Следовательно, оптимальным способом защиты нарушенного права можно считать перевод прав нового нанимателя на прежнего, аналогично тому, как это имеет место при отчуждении доли в общем имуществе собственников, при отсутствии надлежащего уведомления остальных совладельцев имущества, однако без права признания сделки недействительной.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Отсутствие в законе прямого указания на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма обусловливает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые-цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках данного договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются как в научных статьях, так и в диссертационных исследованиях.
Так, по мнению Ю. П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам.
Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О. В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма — это значительный пробел в его правовом регулировании.
Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования. Социальный наем не предполагает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия; поэтому, возможно, он и остается до настоящего времени свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры.
Специфика данного договора при его легальном оформлении накладывает на наймодателя определенные обременения, начиная от необходимости регистрации нанимателя и лиц, с ним проживающих, в жилом помещении и заканчивая уплатой налога с доходов физического лица в территориальный фискальный орган. Эти обременения во многом сдерживают развитие цивилизованного рынка коммерческого найма в частном жилищном фонде, но в то же время создают условия для его распространения в государственном и муниципальном жилищных фондах, где такие договоры имеют вид типовых формуляров, регистрация по месту жительства производится по факту вселения, а налоговые сборы производятся централизованно и не затрагивают интересов частных лиц.
В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование, как отмечают исследователи, вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ, так как запрещает использование жилого помещения в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной или предпринимательской деятельности. Таким образом, «если положение ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, безусловно, применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК РФ, т. е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно, и заинтересован в этом, так как сможет получить больший доход), стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор ввиду императивного запрета нормы указанной статьи».
2.3 Расторжение договора коммерческого найма
Расторжение договора коммерческого найма возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Следует отметить, что прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма».
Также как и договор социального найма, договор коммерческого найма при определенных условиях может быть расторгнут наймодателем:
— в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч.3 ст. 687 ГК РФ).
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.
Отметим, что выселение как следствие расторжения договора не может производиться наймодателем самостоятельно. После предупреждения, оформленного письменно, наймодатель вынужден обратиться за судебной защитой. Суд, рассматривая существо заявленного требования, вправе отсрочить расторжение договора, предоставив нанимателю отсрочку, не превышающую одного года, для устранения выявленных нарушений. Такая отсрочка может быть применена судом и повторно, если наймодатель настаивает на расторжении договора, а наниматель указывает на обстоятельства, объективно затрудняющие надлежащее исполнение договора.
Итак, легальное определение договора найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике подразумевается договор коммерческого найма, дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Заключение
Подведем итог рассмотренному в работе материалу.
Действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма.
И договор найма (коммерческого), и договор социального найма являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения в широком значении этого понятия, независимо от того, заключается ли он с социально опекаемыми гражданами или с другими нанимателями для удовлетворения их потребностей в жилище, а также от того, заключаются ли такие договоры в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания. Суть договора социального найма — предоставление в бессрочное пользование за неэквивалентную плату жилых помещений из государственных и муниципальных фондов гражданам, нуждающимся в жилье. Данный договор является консенсуальным, а также взаимным (и у нанимателя, и у наймодателя есть корреспондирующие друг с другом обязанности), возмездным (наниматель должен вносить плату за пользование помещением) и бессрочным.
Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, необходимых для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма: признание малоимущими или определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору; нуждаемость в жилом помещении; постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.
Легальное определение договора найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике подразумевается договор коммерческого найма, дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма жилого помещения имеет срочный характер, цена договора является его существенным условием, никто из лиц, проживающих с нанимателем, не несет самостоятельной ответственности по договору, кроме него самого.
Список нормативных правовых актов и литературы Нормативные правовые акты Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 29.
06.2012 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая № 14-ФЗ от 26.
01.1996 г // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.
01.1996. № 5. Ст. 410 (в ред. от 30.
11.2011 г.).
Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая.
Закон Санкт-Петербурга от 17.
04.2007 г. № 125−27 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга» // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 30.
04.2007. № 14 (в ред. от 14.
06.2011 г.).
Приказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 04.
09.2002 г. № 66 «Об организации работы с договорами найма (коммерческого найма)» // СПС «Консультант Плюс».
Монографии, учебные пособия, статьи в периодических изданиях Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. … канд.
юрид.наук. — М., 2008. — 27 с.
Бобровская О. Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 — 54.
Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4. С.17−21.
Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4. С.
3.
Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. № 5. С. 43 — 44.
Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. № 4. С. 4−6.
Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99 — 104.
Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2006. № 4. С. 17−18.
Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14 — 16.
Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65−71.
Святловский В. В. Жилищный вопрос в России. Переиздание книги 1902 г. — Краснодар, 2000. — 192 с.
Селиванов Е. С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. № 3. С.36−40.
Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 4−7.
Акты судебных органов Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2009. 08 июля.
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 сентября 2012 г. № 33−13 406/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Кемеровского областного суда от 21 сентября 2012 г. по делу № 33−9290 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 11 сентября 2012 г. № 33−11 990/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Тверского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33−1610 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 3 мая 2012 г. № 33−5394/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Тюменского областного суда от 19 октября 2011 г. по делу № 33−5285/2011 // СПС «Консультант Плюс».
Определение Московского городского суда от 4 февраля 2011 г. по делу № 33−2745 // СПС «Консультант Плюс».
Святловский В. В. Жилищный вопрос в России. Переиздание книги 1902 г. — Краснодар, 2000. С. 134.
Собрание законодательства Российской Федерации. 29.
01.1996. № 5. Ст.
410.
Российская газета. 2005. 12 января.
Предложение о введении в научный оборот особой категории «жилищный договор», а также разграничение данных договоров на публично-правовые и частноправовые было предложено относительно недавно в отечественной цивилистике. См., например: Батова О. В. Понятие, система и особенности жилищно-правовых договоров по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. … канд.
юрид.наук. — М., 2008. С. 9 — 10.
В ст.ст.13, 14 ЖК РФ данные полномочия указанных субъектов не указаны.
См.: Постановление Правительства РФ от 21.
05.2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая.
См., например: Киминчижи Е. Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4. С.
3.
От их имени могут действовать уполномоченные государственные органы, уполномоченные органы местного самоуправления или управомоченные лица (конечно же, юридические, например государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения).
Извлечение из Определения Санкт-Петербургского городского суда от 27 сентября 2012 г. № 33−13 406/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Извлечение из Определения Кемеровского областного суда от 21 сентября 2012 г. по делу № 33−9290 // СПС «Консультант Плюс».
Извлечение из Определения Санкт-Петербургского городского суда от 3 мая 2012 г. № 33−5394/2012 // СПС «Консультант Плюс».
Извлечение из Определения Тверского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33−1610 // СПС «Консультант Плюс».
Извлечение из Определения Московского городского суда от 14 июня 2012 г. по делу № 11−9725/12 // СПС «Консультант Плюс».
Российская газета. 2009. 08 июля.
Извлечение из Определения Тюменского областного суда от 19 октября 2011 г. по делу № 33−5285/2011 // СПС «Консультант Плюс».
Извлечение из Определения Московского городского суда от 4 февраля 2011 г. по делу № 33−2745 // СПС «Консультант Плюс».
См. об этом подробнее: Бобровская О. Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. 2010. № 2. С. 51 — 54.
См., например: Приказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 04.
09.2002 г. № 66 «Об организации работы с договорами найма (коммерческого найма)» // СПС «Консультант Плюс».
См.: Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. № 3. С. 5.
См.: Бобровская О. Н. Указ. соч. С.
52.
Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 30.
04.2007. № 14.
Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С.
101.
См.: Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2006. № 4. С. 17.
См. об этом подробнее: Селиванов Е. С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. 2008. № 3. С.36−40.
См.: Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право. 2008. № 4. С.
18.
См.: Бобровская О. Н. Наем жилого помещения … С.
18.
Извлечение из Определения Санкт-Петербургского городского суда от 11 сентября 2012 г. № 33−11 990/2012 // СПС «Консультант Плюс».
См.: Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 65.
См.: Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. № 4. С. 4.
См.: Бобровская О. Н. Наем жилого помещения С.
18.
Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. № 5. С. 43.
Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14 — 15.
