Оценка оборудования

Стоимость оборудования данного подкласса составляет 13 $ за кг. К данной стоимости вводятся следующие поправки:

улучшения для использования в пищевой и фармацевтической промышленности — 50% от базовой модели;

поправка на дополнительные затраты (тара, упаковка, реквизит; транспортные расходы; расходы снабженческо-сбытовых организаций; комплектация; заготовительно-складские расходы). По данным ПК «КО-Инвест — Оборудование — Дополнительные затраты» поправка на данные расходы для медицинской и пищевкусовой промышленности составляет 5,7% от цены завода-изготовителя. Остальные затраты не учитываются, поскольку оборудование не введено в эксплуатацию;

поправка на НДС 20%.

Итоговая скорректированная стоимость составляет — 24,7 $/кг.

Таблица 11

Наименование Масса, кг Рыночная стоимость, с учетом НДС., $ Ленточный конвейер для проведения проверки (Линия 1, поз. 1) 500 12 385 Транспортерная лента ребристая (Линия 1, поз. 4) 160 3 963 Ленточный конвейер (Линия 2, поз. 1) 300 7 431

Весовое оборудование.

Аналоги подобраны и стоимость установлена по «прайс-листу» компании «KODA», являющейся дилером данного оборудования.

Таблица 12

Объект оценки Аналог Стоимость аналога с НДС, $ Поправка на дополнительные затраты Рыночная стоимость с учетом НДС., $ Настольные весы (Линия 1. поз. 5.1). 300×260 мм, макс нагрузка — 1 кг. Весы OHAUS МодельV1RW60. 172×172 мм, макс нагрузка — 1 кг

2 473

1,057

2 614 Настольные весы (Линия 1. поз. 5.2). 600×600 мм, макс нагрузка — 30 кг. Весы OHAUS МодельV1RW60. 280×356 мм, макс нагрузка — 32 кг

3 848

1,057

4 067 Напольные весы (Линия 1. поз. 5.3). 1250×1500 мм, макс нагрузка — 600 кг Низкопроф. весы Hercules. Модель — 2HFS. 1200×1500 мм, макс нагрузка — 2000 кг.

1 765

1,057

1 866

Дозировочные, укупорочные, этикетировочные машины.

Для данного оборудования оценщик не смог подобрать точных аналогов. Расчет стоимости проводился через корректировку по основному параметру. Формула для расчета выглядит следующим образом:

Со = Са *, где:

Со — стоимость объекта;

Са — стоимость аналога;

Fа — величина основного параметра аналога;

Fо — величина основного параметра объекта;

n — коэффициент торможения цены, отражающий зависимость между изменением величины основного параметра и стоимостью объекта.

Стоимость аналогов для дозировочной и укупорочной машин принята по прайс-листу компании «Nitar SL» без учета НДС, для этикетировочной машины — по прайс-листу компании «Акмалко» с учетом НДС.

Таблица 13

Наименование, марка Аналог, марка Основной параметр Стоимость аналога на., $

Коэффициент торможения Поправка на дополнительные затраты Поправка на НДС Поправка на странупроизводитель Рыночная стоимость с учетом НДС., $ Измеритель Объект Аналог Автоматическая дозировочная машина (Линия 3, поз. 4.1) Автомат розлива XRB-6 Произв, л/ч 540 3 000 25 000 0,6 1,057 1,2 2,3 26 067 Автоматическая укупорочная машина (Линия 3, поз. 4.2) Укупорочный автомат Произв, шт/ч 4 200 800 9 000 0,6 1,057 1,2 2,3 71 010 Полуавтоматическая этикетировочная машина

(Линия 5, Поз 22) Этикетировочный полуавтомат Произв, шт/ч 1 200 1 000 7 000 0,32 1,057 1 1 7 844

Обоснование поправок и коэффициентов.

Коэффициент торможения для дозировочной и укупорочной установок принят 0,6 как наиболее распространенный.

Поправка на дополнительные затраты принята по данным ПК «КО-Инвест — Оборудование — Дополнительные затраты».

Поправка на страну — производитель. Страной — производителем оцениваемых дозировочной и укупорочной машин является Германия; выбранных аналогов — Литва. Оборудование пищевой промышленности Литвы незначительно отличается от отечественного. Разницу в стоимости между российским и немецким оборудованием данной отрасли с аналогичными характеристиками оценщик рассчитал на основе метода парных продаж. В качестве объектов сравнения взято идентичное по производственным характеристикам оборудование с европейской и российской комплектацией (по данным компании «Акмалко»):

Таблица 14

Наименование Характеристики Стоимость, $ Сатурационная установка с активной деаэрацией (Россия) Производительность — до 7 000 л/ч 5 000 Сатурационная установка с активной деаэрацией (Еврокомплектация) Производительность — до 7 000 л/ч 13 000 Поправочный коэффициент 2,6 Синхронно-смесительная сатурационная установка с поршневой системой дозации (Россия) Производительность — 3 600 л/ч 7 000 Синхронно-смесительная сатурационная установка с поршневой системой дозации (Еврокомплектация) Производительность — 3 600 л/ч 14 000 Поправочный коэффициент 2,0 Таким образом, средняя поправка на страну — производитель составила 2,3.

Экстраполяция полученных результатов При расчете большей части стоимости производственных средств результаты расчетов можно экстраполировать на оставшиеся позиции На основании вышеприведенных расчетов оценщик определил коэффициент экстраполяции для непросчитанных позиций:

Таблица 15

Наименование Кол-во Стоимость по контракту, $ Рыночная стоимость, $ Коэффициент экстраполяции Ленточный конвейер для проведения проверки) 1 34 684 12 385 0,3571

Транспортерная лента ребристая — 1 шт. 2 23 514 13 926 0,5922

Ленточный конвейер) 2 23 514 14 862 0,6320

Настольные весы. 300×260 мм, макс нагрузка — 1 кг. 3 2 614 Настольные весы. 600×600 мм, макс нагрузка — 30 кг. 3 4 067 Напольные весы. 1250×1500 мм, макс нагрузка — 600 кг — 1 1 866 Итого позиция 5 50 556 21 909 0,4334

Автоматическая дозировочная машина 1 26 067 Автоматическая укупорочная машина 1 71 010 Итого позиция 4 308 626 97 077 0,3145

Полуавтоматическая этикетировочная машина

1 15 284 7 844 0,5132

Средний коэффициент экстраполяции 0,4737

Экстраполируя полученные результаты на непросчитанные позиции, получаем рыночную стоимость оцениваемого имущества.

Таблица 16

Наименование, назначение Дата выпуска Стоимость по контракту, DM Рыночная стоимость с учетом НДС, $ Линия 1. Производство и расфасовка чая из лечебных трав 1994 2 630 000 551 187 Линия 2. Производство экстрактов из лечебных трав 1994 6 073 000 1 499 812 Линия 3. Розлив жидких экстрактов 1994 5 691 000 1 318 290 Линия 4.

Производство таблеток и шипучих таблеток 1994 9 551 000 2 354 055 Линия 5. Производство и розлив инфузионных растворов глазных капель 1994 5 310 000 1 226 550 Линия 6. Аналитическая лаборатория 1 114 000 249 812 Линия 7. подготовка и переработка упаковочных материалов

1994 3 340 000 765 033 Линия 8. Материалы GMP и техника чистых помещений 1994 1 723 000 423 595 Линия 9. Распылительная сушка 1994 2 296 000 506 030 ИТОГО: 37 728 000 8 894 364

Доходный подход Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования.

Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода — это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.

Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи после окончания срока владения.

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.

К оценке отдельных машин и оборудования применить доходный подход невозможно, т.к. доход создается всем предприятием, всеми его активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также и здания, сооружения, оборотные фонды, нематериальные активы. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная техника, грузовые автомобили, мини-заводы, мини-типографии, летательные аппараты, морские и речные суда и т. д.).

При оценке машин и оборудования методы доходного подхода предполагают поэтапное решение задачи. Сначала рассчитывается чистый доход от функционирования производственной системы (это может быть либо все предприятие, либо цех, либо участок). Затем методом остатка вычленяется часть дохода, которую можно отнести к оцениваемому оборудованию всей системы. Далее с помощью метода дисконтирования доходов или метода капитализации определяется стоимость оцениваемого оборудования. Если нужно определить стоимость какой-либо единицы оборудования или машины, то ее рассчитывают с помощью долевого коэффициента от балансовой стоимости всего оборудования.

Оцениваемые установки находятся в нерабочем состоянии (на хранении на складе в демонтированном состоянии). Оценщику были представлены прогноз денежных потоков предприятия на ближайшую перспективу и ТЭО погашения кредита. Однако с учетом того, что предприятие на момент оценки не функционирует (не производит фармацевтическую продукцию), ретроспективных данных касающихся его деятельности в настоящий момент нет. С учетом этого (даже при наличии маркетингового исследования) данные прогнозы могут лишь условно служить базой для расчета рыночной стоимости бизнеса. Поэтому определить рыночную стоимость оцениваемого оборудования доходным подходом с достаточной степенью точности не представляется возможным.

Согласование результатов При оценке оцениваемого имущества оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние, но не позволяет определить реальную рыночную стоимость, поскольку при его применении практически не принимаются во внимание рыночная конъюнктура и прибыльность объекта.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже аналогичных объектов, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого имущества и реальную рыночную стоимость.

В связи с тем, что разница в стоимости оцениваемого оборудования, полученная разными методами, очень незначительная, оценщик в качестве итоговой величины рыночной стоимости принимают среднеарифметическое значение.

Таблица 17

Наименование Рыночная стоимость имущества по затратному подходу, $ Рыночная стоимость имущества по сравнительному подходу, $ Итоговая рыночная стоимость ., $ Линия 1. Производство и расфасовка чая из лечебных трав 591 124 551 187 571 156 Линия 2. Производство экстрактов из лечебных трав 1 594 937 1 499 812 1 547 375 Линия 3. Розлив жидких экстрактов 1 457 770 1 318 290 1 388 030 Линия 4. Производство таблеток и шипучих таблеток 2 531 650 2 354 055 2 442 853 Линия 5. Производство и розлив инфузионных растворов глазных капель 1 306 946 1 226 550 1 266 748 Линия 6.

Аналитическая лаборатория 266 318 249 812 258 065 Линия 7. подготовка и переработка упаковочных материалов 815 579 765 033 790 306 Линия 8. Материалы GMP и техника чистых помещений 451 582 423 595 437 589 Линия 9. Распылительная сушка 539 464 506 030 522 747 ИТОГО: 9 555 369 8 894 364 9 224 867

Поправка на эффект синергии Оцениваемое имущество представляет собой линии по производству и расфасовке фарм. препаратов, которые являются полностью укомплектованными технологическими цепочками. Данное обстоятельство приводит к положительному синергическому эффекту. При оценке оборудования данный эффект можно учесть в размере прибыли девелопера, которая в настоящий момент в перспективных областях промышленности составляет 20−40%. В расчетах оценщиком было использовано среднее значение 30%.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость оборудования составляет:

9 224 867 $ * 1,3 = 11 992 327 $ ,

или, округленно

12 000 000 $ (Двенадцать миллионов долларов США)

Итоговое заключение о стоимости В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость права собственности на оцениваемое имущество составляет по состоянию на дату оценки. по полной шкале выручки (включая все налоги, пошлины и пр.), округленно:

12 000 000 долларов США.

(Двенадцать миллионов) долларов США.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.

07.98 г., Стандартов Российского общества оценщиков, Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, а также Стандартов Российского общества оценщиков.

Список литературы

Нормативные акты:

Гражданский Кодекс РФ, части 1 и 2

Налоговый кодекс Российской Федерации (Части первая и вторая). — М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002

Федеральный Закон «Об Акционерных Обществах» Принят Государственной Думой 24 ноября 1995 года Федеральным Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135ФЗ от 29.

07.98 г Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 143-ФЗ от 14 ноября 2002 года Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» .

Постановлением Правительства Российской Федерации от 112 мая 2001 г. № 285г. «О лицензировании оценочной деятельности»

Книги Балабанов И. Т. Риск-менеджмент М.: «Финансы и статистика», 2002, 214 с Бернстайн Л. А. Анализ финансовой отчетности: теория, практика и интерпретация: Пер. с англ. / Науч. ред. перевода чл.- корр. РАН И. И. Елисеева. Гл. редактор серии проф. Я. В. Соколов.

— М.: Финансы и статистика, 2005, 516 с С. В. Валдайцев Оценка бизнеса и управление стоимость предпиятия: Учеб. пособие для вузов.

М. ЮНИТИ-ДАНА, 2003

Болдырев, Федоров Введение в теорию оценки недвижимости, М, 2002

Глен М. Десмонд, Ричард Э. Келли Руководство по оценке бизнеса РОО М. 1996 г., 124 с Григорьев В. В., Островнин И. М. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998, 125 с Григорьев Оценка и переоценка основных фондов М. 1997 г., 197 с Григорьев, Федотова Оценка предприятия М., Инфра-М 1997, 111 с Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. англ.

Ред.кол.: И. Л. Артеменков (гл.ред) А. В. Воронкин. — М.1996, 321 с Нитецкий В. В., Гаврилов А. А. Финансовый анализ в аудите: Теория и практика: Учеб. пособие. — М.; Дело, 2001, 218с Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. ;

М.: Финансы и статистика, 1999, 516 с Оценка рыночной стоимости машин и оборудования Под редакцией В. Рутгайзера Академия Оценки 1998 г., 521 с Уотшем Т. Дж, Паррамоу К. Количественные методы в финансах: Учеб. Пособие для вузов / Пер. с англ. По ред. М. Р. Ефимовой.

— М.: Финансы, ЮНИТИ, 2002, 548 с

Индекс изменения цен

Первоначальная стоимость Восстановительная стоимость объекта