя, разумеется, любая классификация имеет определенную степень условности и допущений. Особенно на таком рынке, как коммерческая недвижимость, где объем предложения невелик и найти два одинаковых объекта просто невозможно. В результате классом ниже должна стать довольно значительная часть офисных площадей, в частности, реконструированные бизнес-центры и некоторые здания, построенные два-три года назад.

Несмотря на то, что данная классификация (равно как все прочие) не является обязательной или общепринятой, ее возникновение — прямое следствие процессов, происходящих на рынке коммерческой недвижимости, причем не только в офисном, но и в торговом и даже в складском сегменте. Суть их заключается в том, что потребность в количественном росте теперь дополняется необходимостью роста качественного. Набирающая силу сегментация рынка свидетельствует о том, что пусть не в ближайшем, но все-таки вполне обозримом будущем доходность объекта станет напрямую зависеть от того, насколько тщательно продумана концепция, удачно выбрано место расположения, грамотно сформирован пул арендаторов, профессионально организовано управление и эксплуатация здания.

Тенденцией арендных ставков муниципальной недвижимости является приближение их к коммерческим, приходя в соответствие с рынком. Однако уровень переоборудования и качество коммерческой недвижимости не всегда соответствуют современным бизнес-центрам. Тем не менее, большинство интересных площадей уже занято, и арендовать свободную муниципальную площадь представляется достаточно сложно.

По мнению многих экспертов, сценарий развития рынка коммерческой недвижимости в России во многом повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах — то московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит высококачественных объектов провоцирует строительный бум, но, несмотря на выход на рынок все большего количества квадратных метров, ставки аренды по-прежнему держатся на высоком уровне, поскольку потребность в них слишком велика. Понадобится значительное количество площадей, чтобы наступил баланс спроса и предложения.

Анализ законодательства и практики развития арендных отношений позволяет также:

— поставить вопрос о необходимости вернуться к дискуссии о возможности признать имущественные права объектом арендных отношений, хотя бы в отдельных их формах и применительно к отдельным ситуациям;

— утверждать невозможность признать права административного характера объектом аренды, если даже они имеют имущественное содержание либо одновременно с ними передаются и вещи;

— допустить, что части (конструктивные элементы) отдельных объектов недвижимости могут быть объектом аренды, но в таком случае они арендуются не как недвижимость (часть недвижимости), а в качестве самостоятельного соответствующего объекта и лишь в том случае, если нет оснований для оценки таких соглашений договором оказания услуг либо договором, не поименованным ГК РФ;

— аренда незавершенного строительства возможна, но только в качестве аренды соответствующего физического комплекса вещей (но не аренды недвижимого имущества).

Список использованных источников

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ.

Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ.

Письмо Госарбитража РСФСР от 24.

12.90 № С-13/ОПИ-456.

Письмо Госимущества РФ от 05.

06.92 № ОК-15/3365.

О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду. Приказ Минстроя РФ 14.

09.92 № 1230.

О введении в действие порядка сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей министерства обороны Российской Федерации. Распоряжение Госкомимущества РФ от 28.

01.93 № 148-Р.

О приватизации имущества государственных, муниципальных предприятий, сданного в аренду, и о преобразовании предприятия, созданного членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения) и заключившими договор аренды, в акционерное общество открытого типа, товарищество. Письмо Госкомимущества РФ от 29.

01.93 № АЧ-2/586.

Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике. Письмо ВАС РФ от 03.

09.93 № С-13/ОП-272.

Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике. Письмо ВАС РФ от 10.

09.93 № С-13/ОП-276.

Об отклонении протеста председателя ВАС РФ по делу № 797/69У арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Постановление пленума ВАС РФ от 21.

10.93 № 23.

О порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями, и отдельными помещениями. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.

04.98 № 396-р.

Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.

07.98. № 774-р.

О расчете арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом. Распоряжение Мингосимущества РФ от 09.

10.98 № 1286-р.

О принятии мер, обеспечивающих поступление в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества. Письмо МНС РФ от 14.

01.99 № ВГ-6−07/32.

Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских помещений, или права их аренды. Постановление Правительства РФ от 05.

03.99. № 2 (ред. от 13.

08.98).

Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридический вестник. 1998.-№ 1.

Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости// Журнал российского права. 1999;№ 5/6.

Вейнберг А. Ю. Аренда: учет, налоги, право. — М., 2005.

Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. — М., 2006.

Владимирская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М., 1996.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. -М., 2006.

Гречихо Е. С. Договор аренды. — М., 2005.

Громкова О. Н. Моделирование ценовых характеристик объектов рынка недвижимости.

СПб., 2007.

Жиругов Д. Г. Аренда: опыт, практика, законодательная база.

Нальчик, 2000.

Захарвина А. В. Договор аренды зданий и сооружений. — М., 2003.

Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике Российской Федерации. Кострома, 2006.

Калачаева С. А. Аренда офисных, торговых, складских помещений.

М., 2006.

Карцева Н. С. Особенности правового регулирования аренды в РФ. — М., 2003.

Кокаева Л. Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования. — Владикавказ, 2003.

Копылова В. В. Недвижимость: практика оценки. — Иркутск, 1999.

Корнейчук Т. А. Договор Аренды.

М., 2005.

Красноперова О. А. Арендные отношения: бух. Учет и налогообложение.

М., 2004.

Лукманов Д. Д. Арендно — рентные отношения: институциональный анализ.

М., 2005.

Морозова Ж. А. Договор аренды: учет и налогообложение.

М., 2003.

Морозова Ж. А. Арендные отношения: правовое регулирование, бух. учет. — М., 2006.

Новикова И. Ю. Аренда зданий и сооружений. — М., 1999.

Основные положения приватизации государственной и муниципальной недвижимости после 1 июня 1999 г.//Экономика и жизнь.

1994. № 30.

Орлова Е. В. Аренда зданий и сооружений. — М., 2000.

Порваткин Г. М. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества.

М., 2006.

Смирнов В. В. Аренда недвижимости: правовые основы. — М., 1998.

Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право.

1998.-№ 8

Телье А. М. Аренда и лизинг.

М., 1997.

Тетеркина Л. Б. Развитие теоретических основ экспертизы недвижимости. Екатеринбург, -2007.

Хамин Д, Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлтеров.//Экономика и жизнь.

2007.

Шевченко И. В. Арендные отношения в рыночной экономике. — СПб., 1992.

www.cre.ru

www.consultestate.ru

www.realty.rbc.ru

www.realty-news.ru

www.realtymarket.ru

Приложение 1

Нормативы рентабельности капиталовложений

Наименование арендатора (комплекса и отрасли) Норматив (Ен) 1 2 Топливно-энергетический:

электроэнергетика нефтедобывающая промышленность нефтеперерабатывающая промышленность газовая промышленность угольная промышленность

Металлургический комплекс:

черная металлургия цветная металлургия

Химико-лесной комплекс:

химическая промышленность нефтехимическая промышленность лесная и деревообрабатывающая промышленность целлюлозно-бумажная промышленность

Машиностроительный комплекс:

энергетическое машиностроение тяжелое и транспортное машиностроение электротехническая промышленность химическое и нефтяное машиностроение станкостроительная и инструментальная промышленность приборостроение автомобильная промышленность тракторное и сельскохозяйственное машиностроение машиностроение для животноводства и кормопроизводства строительное, дорожное и коммунальное машиностроение машиностроение для легкой и пищевой промышленности и бытовых приборов

Строительный комплекс:

промышленность строительных материалов строительство промышленность строительных конструкций и деталей

Агропромышленный комплекс:

пищевая промышленность мясная и молочная промышленность рыбная промышленность мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность сельское хозяйство лесное хозяйство водное хозяйство Комплекс отраслей транспорта и связи:

железнодорожный транспорт морской транспорт речной транспорт автомобильным транспорт воздушный транспорт связь Отрасли, не входящие в комплекс:

легкая промышленность микробиологическая промышленность медицинская промышленность полиграфическая промышленность местная промышленность материально-техническая промышленность и сбыт рестораны категории «люкс»

рестораны высшей и 1-й наценочной категории Предприятия непродовольственной торговли

(кроме книжной торговли) Книжная торговля Предприятия бытового обслуживания (кроме указанных ниже), продовольственной торговли, аптеки Предприятия по ремонту и изготовлению металлоизделий и кожгалантереи, по ремонту обуви, общественного питания 2-й и 1-й категории наценочной Театрально-зрелищные и творческие хозрасчетные организации Банки, сберкассы

0,15

0,15

0,15

0,15

0,15

0,15

0,18

0,15

0,18

0,15

0,15

0,15

0,18

0,20

0.17

0,21

0,24

0,23

0,16

0,16

0,16

0,18

0,15

0,15

0,19

0,17

0,15

0,15

0,15

0,15

0,19

0,15

0,15

0,15

0.15

0,15

0,15

0,15

0,25

0,15

0,16

0,15

0,27

0,15

0.27

0,15

0.27

0,06

0,06

0,03

0,06

0,15

См.: Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике Российской Федерации. Кострома, 2006.

Тетеркина Л. Б. Развитие теоретических основ экспертизы недвижимости. Екатеринбург, -2007.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. М., 2006.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. М., 2006.

Лукманов Д. Д. Арендно — рентные отношения: институциональный анализ.

М., 2005.

Тетеркина Л. Б. Развитие теоретических основ экспертизы недвижимости. Екатеринбург, -2007.

Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике Российской Федерации. Кострома, 2006.

Громкова О. Н. Моделирование ценовых характеристик объектов рынка недвижимости.

СПб., 2007.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. М., 2006

Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике Российской Федерации. Кострома, 2006.С.

16.

Захарова М. А. Арендные отношения в современной экономике Российской Федерации. Кострома, 2006.С.

27.

Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости// Журнал российского права. 1999;№ 5/6.

Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право.

1998.-№ 8.

Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридический вестник. 1998.-№ 1.

Карцева Н. С. Особенности правового регулирования аренды в РФ. — М., 2003.

Корнейчук Т. А. Договор Аренды.

М., 2005.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. М., 2006.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение. М., 2006.

Карцева Н. С. Особенности правового регулирования аренды в РФ. — М., 2003.

Гречихо Е. С. Договор аренды. — М., 2005.

Порваткин Г. М. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества.

М., 2006.

Порваткин Г. М. Правовое регулирование аренды недвижимого имущества.

М., 2006.

Гречихо Е. С. Договор аренды. — М., 2005.

Возвратность в натуральной форме

Смена хозяйствующего субъекта

Равноправие сторон

Принципы-правила

Договорные отношения

Материальная ответственность сторон

Платность

Нерасторжимость договора при смене собственника

Целевое использование средств

Мотивация предпринимательской деятельности

Арендные платежи:

размер, сроки, условия Арендный (рентный) доход Приращение стоимости объекта

Спрос Предложение Ссудный процент, цены, Государственное регулирование издержки эксплуатации объекта налоги, лицензирование,

учет, отчетность

Предпринимательский проект

(бизнес-план, окупаемость затрат)

Организация самоуправления Арендные отношения

Арендодатель (собственник недвижимости)

Арендатор (пользователь объекта)

Резервные фонды

Арендный процент, включая налог на имущество

Выручка от использования объекта

Накопление

Личное потребление

Отчисление на социальное обеспечение

Налоги и страховые платежи

Эксплуатационные и другие издержки

Валовой доход арендатора

Право владения и пользования объектом

Арендная плата

Посредникипрофессиональные лица

Общественные организации

Субарендаторы

Иностранные Юридические и физические

лица

Совместные предприятия

Юридические лица РФ

Независимые оценщики

Маклеры

Брокеры

Сертифицирован ные фирмы

Налоговые службы

Федеральная регистрационная служба

Нотариальные конторы

Агентство кадастра объектов недвижимости РФ и его органы в регионах

Организация технической Инвентаризации (ОТИ)

Государственные органы

Граждане РФ, достигшие совершеннолетия

Арендатели-нанниматели, пользователи недвижимости

Аренда недвижимости

Частные собственники

Агентство по управлению федеральным имуществом

Арендодатели-наймодатели, собственники и балансодержатели недвижимости

Арендная плата

Функции

Состав арендных платежей

Основа платежей

Возмещение стоимости недвижимости

Возвратная стоимость

Стоимость и состояние недвижимости

Амортизационные отчисления

Нормы амортизации

Накопление капитала

Стимулирование предпринимательской деятельности

Эксплуатационные расходы

Ссудный процент

Налог на имущество

Вид деятельности

Перераспределение доходов

Арендный процент

Часть прибыли, созданной при использовании недвижимости

Местополо;

жение объекта

Земельная рента

Виды арендной платы

По способу начисления

По периодичности выплат

По способу уплаты

Формы арендной платы

Арендные платежи

за землю

Смешанная

Натуральная

Денежная

за сооружение

за здание (помещение)

за предприятие и другие объекты

Другие варианты

С авансовым взносом

Единственные

Периодические

Иные способы

Сезонные

Снижающиеся

Возрастающие

Линейные

Иные способы

Затраты на улучшение объекта аренды

Передача арендодателю вещи в собственность или аренду

Смешанные

В % от стоимости объекта аренды

Долевое участие в прибыли, продукции

Предоставление услуг

Фиксированная сумма