Договор ипотеки жилых помещений

tg.

Актуальность темы

исследования.

Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последнее десятилетие, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). С принятием Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)"1 (далее — Закон «Об ипотеке»), ставшим наряду с Гражданским кодексом РФ основным источником Ж ипотечного права, появились законодательные предпосылки по формированию отечественного ипотечного рынка. Закон «Об ипотеке» установил ранее отсутствовавшее в российском законодательстве правило залога жилых квартир. Допускался лишь залог жилого дома, находящегося в личной собственности граждан.

В последнее время именно ипотека жилых помещений вызывает особый интерес. И связано это с тем, что жилье является единственным достаточно ценным имуществом, заложив которое граждане и юридические лица могут получить капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того, получение кредита на покупку жилья с последующим его залогом — один из реальных путей решения жилищной проблемы, так актуальной для нашего современного общества. К примеру, в США на одного человека (в среднем) приходится 64 кв. м жилья, в развитых странах — 30−45 кв.м. Только каждый десятый житель России имеет площадь более 18 кв. моколо трети населения имеют менее 9 кз.м. Ежегодно в России только одна семья из ста приобретает новую квартиру. Если к этому прибавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим2.

4*.

1 См.: СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

2 Материал получен из сети Интернет с официального сайта www.hypoteca.ru.

Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. В последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы.

Институту договора всегда уделялось особое внимание в цивилистике. Доказательством тому служит наличие фундаментальных исследований в области правового регулирования договора, и ипотеки в частности. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных юристов: Л. В. Гантовера, Г. Дернбурга, А. С. Звоницкого, Р. Зома, JI.A. Кассо, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича, посвященные рассмотрению вопросов становления и развития института ипотеки.

В советский период вопросы договорного регулирования были предметом исследования таких ученых-цивилистов, как М. М. Агарков, Б. С. Антимонов, О. С. Иоффе, J1.A. Лунц, И. Б. Новицкий, Ю. Х. Калмыков, P.O. Халфина.

Несомненный интерес вызывают работы, посвященные комплексному исследованию договорного регулирования, таких авторов, как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. В. Меркулов.

Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах А. А. Вишневского, B.C. Ема, Е. Павлодского, В. А. Рыбакова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, В. А. Тархова, В. А. Хохлова, З. И. Цыбуленко.

Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов ипотечиого права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем применения договора ипотеки жилых помещений. К тому же необходимо отметить, что существование Закона «Об ипотеке» дало больше оснований для возникновения различных мнений и научных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен.

Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном анализе и изучении договорного регулирования ипотеки жилых помещений и разработке предложений по совершенствованию правового регулирования ипотеки в России.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:

— анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения;

— изучение истории возникновения и развития института ипотеки;

— анализ содержания договора ипотеки жилых помещений и его юридической конструкции;

— исследование порядка заключения, изменения и расторжения договора ипотеки жилых помещений;

— установление особенностей гражданско-правовой ответственности сторон по договору ипотеки жилых помещений;

— разработка и обоснование предложений по совершенствованию законодательства об ипотеке жилых помещений.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки жилых помещении.

Предметом исследования является договор ипотеки жилых помещений как основание возникновения ипотечных правоотношений и регулирующие его нормы.

Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой первое после принятия Закона «Об ипотеке» комплексное монографическое исследование юридической природы и содержания договора ипотеки, предметом которого являются жилые помещения.

На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:

1. Приведено новое содержание понятия договора ипотеки жилых помещений, под которым следует понимать соглашение залогодержателя (кредитора по основному обязательству) и залогодателя (должника или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора.

2. Обоснован вывод о том, что под регистрацией ипотеки следует понимать регистрацию обременения права собственности залогодателя на жилое помещение путем залога. Под регистрацией договора ипотеки понимают регистрацию сделки, предметом которой является жилое помещение.

3. Определена классификация жилых помещений на помещения, пригодные для постоянного и временного проживания. Предметом договора ипотеки жилых помещений следует признавать лишь помещения, пригодные для постоянного проживания и отвечающие санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с этим ипотека помещений, предназначенных для временного проживания, производится на общих основаниях и положения главы 13 Закона «Об ипотеке» на них не распространяются.

4. Предложено изменить п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» положением об обязательности проведения оценки предмета договора ипотеки при ипотечном кредитовании в любом случае, а не только при возникновении спора о величине стоимости предмета ипотеки, как того требует п. 1 ст. 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности». Объясняется это тем, что оценка предмета договора ипотеки является существенным условием.

5. Проведен сравнительный анализ норм Закона «Об ипотеке» как специального закона и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далееЗакон о регистрации), который показал, что в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации. В связи с этим выявлена целесообразность дополнения п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещного права залогодателя на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки».

6. Обоснована необходимость введения в Закон «Об ипотеке» положения, регламентирующего возможность участия на стороне залогодержателя только полностью дееспособного лица.

7. Аргументирована недопустимость использования в качестве предмета договора жилые помещения при наличии двух обстоятельств:

1) когда жилое помещение, принадлежащее залогодателю на праве собственности, является единственным для него и членов его семьи, совместно проживающих с ним, пригодным для постоянного проживания;

2) когда договором ипотеки обеспечивается исполнение кредитного обязательства в предпринимательских целях.

8. Выявлена целесообразность исключения предусмотренной п. 4 ст. 9 Закона «Об ипотеке» возможности обеспечения ипотекой обязательства, сумма которого подлежит определению в будущем.

Методологическая основа и методы исследования. Для решения поставленных перед диссертационным исследованием задач автором изучались положения действующих нормативно-правовых актов РФ, зарубежных стран, которые в той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования договора ипотеки.

В работе использовались следующие общенаучные и частно-научные методы познания: диалектический, исторический, сравнительно-правовой и метод системного анализа.

Эмпирической основой исследования послужила опубликованная в печати судебно-арбитражная практика по спорам, возникающим из договора ипотеки жилых помещений, и собранная автором лично.

Теоретической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, касающиеся проблем нормативного регулирования договорных отношений, порядка заключения договора, гражданско-правовой ответственности и ее форм, а также научные труды в области общей теории права, всеобщей истории государства и права, гражданского и римского права, имеющие значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, гражданское законодательство, ведомственные нормативные акты, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость диссертационной работы определяется тем, что положения и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования, могут служить основой для совершенствования российского ипотечного законодательства. Практические предложения могут быть использованы в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства, создании ведомственных нормативных актов, правоприменительной деятельности органов юстиции, работе юридических отделов и служб, организующих ипотечное кредитование, в учебном процессе при преподавании курсов гражданского права в высших и средних юридических учебных заведениях, при подготовке методических рекомендаций и учебных пособий по теме диссертационного исследования.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Академии права и управления Минюста России. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено пять статей по теме диссертационного исследования.

Некоторые положения диссертационного исследования были внедрены в практическую деятельность Управления юстиции РФ, но Рязанской области и использованы в учебном процессе при проведении семинарских и практических занятий, а также при чтении лекций.

Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка используемой литературы, приложений.

Заключение

.

Изучение законодательства по теме диссертационного исследования, анализ теоретической литературы и обобщение имеющейся судебной практики показали, что выбор нами данной темы диссертационного исследования сделан обоснованно. В ходе проведенного исследования было выявлено большое количество проблем научного и практического характера, связанных с применением норм Закона об ипотеке. Результатом исследования явились выводы и предложения по совершенствованию гражданского законодательства. К ним относятся:

1. Приоритет норм Закона об ипотеке как специального закона является бесспорным по отношению к другим законам. Между тем нецелесообразно устанавливать п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке иной, чем установленный п. 1 ст. 29 Закона о регистрации, порядок регистрации ипотеки, поскольку это приводит к противоречивому нормотворчеству, а также несколько противоречит сущности введения в действие Закона о регистрации, которая заключается в установлении для всех действующих законов единого порядка регистрации сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

2. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним состоит не только в подтверждении существующих между сторонами правоотношений, но и в определении момента возникновения прав и обязанностей сторон по договору, предметом которого является недвижимое имущество.

3. Необходимо различать понятия «регистрация ипотеки» и «регистрация договора ипотеки». Под регистрацией ипотеки следует понимать регистрацию обременения права собственности залогодателя на имущество путем залога. Под регистрацией договора ипотеки понимают регистрацию сделки, предметом которой является жилое помещение.

4. Из содержания ст. 17 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель является владельцем закладной до того момента, пока залогодатель не исполнит принятых на себя обязательств. Нахождение закладной у залогодержателя свидетельствует о задолженности залогодателя перед ним. Таким образом, факт нахождения закладной у залогодателя приравнивается к исполнению должником обязательств. То есть фактически стимулируется не исполнение обязательства, а завладение документом.

5. Сохранение за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом не является классифицирующим признаком ипотеки. В качестве такового российское законодательство признает предмет залога, которым является недвижимое имущество.

6. Целесообразно закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, в Закон об ипотеке.

7. К жилым помещениям следует относить помещения, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Поэтому ипотека помещений, предназначенных для временного проживания, производится на общих основаниях, и положения главы 13 Закона об ипотеке на них не распространяются. Такая недвижимость сдается в залог на общих основаниях.

8. Пункт 4 ст. 9 Закона об ипотеке допускает существование обязательства, сумма которого подлежит определению в будущем. Размер обеспечиваемого обязательства является одним из существенных условий договора ипотеки. Как известно, при отсутствии в договоре одного из существенных условий, договор может быть признан недействительным. К тому же права кредитора в подобном обязательстве вряд ли будут защищены, поскольку может оказаться, что предмет договора по своей стоимости окажется гораздо ниже предмета обеспеченного обязательства. Целесообразно сформулировать п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке в следующей редакции: «Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения».

9. Статья 26 ГК РФ предоставила несовершеннолетним возможность самостоятельно распоряжаться своим заработком, не установив пределов этой суммы, тем самым предоставив возможность несовершеннолетнему участвовать в ипотечных правоотношениях на стороне залогодержателя. Полагаем, что самостоятельное заключение несовершеннолетнего лица договора, требующего нотариального удостоверения и государственной регистрации, имеет больше шансов к возникновению коллизий между участвующими сторонами. Во избежание этого целесообразно несколько ограничить круг лиц, которые могут быть залогодержателями, и установить, что ими могут быть лишь полностью дееспособные граждане.

10. Залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки жилых помещений в случае привлечения залогодателя к ответственности. Однако имеет возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества после обращения на него взыскания и последующей его реализации с публичных торгов или аукциона.

11. При разработке Закона об ипотеке законодатель преследовал цель сохранения в течение всего времени существования ипотечных правоотношений такого положения его участников, при котором имел бы место баланс интересов залогодержателя и залогодателя. Однако договор ипотеки жилых помещений вряд ли можно назвать совершенным, поскольку он не защищает надлежащим образом ни одну из сторон. Залогодержатель рискует как в основном, так и залоговом обязательстве. Залогодатель мало того, что обременен большим количеством обязанностей, так еще и обделен правом распоряжаться заложенным имуществом, что в корне противоречит сущности права собственности. По своей природе залог не означает запрета на отчуждение залогодателем предмета договора третьим лицам. Даже если подобное условие содержится в договоре, сделка не утрачивает своей силы до тех пор, пока не будет оспорена зал огодержател ем.

12. Формулировка п. 1 ст. 47 Закона об ипотеке фактически предоставила возможность не совмещать в одном лице залогодержателя по ипотечному обязательству и кредитора по основному обязательству, что в корне противоречит правилу уступки прав. В связи с этим целесообразно название ст. 47 Закона об ипотеке сохранить в предыдущей редакции, а именно: «Уступка прав по договору об ипотеке». А содержание п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное».

13. Единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, возложенных на должника, является обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращению обязательства, исполнение которого обеспечивается договором ипотеки жилых помещений, что существенно отличается от общего правила применения мер ответственности к нарушителям, согласно которому привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, вытекающего из договора, поскольку меры ответственности, установленные ГК РФ (выплата неустойки, возмещение убытков), являются дополнительными.

В результате проведенного исследования нами был сделан вывод, что фактически отсутствие судебной практики по делам, предметом спора которых являются заложенные по договору ипотеки жилые помещения, не свидетельствует о том, что при заключении подобных договоров не возникает коллизий, которые впоследствии ведут к судебным разбирательствам. Как нам думается, существует два объяснения этому факту. Во-первых, несмотря на то, что желающих участвовать в ипотечном кредитовании достаточно, все же, как нам кажется, сами лица, желающие улучшить свои жилищные условия, не зная законов, боятся участвовать в ипотеке (хотя по своей сути это, действительно, один из реальных шансов решения жилищной проблемы), уже психологически предвидя мошенничество со стороны потенциальных залогодержателей. И во-вторых, в связи с достаточно небольшим сроком существования института ипотеки рынок подобного жилья пока еще некриминализирован. И наша задача состоит в том, чтобы совершенствовать законодательство с тем, чтобы избежать всевозможных предполагаемых коллизий, предметом которых могут стать жилые помещения, заложенные по договору ипотеки.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке действует всего лишь пятый год. И вряд ли можно говорить о его безупречности. Однако практика покажет, какие положения данного закона выживут, а в каких надобность отпадет. И тогда, будем надеяться, Закон об ипотеке можно будет с уверенностью назвать образцом ипотечного законодательства. Проведенное исследование, как мы надеемся, способно содействовать дальнейшему совершенствованию законодательной и организационной практики гражданско-правовых сфер деятельности РФ в реализации института ипотеки жилых помещений.