Эффективность строительства жилья

По варианту № 1 теплоизоляционный слой состоит из минераловатных плит толщиной 140 мм.

Критерии эффективности: ,

По варианту № 2 теплоизоляционный слой состоит из стеклянного штапельного волокна (URSA) толщиной 120 мм.

Критерии эффективности: ,

Эффективность конструктивных решений определяется минимальными приведенными затратами и максимальным значением чистого дисконтированного дохода, следовательно, в качестве теплоизоляционного слоя принимаем минераловатные плиты толщиной 140 мм.

3.3 Анализ финансовых результатов Проверка финансовой информации о застройщике сводится к анализу его публичной финансовой отчетности. К таковой при продажах квартир по ДДУ по закону относятся:

1) бухгалтерский баланс за три года;

2) отчет о прибылях и убытках за три года;

3) аудиторское заключение за последний год.

Эти виды финансовых документов являются открытой информацией, которую инвесторы вправе запросить у застройщика для изучения. Если квартиры продаются через ЖСК, пока в отношении подобных застройщиков таких требований закона не установлено.

При анализе судебных споров застройщика рекомендуется отдельно обращать внимание на его споры с налоговыми органами. Если они есть, это свидетельствует о том, что у застройщика могут быть проблемы с налоговым планированием и потенциально возможно повышение расходов, связанных с оплатой налогов. Насколько велики подобные проблемы застройщика, можно установить путем официального запроса в налоговый орган, а также по результатам судебных разбирательств, зафиксированных на сайтах судов.

Основы финансового анализа не являются предметом этой книги. Поэтому, если инвестор не имеет навыков анализа финансовой документации, лучше обратиться с этим вопросам к специалистам, например к независимым аудиторам. При проверке финансовой отчетности застройщика необходимо найти ответы на следующие вопросы:

1) какова прибыль и убытки застройщика за отчетный период;

2) какова структура его активов и пассивов;

3) какова финансовая динамика и финансовые тенденции за последние три года, а также за последний год?

Отказ застройщика предоставить публичную финансовую отчетность — обстоятельство, безусловно свидетельствующие не в пользу застройщика. Неправомерный отказ — это тоже весьма информативный ответ инвесторам.

Если застройщик выпускал облигационные займы или его акции торгуются на рынке ценных бумаг, необходимо также внимательно исследовать этот вопрос. Возможно, подобные кредиторские обязательства застройщика могут негативно сказываться на его текущей предпринимательской деятельности.

Планируется, что срок реализации объекта составит 15 месяцев, инвестиционной фазы — первые 5 месяцев после он находится на самофинансировании, в том числе, строительно-монтажные работы — 9 месяцев.

Таблица 3.17

Сроки реализации Объекта 1 Реализация Объекта 1 (состоящего из 3х домов) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Проектирование Подготовительные работы Внешние инженерные сети Строительно-монтажные работы Благоустройство территории Продажи

Инвестиционный бюджет проекта При реализации объекта 1 планируется следующие виды работ:

— Общепроектные работы (проектные документы сделаны и заверены, подготовительные работы).

— Строительно-монтажные работы (строительство зданий).

— Прочие работы (благоустройство территории).

Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит 18 500 000 рублей без НДС.

Эта сумма необходима на строительство и реализацию первого дома объекта 1.

3.4 Обзор возможных форм инвестиционного обеспечения проекта В 2013 г. темпы роста ипотечного портфеля впервые оказались выше динамики необеспеченного кредитования физических лиц — драйвера розничного рынка последних трех лет. Снижение маржинальности необеспеченной розницы, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлекают на рынок ипотеки все больше банков.

За минувший год объем ипотечных жилищных кредитов, выданных российскими банками, составил 1,35 трлн руб. Рынок вырос на 32% против 43,5% годом ранее, хотя еще в 2011 — 2012 гг. темпы прироста выдачи ипотеки каждый год замедлялись примерно вдвое. Динамика ипотечного портфеля в прошедшем году осталась на уровне 2012;го (+34%), благодаря чему на 1 января 2014 г. он достиг 2,65 трлн руб.

Рис.

3.3. Динамика ипотечного рынка

Благоприятно на развитии ипотечного рынка сказалось снижение процентных ставок, начавшееся со II квартала 2013 г. В марте Сбербанк первым понизил ставки по всем своим жилищным программам на один процентный пункт, за ним последовали Газпромбанк, «ВТБ24», АИЖК и другие игроки. В результате средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась с 12,9% на 1 апреля 2013 г. до 12,1% - на 1 января 2014;го. Поддержало рост рынка и смягчение условий кредитования: снижение размера первоначального взноса, увеличение максимальной суммы кредита, упрощение аккредитации новых домов и расширение перечня объектов кредитования.

У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 г. снизился в среднем на 1 — 2 п. п.

Наибольший темп прироста выдачи ипотеки среди госбанков (+209,7%) показал Банк Москвы: он выдал около 14,7 млрд ипотечных ссуд (4,7 млрд годом ранее), что позволило ему войти в десятку крупнейших ипотечных банков. Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции. Так, Газпромбанк и Связь-банк показали прирост выдачи ниже среднерыночного (21,8 и 16,1% соответственно), вследствие чего их доли рынка немного снизились.

Не ослабевает и спрос на ипотечные кредиты со стороны заемщиков. Потребность населения в собственном жилье еще далека от насыщения; помимо этого, интерес к ипотечному рынку подогревает нестабильность экономики: в неспокойные времена население предпочитает вкладываться в недвижимость, пусть даже и с помощью заемных средств. Возрастающие с каждым годом темпы роста жилищного строительства позволяют заемщикам брать ипотеку уже на этапе возведения жилья, пока его стоимость еще относительно невысока.

Рис.

3.4. Темп прироста ввода нового жилья

Уже в 2014 г. ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года — и всего банковского рынка. Мы ожидаем усиления конкуренции на рынке ипотечного кредитования и появления новых игроков.

Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5 — 1%), инфляцию в 6 — 6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 г. сможет прибавить 20 — 25% (около 1,7 трлн руб.), а совокупный ипотечный портфель — 30 — 35% (3,58 трлн руб.). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 г. «ВТБ24» планирует продать ипотечный портфель объемом в 3 раза большим, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам населения в 2013 г. у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки.

В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до -0,5%) и значительном оттоке капитала (свыше 90 млрд долл. США) в 2014 г. ипотечный рынок сможет прибавить не более 15% (порядка 1,5 млрд руб.), но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.

Система градостроительного регулирования и землепользования, использующаяся как источник административной ренты, не ясна для инвесторов.

Отсутствуют эффективные механизмы кредитования жилищного строительства и обеспечения жилищного строительства земельными участками.

К специфичным для Иркутской области проблемам относятся серьезный дефицит на рынке жилищного строительства жилья экономического класса (особенно небольших однои двухкомнатных квартир), высокая себестоимость строительства, преобладание точечной застройки, не основанной на комплексном развитии территорий, недостаточное участие сетевых компаний в обеспечении перспективных площадок для жилищного строительства необходимыми инженерными сетями и коммуникациями, а также длительное отсутствие комплексной жилищной политики региона и крупнейших городов области, что и привело к постепенному ухудшению ситуации в жилищной сфере. При этом в настоящее время при общем объеме жилищного фонда в Иркутской области 75,1 млн. кв. метров и обеспеченности жильем в 23,4 кв. метра на одного жителя региона больше половины граждан проживает в жилищах, которые будут массово выбывать из эксплуатации в ближайшие 15 — 20 лет.

Так, треть населения региона живет в «хрущевках» и «ленинградках» (постройки 60 — 70-х годов прошлого века), 10% - в «сталинках» (постройки 30 — 50-х годов прошлого века), 5% - в ветхом жилье (в домах, построенных до 1930 года), 7% - в индивидуальных домах без удобств. Таким образом, больше половины жителей области (55%) проживает в домах и квартирах, устаревших с точки зрения современных требований к инфраструктуре и коммуникациям комфортного жилья (лифт, мусоропровод, центральное водоснабжение, водоотведение и т. д.).

В квартирах улучшенных планировок проживает 30% населения области, в домах и коттеджах с удобствами в доме — 11%, доля проживающих в квартирах, относящихся к классу элитной недвижимости, составляет порядка 1%.

Большинство жителей Иркутской области (78%) являются собственниками жилья (индивидуальная или общая долевая собственность, другие разновидности собственности), в котором они проживают, 12% населения живут в квартирах, которые принадлежит близким родственникам, 6% арендуют жилье у частных лиц и 4% живут в муниципальном жилье.

Согласно результатам исследования структуры жилого фонда 38% жителей Иркутской области проживают в квартирах и домах площадью от 30 до 49 кв. метров. Треть населения проживает в квартирах площадью от 50 до 79 кв. метров. Каждый десятый житель области проживает в малометражных квартирах — до 30 кв. метров, и примерно столько же жителей (9%) проживают в квартирах большой площади (от 80 кв. метров). Каждый пятый житель области (20%) проживает в однокомнатных квартирах или домах, 43% живут в двухкомнатных квартирах, 29% - в трехкомнатных квартирах, 6% и 2% - в четырехи пятикомнатных квартирах соответственно.

Как показывают социологические исследования по оценке потенциального спроса на жилую недвижимость в Иркутской области, 75% граждан не планируют приобретение (покупку) жилья в перспективе. Однако из них лишь 42% не испытывают необходимости и желания купить жилье. Следовательно, 58% населения, не планирующие покупку жилья в ближайшие годы, в той или иной степени нуждаются в улучшении жилищных условий, однако испытывают сложности в его приобретении. В 2013 году планируют покупку лишь 2% жителей Иркутской области. В ближайшие два года 5% населения планируют покупку. Еще 6% населения планируют купить жилье в ближайшие три года.

Всего в ближайшие пять лет приобретение нового жилья планируют осуществить 20% граждан в Иркутской области. Потенциальный платежеспособный спрос до 2020 года оценивается в 16 млн. кв. метров жилья, из них 4,5 млн. кв. метров жители Иркутской области готовы приобрести в ближайшие три года.

В то же время 56% жителей Иркутской области в той или иной степени не удовлетворены предложением на рынке жилья. В основном граждан не устраивает соотношение цены и качества жилья, дефицит жилья экономического класса, недостаток предложений на рынке продажи и аренды жилья.

Согласно статистике, в течение последних двух лет при росте совокупного денежного дохода населения (13%) и существенном увеличении объема денежных средств граждан, направленных на приобретение жилья (55%), произошло снижение количества зарегистрированных сделок с объектами жилой недвижимости.

Вышеизложенное свидетельствует о значительном недостатке на жилищном рынке Иркутской области предложения качественного жилья, в том числе доступного и комфортного жилья экономического класса, а также о его чрезмерно высокой стоимости.

В этой ситуации основой жилищной политики Иркутской области является создание условий для максимального удовлетворения существующего и перспективного спроса на жилье за счет принципиально новых предложений на рынке жилья при обеспечении высокого уровня государственной поддержки граждан, желающих приобрести жилье, прикладывающих для этого усилия, но не располагающих достаточными возможностями. Каждый житель Иркутской области должен иметь возможность приобрести квартиру или построить дом.

Таблица инвестиционных расходов по проекту.

Все значения в рублях.

Таблица 3.18

Бюджет инвестиционных расходов по объекту 1 Дом1 Дом 2 Дом 3 Всего Бюджет достроительных работ Расходы на проектирование 250 000 0 0 250 000 Расходы на подготовительные работы 3 000 000 750 000 750 000 4 500 000 Бюджет строительных работ Расходы на строительство 11 500 000 11 500 000 11 500 000 34 500 000 Расходы на внешние сети 1 250 000 1 450 000 1 450 000 4 150 000 Бюджет прочих расходов Расходы на благоустройство территории 500 000 700 000 700 000 1 900 000 Непредвиденые расходы 100 000 100 000 100 000 300 000 Бюджет затрат на организацию и управление проектом Офис 400 000 250 000 250 000 900 000 Управление проектом 750 000 750 000 750 000 2 250 000 ИТОГО (без НДС): 17 500 000 15 500 000 15 500 000 48 500 000 ИТОГО (с НДС): 55 898 305

Штатные расписания составлены в соответствии с рыночной стоимостью специалистов необходимой квалификации.

Штатное расписание управленческого аппарата.

Таблица 3.19

Наименование должности Кол-во штатных едениц Должностные оклады Инженер 1 35 000 Юрист 1 40 000 Прораб 1 35 000 Снабженец 1 25 000 Бухгалтер 1 25 000 Секретарь 1 25 000 ИТОГО: 6 150 000

Оборудование офиса. Затраты на функционирование офиса.

В соответствии со штатными расписаниями и структурой управления рассчитан примерный объём вложений в оборудование офисных помещений.

Аренда офисного помещения в Воронеже в среднем составляет 50 000 руб в месяц.

Таблица 3.20

Оборудование Цена Кол-во Стоимость Компьютер 15 000 3 45 000 Принтер лазерный чб. 5000 1 5000

Принтер струйный цв. 5000 1 5000

Интернет 3000 1 3000

Ксерокс 6000 1 6000

Телефон городской 1200 3 3600 телефонный номер 1000 1 2000

Мебель, концелярия 80 000 Итого: 148 600

Расходы на содержание офиса рассчитаны с учётом его нормального функционирования без излишеств.

3.5 Разработка элементов технико-экономического обоснования инвестиций в строительство жилого дома «под ключ»

Один из ключевых плюсов инвестирования в новостройки заключается в том, что чем раньше инвестор приобретает права на будущую квартиру, тем обычно ниже ее цена. В этом случае инвестор фактически разделяет с застройщиком его предпринимательские риски по строительству здания. Всякий риск имеет свою цену. Разница между ценой продажи квартиры на стадии начала строительства жилого дома и ценой продажи квартиры на стадии ввода жилого дома в эксплуатацию может составлять 25 — 30 процентов. Эта разница — цена совместных с застройщиком строительных рисков, которые принимает на себя инвестор. Многие инвесторы вкладывают инвестиции в новостройки в целях получить существенную прибыль на перепродаже своих прав требований к застройщику.

Реальный срок ожидания инвестором его помещения или возврата вложенных инвестиций зависит от следующих факторов:

— от строительной технологии возведения здания;

— от того, на какой стадии строительного проекта вкладываются инвестиции;

— от фактических темпов реализации строительного проекта застройщиком.

Наиболее часто встречающейся проблемой при вложении долевых инвестиций в новостройки является задержка оформления квартиры в собственность инвестора. Причина такой задержки может зависеть от застройщика, а может зависеть от факторов, которые застройщик не контролирует. Поясню. Срок ввода в эксплуатацию здания может быть нарушен по вине застройщика, например в результате неэффективного управления строительным проектом. Бывает, что застройщик вводит здание в эксплуатацию своевременно, однако из-за бюрократических проволочек со стороны местных властей процесс оформления квартир в собственность тянется пару лет и даже более.

Если инвесторы хотят снижать риск задержки оформления квартиры в собственность по причине бюрократических проволочек, им при прочих равных условиях рекомендуется отдавать приоритет инвестициям в строительные проекты, в которых отсутствует так называемая «доля города». Обычно такие проекты реализуются на землях, находящихся в частной собственности. При этом для оформления права собственности на квартиры в пользу своих инвесторов застройщику чаще всего не требуется оформлять акт о частичной реализации (АЧР) к инвестиционному контракту с местными властями. Это обстоятельство устраняет риск задержки оформления квартиры по этой причине.

В случае, когда инвестор вкладывает инвестиции по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), причина задержки в юридическом смысле не играет существенной роли. Законодатель установил, что в ДДУ застройщик обязан указать точный срок передачи помещения инвестору. Если застройщик по любой причине нарушит данный срок, то несет за это перед инвестором ответственность в виде законной неустойки.

Поскольку инвестор покупает абсолютно новое жилье, очевидна необходимость вложения дополнительных средств в его подготовку к эксплуатации (отделка, установка сантехники и т. д.). Эти расходы при вложении инвестиций в новостройки неизбежны. Довольно часто застройщик продает помещение инвестору без отделки и без разводки сетей внутри квартиры. Сэкономить на ремонте можно за счет комплексных программ по подготовке квартир к проживанию, предлагаемых со стороны ряда застройщиков. Некоторые из них создают свои собственные подрядные компании, которые по отдельному договору с инвестором обеспечивают за дополнительную плату ремонт и отделку квартиры в соответствии с пожеланиями инвестора. При этом такие работы в данном случае могут обходиться инвестору значительно дешевле, чем если бы он самостоятельно искал на рынке компанию-подрядчика и заключал с ней договор на эти работы. Экономия достигается за счет более низких цен на строительные материалы, а также за счет масштаба подрядных заказов, сконцентрированных в одном месте. Застройщик, как правило, является крупным клиентом поставщиков строительных материалов и может приобретать их по сниженным ценам.

Социально-экономический состав владельцев квартир в жилых домах на вторичном рынке обычно довольно разнороден. В новостройки инвестируют, как правило, люди с более высоким уровнем доходов, по крайней мере способные обслуживать ипотечный кредит. Исключением из этого правила могут быть девелоперские проекты, связанные с расселением «депрессивных» кварталов (сносимые серии хрущевок и т. д.), а также проекты по строительству жилых домов эконом-класса для расселения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Так или иначе, новостройки создают возможность для покупателей не только улучшить свои жилищные условия, но также и качественно изменить свою социальную среду. Проблема заключается в том, что, покупая квартиру в новостройке, инвестор, как правило, не имеет представления о том, кто именно будет его соседями по дому. При покупке недвижимости на вторичном рынке недвижимости этой проблемы нет, инвестор до заключения сделки может при осмотре дома поговорить с соседями и составить свое впечатление о них. Возможно, когда-нибудь в будущем мы придем к настолько открытой информационной системе, что любой инвестор будет вправе открыто получать необходимую ему информацию о других инвесторах, вложивших инвестиции в интересующую его новостройку.

Ключевым условием покупки квартиры в новостройке для большинства инвесторов является ее цена, которая зависит от нескольких ключевых факторов:

1) местоположение;

2) себестоимость строительства;

3) рыночная ситуация;

4) качество продукта.

Уровень исходной цены продаж застройщики определяют согласно результатам проведенных маркетинговых исследований. Далее динамика цен зависит от фактического спроса и принятой застройщиком политики сбыта. Цены квартир в новостройках при продаже их на ранней стадии строительства обычно самые низкие за счет более высоких строительных рисков для долевых инвесторов. Чем выше строительная готовность здания, тем выше цены в новостройке, строительные риски проекта снижаются по мере закрытия основной массы строительных работ.

Цена квартиры в новостройке также зависит от ее типа и расположения в строящемся здании. Квартиры на первом и последнем этажах традиционно продаются по более низким ценам. Также ниже цены могут быть на так называемые «угловые» квартиры.

Обычно цена устанавливается за один квадратный метр площади квартиры. Здесь есть одна тонкость. Некоторые девелоперы при продаже квартиры включают в ее площадь территорию балконов и лоджий. Это некорректно. Из закона следует, что площадь балконов и лоджий не входит в площадь квартиры. Таким образом, издержки на их строительство девелоперам необходимо включать в цену квартиры без выделения площади балконов и лоджий в качестве частей квартир.

Другой фактор, влияющий на цену квартиры, — юридическая схема покупки квартиры. Многие застройщики продавали квартиры по вексельным и иным рискованным для долевых инвесторов схемам. Впрочем, в связи с установлением высоких административных штрафов за незаконное привлечение долевых инвестиций в строительство часть из них перешла на заключение с долевыми инвесторами ДДУ, а также договоров продажи через жилищные кооперативы и т. д. Это повлекло для застройщиков дополнительные издержки и риски, которые они, разумеется, закладывают в цену квартир.

В нашем случае роект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 5−10% согласно проведённым маркетинговым исследованием.

Окупаемость проекта — 1,5 года.

Точка безубыточности:

Стоимость продажи 1 кв. м — 47 000 рублей (средняя рыночная цена)

Общая площадь строений — 7 452 кв. м (необходимо продать одну четвёртую площадей объектов).

Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.

Рентабельность инвестиционного капитала- 29%

Таблица 3.21

Расчёт чистой прибыли от реализации всего проекта

обьект 1 объект2 объект3 объект4 Всего: 1й год 2й год 3й год 4й год Инвестиционная деятельность Расходы на ввод объекта в эксплуатацию 48 500 000 33 000 000 48 500 000 66 000 000 196 000 000 Поступления от продажи 87 286 500 58 191 000 87 286 500 116 382 000 349 146 000 Поток от инвестиционной деятельности 38 786 500 25 191 000 38 786 500 52 382 000 155 146 000 Операционная деятельность Уплата НДС 5 916 584 3 842 694 5 916 584 7 990 474 23 666 336 Налог на прибыль 7 888 779 5 123 593 7 888 779 10 653 966 31 555 117 Поток от операционной деятельности 24 981 137 16 224 713 24 981 137 33 737 560 99 924 547

Чистая прибыль от реализации проекта = 99 924 547 рублей Заключение Удачное местоположение застраиваемого участка, безусловно, один из важнейших факторов успеха строительного проекта. Инвесторы чаще всего вкладывают инвестиции на начальной стадии строительства. При этом они ориентируются, кроме цены, на репутацию застройщика, на презентацию и проектные чертежи будущего здания, а также на его местоположение.

Оценка долевым инвестором местоположения объекта недвижимости зависит от его инвестиционных мотивов. Если долевой инвестор вкладывает средства в целях использования в дальнейшем недвижимости для своего проживания, то он руководствуется преимущественно индивидуальными предпочтениями при выборе объекта.

К ним относится, например, близость к важному для инвестора центру занятости, к необходимым социальным объектам (детские сады, школы, медицинские учреждения и т. д.), к объектам транспортной и торговой инфраструктуры, экологическое окружение, к жилью близких инвестору людей и т. д.

Влияние личных мотивов на выбор объекта может быть довольно существенным. Другой мотив, определяющий выбор, — экономика. Инвесторы, которые ограничены в средствах, при выборе объекта недвижимости ориентируются прежде всего на его цену. При этом местоположение и иные параметры такого объекта отступают на второй план. Тем не менее, если инвестор имеет несколько примерно равнозначных по цене альтернатив для вложения инвестиций, он, очевидно, выберет объект инвестирования исходя из его более выгодного местоположения.

Следует учитывать, что локация объекта будет в долгосрочном плане влиять на логистику жизни инвестора. Сэкономив на покупке недвижимости в краткосрочной перспективе, инвестор может потерять намного больше в долгосрочной перспективе. Эти долгосрочные потери заключаются, например, в регулярных повышенных транспортных и временных издержках при поездках из дома на работу и т. д.

Во всех случаях дополнительное преимущество — наличие в шаговой доступности от объекта локальных транспортных центров (станции метро, электричек, и т. д.). В связи с наличием в крупных городах пробок на автодорогах лучше иметь альтернативу в виде железнодорожного транспорта. Благоприятным фактором является близость рекреационной зоны, парка или леса.

Если инвестор ведет активный образ жизни, важно, чтобы рядом были расположены спортивные центры, в которых можно будет заниматься спортом в любое время года.

Другой важный момент — наличие в шаговой доступности центров общественного питания, а также торговых центров. Некоторые люди либо не умеют хорошо готовить, либо у них нет на это времени. Поэтому для таких инвесторов важно, чтобы была возможность с минимальными временными и финансовыми издержками наладить систему питания вне дома, а также обеспечить свое домовладение необходимыми товарами и продуктами первой необходимости при минимальных издержках.

Выбор недвижимости, в которой инвестор планирует преимущественно проживать, является его важнейшим стратегическим решением, которое в дальнейшем будет в значительной степени определять не только жизнь инвестора, но также и жизнь его семьи, его родных и друзей.

В ситуации, когда инвестиции вкладываются в целях получить прибыль от предпринимательского использования объекта недвижимости (продажа, сдача в аренду и т. д.), инвестор руководствуется несколько иными соображениями.

Для целей грамотной оценки местоположения объекта в предпринимательских целях необходим качественный маркетинговый анализ, который лучше доверить профессионалам, знающим особенности и динамику развития местного рынка недвижимости.

Основными задачами для маркетолога будет выявление недостатков и преимуществ местоположения объекта инвестиций применительно к целям инвестора, оценка конкурентной среды, анализ спроса и предложения, а также анализ цен и темпов сбыта, маркетинговый прогноз.

Если инвестор в качестве результата своего проекта нацелен на скорую продажу квартиры после завершения строительства дома, маркетолог оценивает конкурентную среду на рынке продажи квартир. Если инвестор нацелен на сдачу построенной за его счет квартиры в долгосрочную аренду, маркетолог анализирует рынок аренды жилья на этой территории.

Инвестору необходимо по данным маркетингового анализа принять обоснованное инвестиционное решение, выявить благоприятные и негативные с точки зрения маркетинга обстоятельства, которые могут оказать влияние на ожидаемый доход.

К долгосрочным благоприятным обстоятельствам для инвестора следует отнести:

1) хорошую транспортную доступность объекта;

2) высокую обеспеченность объекта социальной инфраструктурой (детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники, больницы, институты, торговые центры и т. д.);

3) отсутствие вблизи объекта начатых конкурентами застройщика аналогичных строительных проектов, ограничение строительства;

4) престижность района, позитивное социальное окружение;

5) приемлемая экологическая ситуация, отсутствие вредных промышленных производств и иных негативных факторов воздействия на здоровье;

6) наличие градостроительных планов по развитию данной территории со стороны государства и органов местного самоуправления;

7) приток платежеспособного населения в город, увеличение спроса на недвижимость данного типа;

8) низкий уровень преступности;

9) надежная управляющая компания будущим зданием.

Таким образом, при покупке квартиры в новостройке инвестору рекомендуется особое внимание уделять местоположению объекта и окружающей среде. Следует учитывать, что покупка недвижимости по низкой цене сама по себе не является гарантированно успешным вложением средств. Важно учесть все негативные и позитивные факторы при выборе объекта инвестиций, связанные с его локацией. Следует помнить, что идеальных объектов для инвестирования не бывает. Всегда будут в наличии те или иные недостатки в объекте инвестиций, с которыми инвестору в случае осуществления капитальных вложений придется смириться.

Долевые инвестиции в проект могут вкладываться инвестором на любом из этапов строительного производства. Условно можно выделить три основных этапа.

Первый этап — низкая строительная готовность. Начало этого этапа — получение разрешения на строительство, окончание этапа — завершение строительных работ до нулевой отметки строящегося здания (нулевой цикл).

Второй этап — средняя строительная готовность объекта. Начало этапа — начало работ по монтажу наземных конструкций будущего здания. Окончание этапа — завершение строительных работ по возведению конструктива здания.

Третий этап — высокая строительная готовность объекта. Начало этапа — монтаж инженерных систем здания и выполнение пусконаладочных и отделочных работ, подключение здания к внешним инженерным сетям. Окончание этапа — ввод в эксплуатацию здания, подключенного к инженерным сетям.

Если инвестор вкладывает инвестиции в проект на низкой стадии строительной готовности объекта, то он совместно с застройщиком разделяет большую часть строительных рисков проекта соразмерно своей доле инвестиций в нем. Таким образом, чем позднее вложит долевой инвестор свои инвестиции, тем ниже его так называемые строительные риски. Другой довод в пользу покупки квартиры на стадии высокой строительной готовности заключается в том, что инвестор, как правило, может посмотреть на свою потенциальную квартиру. В то же время при покупке квартир в объектах с высокой строительной готовностью их цена будет существенно выше. Здесь работает правило: чем ниже риск, тем выше цена, и наоборот.

Список использованных источников

О техническом регулировании: Федеральный закон от 27.

12.2002 N 184-ФЗ.

Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.

02.1999 N 39-ФЗ.

Об иностранных инвестициях в РФ: Федеральный закон от 09.

07.1999 N 160-ФЗ.

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.

12.2004 N 214-ФЗ.

Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.

11.1994 N 51-ФЗ.

Батрова Т.А. Гражданско-правовые конструкции // Юрист. 2011. N 11.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований: В 5 томах. М.: Статут, 2011. Т. 1.

Васильева Л. С. Финансовый анализ: Учебник для студ. вузов. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Кнорус, 2010. 880 с.

Гулиева Е.Я., Кирилловых А. А. Молотников А.Е. и др. Комментарий к Федеральному закону от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» (постатейный) / Отв. ред. А. Е. Молотников. М.: Юстицинформ, 2012.

Жученко С. П. Иски о выделе доли (в праве общей собственности) // Иски и судебные решения: Сборник статей / Р. С. Бевзенко, Е. А. Беляневич, И. А. Войтко и др.; под ред. М. А. Рожковой. М.: Статут, 2009.

Ковалев В. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник / В. В. Ковалев, О. Н. Волкова. М.: Проспект, 2010. 424 с.

Лаухина А. А. Актуальные вопросы обращения взыскания на общую долю имущества супругов // Исполнительное право. 2011. N 3.

Мельник В. В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2014.

Парушина Н.В., Губина О. В. Особенности аудита ликвидности баланса коммерческих организаций // Аудитор. 2009. N 5. С. 17 — 23.

Пласкова Н. С. Анализ финансовой отчетности: Учебник для вузов. М.: Эксмо, 2010. 384 с. (Новое экономическое образование).

Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2014.

Сучкова Н. А. Система показателей анализа и прогнозирования финансового состояния коммерческих организаций для налоговых органов // Вестник Орел

ГИЭТ. 2010. N 3. С. 97 — 102.

Шеремет А. Д. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2010. 208 с.

Об итогах инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в I квартале 2012 года // Статистический бюллетень N 2. Доступ: официальный сайт Федеральной службы государственной статистики:

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/.