Законодательное регулирование развития жилищного рынка

К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (40 млн. человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР — более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. м (17% всего жилищного фонда России) оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищного фонда России нуждалось в неотложном ремонте.

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т. е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья.

В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа «Жилище» 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 — 56 млн. кв. м. Однако она не была полнотью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ «О новом этапе реализации государственной целевой Программы «Жилище», в котором поставлены следующие задачи:

— обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

— увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

— расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.

Принятие Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России.

В Послании Президента РФ В. В. Путина Федеральному Собранию РФ 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью» .

Актуальность темы

Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища (обеспечение жилыми помещениями, содержание и использование жилищного фонда, возникновение и прекращение права пользования жилым помещением и пр.), в том числе в части регулирования отношений собственности на жилые помещения.

Целью данной работы является изучение и анализ действующих законодательных и нормативно-правовых актов в сфере жилья, а также разработка предложений по совершенствованию жилищного законодательства в условиях рыночной экономики.

.

1. Анализ действующего жилищного законодательства РФ

В настоящее время большинство исследователей считает жилищное право комплексной отраслью. Так, С. М. Корнеев высказывает мнение, что «наиболее правильно… считать жилищное право комплексной отраслью права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства» [14, с. 149]. П. В. Кашенинников, характеризуя жилищное законодательство, полагает, что оно носит комплексный характер [16, с. 13−18], но отмечает, что значительная часть норм, содержащихся в актах жилищного законодательства, являются гражданско-правовыми.

Жилищное право сформировалось в рамках права гражданского. Впоследствии, вобрав в себя большое число норм различной отраслевой природы, ставшее комплексной отраслью права, жилищное право, тем не менее, тяготеет к праву гражданскому. И дело не только в том, что в нем (жилищном праве) преобладают гражданско-правовые нормы. Суть, прежде всего в том, что большинство жилищных отношений, причем занимающих главенствующее место среди социальных связей, опосредствующих удовлетворение жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет гражданского права. Соответственно регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования.

Среди основных начал жилищного законодательства названы:

1) необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

2) необходимость обеспечения безопасности жилища;

3) неприкосновенность жилища;

4) недопустимость произвольного лишения жилища;

5) необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав;

6) признание равенства участников жилищных отношений, складывающихся по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, если иное не предусмотрено федеральным законом и не вытекает из существа жилищных отношений;

7) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав;

8) необходимость судебной защиты жилищных прав;

9) необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда;

10) необходимость использования жилых помещений по назначению.

Главным источником любого права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущем параграфе, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.

Несмотря на принятие нового ЖК РФ на федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права — законов и других нормативных актов, принятых в разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций) и, по сути, в различных государствах (СССР, РСФСР, Российской Федерации).

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере [19, с. 20].

В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений [2].

Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить действовавший до 1 января 2007 г. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-I, с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья [5].

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» от 29 марта 1996 г. № 432), и постановлениями Правительства РФ (например, Постановление Правительства РФ «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации» от 20 февраля 1995 г. № 161).

Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ «О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации» от 21 января 1993 г. № 104, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г.