Договор субаренды в российском гражданском праве

Актуальность темы

исследования. Арендные правоотношения являются весьма распространенными как в бытовой, так и в предпринимательской сферах. Это связано с тем, что при помощи договора аренды возможно надлежащим образом оформить использование одним лицом имущества другого. Однако не всегда арендованное имущество востребовано со стороны арендатора или же используется им в неполном объеме, что может привести к значительной потере экономической* эффективности аренды, а порой и к убыткам арендатора. В этой ситуации законом допускаются различные варианты использования такого имущества, в том числе возможность сдавать арендованное имущество в субаренду.

Не каждая организация, особенно на стадии своего развития, а тем более индивидуальныйпредприниматель, могут приобрести в собственность имущество, особенно недвижимое. Наиболее приемлемым вариантом получения имущества приразвитии бизнеса является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать имущество, а третьим лицам использовать его, соблюдая при этом положения действующего законодательства и условия первоначального договора аренды.

Субарендные отношения, как показывает зарубежный и отечественный исторический опыт, позволяют решить задачу максимального использования арендатором имуществанаходящегося во временном владении и пользовании, а также удовлетворить потребности общества в имуществе, находящегося в аренде у других лиц.

При заключении договора субаренды арендатор становится субарендодателем, но по-прежнему остается полноправным участником основного арендного соглашения. Договор аренды является первоначальным, а субаренды — производным по своей правовой природе, и его юридическая судьба зависит от основного. Несмотря на то, что договоры аренды и субаренды регулируют отношения одного порядка, они являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами.

В настоящее время формирование в России отношений по субаренде протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общему характеру проводимых преобразований в области экономики. Не выработаны методологические основы формирования стратегии развития субарендных отношений, как на федеральном, так и на региональном уровнях. В науке отсутствуют комплексные исследования формирования и развития системы правового регулирования отношений на рынке субаренды в России, не проведен сравнительно-правовой анализ зарубежного опыта в этой сфере.

— Собственно правовому регулированию договора субаренды посвящено лишь несколько статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), отсутствует и легальная дефиниция рассматриваемого субдогош-' ра. Как следствие, практика заключения договоров субаренды идет по пути бессистемного применения общих норм о договоре аренды в совокупности со специальным правовым регулированием отдельных видов договоров аренды. Более того, анализ судебно-арбитражной практики позволяет говорить об отсутствии общих подходов в толковании норм о субарендных отношениях, что свидетельствует о необходимости детального исследования вопросов «их правового регулирования.

Решение проблемы эффективного* использования договора субаренды определяет необходимость исследования вопросов правовой природы договора субаренды, порядка заключения, изменения и прекращения договора субаренды, содержания и ответственности сторон субарендных отношений, что свидетельствует об актуальности избранной темы.

Степень разработанности темы исследования. Исследование вопросов договора субаренды ранее проводилось только в рамках рассмотрения арендных отношений. В дореволюционный период проблемам общей теории договорного права и договору аренды уделяли внимание такие известные цивилисты как Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич и некоторые другие.

В советский и современный периоды развития науки гражданского права арендные правоотношения исследовались в работах М. М. Агаркова, Б. А. Азукаевой, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, И. Л. Брауде, С. Н. Братуся, Е. В. Вавилина, A.B. Бенедиктова, В. В: Витрянского, Б. М. Гонгало, Е. С. Гречихо, В. П. Грибанова, JI.A. Грось, А. Н. Дорошковой, A.B. Ерш, М. С. Жевлакович, Б. Д. Завидова, О. С. Иоффе, И. И. Исрафилова, Н. С. Карцевой, Е. Б. Козловой, A.B. Копылова, С. М. Корнеева, O.A. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, И. Д. Кузьминой, В. М. Ланды, В. А. Лапача, Н. И. Логиновой, А. Л. Маковского, М. Е. Мещеряковой, В. П. Мозолина, Д. В. Петрова, С. Г. Сафаралиевой, К. И. Скловского, О. П. Скребковой, С. А. Степанова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, И. В. Федорова, P.O. Халфиной, С. А. Хохлова, Б. Б. Черепахина, B.C. Якушева и других.

Субдоговор подвергался исследованию со стороны немногих ученых-правоведов. Одними из последних к данному теме обращались А.И. Мурта-зин1, И.И. Панченко2 и H.H. Ковров3. Эти ученые в своих работах указали на' необходимость научной разработки как общей теории субдоговоров, так и отдельных поименованных субдоговоров.

Таким образом, комплексных монографических работ, посвященных вопросам. договора субаренды, позволивших бы определить сущность и правовую природу указанного договора, а также его особенности, к настоящему времени не было. Необходимость же обращения к проблемам субаренды порождается также неоднозначным пониманием субдоговорных конструкций в целом, и особенностями их правового регулирования, в частности.

1 См.: Муртазин А. И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве. Автореф. дис.. канд. юрид. наук М., 2010. 24 с.

2 См.- Панченко И. И. Договор коммерческой субконцессии. Автореф. дис.. канд. юрид. наук. Волгоград, 2010 22 с.

3 См: Ковров Н Н Договор субподряда в российском гражданском праве. Автореф дис.. канд. юрид наук Краснодар, 2010. 30 с.

Целью диссертационной работы является комплексный анализ договора субаренды, определение его сущности и понятия, установление правовой природы субарендных отношений, а также разработка предложений по решению существующих научных и практических проблем с целью совершенствования гражданского законодательства.

Поставленная цель предполагает решение следующих задач:

1) анализ особенностей правовой природы субаренды в законодательстве Российской Федерации и, как следствие, определение понятия и признаков договора субаренды;

2) определение порядка заключения, изменениям прекращения договора субаренды и особенностей его формы;

3) анализ субъектного состава и возможных договорных связей в субарендных отношениях, в том числе выявление особенностей содержания обязательства по договору субаренды;

4) определение особенностей ответственности как элемента механизма правового регулирования субаренды;

5) характеристика основных видов1 договоров субаренды и особенностей их законодательной регламентации;

6) разработка и обоснование предложений по дальнейшему совершенствованию правового регулирования договора субаренды в Российской Федерации.

Объект диссертационного исследования — общественные отношения, возникающие из договора субаренды.

Предметом исследования являются нормь1 российского гражданского права, регулирующие субарендные отношения, существующая судебно-арбитражная практика применения указанных норм, а также доктрина гражданского права по вопросам, затрагиваемым в диссертационном исследовании.

Методологическую основу исследования составили всеобщий метод познания (диалектический подход к исследованию договора субаренды) и общенаучные методы (анализ, синтез, системный и функциональный подходы). В работе использовались также сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы познания. Сочетание указанных методов позволило автору всесторонне исследовать проблемы, связанные с договором субаренды.

Теоретическую основу исследования составили труды известных ученых в области гражданского права, в том числе М. И: Брагинского, Е В. Вавилина, B. Bv Витрянского.- / С. А. Еерасименко, B. Mi Гонгало, O.G. Иоффе, О. М. Козырь, №М: Коршунова, П. В. Крашенинникова, В. А. Лапача, В-.М. Литовкина, .В. В. Меркулова, КХВ.-Романца, В. А. Рыбакова, О. Н. Садикова, В. И. Синайского, К. И. Скловского, G.A. Степанова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Г. Ф. Шершеневича.

Диссертант в работе опирается на труды^ посвященные договору аренды и смежным институтам, таких ученых как БШ., Азукаева, А.Н. Дорошко-ва^Т-А. Еремкина^А.В. Ерш, М. С. Жевлакович, Н. С. Карцева, В. М. Ланда, Н. И. Логинова, М. Е. Мещерякова, С. Н. Мызрова, А. И. Попова, О. В. Чумако.

Нормативнойосновой^ исследования явились ^ положения действую-, щего гражданского законодательства: Российской1- Федерации, содержащие нормы о субарендных отношениях, а также природоресурсное законодательство. .••" •¦ :•¦.'¦','''.

Эмпирическую основу, диссертационногоисследования составляют материалы, судебно-арбитражной практики по решению споров в области, правового регулирования субаренды: постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации: и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ПостановленияФедеральных арбитражных судов округов, судебные акты судов общей юрисдикции.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в современный период развития науки гражданского права проведен комплексный анализ действующего законодательства, регулирующего’институт субаренды, системное исследование проблем, возникающих при его применении, изучены особенности правовой природы договора субаренды.

Определены особенности зависимости договора субаренды от основного договора аренды, а также особенности применения к договору субаренды общих положений о договоре аренды. Введена такая категория как «про-изводность субдоговора от основного договора».

Выявлены признаки договора субаренды, позволяющие отграничить его от смежных правовых конструкций, а также сформулировано собственное определение договора субаренды как отдельного гражданско-правового договора.

Разрешены теоретические и практические проблемы гражданско-правовой ответственности, которые возникают в комплексе отношений между сторонами основного договора и соответствующего субдоговора.

Предложены и сформулированы нормы по изменению и дополнению действующего гражданского законодательства, касающиеся отдельных вопросов договора субаренды.

Научная новизна определяет следующие положения, выносимые на защиту:

1. Договор субаренды является производным от основного договора аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также специфическую правовую природу. Производность предполагает зависимость субдоговора от основного договора.

2. Основной договор аренды и соответствующий субдоговор в системе гражданско-правовых договоров относятся к одному договорному типу, направленному на передачу имущества в пользование. По своей правовой природе договор субаренды является самостоятельной разновидностью договора аренды.

Указанная правовая природа позволяет при определении понятия и признаков договора субаренды применять сложившийся в цивилистической науке подход к исследованию того или иного гражданско-правового договора.

3. Выделяются следующие признаки, присущие договору субаренды:

1) договору субаренды как разновидности договора аренды присущи все признаки основного договора;

2) законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды;

3) договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды на основе зависимости договора субаренды договора от основного: договора аренды, то есть от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу-сдаваемого в аренду имущества- ,.

4) права" и обязанности субарендатора являются производными от прав и обязанностей арендатора (субарендодателя);

5) арендаторпо основному договору аренды одновременно выступает субарендодателем по договору субаренды. То есть возникают, с одной стороны, взаимосвязанные признаком подчиненностидоговорные отношения, но, с другой стороны, в рамках самостоятельных гражданско-правовых договоров- • •'.

6) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

4. Предложено собственное определение договора субарендыв соответствии скоторым по договору субаренды, арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное владение и-пользование или во временное пользование на срок, не превышающий срок договора аренды.

Указанное определение должно быть закреплено в ст. 615 ГК РФ.

5. Определены следующие специфические требования, которым должна соответствовать форма договора: субаренды:

1) договор субаренды недвижимого имущества, заключенный на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, несмотря на то, что основной договор аренды будет зарегистрирован надлежащим образомV.

2) если сторонами договора субаренды являются физические лица и договор заключается на срок менее одного года, то он может быть заключен в устной форме, даже при условии, что арендодателем является юридическое лицо, и основной договор заключен в письменной форме;

3) при передаче по договору субаренды части имущества арендодателя, правила о форме данного договора зависят от общих требований к договору аренды с аналогичным имуществом. При этом форма договора субаренды не зависит от формы основного договора аренды в связи с тем, что имущество, передаваемое по субаренде и имущество, находящееся в аренде, различно.

6. Особенность субарендных отношений заключается в том, что наряду-с договорными связями, возникающими между сторонами субдоговора, существуют еще и определенные связи между сторонами субдоговора* и основного договора: Поэтому можно говорить о наличии сложной структуры договорных связей в субарендных отношениях. ;

1 '.

Структура договорных связей-при= субаренде сводится<�к тому, что на-I ряду с договорными? связями по основному договору могут одновременно существовать и субдоговорные связи. Согласно-общему правилу прямых связей между арендодателем и субарендатором не существует, поскольку во взаимоотношениях с последним роль арендодателя выполняет субарендодатель, который является арендатором по основному договору. Однако закон не запрещает предусматривать в договорах аренды и субаренды условия, в соответствии с которыми стороны основного договора и субдоговора будут иметь права и обязанности по отношению друг к другу.

7. Сторонами рассматриваемого договора субаренды следует признать субарендодателя (вторичного арендодателя) и субарендатора. Особенностью сторон договора субаренды является то, что права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды и ограничены правами, предоставленными по данному договору.

Наряду с общими требованиями, предъявляемыми к сторонам договора субаренды, к правовому статусу последних также могут предъявляться и дополнительные, которые зависят как от вида договора аренды, так и от представляемого объекта.

При определении правового статуса субарендодателя к нему должны применяться общие требования, которым должен соответствовать арендодатель, а требования к субарендатору аналогичны требованиям к арендатору по основному договору аренды.

8. К ответственности арендатора перед арендодателем за действия субарендатора применяются правила об ответственности должника перед кредитором за действия третьих лиц.

Данное правило об ответственности должника за действия субдолжни-каг является общим для всех субдоговоров. Исключение будут составлять только те субдоговоры, в законодательных положениях о которых будет прямо указано, что субдолжник отвечает перед основным кредитором. В данном случае может быть предусмотрена как полная > ответственность с>б-должника, так и субсидиарная.

9. Объектом субаренды может быть любое имущество, являющееся объектом договора аренды, если правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений.

Поскольку к договорам субаренды применяются по общему правилу положения о договоре аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а к отдельным видам договора аренды применяются общие положения о договоре аренды (ст. 625 ГК РФ), то соответственно к отдельным видам договоров субаренды, наряду со специальными нормами, также будут применяться общие правила о субаренде, закрепленные в § 1 гл. 34 ГК РФ.

Теоретическая значимость представленной работы заключается в том, что сформулированные в диссертации выводы, гипотезы и предложения могут служить основой для дальнейшего развития учения о субдоговорах. Поскольку данное направление науки гражданского права только начинает развиваться, положения диссертации могут быть использованы для проведения дальнейших научных исследований и разработок по указанной проблематике с учетом выявленных закономерностей в правовом регулировании.

Практическая значимость состоит в возможности использования материалов исследования при проведении лекционных, практических и семинарских занятий по дисциплинам «Гражданское право», «Договорное право», «Предпринимательское право» и специальных курсов в области природоре-сурсного законодательства. Практическая^ значимость исследования также заключается в том, что полученные результаты и выводы авторамогут быть использованы для совершенствования действующего гражданского законодательства в части, касающейся — правового регулирования^ договора субаренды, а’также в правоприменительнойв том числе судебно-арбитражной практике.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования прорецензированы, обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского и предпринимательского права Московского государственного областного социально-гуманитарного института. Основные научные положения, выводы и предложения, содержащиеся в исследовании, нашли отражение в 7 опубликованных статьях, в том числе 3 — в рецензируемых научных журналах, и были апробированы в выступлениях на международных (Москва, 2010; Коломна, 2009) и всероссийских (Рязань, 2010; Коломна, 2008, 2010) научно-практических конференциях.

Структура работы определяется целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, разделенных на восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы.

Глава І. Договор субаренды: общая характеристика.

Заключение

.

Проведенное исследование договора субаренды позволило' прийти к следующим основным выводам:

1. Допустимость существования договора субарендыявляется, следствием возможностипередачи, арендатором арендуемого имущества или его части, третьему. лицу (субарендатору) путем: заключения гражданско-правового договора при сохранении первоначального договорааренды внеизменном виде.

2. Договор субаренды является производным от основного договора-аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а. также специфическую правовую природу.

Договоры арендыи субаренды связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого.* В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 Г К РФ к договорам субаренды * применяютсяправила о договорах аренды, еслииное не установлено закономили иными-правовыми актами. Регулирование договоров аренды т — субаренды на-основании тех же правил позволяет говорить о том, что это договоры: одной правовой природы.

3. Поскольку договор субаренды имеет собственное правовое регулирование, его. необходимо отличать от смежных правовых. институтов, в том числе и от иных субдоговоров. ^.

4. Договор субаренды является разновидностью такого гражданско-правового договора, как договор аренд 1.1.

5. Основной: договор аренды и соответствующий: субдоговор в системе гражданско-правовых договоров относятся? к. одному договорному типунаправленному: на передачу имущества в пользование.

6. Исследовав правовую природу договора субаренды, мыпришли к выводу о томчто договор субаренды, как в прочем и любой иной поименованный субдоговор, является разновидностью соответствующего гражданско-правового договора. Это означает, что при определении понятия и признаков договора субаренды необходимо исходить из сложившегося в циви-листической науке подхода к, исследованию того или иного гражданско-правового договора.

• 7. Выделены, следующие присущие договору субаренды признаки: нехарактерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельг ного-типа гражданско-правового договора:;

1) Субаренде как разновидности договора аренды присущи все его признаки, что позволяет говорить о родовой принадлежности договора-субаренды к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества- 2) Законодательство"четко регулирует договор, аренды в сфере* как общих положений, так и его: отдельных: видов. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное: предусмотренодоговором аренды и субаренды: ¦'. ¦ «;

3) Договор субаренды можно выделить в качестве вида. договора аренды нал основе зависимости договора субаренды от основногодоговора аренды, то есть от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

4) Права иобязанности: субарендатора: являютсяшроизводными от прав и обязанностей арендатора-(субарендодателя):

5) Арендатор по основному договору аренды одновременно выступает субарендодателем:! по договору субаренды. .То есть возникают, с. одной стороны, взаимосвязанные признаком подчиненности договорные отношения, но, с другой стороны, в рамках самостоятельных гражданско-правовых договоров:.

6) Договор субаренды не может быть заключен на-срок, превышающий срок аренды.

8. Предложено собственное определение договора субаренды, в соответствии* с которым по договору субаренды арендатор (субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору с согласия: арендодателя имущество за.

188, ' плату во временное владение и пользование иливо временное пользование на срок, не превышающий договора аренды.

Указанное определение должнобыть закреплено в ст. 615 FK РФ, которую необходимо изложить в следующей редакции:

Статья 615. Пользование арендованным имуществом? •.

1. Арендатор обязан пользоваться, арендованным имуществом: в соответствии с условиямидоговора, аренды, а если такие условия? в договоре не определены, в соответствии^ назначением имущества.

2. Арендатор' вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество>biсубаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору, аренды, другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользованиеа также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладав уставный капитал хозяйственных товариществи* обществилипаевого взноса впроизводственный кооператив, если иное не: установлено настоя щим, Кодексом, другим законом или: ины ми правовыми5актами.- В*указанных случаях, за исключением! перенаймаответ—. ственным-ПО договору. перед арендодателем остается арендатор.

3<- По?, договору субаренды^ арендатор «(су барёндодатель) — обязуется? пре-: доставить субарендатору с согласия? арендодателя «имущество за? плату во временноеавладение’использование или: во-временное пользование, на^срокне превышающий договора аренды.: ',. -. Г •-.•¦/» •.

К договорам субаренды, применяютсяшравила? о договорахаренды^ ес-лишное не-установлено законом"или'иными пр|авовыми'актами,.

4. Если арендатор пользуется? имуществом не в, соответствиис: условиями* договора аренды или назначением" имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков".

9i Договор’субаренды необходимо охарактеризовать как двусторонний, консенсуальный, возмездный договор.

10. Предпосылкой для заключения— договорасубаренды, является наличие надлежащим образом оформленного и заключенного договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ на заключение договора субаренды обязательно должно быть получено согласие арендодателя.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду является изъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношений между арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можно признать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адрес арендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.

Относительно формы выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду законодателем требования не определены. Но раз согласие является сделкой, то к его форме должны применяться положения главы 9 ГК РФ о форме сделок.

Общее правило п. 2 ст. 615 ГК РФ о праве арендатора сдавать с согласия арендодателя арендованное имущество распространяется не на все виды аренды, то есть не носит абсолютный характер. Исключением являются договоры аренды транспортных средств и аренды предприятия, а также в п. Ъ ст. 685 ГК РФ применительно к поднайму. На заключение данных видов"договоров субаренды разрешения по смыслу законодателя не требуется.

11. Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, а также арендодатель может составить односторонний' документ (письмо), в котором’выражает согласие на субаренду.

12. С точки зрения правовой природы необходимо отличать согласие арендодателя на заключение договора^ субаренды от согласия собственника на сдачу имущества в аренду. Разрешение на< заключение договора субаренды распространяется на арендатора по уже действующему договору аренды, тогда как разрешение собственника на сдачу имущества в аренду распространяется на лицо, в чьем пользовании и владении находится имущество, но не основанное на договоре аренды. 190. .

13. Поскольку согласие иа заключение договора субаренды играет важную роль, в механизме формирования исследуемого субдоговора, то в целях исключения противоречий между сторонами и однозначного толкования вопроса о разрешении арендодателя на субаренду, представляется наиболее целесообразным закреплять данное положение только в основном: договоре аренды. В случае отсутствия необходимости у арендатора заключать договор субаренды, данное право останется не реализованнымчто никак не повлияет на иные права и обязаннос ти сторон.

14. В связи с применением к договору субаренды общих положений' об аренде, требования к форме исследуемого субдоговора будут аналогичными, за исключением особенностей, присущих субаренде. .

Для договора субаренды, как и для других: гражданско-правовых договоров, применяются общие правила', о форме сделок с некоторыми особенностямиМожет использоваться устная, простаяписьменная и нотариальная? форма договора, а в установленных законом случаях и подлежать обязательной государственной регистрации. ,.

Требованиягражданскогозаконодательства, о, регистрации договора" — аренды распространяютсятакже: на договорсубаренды.: Соответственно? негГ зарегистрированный надлежащим образом договор' субарендыбудет признан, недействительным-.

15: Учитывая^ особенности срока договора субарендыотметимчто. данный договор может быть * заключен на срок меньший основного договора аренды:. Данное, правило" в совокупности с возможностью передачи в субаренду только части арендованного имущества позволяет выделить следующие специфические требования, которым должна соответствовать форма ¡-договора субаренды:

1) договор субаренды недвижимого имущества, заключенный, на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не смотря на то, что основной договор аренды будет зарегистрирован надлежащим образом;

2) если сторонами договора субаренды являются физические лица и договор заключается на, срок менее одного года, то он может быть заключен в устной форме, даже при условии, что арендодателем будет являться юридическое лицо, и основной договор заключен в письменной форме;

3) при передаче по договору субаренды части имущества арендодателя правила’о форме данного договора будут зависеть от общих требований к договору аренды с аналогичным имуществом. При этом форма* договора субаренды не будет зависеть от формы основного договора аренды в связи с тем, что имущество, передаваемое по субаренде и имуществонаходящееся в аренде, будет различным. Дляпризнания договора субаренды заключенным в данном случае необходимо, соблюдать правила п. 3 ст. 607 ГК РФ-' в соответствии с которыми имущество, передаваемое в субаренду, могло бы быть идентифицировано для участия в. гражданском обороте.

16. Механизм изменения и расторжения договора субаренды основывается на тех же способах и в том же порядке, что предусматривают и общие положения аренды: по" взаимному соглашению сторон, в* судебном порядке по требованию однойиз. сторон, при одностороннем отказе от исполнения договора. Однако есть и специфика, которая определяется характером субдоговора аренды, которая заключается в зависимости договора субаренды от основного договора аренды.

17. В отношении договора субаренды законодатель определил специальное правило (ст. 618 ГК РФ), что в случае досрочного прекращения основного’договора субдоговор прекратит свое действие.

Признание договора арендыв части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора1 арендыдосрочное прекращение договора аренды также влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Судебно-арбитражная практика позволяет выделить две. позиции по данному вопросупервая состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая — незаключенным.

18. Субарендные отношения имеют определенную специфику, особенность которых заключается в том, что наряду с: договорными связями, возникающими, междусторонами субдоговора, существуют еще и определенные связи между сторонами субдоговора и основного договора. Поэтому можно говорить о наличии сложной структуры договорных связей всубарендных: отношениях. '.

Структура договорных связей при субаренде сводится к тому, что наряду с договорными связями: по основному договору могут одновременно существовать и субдоговорные связи. Согласно. общему правилу прямых связеймежду арендодателем-и субарендаторомне существует, поскольку во. взаимоотношениях с последним роль арендодателя" выполняет субарендодатель, который: является: арендатором* поосновному договоруОднако законне запрещает предусматривать в договорах аренды', и субаренды условия •• в соответствии с которыми: стороньг основного договора, и субдоговорабудут иметь права и обязанности по отношению друг к другу.

19: К осложнению’договорных связей^ в, субарендных отношениях может: также: привести: существование субсубарендных отношений: Применяя? гражданское-законодательство по аналогии (ст. 6 ГК РФ) и: учитывая, что к договорам субаренды применяются правила^ установленные для договоров аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), можно прийти к выводу, что возможно заключение договора субсубаренды. 20. Сторонами рассматриваемого договора субаренды. следует признать субарендодателя (вторичного арендодателя) и субарендатора: Данные, наименования сторон законодательно не закреплены. В ГК РФ лишь упоминается субарендатора каким требованиями он должен соответствовать не указано: В качестве субарендодателя по договору субарендывыступает арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему является арендатором.

Особенностью сторон договора субаренды является то, что права субарендодателя являются производными от прав арендодателя по основному договору аренды и ограничены правами, предоставленнымипо данному договору. Правовое положение субарендатора необходимо рассмотреть сквозь призму статуса арендатора по основному договору. Требования к сторонам договора субаренды также необходимо учитывать при исследовании сторон договора субаренды с учетом особенностей правовой природы последнего.

В качестве субарендодателя и субарендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация), к которым должны предъявляться общие для" всех субъектов гражданского права требования.

Наряду с общими требованиями, предъявляемыми к сторонам договора субаренды,'к правовому статусу последних также могут предъявляться-и дополнительные., которые зависят как от вида договора аренды, так и от представляемого объекта.

При определении правового’статуса субарендодателя к нему должны, применяться общие требования" которым должен соответствовать, арендодатель, а*требования к субарендатору аналогичны требованиям к арендатору по основному договору аренды.

21. Содержание обязательства, возникающего из договора субаренды, составляют права и обязанности его сторон, которые соответствуют правам и обязанностям арендодателя и арендатора по основному договору. В свою очередь по договору аренды арендатор является должником, а по договору субаренды кредитором.

Права и обязанности сторон по договору субаренды будут производными от основного договора аренды. Однако, учитывая правовую природу договора субаренды, следует сказать, что в рамках субарендных отношений имеют место некоторые особенности содержания обязательств.

22. Договор субаренды и институт исполнения обязательства третьим лицам имеют различную правовую природу. Поэтому право арендатора на заключение договора субаренды не следует соотносить правом стороны договора передать исполнение обязательства третьему лицу, и, тем более, нельзя признать договор субаренды как форму исполнения третьим лицом обязательства.

23. Специфика прав и обязанностей субарендодателя > и субарендатора заключается в следующем.

1) По договору субаренды обязанность предоставить имущество в пользование субарендатору лежит на субарендодателе — арендаторе по основному договору.

2) По общему правилу субарендатор обязан уплачивать арендную плату субарендодателю. Однако законом не запрещается предусматривать в договоре субаренды условия, в соответствии с которыми субарендатор может уплачивать арендную плату непосредственно арендодателю. Налицо сложная договорная связь.

3) Субарендатор обязан использовать субарендуемое имущество в соответствии с целями его использования, установленными1 в основном договоре аренды.

4) К договору субаренды также применяются правила о передаче имущества в дальнейшую субаренду при наличии согласия на это собственника, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

5) Действия субарендатора, направленные на улучшение арендуемого имущества, должны квалифицироваться как действия арендатора по основному договору. При этом принадлежность данных улучшений также определяется в соответствии с общими положениями об аренде.

24. При возникновении ответственности по договору субаренды сторонам следует иметь в виду, что к субаренде применяются общие правила о договоре аренды.

Ответственность по договору субаренды следует в таком случае рассматривать с двух сторон:

1) Ответственность между субарендодателем и субарендатором.

2) Ответственность субарендатора и субарендодателя — арендатора по основному договору — перед арендодателем.

25. Ответственность сторон договора субаренды будет аналогичной ответственности сторон основного договора. Это означает, что к правилам о форме, основаниях и условиях ответственности по субаренде будут применяться общие правила об ответственности по основному договору аренды.

26. В соответствии со ст. 615 ГК РФ при передаче имущества в субаренду ответственным4 перед арендодателем остается арендатор. Не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора.

Ответственность арендатора за действия субарендодателя необходимо" отнести к случаю ответственности-должника за^ действия других лиц. Необходимо в связи с этим говорить, что' к ответственности арендатора перед арендодателем за действия субарендатора применяются правила об ответственности должника перед кредитором за действия третьих лиц.

Данное правило об ответственности должника за действия субдолжника является общим для всех субдоговоров. Исключение будут составлять только те субдоговоры, в законодательных положениях о которых будет прямо указано, что субдолжник отвечает перед основным кредитором. В данном случае может быть предусмотрена как полная ответственность субдолжника, так и субсидиарная.

28-. Императивную норму об ответственности арендатора перед арендодателем за действия субарендатора необходимо скорректировать, закрепив правило, в соответствии с которым можно было бы в договорах аренды и субаренды в силу соглашения сторон определять иные варианты ответственности.

В связи с этим необходимо в п. 2 ст. 615 ГК РФ внести соответствующие изменения, изложив его в следующей редакции:

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооперативесли иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами".

291 Выделяются следующие виды договоров субаренды* — субаренда транспортных средств, субаренда зданий и сооружений, субаренда предприятий, договр сублизинга. К самотстоятельным субарендным договрам относятся также еще несколько договоров, аренды, урегулированные правовыми атками за пределами ГК РФ, предполагающие возможность заключения на их основе субаренды. Таким образом, к разновидностям договра субаренды следует также отнести договор субаренды лесного участка и субаренды земли.

Для проката законодатель определил, что сдача в субаренду нанятого имущества, передача прав и обязанностей по нему, залог арендных прав, внесение их в качестве имущественного вклада или паевого взноса, передача в безвозмездное пользование не допускается.

Поскольку к договорам субаренды применяются по общему правилу правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), а к отдельным видам договора аренды применяются общие положения об аренде (ст. 625 ГК РФ), соответственно к отдельным видам договоров субаренды также будут применяться общие правила о субаренде, закрепленные в § 1 гл. 34 ГК РФ.

30. Наряду с применением общих правил о договре субаренды, законодатель предусмотрел и специальное правило в отношении договра субаренды транспортных средств. Специальными будут явялться нормы, содержащиеся в ст. 632 и 642, в соотвествии с которыми по договору аренды транспортных средств как с экипажем, так и без экипажа, согласия" арендодателя на сдачу арендованного транспортного средства в субаренду арендатором не требуется, но договором аренды транспортного средства может устанавливаться и иное.

31. Несмотря на отсутствие специальных норм, предоставляющих право арендаторам" сдавать * арендованные площади в субаренду, необходимо признать, что к договору субаренды зданий или сооружений’должны применяться общие положениям субаренде, закрепленные в § 1 гл. 34', ГК РФ:

Если договор’субаренды заключен на срок менее чем* на один год, не смотря* на то, что основной договор аренды заключен на срою более года и зарегистрирован надлежащим образом, то* он не подлежит государственной регистрации;

32. В силу возможности применения* к договору аренды предприятия общих положений об> аренде и отсутствия^ специального правового регулирования, представляется возможным говорить о том, что предприятие в целом как имущественный* комплекс может быть передано с согласия арендодателя в субаренду.

Однако, как показывает практика, передача в субаренду предприятия в целом для арендатора не представляет интереса. Поэтому законодатель предоставил возможность арендатору предприятия, по общему правилу, без согласия арендодателя предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду, но сам договор аренды предприятия может устанавливать другое правило (ст. 660 ГК РФ).

33. К договору сублизинга будут применяться специальные правила ФЗ о лизинге, а в части не урегулированным указанным нормативным правовым актом — общие положения о субаренде, закреплены в § 1 гл. 34 ГК РФ.

34. На основе договора аренды объектов природоресурсного права возможно заключение соответствующих субдоговоров (например, субаренды лесного участка, субаренды земли). В части, не урегулированной специальным законодательством, должны применяться общие положения о договоре субаренды, закрепленные в ГК РФ.

35. Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, если правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений.