После получения свидетельства нотариуса, подтверждающего, что Х. данным правом не воспользовался, приводила смотреть комнату нескольких покупателей в течение 4-х месяцев.
Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме. При этом определенные требования к форме письменного извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает, законом не установлены.
Как установлено судом, уведомление В. о продаже принадлежащей ей комнаты, изложенное в заявлении в определенной форме выражало ее намерение произвести отчуждение принадлежащей ей комнаты за цену руб., вне зависимости от того, кем и как она будет впоследствии приобретена.
Истец, лично получив заявление В., в течение установленного законодательством срока, мер к заключению с ответчиком В. договора купли-продажи не предпринял.
С учетом изложенного, разрешая пор, суд правомерно исходил из того, что порядок отчуждения комнаты в коммунальной квартире ответчиком В. соблюден, истец предупрежден о ее намерении продать комнату за определенную ею цену, однако в установленный законом срок не воспользовался своим правом преимущественной покупки.
В коммунальной квартире доля собственника на общее имущество в такой квартире пропорциональна размеру общей площади указанной квартиры. При смене собственника комнаты коммунальной квартиры доля покупателя такой комнаты будет равна доле продавца. Собственник рассматриваемого вида жилья не имеет права требовать выдела доли в натуре, а также каким бы то образом отчуждать долю в общей собственности отдельно от комнаты коммунальной квартиры. Собственники комнат должны все общее имущество квартиры содержать в надлежащем виде. Бремя содержания общего имущества будет определяться размером занимаемой площади в коммунальной квартире.
При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по ее передаче со стороны продавца и по принятию и оплате объекта жилой недвижимости со стороны покупателя. Надлежащим исполнением обязательство прекращается. На практике в связи с введением государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений возникает вопрос о моменте его исполнения. По общему правилу исполнению подлежит уже возникшее обязательство. Распространение положений договора на отношения, возникшие до его заключения, возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. В отношении сделки купли-продажи жилой недвижимости законодатель определяет момент возникновения обязательства — момент заключения договора. Если стороны исполнили обязательство до государственной сделки, то их действия не влекут за собой юридические последствия: ни возникновения договорного обязательства купли-продажи, ни перехода права собственности. Нет договора — нет прав и обязанностей у лиц, которые в нем участвуют.
Следовательно, исключается возможность защиты субъективных прав участников, исполнивших незарегистрированный договор. Возникает обязательство из неосновательного обогащения.
Продавец и покупатель заинтересованы в исполнении заключаемого ими договора. При этом каждая сторона преследует цель удовлетворения собственного интереса: продавец в получении наиболее высокой цены за свое жилую недвижимость, а покупатель в приобретении в собственность именно той квартиры, жилого дома, которая удовлетворяет его запросам.
По степени привязанности интереса стороны к конкретному объекту на первый план выходит интерес покупателя, а не продавца, так как при покупке индивидуально-определенной вещи (какой является жилая недвижимость) покупателя привлекают именно ее индивидуальные свойства. Со стороны продавца его интересу противостоит платежеспособность покупателя.
Интересы обеих сторон достигаются путем взаимного исполнения договора. Для того чтобы защитить свои права, вытекающие из договора, стороны предусматривают меры их обеспечения, установленные законом. Несмотря на это, практически все закрепленные действующим законодательством способы обеспечения исполнения обязательства имеют своим объектом интерес продавца как кредитора в денежном обязательстве.
Каждый способ имеет собственные рычаги воздействия на должника в обязательстве. Общая их цель: побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом (стимулирующая функция).
Не все предусмотренные действующим ГК РФ способы обеспечения исполнения обязательства (неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание и другие) применимы к отношениям купли-продажи жилой недвижимости. К ним следует отнести, в частности, удержание. В то же время есть и другие специфичные для данного договора способы, к которым можно отнести:
1. право кредитора, исполнившего сделку, в случае уклонения другой стороны от регистрации требовать признания ее действительной (п. 2 ст. 165 ГК РФ);
2. внесение должником определенной денежной суммы в депозит третьего лица (ст. 327 ГК РФ);
3. сохранение права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до его оплаты последним (ст. 491 ГК РФ).
Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости включает в себя два других понятия — прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и свидетельствует о завершенности данного процесса.
Возникающий на практике вопрос о возможности обращения взыскания со стороны кредиторов продавца на жилую недвижимость (наложение ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов) в момент, когда договор купли-продажи уже исполнен, но переход права собственности к покупателю не зарегистрирован, решается положительно.
Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно.
Договор порождает право требования, но не право собственности. Закон предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость. Момент возникновения права собственности закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в ЕГРП.
Если сделка купли-продажи жилого помещения не зарегистрирована ввиду смерти продавца, но исполнена сторонами, стоимость имущества уплачена, передача имущества осуществлена по передаточному акту, то отсутствуют основания к отказу покупателю в признании права собственности на квартиру по мотиву отсутствия государственной регистрации договора.
Необходимо отметить, что в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение о необходимости отмены государственной регистрации и введения обязательной нотариальной формы. Однако, такое мнение не выдерживает критики. Кроме того, проект изменений в ГК РФ не отменил обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, поскольку это является надежным гарантом прав граждан.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведя исследование договора купли-продажи недвижимости, можно сделать определенные выводы.
Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как возмездный, консенсуальный и взаимный.
Все объекты недвижимости можно разделить на две категории — которые неразрывно связаны с поверхностью земли, перемещение которых невозможно без нарушения целостности объекта и которые признаны недвижимыми вещами в силу закона.
Законодатель в качестве признака недвижимости предусмотрел прочную связь с земной поверхностью и невозможность перемещения этих объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП.
Следует отметить негативный момент, связанный с государственной регистрацией прав. В настоящее время отношения по регистрации прав регулируются большим количеством нормативных актов. Пользователю нелегко разобраться во всем перечне таких актов (например, ГК РФ, ЗК РФ, Закон о регистрации прав, Приказ Минюста РФ от 20.
07.2004 № 126), что приводит к затруднению в использовании норм законодательства и восприятию нормативного материала. Принятие единого акта, регулирующего вопросы государственной регистрации, позволил бы уменьшить количество пробелов и несовершенств законодательства, а также более полно регулировал каждую процедуру в зависимости от вида объекта недвижимости.
Сторонами договора купли-продажи недвижимости выступают покупатель и продавец, которые могут быть гражданами, юридическими лицами, публичными образованиями. Стороны могут доверить свои интересы и сам процесс заключения и оформления договора представителю, который наделяется соответствующими полномочиями. В сделках могут принимать участие законные представители.
В юридической литературе высказывается мнение о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделки. Однако нотариус отнюдь не является гарантом легитимности сделки, а введение обязательной процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью повлечет за собой дополнительные бюрократические препоны для свободного оборота недвижимости.
Существенным условием сделки купли-продажи жилой недвижимости: цена, предмет, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Характерной особенностью данного договора выступает именно последнее приведенное существенное условие.
По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст.218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта. В любом случае при распоряжении объектом недвижимости продавец должен обладать свидетельством о государственной регистрации на такой объект.
Возможно говорить о заключении договора продажи будущей вещи. При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.
При продаже земельного участка необходимо отметить, что предметом продажи могут выступать только земельные участки, прошедшие кадастровый учет.
Основные правила проведения торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть урегулированы в Законе об обороте земель и конкретизированы в подзаконных актах. Необходимо устранить несоответствие п. 1 ст.10 названного Закона остальному земельному законодательству, которое предусматривает возможность предоставления земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения) бесплатно в случаях, закрепленных ЗК РФ, иными федеральными законами и законами субъектов РФ. Чтобы торги не выступали единственным способом наделения граждан и юридических лиц земельными участками, находящимися в публичной собственности, п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель следует дополнить словами «если иное не предусмотрено законом».
Следует закрепить в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» пункт, предусматривающий в качестве существенного условия договора продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения его качество, предусмотрев ответственность за нарушение такого условия.
Предложенные в работе изменения законодательства позволят усовершенствовать договор купли-продажи недвижимости.
ГЛОССАРИЙ
Владение недвижимостью владение на правах собственности землей, зданиями, сооружениями и другими объектами недвижимости. Вторичный рынок недвижимости система правоотношений по поводу купли-продажи, аренды, залога, обмена объектов недвижимости, принадлежащих собственникам на основе права первичного приобретения. Государственная регистрация недвижимости юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Договор купли-продажи недвижимого имущества договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Жилое помещение помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. В РФ жилыми помещениями являются: дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания; специализированные дома и помещения; отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в государственных органах. Земельно-имущественный комплекс совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией Земельный участок часть земной поверхности, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и документально установленные ограничения на использование.
Имущество обладающие полезностью объект/объекты владения или использования физическим или юридическим лицом. Имущество — совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица. Кадастровый номер объекта недвижимости уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении инвентаризации, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Недвижимое имущество имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. Операции с недвижимостью процедуры, посредством которых права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Видами операций с недвижимостью являются: купля-продажа, обмен, лизинг, сублизинг, аренда, субаренда, ипотека, рента, управление, приватизация. Риэлтор маклер по операциям с жильем или другими видами недвижимости. Реестр объектов недвижимости упорядоченная система записей, содержащих сведения: о местоположении, назначении, принадлежности, составе, основных характеристиках объектов недвижимости; о реестровых и кадастровых номерах и других показателях, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости.
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ
БТИ — Бюро технической инвентаризации ВАС РФ — Высший Арбитражный суд Российской Федерации ВС РФ — Верховный суд Российской Федерации ГК РФ, ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации Закон о регистрации прав — Федеральный закон от 21.
07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации ФЗ — Федеральный закон СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
I. Нормативные правовые акты:
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета, № 237, 25.
12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
Федеральный закон от 30.
12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.
03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
Федеральный закон от 30.
12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
Федеральный закон от 29.
07.1998 № 135-ФЗ (в ред. 23.
07.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.
1997. № 30. Ст. 3594.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.
02.1993 № 4462−1) (ред. от 05.
04.2013) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357.
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. I). Ст. 6366.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.
10.2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
II. Учебная и монографическая литература:
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. — 1999. — № 7. С.60−70; № 8. С.104−115; № 9. С.76−83.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С.43−50.
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.
М.: Статут, 2013. — 224 с.
Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. — 2011. — № 9. С. 55 — 57.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. — 224 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2010. — 928 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева. — М.: Проспект, 2010. — 553 с.
Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2010. — № 2. С. 23 — 26.
Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
Мустафина З. К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012. № 3. С. 42 — 45.
Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. — 2007. — № 2. С. 31 — 32.
Наумкин Е. О. Нотариат против мошенников // Административное право.- 2011.-№ 1. С. 83−94.
Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. — 36 с.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1. — 533 с.
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011. — 559 с.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. — 160 с.
Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2011. — 1208 с.
Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. -2013. — № 8. С. 25 — 33.
Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. — 240 с.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — 432 с.
Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. — М.: Статут, 2007. — 313 с.
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. — 2011. — № 8. С.94−103.
Шелютто М. Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти С.Н. Братуся) // Журнал российского права. — 2010. — № 1. С. 144 — 149.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 1995. — 556 с.
Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. — 2006. — № 7. С.21−26.
III. Материалы судебной практики:
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.
07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Рос. газета. 2010. № 5188.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ.-2006.-№ 5.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.
04.2013 по делу № 11−16 675 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу N 33−927/13
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.
05.2013 по делу № 11−12 265 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.
08.2012 по делу № 11−13 534 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 18.
02.2009 № КГ-А41/12 649−08 по делу № А41-К1−9691/07 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 02.
02.2011 № 44г-08/11 (документ опубликован не был) // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.
04.2009 № 11АП-1537/2009 по делу № А65−22 632/2008 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Поволжского округа от 26.
03.2012 по делу № А72−5170/2011 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.
04.2013 по делу №А46−23 618/2012 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Краснодарского края от 15.
05.2007 № А32−19 757/06 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Тверского областного суда от 15.
12.2011 по делу № 33−5150 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Московского городского суда от 04.
12.2012 по делу № 11−29 482 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Калужского областного суда от 06.
05.2013 по делу № 33−1100/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Московского городского суда от 16.
05.2013 № 4г/3−4140/13 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Ленинградского областного суда от 25.
07.2013 № 33−3412/2013// СПС «Консультант
Плюс".
Определение Ленинградского областного суда от 05.
09.2013 № 33−4166/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Решение Арбитражного суда Брянской области от 8 мая 2008 г. по делу N А09−724/2008;14 // СПС «Консультант
Плюс".
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 31.
03.2009 по делу № А33−16 970/2008 // СПС «Консультант
Плюс".
Решение Арбитражного суда Новгородской области от 02.
04. 2009 № А44−3855/2008 // СПС «Консультант
Плюс".
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Виды недвижимого имущества
№ Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права 2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты 4 Все, что прочно связано с землей, в том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения 5 Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Договор купли-продажи земельного участка Город Всеволожск Ленинградской области.
Двадцать третье октября две тысячи десятого года.
Мы, гр. Сомин Александр Витальевич, дата рождения 25.
08.1968г., место рождения: совхоз «Искра» Романовского района Саратовской области, гражданство Российской Федерации, пол: мужской, паспорт РФ: серия 46 05 № 631 955, выдан 01.
10.2005
Ожерельевским отделением милиции Каширского ОВД Московской области, код подразделения 503−028, адрес места жительства: Россия, Московская область, Каширский район, д. Каменка, ул. Центральная, д. 5, кв. 10, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
гр. Степнова Валерия Александровна, дата рождения 15.
03.1980г., место рождения: гор. Москва, гражданство Российской Федерации, пол: женский, паспорт РФ серия 46 05 № 3 001 350, выдан Отделением по району Ясенево ОУФМС России по гор. Москве 19 июля 2009 г., код подразделения 770−125, проживающая по адресу: гор. Всеволожск, ул. Мира, д. 40, кв. 129, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» с другой стороны,
в дальнейшем по тексту настоящего Договора, именуемые совместно «СТОРОНЫ»,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Мы, гр. Сомин Александр Витальевич «ПРОДАВЕЦ» продал, а гр. Степнова Валерия Александровна «ПОКУПАТЕЛЬ» купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок, площадью 1600 (одна тысяча шестьсот) кв. м, кадастровый номер 50:37:40 304:
459, предоставленный из земель населенных пунктов для садоводства, расположенный по адресу: Город Всеволожск Ленинградская область.
2. Отчуждаемый земельный участок принадлежит «ПРОДАВЦУ» на основании Свидетельства на право собственности на землю от 28.
02.1995г. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 15 октября 2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 октября 2010 г., бланк 50- АБN002090, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 50−50−37/031/2010;035 от 15 октября 2010 г года.
3. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 73 984 (семьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят четыре) рубля, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости № 5037/101/10−41 от 22 сентября 2010 года, выданной Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Каширский отдел.
4. Отчуждаемый земельный участок продается за 490 000 (четыреста девяносто тысяч) рублей.
5. Расчет между СТОРОНАМИ произведен полностью до подписания настоящего Договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Все расходы, связанные с оформлением и регистрацией настоящего договора оплачивает «ПОКУПАТЕЛЬ».
6. В соответствии со ст. 551 ГК РФ «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретает право собственности на указанный земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности.
7. До подписания настоящего договора указанный земельный участок никому не подарен, не продан, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
8. СТОРОНЫ договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между СТОРОНАМИ в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны СТОРОНАМИ, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
10. В соответствии со ст. 433 ГК РФ настоящий договор считается заключенным с момента подписания.
11. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка СТОРОНАМИ в обязательном порядке составляется передаточный акт.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
13. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых по одному экземпляру у каждого из сторон, третий хранится в делах регистрирующего органа.
ПОДПИСИ:
ПРОДАВЕЦ:_______________________________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ:____________________________________________________
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Передаточный акт Город Всеволожск Ленинградской области.
Двадцать третье октября две тысячи десятого года.
Мы, гр. Сомин Александр Витальевич, дата рождения 25.
08.1968г., место рождения: совхоз «Искра» Романовского района Саратовской области, гражданство Российской Федерации, пол: мужской, паспорт РФ: серия 46 05 № 631 955, выдан 01.
10.2005
Ожерельевским отделением милиции Каширского ОВД Московской области, код подразделения 503−028, адрес места жительства: Россия, Московская область, Каширский район, д. Каменка, ул. Центральная, д. 5, кв. 10, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
гр. Степнова Валерия Александровна, дата рождения 15.
03.1980г., место рождения: гор. Москва, гражданство Российской Федерации, пол: женский, паспорт РФ серия 46 05 № 3 001 350, выдан Отделением по району Ясенево ОУФМС России по гор. Москве 19 июля 2009 г., код подразделения 770−125, проживающая по адресу: гор. Всеволожск, ул. Мира, д. 40, кв. 129, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» с другой стороны,
в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:
1. Мы гр. Сомин Александр Витальевич «ПРОДАВЕЦ» передал, а гр. Степнова Валерия Александровна «ПОКУПАТЕЛЬ», в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 23 октября 2010 года, принял земельный участок площадью 1600 (одна тысяча шестьсот) кв. м, кадастровый номер 50:37:40 304:
459, предоставленный из земель населенных пунктов для садоводства, расположенный по адресу: Город Всеволожск Ленинградская область.
2. В соответствии с настоящим актом одна сторона передала, а другая приняла, вышеуказанный земельный участок полностью в таком виде, в каком он находился на момент заключения договора.
3. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет к друг другу претензий по существу договора.
4. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, по одному из которых находятся у каждого из сторон, один хранится в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
ПОДПИСИ:
ПРОДАВЕЦ:_______________________________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ:____________________________________________________
Выпускная квалификационная (дипломная) работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.
_______________ /___Морозов А.Н.___/
Подпись (Ф.И.О.)
«___» ______________ 201__ г.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006. С.
63.
Российская газета. 1993. 25 декабря.
Скворцов О. Ю. Указ. соч. С.
65.
Гаджиев Г. А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). — М.: Манускрипт, 1995. С. 114 (Цит.по: Скворцов О. Ю. Указ.
соч. С.65).
Гражданское право: уч. В 2 Т. Т.1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. — М.: Статут, 2010. С.
173.
Российская газета. 2001. 30 октября.
См., например: Головченко В. Е. Теоретические проблемы соотношения гражданского и земельного законодательства // «Черные дыры» в Российском законодательстве. 2010. № 2. С.55−58 и др.
Российская газета. 2005. 12 января.
Российская газета. 2008. 23 июля.
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.
См.: Шелютто М. Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти С.Н. Братуся) // Журнал российского права. 2010. № 1. С.
144.
Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.
М.: Статут, 2013. С.
101.
Волочай Ю. А. Указ.
соч. С.
101.
Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. Ст. 4147.
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011. С. 253.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 7.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. № 7. С.60−70; № 8. С.104−115; № 9. С.76−83.
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 14.
05.2013 по делу № 11−12 265 // СПС «Консультант
Плюс".
Скворцов О. Ю. Указ. соч. С.
158.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. С.
56.
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант
Плюс".
Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе совершать мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на получение безвозмездной выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели. Все другие сделки за несовершеннолетних до 14 лет могут совершать только их законные представители (ст. 28 ГК РФ)
Ограниченно дееспособное лицо вправе совершать только мелкие бытовые сделки, а совершать другие сделки, получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может только с согласия назначенного ему попечителя. Форма согласия попечителя на совершение сделки ограниченно дееспособным должна соответствовать форме, установленной законом для данной сделки
Российская газета. 1996. 27 января.
Извлечение из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 27.
03.2002 № 245пв-01пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 8.
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 26.
03.2002 № 33-В01−4 // Документ официально опубликован не был (СПС «Консультант Плюс»).
См.: Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Васильева Ю. Указ. соч.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 24.
12.2013 по делу № 33−1525 // СПС «Консультант
Плюс".
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. — 2008. — № 52 (ч. I). Ст. 6366.
Определение Ленинградского областного суда от 05.
09.2013 № 33−4166/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.
07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.-1997.-№ 30, ст. 3594.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. С. 101.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу № 33−927/13 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант
Плюс".
Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.
02.2014 № 33−1805/2014 // СПС «Консультант
Плюс".
Собрание законодательства РФ. — 2012. — № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
См.: Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 36 — 40.
См. об этом подробнее: Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С.
39.
См.: Макеев П. В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. № 2. С.
365.
Скворцов О. Ю. Указ. соч. С.
154.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 24.
12.2013 по делу № 33−16 158/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.
07.2011 № 54 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Московского округа от 18.
02.2009 № КГ-А41/12 649−08 по делу № А41-К1−9691/07 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.
07.2009 по делу №А10−3443/08 // СПС «Консультант
Плюс".
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. — М., 2003.
С. 42 (автор комментария — В.П. Мозолин); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева.
— М.: Проспект, 2010. С. 20.
Слыщенков В. А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. — М.: Статут, 2011. С. 117; Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. — М.: Статут, 2007. С. 178 — 179.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995. С. 182.
Мустафина З. К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист.- 2012. № 3. С. 42 — 45.
Собрание законодательства РФ.-2005.-№ 1 (часть 1). Ст. 40.
Определение Калужского областного суда от 06.
05.2013 по делу № 33−1100/2013 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Ленинградского областного суда от 25.
07.2013 № 33−3412/2013// СПС «Консультант
Плюс".
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. № 8.
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.
04.2013 по делу № 11−16 675 // СПС «Консультант
Плюс".
Собрание законодательства РФ. -1998. -№ 31. Ст. 3813.
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 16.
07.2013 по делу № 33−3695/13 // СПС «Консультант
Плюс".
Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2008. С. 8.
Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. — 2010. — № 2. С. 23 — 26.
Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. № 8. С. 25 — 33.
Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. № 9. С. 55.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2006.-№ 5.
Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7. С.
43.
Апелляционное определение Московского городского суда от 06.
08.2012 по делу № 11−13 534 // СПС «Консультант
Плюс".
Определение Тверского областного суда от 15.
12.2011 по делу № 33−5150 // СПС «Консультант
Плюс".
Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 02.
02.2011 № 44г-08/11 (документ опубликован не был) // СПС «Консультант
Плюс".
