Анализ эффективности развития ипотечного кредитования в системе инвестиций регионального жилищного строительства: на материалах Ставропольского края

Актуальность темы

исследования. Формирование и развитие инвестиционной структуры жилищного строительства является определяющим фактором в подъеме российской экономики, создании рабочих мест, мобилизации финансовых ресурсов населения, увеличении валового национального продукта. Как показывает мировая практика, около 9% рабочих мест прямо или косвенно связаны с сектором жилищного строительства, на который приходится более 6% валового продукта.

По оценкам экспертов в сферу инвестиционного жилищного строительства России может быть мобилизовано до 50% свободных денежных ресурсов населения, то есть порядка 150 млрд. долларов, комиссия по ипотечному кредитованию Госдумы Российской Федерации оценивает рынок ипотеки в России в 30 млрд. долларов.

Система ипотечного кредитования, которая начала развиваться в России менее чем 10 лет назад, представлена четырьмя десятками различных малых ипотек, в которых задействована практически вся экономика России и ее финансовые, банковские, страховые, фондовые институты, строительные и девелоперские фирмы, ипотечные ассоциации, что позволяет отнести систему ипотечного кредитования к абсолютному рыночному механизму.

Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации была утверждена Постановлением Правительства 11 января 2000 г. № 28, в рамках которой был разработан план подготовки нормативных правовых актов по ипотечному регулированию.

Многочисленность участников ипотечного рынка ставит проблему учета их экономических интересов, моделирования и организации учета ипотечных операций в сфере недвижимости на одно из приоритетных направлений развития учета. К таким направлениям совершенствования бухгалтерского финансового и управленческого учета относятся представляющие значительную актуальность нижеследующие проблемы:

• инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных операций;

• инвестиционные потоки в системе жилищного строительства;

• залоговые и ипотечные операций.

Проведенное нами анкетное обследование организации инвестиционного жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования на предприятиях, субъектах ипотечных отношений Ставропольского края, показывает исключительную актуальность исследования и апробации вопросов оценки и учета ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса.

Степень разработанности проблемы. В настоящее время в экономике России функционируют более 40 различных моделей инвестиционного ипотечного жилищного кредитования с учетом их систематизации по основным ипотечным признакам: субъекты ипотечного кредитования (покупатели, банки, продавцы, девелоперы, инвесторы, строительные фирмы и др.) — рынок закладных финансовых инструментов (первичный, вторичный, вторичный с коллективной гарантией) — основные направления деятельности, подлежащие финансовому учету на рынке недвижимости.

Большинство инвестиционных ипотечных программ с точки зрения диссертанта включают четыре модуля: клиентуры, инвестиционно-кредитный, строительства и реализации, управления.

В связи с этим возникает проблема необходимости, и целесообразности исследования инвестиционных ипотечных операций интегрировано, то есть в системе строительного комплекса.

Наряду с этим из-за многочисленности малых ипотек и в связи с тем, что вопросы моделирования, организации финансовой инвестиционной структуры ипотечных инструментов долгие годы в российской экономике не исследовались, оказались совершенно неразработанными многие проблемы.

К числу таких проблем, представляющих научный и практический интерес, можно отнести: разработку и апробирование бухгалтерской модели ипотечных и залоговых операций- —* организацию учета жилищного строительства в условиях ипотеки- —> совершенствование учета девелоперской деятельности- —* выбор и оценка сводных вариантов организации учета строительной деятельностипостановка учета в кондоминиумах и, в частности, разработка уравнений для этих предприятий- —> совершенствование учета залоговых и ипотечных операций- —> использование производных балансовых отчетов в условиях ипотеки актуарных, нулевых, органических. Рассмотрение проблемы учета ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса диссертантом проводилось на критическом обобщении результатов научных исследований отечественных и зарубежных специалистов в области бухгалтерского финансового и управленческого учета, (анализа и аудита, таких как В. А. Абрамов, В. Д. Андреев, А. С. Бакаев, М. И. Баканов, П. С. Безруких, И. Н. Богатая, Н. А. Бреславцева, Н. Г. Волков, В. Г. Гетьман, J1. Т. Гиляровская, А. Г. Грязнова, Д. А. Ендовицкий, З. В. Кирьянова О.И. Кольвах, В. В. Ковалев, Н. П. Кондраков, Г. Е. Крохичева, М. И. Кутер, Н. Т. Лабынцев, Е. А. Мизиковский, В. Д. Новодворский, С. А. Николаева, А. Н. Хорин, В. Ф. Палий, Ф. Б. Риполь — Сарагоси, Я. В. Соколов, В. П. Суйц, В. И. Ткач, М. Б. Чиркова, А. Д. Шеремет, J1.3. Шнейдман, В. Г. Широбоков и др.

Для более глубокого понимания кардинальных проблем учета, анализа и аудита в рыночных условиях были использованы исследования зарубежных ученых, таких как:

X. Андерсен, С. Альбрехт, И. Ансофф, А. Арене, J1.A. Беристайи, И. Бетге, Д. Блейк, М. Ban Бреда, Дж.К. Ван Хорн, Ю. Ф. Бригхэм, Л.Дж. Гитман, М. Д. Джопк, К. Друри, Т. Р. Карлин, Дж.Б. Кединн, Д. Колдуэлл, Д. Лайпз, Чеиг Ф. Ли, А. Р. Маклин, Г. Минцберг, М. Р. Мэтыос, Б. Нидлз, В. Нордхаус,

Дж.Рис, Б. Райан, П. Самуэльсон, М. Х. Перера, К. Пуарье — Дефуа, II. Уолл, Дж. Фридман, Р. Энтони и др.

Цель и задачи исследования

Цель работы заключается в обосновании возможностей формирования направлений совершенствования инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса и их практической реализации.

Комплексный подход к достижению поставленной цели предопределил решение следующих задач:

• исследовать состояние, развитие и организацию инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса;

• разработать модель инвестиционно-аналитического обеспечения ипотечных отношений в структуре жилищного строительства;

• построить инвестиционную модель ипотечных и залоговых операций;

• сконструировать модель организации жилищного строительства в условиях ипотеки;

• сформировать предложения по совершенствованию финансового и управленческого учета девелоперской деятельности;

• предложить систему в кондоминиумах;

• определить практические рекомендации по совершенствованию учета залоговых и ипотечных операций;

• раскрыть содержание и разработать экономический механизм использования актуарных производных балансовых отчетов в условиях ипотечных отношений.

Объектом диссертационного исследования является инвестиционный ипотечный процесс в строительных организациях Российской Федерации и Ставропольского края.

Предметом исследования является совокупность ипотечных отношений и действующего механизма инвестиционных ипотечиых и залоговых операций в строительном комплексе.

Методология и методика исследования основывалась па трудах отечественных и зарубежных ученых по проблемам системы инвестиционных ипотечных и залоговых операций, моделирования и организации ипотечных отношений, жилищного строительства в условиях ипотеки, на международных и российских стандартах, данных бухгалтерской, статистической и оперативной отчетности предприятий, анкетных обследований, законодательных, нормативных, аудиторских и арбитражных материалах.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются моделирование, агрегирование и дезагрегированиеанализ и синтездедукция и индукциядиалектический, логический, системный и комплексные подходыобщенаучные методы познания.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретико-методическом обосновании действующей системы инвестиционного ипотечного кредитования и разработка практических рекомендаций по совершенствованию ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса.

Научная новизна подтверждается следующими научными результатами, выносимыми на защиту:

1. Конкретизировано содержание понятия ипотеки как залога недвижимого имущества и определено место рынка ипотечного кредитования в общей модели инвестиционного рынкауточнены и дополнены основные субъекты рынка недвижимости;

2. Предложено инвестиционно-аналитическое обеспечение ипотечных отношений в сфере жилищного строительства, его различных аспектов, теоретически обоснованы и разработаны функциональные задачи и организация системного анализа инвестиционного ипотечного кредитования как главного инструмента строительной сферы;

3. Разработана и апробирована региональная инвестиционная ипотечная модель (на примере Ставропольского края), раскрыты принципы ее функционирования, в соответствии с порядком взаимодействия участников;

4. Разработана модель учета инвестиционных ипотечных операций для исследования состояния оценки и учета ипотеки, основных направлений совершенствования и апробации результатов ипотечного кредитования;

5. Предложены методики ведения финансового и управленческого учета структуры бухгалтерского баланса для девелоперских организаций и кондоминиума в условиях ипотечного кредитования;

6. Обоснованы пути оптимизации залоговых ипотечных операций, а также инвестиционные факторы строительной деятельности в системе учетно-аналитической обеспеченности.

Практическая значимость исследования состоит в том, что в ходе его проведения получены теоретические, организационно-методические и практические результаты, обеспечивающие внедрение следующих новшеств, повышающих эффективность учета:

1. Рекомендовано формирование специализированной активизирующей инвестиционной деятельности через систему инвестиционного ипотечного кредитования.

2. Предложены схемы анализа в разрезе элементов для малых предприятий, базирующийся на дезинтеграции элементов и статей затрат для средних и крупных строительных предприятий;

3. Разработана и апробирована схема оценки для кондоминиумов, построенный на двух равенствах: активы минус обязательства равны капиталу, пассивы равны ограничению пассивов плюс/минус капитал.

Разработанные в диссертации практические и теоретические рекомендации по совершенствованию учета ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса Ставропольского края апробированы на предприятии ООО Фирма «Юго-Западстрой».

Сформулированные рекомендации могут быть использованы Администрацией Кабинета министров Ставропольского края, администрацией г. Ставрополя.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались на международных и региональных научно — практических конференциях по проблемам экономики, управления, учета, анализа и аудита.

Разработанные в диссертации практические и теоретические рекомендации по совершенствованию модели инвестиционных ипотечных и залоговых операций в системе строительного комплекса Ставропольского края апробированы на предприятии ООО Фирма «Юго-Западстрой».

Сформулированные рекомендации могут быть использованы Администрацией Кабинета министров Ставропольского края, Администрацией г. Ставрополя, высшими и средними учебными заведениями, крупными строительными корпорациями, банковскими структурами.

Публикация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 научных работ общим объемом 2,9 п.л. (2,8 п.л. авторские).

Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций. Работа изложена на 184 страницах компьютерного текста и содержит 24 рисунка, 14 таблиц, 22 формулы и 2 приложения

Ипотечные и залоговые операции с 1995 года получили довольно

широкое распространение в Российской Федерации и Ставронольском крае. В этот процесс вовлечены различные институциональные единицы:

строительные, девелоперские, риэлтерские, банковские, фонды,

нредприниматели без образования юридического лица, физические лица и

Государственная программа инвестиционного ипотечпого жилищного

кредитования стартовала на территории края в начале 2004 года, когда между

федеральным ипотечпым агентством. Правительством Ставронольского края

и ГУП СК «Свой дом» (краевым оператором ипотечной программы) было

заключено трехстороннее Соглашение о сотрудничестве. С момента

ноднисания Соглашения Правительство края активно поддерживает развитие

ипотечной программы и делает все возможное для ее реализации. В

частпости, в феврале Губерпатором края была подписана краевая целевая

программа «Развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Ставронольском крае на 2005;2010 годы»,

которая дает возможность использовать и бюджетные, и внебюджетные

средства для предоставления ипотечпых кредитов и строительства

досту1П1Ого жилья. Информационное обеспечение инвестиционных инотечпых и

залоговых операций в системе строительного комплекса паходиться в

хаотичном состоянии, не систематизировано, и как следствие этого,

практически не используется. Это подтверждается разработапной нами моделью инвестиционно аналитического обеспечения инотечных отношений в сфере жилищного

строительства, включающей девять основных вариантов инвестиционного

ипотечного жилищного кредитования, характеризуемых четырнадцатью

В модели представлены следующие виды ипотек: простая (закрытая)

ипотечная модельпростые региональные ипотечные моделипростая

девелоперская модельоткрытые ипотечные модели с различными системами

рефинансированиячастично открытые ипотекисложная девелоперская

ипотечная модельнелимитированная открытая ипотечная модель;

консолидированная открытая ипотечная модельипотечная модель

преднриятия как имущественного комплекса. Информационпое обеспечение инвестиционных ипотечных отношений

характеризуется 14 блоками: субъекты инвестиционного инотсчного

кредитованияипотечпые инструментыосновные направления

деятельностирынки ипотечного кредитованияособенности региональных

ипотечных программ и их влияние на инвестиционно-аналитическое

обеспечение ипотекиопределение уровней рискаисточники

финансированиямеханизм обеспечения действия эффекта финансового

рычагаусловия кредитованияоценка объектов инвестиционно аналитического обеспеченияоценка изменения стоимости денег во времени;

инвестиционно-аналитическое обеспечение управления объектами

недвижимостииспользуемые обязательпые условия и ограничения в

инвестиционно-аналитическом обеспечении ипотечных отношений;

отражение роли государства и правительства регионов в инвестиционно аналитическом обеспечении функционирования ипотеки. Изучение уровня информационного обеспечения инвестиционных

ипотечных отношений в системе строительного комплекса Российской

Федерации и Ставропольского края привело нас к выводу, что для того,

чтобы исследовать состояние инвестиционной оценки ипотеки и основных

направлений ее совершенствования необходимо разработать

инвестиционную модель ипотечных и залоговых онераций и апробировать ее

на практике. Разработка инвестиционной модели ипотечных и залоговых операций

проводилась с подразделением всех многочисленных участников ипотечного

рынка на две группы:

о участники ипотечного рынка юридические лица;

о участники инотечного рынка предприниматели без образования

юридического лица и физического лица. В разрезе этих групп устанавливалось влияние и механизм оценки

отражения соответствующего инвестиционно-аналитического

инструментария и системы залогово-ипотечных ноказателей:

^ залоговые отношения;

^ методы определения благосостояния участников инвестиционного

инотечного рынка;

v^ договорные отношения и отражение их в учете;

^ рынок ценных бумаг и его регулирование;

^ система амортизации ипотечного кредита;

>^ использование эффекта рычага;

•^ применяемые механизмы рефинансирования;

/ оценка объектов инвестиционного ипотечного кредитования;

•^ оценка риска. Разработанная и апробированная нами инвестиционная модель

инотечных и залоговых операций включает три категории субъектов

ипотеч1юго кредитования, рассматриваемых в разрезе тринадцати блоков. В инвестиционной модели предусмотрено три категории субъектов

инвестиционного ипотечного кредитования:

— коммерческие юридические лица (строительиые организации,

девелоперские заказчики, банки, риэлтерские фирмы, страховые

компании, инвесторы);

— физические лица (нокупатели и продавцы жилья, инвесторы,

предприниматели без образования юридического лица);

— юридические лица некоммерческого типа (фонды, некоммерческие

иартнерства, агентства, муниципальные органы, федеральные

организации). Блоки и подблоки модели дают оценочные характеристики субъектам

инвестиционного ипотечиого кредитования. Разработанная и апробированная инвестиционная модель ипотечных и

залоговых онераций позволяет организовать и решить соответствующие

проблемы методологии оценки ипотеки для всех участников ипотечгюго

рынка. Исследование организации жилищного строительства в условиях

инвестиционного ипотечного кредитования, нроведенное нами на

нреднриятиях Ставропольского края, по данным анкетного обследования

организации оценки и учета жилищного строительства в условиях

ипотечного кредитования показало значительные недостатки в оценке

системы инвестиционного ипотечного кредитования:

^ отсутствует адекватная информация о реальных процессах,

происходящих на рынке ипотечных инвестиций;

^ не рещены вопросы доверительного управления с собственностью;

^ залоговые операции, гарантии, выданные и полученные, неправильно

учитываются и не соответствуют международным стандартам;

^ нет онределенных установленных стратегических целей;

^ недостаточное сравнение результатов с реальностью и осун1, ествление

корректировочных воздействий. Эти и многие другие недостатки организационного и контрольного

плана привели к необходимости разработки соответствующей модели,

использование которой позволило бы снять эти и многие другие

организационные проблемы. В связи с этим нами разработана модель организации оценки

жилищного строительства в условиях ипотеки. Подлежащее модели представлено основными договорами,

используемыми в оценке и учете инвестиционной ипотеки, и в дальнейшем

рассматриваемых в залоговых, ипотечных и инвестиционных операций:

договор о совместной деятельности (простого товарищества);

девелоперский договор (долевого участия);

договор доверительного управления;

договор инвестирования;

договор возмездного оказания услуг;

договор займа;

договор купли-продажи квартир с рассрочкой платежа. Сказуемое модели сформировано основными блоками,

обеспечивающими соответствующую организацию оценки и учета

инвестиционного ипотечного процесса:

участники ипотеки;

вклад участников;

порядок и формы перехода создаппой собственности;

порядок ведения общих дел;

оценка ипотечной деятельности;

иснользуемая система контроля и эффективность. Организация системы жилищного строительства в условиях

инвестиционного ипотечного кредитования предполагает учет интересов

основных участников ипотеки, особенностей строительного процесса,

приобретения и нродажи квартир, оценки ипотечных инструментов и

организации нроцссса контроля. Центральным звеном системы инвестиционного жилищного

строительства в условиях ипотечного кредитовапия является девелопер. Девелоперская деятельность — нредставляет собой симбиоз

инвестиционно-строительной деятельности в сфере ипотечного кредитования

для оказания услуг по вводу в эксплуатацию жилого фопда и других

объектов «под ключ». Девелоперская организация в процессе своей деятельиости должна

обра1цать особое внимание при организации финансового и управленческого

учета на два аснекта:

— в финансовом учете отражать выгоды направлений деятельности фирмы,

устойчивости нреднриятия, диверсификации деятельности;

— в управленческом учете онределять выгоды взаимоотношений со

стратегическими участниками инвестиционного ипотечного рынка

(риэлтерские организации, генеральный подрядчик, субподрядчик,

заказчики, инвесторы и т. д.). Анкетное обследование, нроведе1пюе нами по предприятиям

Ставропольского края, показало, что предприятия при оценке и учете

девелоперской деятельности все средства, полученные от населепия,

отражают по-разному:

— как целевое финансирование (0 0 0 фирма Юго-ЗападСтрой);

— как авансы полученные (0 0 0 «Строймир», 0 0 0 «Югросстрой»). Во втором случае в общий объем реализации включаются все

средства, полученные от населения с отражением по кредиту счета 90

«Продажи», что резко увеличивает налоговый гнет и необоснованно

приводит к разорению предприятий. 0 0 0 Фирма «Юго-ЗападСтрой» хотя и учитывает целевое

финансирование, полученное от населения, на счете 86 «Целевое финансирование», но сумму целевого финансирования учитывает вместе с

оплатой услуг заказчика и затем списывает целевое финансирование

проводкой: Дебет счета 86 «Целевое финансирование" — Кредит счета 08

«Вложения во внеоборотные активы». Это приводит к тому, что оплата услуг заказчика не отражается в

объеме продажи. Кроме того, возникает проблема отражения в учете разницы между

рыночной ценой квартиры и суммой вклада физических лиц. В случае превышения рыночной стонмости доли над суммой вклада

участников жилищного строительства, указанное превышение представляет

собой:

• при девелоперской деятельности — недоиспользовапие целевого

финансирования являются собственностью дольщиков, налогообложению

не подлежит, так как нет объекта реализации;

• при подрядной деятельности указанная разница является реализационным

результатом и подлежит налогообложению;

• при хозяйственной деятельности разница между стоимостью доли и

суммой вклада подлежит сторнированию или переоценке. С нашей точки зрения при решении вопроса идентификации

источников финансирования на целевые нужды или результаты реализации

необходимо придерживаться принципа соответствия, то есть, наличие

об1>екта реализации приводит к правомерности отнесения соответствующих

затрат, а целевые источники обеспечивают компенсацию приобретаемых

объектов. В связи с этим в рассмотренных нами схемах эта идентификация

производится следующим образом:

=> у инвестора вложение средств является инвестициями и учитываются на

счете инвестиций;

=> у дольщика получение инвестиций является целевым

финансированием и учитывается на счете 86 «Целевое финансирование»;

=> у застройщика источники получения подразделяются па две группы:

предназначенные для нриобретения жилья являются целевым

финансированием, а предназначенные в соответствии с договорами на

оплату услуг выступают реализацией;

^ у девелопера полученные источники также подразделяются па два

вида: целевое финансирование и оплата собственных услуг;

=> у нодрядчика соответствующие инвестиционные поступления в полпом

размере являются оплатой за выполненные работы и формируют

продажи. С нашей точки зрения, в настоящее время возможны три системы

финансового и управленческого учета затрат, доходов и результатов

строительной деятельности:

— финансовый учет без ведения управленческого учета;

— самостоятельные финансовый и унравленческий учет;

— единая система финансового и управленческого учета. Первая система — финансовый учет без управленческого учета ;

предусматривает ведение учета затрат лишь в разрезе соответствующих

элементов, что решает в основном следующие задачи:

— создается система определения финансового результата упрощенного

типа, имеющая 4 учетно-контрольных точки;

— затраты на производство учитываются в разрезе 5 элементов:

материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на

социальные нужды, амортизация и нрочие затраты;

— нродажи за период;

— остатки материальных ценностей, готовой продукции и незавершенного

нроизводства на начало периода;

— остатки материальных ценностей, готовой продукции и пезавершен1юго

производства на конец периода. В этом случае отпадает надобность определения в финансовом учете

трех категорий фактической себестоимости:

фактической себестоимости произведенной за период продукции;

фактической себестоимости отгруженной нродукции за период;

фактической себестоимости реализованной продукции. Таким образом, контрольная функция финансового учета резко

возрастает, так как необходимо контролировать: продажи по журналу

продажзатраты по 5 элементамизменение стоимости остатков ресурсов

па начало и конец нериода. Для этого нотребуется проведение

инвентаризаций и оценки полученных остатков материалов, готовой

продукции и пезавершенного производства. Вторая система бухгалтерского учета в строительных организациях

предусматривает отдельную организацию финансового учета и

самостоятельную систему управленческого учета. В этой системе финансовый учет организуется по ранее изложенной

методике с отдельно организуемым управленческим учетом,

Для любой выбранной модели унравленческого учета (нормативный

метод учета затрат на производство и калькулирование себестоимости,

стапдарт-костинг, ABC, нростой или развитой директ-костинг, таджер костинг и др.) характерны следующие основные признаки:

— используемая ипформация: внутренняя и частично внешняя;

— временной аспект получепной и используемой информации:

настоящее и будущее;

— сфера охвата: самые разнообразные внутренние сегменты

деятельности: центры издержек, центры расходов, центры прибыли,

центры инвестиций;

— внешние сегменты: экономические зоны России, Южного федерального

округа, Ставронольского края, каналы реализации и т. д.;

— единицы учета: денежные, условные единицы покупательной

способности, натуральные, условно-натуральные, агрегатные и др. — компетентпость и использование: управляющие разных уровней;

— критерии информации: релевантность, нолезность, понятность,

воспринимаемость;

— основной акцент: скорость, разнообразие информации;

— нериод: день, педеля, декада, месяц, квартал. Третья система финансового и управлепческого учета затрат, доходов

и результатов формирует систему единого финансового и управленческого

учета, применявшуюся до нового нлана счетов. Основной ее недостаток

сводится к довольно сложной системе определения фактической

себестоимости, требующей 3-х громоздких расчетов: фактической

себестоимости нроизведенной, отгруженной и реализованной продукции. Мы рекомендуем нервый вариант, то есть финансовый учет без

ведения управленческого учета, для малых предприятий, а самостоятельный

финансовый и управленческий учет, базирующийся на дезинтеграции

элементов и статей затрат, для средних и крупных строительных предприятий. Основой эффективной организации бухгалтерского учета является

план счетов. При построении основных уравнений для кондоминиумов мы

руководствовались следующими основными положениями:

1. Кондоминиум занимается как некоммерческими, так и коммерческими

рациями и необходимо организовать их раздельный учет. 2. Затраты по содержанию кондоминиума целесообразно учитывать по

экономическим элементам, а не по громоздкой системе статей затрат,

что значительно упрощает учет. Предложенные нами основные уравнения при учете

кондоминиумов состоит из 5 разделов:

1) Балансовые счета финансового учета, обеспечивающие

определение финансового результата путем сопоставления остатков

активных и пассивных счетов и соблюдения двух равенств: активы

минус обязательства равны каниталупассивы равпы ограничению

нассивов плюс — минус капитал. 2) Счета, предназначенные для учета расходов, доходов и финансовых

результатов с организацией раздельного учета по некоммерческой и

коммерческой деятельности кондоминиума. 3) Счета управленческого учета, то есть учета объектов доверительного

управления. 4) Счета забалансового учета. 5) Позиции внесистемного учета. Разработка и апробация предложенных основных уравнений

кондоминиума позволит организовать эффективную систему учета для

нримерно 720−750 тыс. кондоминиумов. Разработанная нами бухгалтерская инвестиционная модель залоговых

отношений в условиях ипотеки в подлежащем представлена субъектами

залога, а в сказуемом систематизированы идентификаторы залоговых

отношений. Субъектами залоговых отношений в модели представлены:

Залогодатели (физические лица, юридические лица) — Залогонолучатели

(федеральное ипотечное агентстворегиональные агентства ипотечного

кредитованиярегиональные сберегательные ассоциациикоммерческие

банкириэлтерские фирмы). Идентификация залоговых онераций нроизводится по следующим

нризнакам:

I. Предмет залога. II. Используемые залоговые документы (но первичному и вторичному

залогу). Ш. Оценка залога. IV. Регистрация залога. V. Страхование залога. VI. Устунка прав требования. VII. Обращение о взыскании на заложенное имущество. Vni. Отражение в учете залоговых отношений:

— однократная занись на забалансовых счетах;

— двойная запись на забалансовых счетах;

— отражение на счетах балансового учета. IX. Используемые методы контроля собственности субъектов ипотеки. Одной из важнейших проблем бухгалтерского учета залога является

его отражение таким образом, чтобы финансовое положение

залогодателя и залогополучателя не было искажено в существующих

параметрах. В настоящее время залоговые оперании отражаются тремя способами:

1. На счетах забалансового учета имущество, не принадлежащее

предприятию, но временно находящееся в его пользовании или

распоряжении, условные нрава и обязательства, а также для

обеснечения контроля за некоторыми операциями. 2. На счетах забалансового учета методом двойной записи, что в

настоящее время характерно только для коммерческих банков. Необходимо отметить, что отражение за балансом значительных сумм

полученных и выданных обязательств резко искажает финансовое состояние

участника ипотечного рынка, то есть совокунпость экономических и

финансовых показателей, которые характеризуют способность к выполнению

финансовых обязательств и, в конечном итоге, к устойчивому развитию. Финансовое состояние участника ипотечного рынка онределяется многими

показателями, которые нозволяют дать оценку его финансовой устойчивости,

текущей ликвидности и оборачиваемости оборотных средств, дебиторской и

кредиторской задолженности и анализу его денежных потоков в номинальной

и текущей стоимости. 3. В балансовом учете в настоящее время в России залоговые операции

не отражаются. Создается довольно парадоксальное положение, когда залог

из — за его исключителыюй важности подлежит государственной

регистрации, а в балансе не отражается, следовательно, не онределяется и его

влияние на финансовое положение предприятия. Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог

су1цествуюн1,ей или приобретаемой недвижимости, представляет собой

взаимоотношения, основанные на ссуде, обеспеченной реальной

собственностью. Ипотечный кредит и проценты, но нему вынлачиваются в форме

ежемесячного нлатежа, рассчитанного, но формуле аннуитетных нлатежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам. начисляемым на невыплаченную часть кредита, а также часть самого кредита,

рассчитываемого таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при

фиксированной нроцентной ставке были равными на весь кредитный период. В соответствии с проведенным нами исследованием, экономически

более целесообразно включать проценты по ипотечным кредитам в

себестоимость возводимого жилого дома, так как процепты формируют

стоимость продукции, являются нереализованной прибылью, замещают

собственное финансирование, являются расходами фирмы, соответствуют

бухгалтерскому нринципу соответствия затрат будущей прибыли,

формируют реальную стоимость жилого объекта, что приводит к тому, что

их необходимо относить в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и, самое главное, они могут быть точно идентифицированы как

расходы, формирующие себестоимость жилого дома. Од1юй из важных проблем ипотечного кредитования является

определение его эффективности и, в первую очередь, с точки зрения

соотношения между собственным и заемным капиталом. Ряд исследователей утверждают, что если доля кредита превысит 30%

от общей суммы инвестициоппых средств, то при указанных условиях

инвестор не сможет возвратить кредит банку. Но такие утверждения не обоснованы в достаточной степени, так как

необходимо учитывать и рассчитывать эффект рычага, влияющий на уровень

доходности. Диссертантом проведено исследование рычаговых воздействий на

доходность инвестиций и инотечного кредитования. Рассмотрение семи вариантов рычаговых воздействий на доходность

ипотечных инвестиций привело к выводу, что использование рычага создает

условия для онределения реальной рентабельности вложений собствегнюго

капитала, которая в нашем примере колеблется от + 162,5% до — 200%. При этом необходимо отметить, что какой бы не был результат,

ипотечные инвестиции всегда связаны со значительным риском и неудачно

выбрапный результат может привести к катастрофе (риск цены продажи

недвижимости, процентные ставки и т. д.). Совершенствование оценки и учета инвестиционных ипотечных

кредитов, создание и использование Грезервов, но обеснечению ипотечных

операций, капитализация процентов за использование инотечных кредитов,

использование эффекта рычага в инотечном финансировании создают

необходимые предпосылки и условия для совершенствования инотечных

взаимоотношений в экономике Ставронольского края и Российской

Федерации. Достаточность капитала в условиях ипотеки является одпим из главных

факторов развития экономики, да1Н1ый показатель определяется от стоимости

активов, скорректированных на риск. Используются самые разнообразные методы определения рыночной

стоимости собственного капитала: методы определения стоимости

собствеьнюго капиталаметод дивидепдовметод доходовметод оценки

рискамодель определения цепы капитальпых активов (САРМ) — метод

добавленной стоимости акционерного капиталаметод нулевых

производных балансовых отчетовметод органических нроизводных

бухгалтерских отчетовметод актуарных производных отчетовметод

ликвидационных балансовкомбинированные методы. Для определения реальной рыночной стоимости предприятия

пеобходимо учесть условные активы и обязательства, условные факты

хозяйственной деятельности и произвести многочисленные другие

корректировки. Дело в том, что бухгалтерский баланс составляется в

учетных ценах первоначальной нанравленности и не все факторы, кроме того,

учтены в балансе. К числу таких факторов можно отнести в условиях

ипотечного кредитования предприятий Ставропольского края

нижеследующие:

-> нереоценка отдельных объектов основных средств;

-> корректировка некоммерческих активов на индекс изменения обш, его

уровня цен;

-^ переоценка многих объектов по цене замещения;

-> постановка на учет условных фактов хозяйственной деятельности;

-^ уточнение стоимости нематериальных активов;

-^ отражение в учете нереоцененных пассивов и недооцененных активов;

->• учет рисков потери активов и необеспечения обязательств;

-> отражение, но балансу залогов и гарантий;

-> отражение, но балансу производных финансовых инструментов в

соответствии с требованиями 39 международного стандарта

финансовой отчетности;

-> корректировки, вызванные изменением законодательства. Всем экономистам хорошо известно, что в том виде, в каком

представлены бухгалтерский баланс и другие отчетные формы, они не могут

быть использованы для управления и принятия решений и особенно в сфере

собственности, так как баланс составлен в исторических ценах. Такой информационной системой, обеснечивающей нолучение

достоверной информации, используемой в инвестиционном инотечном

кредитовании для определения реальной рыночной конкурентоспособности

участников (инвесторов, девелоперов, риэлтеров, страховщиков, банков,

заказчиков, нодрядчиков), является иснользование системы нроизводных

балансовых отчетов. К сожалению, оказался совершенно не рассмотренным вонрос

иснользования производных балансовых отчетов в системе инвестиционного

ипотечного кредитования и залоговых операций. В настоян1, ее время в системе нроизводных балансовых отчетов

иснользуются нулевые органические, ликвидационные и дифференциальные

балансовые отчеты, составленные соответственно в балансовых, рыночных,

ликвидационных ценах. Использование актуарных нроизводных балансовых отчетов в системе

инвестиционного ипотечного кредитования жилищного строительства

создает определенную устойчивость ипотечного кредитования, что очень

важно для предприятий Ставронольского края. Для составления актуарного производного балансового отчета

необходимо в ведомости актуарных бухгалтерских проводов отразить

условную продажу активов в залоговой рыночной стоимости, удовлетворить

обязательства, т. е. условно отметить их, и полученный результат будет

характеризовать залоговую рыночную стоимость чистых активов.