Актуальность темы
.
Воспроизводство недвижимости является важнейшей составной частью общественного воспроизводственного процесса, взаимодействующей с ним по принципу прямой и обратной связи. Как общественному воспроизводству в целом, так и воспроизводству недвижимости в частности объективно присуща социальная направленность, которая в отдельных случаях может выступать с отрицательным знаком. В современной России очень остро стоит проблема обеспечения населения жильем и всем комплексом услуг, оказываемых на базе объектов недвижимости, используемых в русле их социальной ориентации. И еще более острый характер носит проблема демографической динамики. Одним из важнейших условий ее решения является масштабное развертывание строительства объектов социально-ориентированной недвижимости, прежде всего, жилья, а также обеспечение их эффективного использования, что может быть обеспечено путем активизации государственного регулирования воспроизводства недвижимости. Здесь возникает ряд актуальных и общественно значимых, теоретико-методологических и научно-практических проблем, требующих проведения специальных исследований системного порядка. Решение этих проблем возможно лишь на основе разработки новых подходов к государственному регулированию воспроизводства недвижимости в направлении усиления ее социальной ориентации. Степень разработанности проблемы.
Основы теории общественного воспроизводства заложены в трудах классиков экономической теории в лице В. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, Ф. Кенэ, К. Маркса.
Дальнейшее развитие теория общественного воспроизводства получила в трудах отечественных и зарубежных экономистов. При этом, глубоко и обстоятельно изучались важнейшие составные части и сегменты общественного воспроизводственного процесса, в том числе воспроизводство социально-экономических отношений общества в виде системы, воспроизводство народонаселения, темпы, пропорции и эффективность его планирования и др. По мере развития научных исследований в области общественного воспроизводства в целом и его отдельных составных частей, аспектов, сегментов и т. п., все большее внимание уделялось изучению организационно-управленческой составляющей воспроизводственного процесса.
Среди отечественных экономистов наибольший вклад в исследование общественного воспроизводства и управления им внесли: Абалкин Л.,.
Аникин А., Бард В., Бузгалин А., Бунич П., Бункина М., Гатовский Л.,.
Еремин Б., Колосов Н., Кронрод Я., Куликов В., Львов Д., Меньшиков С., Менаревский К., Немчинов В. Павлов П., Петраков П., Струмилин С., Тельнов В. Хачатуров Т. и др.
Зарубежные ученые, чьи труды представляют наибольший интерес в теоретико-методологическом отношении для данной работы: Дж. М. Кейнс, А. Маршалл, Г. Мюрдаль, Б. Селигмен, Л. Туроу и др.
Проблемы управления воспроизводством недвижимости нашли отражение в трудах ряда отечественных экономистов: Апрелева К., Белокрыса А., Болдарева В., Брячихина А., Зарубина В., Копейкина А., Попова Г., Пузанова А., Рекитара Я., Ресина В. Роса А., Русанова Л., Рутгайзера В., Сабурова Е., Сучкова А., Тарасевича Е., Тимербулатова Т.,. Ушакова Е., Федорова А., Школьникова Ю., и др.
Вопросы экономики недвижимости и управления ее воспроизводством исследовались в трудах ряда зарубежных ученых, в частности таких как: Батлер С. Бромвич М., Виатон В., Дипаскуале Д., Дэниэл Д., Ордуэй Н., Петерсон Д., Рабенхорст К., Страйк Р., Фридман Ж., Харрисон Г. и др.
Несмотря на наличие ряда фундаментальных работ отечественных и зарубежных ученых в области управления воспроизводством недвижимости, многие важные направления и сегменты этого специфического вида управления воспроизводством требует дальнейших исследований, в том числе и применительно к воспроизводству социально-ориентированной недвижимости.
Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации и определение путей и методов совершенствования управления этим воспроизводством применительно к условиям России. Цель исследования конкретизируется в его задачах:
— смоделировать процесс взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с системой общественного воспроизводства в целом;
— охарактеризовать взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированной недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом;
— выделить, определить смоделировать отличительные особенности механизма ценообразования, денежно-финансового механизма и механизма государственного регулирования воспроизводства недвижимости, в русле ее социальной ориентации;
— осуществить с позиций социальной ориентации системный анализ и дать обобщенную оценку процессу воспроизводства недвижимости и управления им в ходе рыночного реформирования российской экономики;
— разработать принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости;
— представить и обосновать комплекс реконструкций по совершенствованию организации и управления, стратегического планирования, программирования и регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации применительно к современной России.
Предметом исследования являются экономические отношения по поводу воспроизводства недвижимости и его государственному регулированию в аспекте обеспечения социальной ориентации, а объектомпроцесс воспроизводства недвижимости, организация и управление им в российской экономике периода рыночных реформ.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения теории общественного воспроизводства, экономического механизма хозяйствования, организации и управления производством, стратегического планирования, программирования и госрегулирования.
Информационную базу исследования составляют данные Росстата, нормативно-правовые документы применительно к-'хозяйственной сфере, материалы хозяйственной практики. > > <<
На разных этапах исследования, в зависимости от характера решаемых на них задач, использовались разнообразные методы современного научного исследования: системный подход, анализ и синтез категорий и явлений, диалектический метод, моделирование процессов, прогнозирование основных тенденций развития и др.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в формировании теоретико-методологических основ государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, а так же в выработке комплекса рекомендаций по совершенствованию управления им, что нашло конкретное выражение >в следую щем:
— введено в научный оборот понятие ' социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, определены его 'экономическая сущность и структураохарактеризован комплекс прямых и обратных связей между объектами недвижимости, относящимися к жилью, жилищно-коммунальному хозяйству, социальной, транспортной, культурно-бытовой инфраструктуре, производственной и коммерческой сфере-'1 определены структурное противоречие между видами социальной ориентации недвижимости и способы его разрешениявыдвинуто и обоснованно положение о том, что социальная ориентированность объектов недвижимости должна быть критерием выбора строительных решений в процессе стратегического планирования развития территорий городов и населенных пунктов;
— определена сеть взаимодействий социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства в целом, с выделением системообразующих блоков обоих этих системособо выделены блоки экономического механизма и воспроизводства интегрированного потенциала социально-экономического развитиявыявлено образование синергетического эффекта в результате взаимодействия этих блоков, положительный или отрицательный знак который зависит от степени рациональности экономического механизмана базе моделирования воспроизводственного процесса определены объективные закономерности воздействия общественного воспроизводства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости;
— определены взаимосвязи экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и экономического механизма народного хозяйства в целомпостроена модель механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимостив которой отражено воздействие воспроизводственного процесса и функционирование механизма ценообразования, а также взаимосвязь реального сектора экономики и денежных потоковмеханизм ценообразования формализован посредством ряда формул, конкретизирующих модель механизма ценообразованияклассическую формулу кругооборота капитала, применяемую в отношении отдельно взятого предприятия, предложено применять также для анализа воспроизводственного процесса в масштабе социально-жилищного комплекса в модифицированном видев развитие такого подхода раскрыто действие денежно-финансового механизма строительства жилья и объектов его инфраструктурывыделены и охарактеризованы пропорции, определяющие воспроизводство жилья совместно с сопутствующими ему объектамиа также определен и формализован критерий рациональности этого воспроизводстваопределена структура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, включающая в себя три системообразующих блока: прямого, непосредственно регулированиявоздействия на механизм ценообразованиявлияния на денежно-финансовый механизмопределены основные направления регулирующего воздействия государства в рамках этих блоков;
— представлена базирующаяся на системном анализе данных Росстата, оценка ситуации глубокого и затяжного кризиса процесса воспроизводства недвижимости и его социальной ориентированности в России периода рыночных реформсделан и обоснован вывод о том, что этот кризис коренится в неоправданной постановке денежно-финансовых потоков над реальным сектором экономики и такой отрегулированности этих потоков, которая порождает его-перманентную депрессию и замораживает инвестиции в его развитии на крайне низкой отметке;
— разработаны в виде системы принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости — социальность, экономичность, сбалансированность, оптимальность, активизация, синергетичность, экономичность, качество жизнипредложенные принципы учитывают особенности России, ее интегрированный экономический потенциал, характер ее потребностей в объектах социально-ориентированной недвижимости, ориентируют на высокую эффективность воспроизводственного процесса, максимизацию синергетического эффекта в экономической и социальных сферах, соблюдение объективных требований экологии человека, природы и общества, достижение высокогокачества жизни людейразработана концепция национального проекта «Развитие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости" — построена модель этой концепциив развитие этой концепции выдвинут ряд предложений в области организации, управления, стратегического и текущего планирования, госрегулирования и финансирования воспроизводственного процессаотличительными особенностями концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструктуры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местностиконцепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределительных форм, методов и механизмов воздействия на экономику.
Практическая значимость определяется актуальностью исследования и возможностью использования его результатов для:
— дальнейших исследований в области управления общественным воспроизводством применительно к объектам недвижимости;
— преобразования экономического механизма и совершенствования процесса управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости в условиях современной России;
— преподавания экономической теории и других экономических дисциплин-в высших учебных заведениях.
Апробация работы.
Основные положения диссертационного исследования получили практическую апробацию в следующих формах:
— публикации в открытой печати;
— использование в практической деятельности компаний, оперирующих с объектами недвижимости;
— применение в учебном процессе отдельных вузов. Структура диссертации.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложения в виде 31 статистической таблицы, изложена на 193 страницах.
Выводы.
Сделан и обоснован вывод о> том, что национальный проект" «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», обладая определенными достоинствами, страдает кардинальными недостатками, связанными с преувеличением роли денежных инструментов и механизмов и недооценкой планово-распределительных методов воздействия на строительство и рынок жильяпредложена концепция нового национального проекта «Развитие, воспроизводства социально-ориентированной недвижимости" — в состав этого проекта предполагается включить и уже имеющийся проект в жилищной сфере при условии его преобразованияв русле предложенной концепции выдвинут и обоснован комплекс предложений по совершенствованию планирования, государственного регулирования и финансирования воспроизводственного процесса в сфере социально-ориентированной недвижимостиотличительными особенностями предложенной концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструктуры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местностиконцепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределительных форм, методов и механизмов воздействия на экономику. г 1.
Заключение
.
В процессе диссертационного исследования поставлена и решена в теоретико-методологическом аспекте проблема социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, с учетом российских особенностей, а также выработан комплекса рекомендаций на совершенствование воспроизводственного процесса в ее сфере. При этом лично соискателем получены следующие результаты:
— уточнено понятие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости, построена его логически-структурная схемаопределена структура социально-ориентированной недвижимостивыявлено присущее ей объективное противоречие и определены способы его разрешениядоказано, что стратегическое планирование строительства объектов недвижимости в разрезе ее основных видов необходимо осуществлять исходя из критерия их социальной ориентации;
— определены в виде единой системы прямые и обратные связи между общественным воспроизводством в целом и воспроизводством социально-ориентированной недвижимостина этой основе выявлены и сформулированы закономерности взаимодействия этих двух видов воспроизводств;
— сделан и обоснован вывод о том, что экономический механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости является составной частью и специфической модификацией экономического механизма народного хозяйства в целом, из чего вытекает необходимость их координированного преобразования по принципу прямой и обратной связипри этом в качестве системообразующих блоков этих разноуровневых механизмов выделены: механизм ценообразования, денежно-финансовый механизм, механизм государственного регулирования, планирования и программирования;
— смоделирован механизм ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости на базе приспособления интегрированного механизма ценообразования, в основе которого лежит синтез маржиналистской и стоимостной концепции, примененный к специфике этих-объектовразработан комплекс формул ценообразования, учитывающих факторы воспроизводственного процесса всфере недвижимостидетализировано формирование цены предложения и цены спроса на объекты недвижимости, раскрыт характер взаимодействия этих двух типов цен, определяющий уровень рыночных цен;
— предложена модификация классической формулы кругооборота и оборота капитала и на этой основе разработана схема прямых и обратных связей между денежно-финансовыми потоками, обеспечивающими воспроизводственный процесс строительства жилья, и его инфраструктуры,-выделены и определены основные виды пропорций между движением реальных ресурсов и денежных средств в этом процессепредложен критерий рациональности воспроизводства 4 в сфере жилищного строительства, разработана его формула;
— сделан и обоснован вывод о том, что рыночный механизм регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости должен быть дополнен действенным и эффективным механизмом государственного регулирования, которому объективно принадлежит приоритетная рольсмоделирована структура этого механизма и определены' основные направления его регулирующего воздействия;
— на основе системного анализа показателей Росстата в динамике за ряд лет и материалов хозяйственной практики дана оценка воспроизводства социально-ориентированной недвижимости в период рыночного реформирования российской экономики в качестве деформированного процесса деприсивного характера, прибывающего в состоянии глубокого и затяжного кризиса системного порядкаотдельные элементы строительной активности в виде создания жилых домов для узкого слоя населения с особо высоким уровнем доходов, строительства коммерческих офисных и административных зданий противоречат приоритетности инвестиций по критерию роста социально-экономической эффективности;
— предложены и обоснованы принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, охватывающие экономическую, социальную, экологическую стороны воспроизводственного процесса, с ориентацией на высокое качество жизни человека и получение синергетического эффекта в экономике и социальной сфере;
— сделан и обоснован вывод о том, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», обладая определенными достоинствами, страдает кардинальными недостатками, связанными с приувеличением роли денежных инструментов и механизмов и недооценкой планово-распределительных методов воздействия на строительство и рынок жильяпредложена концепция нового национального проекта «Развитие воспроизводства социально-ориентированной недвижимости" — в состав этого проекта предполагается включить и уже имеющийся проект в жилищной сфере при условии его преобразованияв русле предложенной концепции выдвинут и обоснован комплекс предложений по совершенствованию планирования, государственного регулирования и финансирования воспроизводства в направлении усиления его социальной направленности.
