Актуальность диссертационного исследования. В настоящее время экономика страны и регионов находится на чрезвычайно сложном этапе становления рыночных отношений. В этот момент перед ней встают серьезные проблемы, свойственные переходному периоду, и решать их приходится, конечно, опираясь на региональный опыт и опыт развитых стран, исходя из специфических особенностей и исторических предопределенностей России и регионов. Наиболее тяжелым переломным шагом для страны явился резкий переход от административной системы к экономике, базирующейся на предпринимательской инициативе, на механизме конкуренции, обеспечивающей социально-экономический отбор наиболее эффективных форм хозяйствования и в то же время наиболее полно удовлетворяющих рыночные потребности.
Земельная реформа в России является одной из отправных точек дальнейшего реформирования всех сфер экономической, политической и социальной жизни страны. И в этой ситуации одной из главных задач является регулирование земельных отношений, формирование земельного рынка и совершенствование экономического механизма регулирования рынка земель.
Земельный вопрос благодаря своей социальной остроте всегда был, есть и будет основой экономической политики любого государства. Как показывает опыт многих стран, никакая экономическая реформа не дает ожидаемых результатов без совершенствования земельных отношений и их государственного регулирования. Возможно потому, что уровень обеспеченности земельными ресурсами и эффективность их использования во многом определяют экономический потенциал территории, а целенаправленное и последовательное решение задач экономического реформирования в сфере регулирования земельных отношений приобретает сегодня особую значимость.
Радикальные изменения земельных отношений охватывают широкий и сложный круг преобразовательных мероприятий, включают реформирование отношений земельной собственности, изменение системы налогообложения земли, стимулирование сохранения полезных свойств земли, а также экологически устойчивого и экономически эффективного механизма землепользования, рационального распределения и перераспределения земельных ресурсов по формам собственности, функциональному составу и хозяйственному назначению, поддержание рациональных пропорций между государственными и иными формами собственности на землю.
Возникает также потребность в создании соответствующей инфраструктуры земельного рынка, осуществлении крупных преобразований в единой системе управления земельным фондом, глубоких изменений в информационно-аналитическом и научно-методическом обеспечении процесса становления рыночных земельных отношений.
Таким образом, реформирование земельных отношений представляет достаточно сложную, многомерную и многоуровневую практическую задачу, решить которую без полноценного научного сопровождения фактически невозможно. Тем более, что этот процесс осуществляется в условиях переходной экономики, с ее крайне неустойчивым состоянием, разного рода деформациями, непредсказуемыми поворотами и отклонениями. Проблема осложняется еще и тем, что преобразования были начаты без устойчивой информационной базы для анализа тенденций, объективных условий и факторов, закономерностей и механизмов движения и использования земельных ресурсов в условиях регулируемого рынка на первоначальных этапах его становления, функционирования и развития отношений.
Опыт становления земельных отношений в России показал, что в целом это проблема сложная и многогранная, и, конечно, долговременная. Она включает комплексные природно-климатические, географические, экономические, юридические, технические и психологические аспекты.
Земельно-ресурсный потенциал является одним из главных экономических достояний России и регионов. Потенциал земельных ресурсов позволяет и просто обязывает найти новые и эффективные для развития экономики методы регулирования земельных отношений.
Неизученность и неразработанность методологических и методических решений проблем экономического регулирования рынка земель на региональном уровне определили актуальность диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Вопросам регулирования земельных отношений посвящено немало публикаций в экономической литературе, в последние годы в периодических печатных изданиях данная тема является одной из главных. Проводятся международные, российские, межрегиональные и региональные семинары, симпозиумы и совещания, посвященные проблемам и вопросам управления землепользованием на современном этапе. Причина в том, что вопрос приобрел актуальность в России сравнительно недавно — в начале 1990;х годов. Проблемами регулирования земельных отношений занимается Государственный комитет РФ по земельной политике, НИИ земельных отношений и землеустройства, РосНИИземпроект, СОПС и ЭС, РЭА им. Г. В. Плеханова, ВЗФЭИ, Самарский межрегиональный • учебно-консультационный центр «Земля» и другие.
Анализу и обобщению опыта, накопленного в развитых странах в сфере регулирования земельных отношений, посвящены труды Ф. Харрисона, М. Гэффни, Р. Бэнкса, Ф. Дэя, К. Джапа, Ф. Фолдвари и других авторов.
Однако крупных работ, специально посвященных проблемам экономического регулирования рынка земель на уровне региона, практически нет. Ввиду недостаточного опыта становления земельного рынка в России и в регионах представляется целесообразным провести анализ соответствующей практики зарубежных регионов, накопивших достаточный опыт в этой сфере, и исследовать возможности его учета субъектами РФ.
Таким образом, та часть проблемы, которая является темой данной диссертационной работы, еще не получила своей широкой разработки и освещения в специальной литературе. Недостаточное исследование вопросов экономического регулирования рынка земель в условиях экономической самостоятельности регионов требует дальнейшего их изучения и теоретического обоснования. Недооценка природно-климатических, географических и «региональных особенностей при регулировании земельных отношений может быть чревата серьезными экономическими и политическими последствиями.
Актуальность и практическая значимость поставленных проблем определила выбор темы диссертационного исследования, ее цель, предмет исследования и задачи.
Цель диссертационной работы состоит в изучении рынка земель на уровне субъекта Федерации, механизмов его экономического регулирования и разработка на этой основе конкретных предложений по совершенствованию развития земельного рынка на примере Самарской области.
Для достижения поставленной цели определены и последовательно решались следующие задачи:
— исследование основных теоретических положений, проблем и новых подходов отечественных и зарубежных специалистов в области регулирования земельных отношений и формирования земельного рынка;
— выявление условий, факторов и зависимости процесса становления и развития рынка земель в Самарской области и определение механизмов экономического регулирования земельных отношений;
— выполнение на основе статистико-социологической информации анализа состояния, тенденций и проблем развития и становления рыночных земельных отношений в Самарской области;
— изучение регионального опыта формирования и регулирования земельного рынка и зарубежного опыта государственного управления земельным рынком, а также возможности его использования в отечественных условияхформулирование основных направлений совершенствования экономического механизма регулирования рынка земель в городах на уровне субъекта Федерации и обоснование принципиальных положений, обеспечивающих развитие в регионе системы управления земельными ресурсами.
Предметом исследования являются механизмы регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики, а также проблемы, тенденции развития и принципы экономического регулирования рынка городских земель.
Объектом исследования в работе выступает земельный рынок Самарской области.
Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составляют работы отечественных и зарубежных экономистов, законодательные акты Президента и Правительства РФ, субъектов РФ. Решение поставленных задач и анализ фактического материала в работе осуществлялись с использованием диалектического и системного подходов, а также общих и специальных методов научного познания.
Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Государственного земельного комитета, министерств РФ, первичная документация комитетов по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области, нормативные документы Администрации Самарской области, другие официальные документы, а также материалы научно-практических конференций, совещаний и семинаров, информация, опубликованная в периодической печати.
При практической разработке проблем, изложенных в работе, были использованы результаты исследований Центрального научноисследовательского и проектного института по градостроительству при Минстрое РФ (ЦНИИП градостроительства).
Конкретное личное участие автора в получении результатов, изложенных в диссертации, выражается в применении комплексного подхода при рассмотрении теоретических проблем повышения эффективности государственного регулирования земельных отношений и развития рынка земель в городахисследовании экономических механизмов регулирования земельного рынка и внедрения их в Самарской области. Автором самостоятельно было проведено исследование по оценке рыночной стоимости земель по г. Самаре. Результаты исследования подтверждаются материалами диссертации в целом и сформулированными в ней научно-методическими положениями.
Необходимую степень достоверности проведенных исследований обусловливает использование научных достижений, созданных в фундаментальных и прикладных работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемой проблеме, а также по специальным вопросам управления земельными ресурсами. Решение прикладных задач осуществлялось на основе накопления и обработки достаточного объема фактических данных в их динамике за ряд лет. При обработке фактического материала применялась ПЭВМ.
Научная новизна результатов проведенных исследований определяется основными положениями диссертации, в которых:
— обобщены организационные и методологические подходы к созданию механизма управления земельными отношениями на уровне субъекта Федерации с учетом отечественного и зарубежного опыта в условиях формирования цивилизованного рынка земель в городах и укрепления финансовой базы местного самоуправления, упрощения системы платности землепользования;
— выявлены важнейшие условия и факторы развития регионального рынка городских земель;
— дана оценка эффективности экономического регулирования рынка городских земель в Самарской области;
— предложены организационные структуры управления рынком городских земель с учетом особенностей социально-экономического развития территории;
— разработаны направления совершенствования налогообложения земли в городах Самарской области.
Практическая значимость результатов исследования заключается в его прикладном аспекте, разработке рекомендаций для региональных органов управления по совершенствованию экономического механизма регулирования рынка городских земель, а также в использовании в учебном процессе при подготовке студентов экономических специальностей Вузов, подготовке ими дипломных работ.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на всероссийском научном, российско-голландском семинарах, всероссийских и региональных научно-практических конференциях в 1996;99г.г. в г. Пензе, г. Самаре и др.городах.
Результаты исследований, обобщенный теоретический и практический опыт использовались в научно-исследовательских работах ЦНИИП градостроительства, выполненных в 1996;98г.г. по заказу Администрации Самарской области и комитета по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области. Систематизированный банк данных и раздел по анализу рыночной стоимости земли в г. Самаре и Самарской области (1996г.), рынка недвижимости в г. Самаре (1997;98г.г.) вошли в отчеты, подготовленные ЦНИИП градостроительства, которые были использованы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области при разработке проекта постановления Губернатора Самарской области «Об установлении нормативной цены земли».
Являясь главным специалистом отдела экономики природопользования и природных ресурсов департамента по экономике Администрации Самарской области, автор выдвинул в диссертационной работе предложения, которые используются при текущей работе отдела департамента по экономике.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ (научные статьи и тезисы докладов на научно-практических конференциях), общим объемом 2,3 п.л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (172 наименования) и 26 приложений. Изложена на 159 страницах машинописного текста, содержит 7 таблиц и 4 рисунка.
Данные выводы, приведенные В. В. Григорьевым, также получили реальное подтверждение в ходе исследований проводимых в Самарской области в 1996;98г.г.
В рамках научно-исследовательской работы «Комплекс исследований по рыночной стоимости земли в Самарской области», выполненной ЦНИИП градостроительства в 1997;98г.г. были произведены расчеты по оценочному зонированию, определению рыночной и нормативной стоимости земли по оценочным зонам.
Определение стоимости земли под жилой застройкой проводилось по типичным земельным участкам в границах ранее выделенных оценочных зон. Для оценки земли были применены следующие методы: остаточный, доходный, сравнительный. Остаточный метод является приоритетным для оценки застроенных земельных участков.
Определение стоимости земельных участков под коммерческими объектами производится на основе методов, описанных в первой главе работы в разделе «Экономическая оценка земель и ее значение». Приоритетными являются доходный метод в сочетании с остаточным и метод сравнения продаж. Доходный метод в сочетании с остаточным применяется для определения стоимости застроенных участков, сравнительный метод — для незастроенных участков, предназначенных под коммерческую застройку.
Как видно из произведенных в рамках темы «Комплекс исследований по рыночной стоимости земли в Самарской области» расчетов, стоимость земли, установленная на базе данных стоимости аренды, достаточно разнородна. Вместе с тем, если отбросить крайние максимальные и минимальные значения получаем достаточно близкие параметры рыночной стоимости земли — от 350 до 400 руб./ кв.м.
Например, на территории Куйбышевского района г. Самары находятся дачные участки размером от 3 до 15 соток. Дачные домики представлены 1−2-х этажными кирпичными, деревянными строениями со средней площадью 200 кв.м. Стоимость объектов недвижимости — от 3000 руб. до 40 000 руб. (в ценах 1997 г.). В с. Рубежное, п. Кряж есть крупные земельные участки (10−17соток) с домами до 200 — 400кв.м. Стоимость таких объектов недвижимости — от 80 000 руб. до 220 000 руб. Рыночная стоимость земельных участков — 20-бОруб/кв.м .
В районе Сухой Самарки продавался участок бсоток с одноэтажным деревянным домом площадью 25кв.м. Дом ветхий, и его стоимостью можно пренебречь. Объект недвижимости продается за 40 тыс. руб. Стоимость 1кв. м земли — 66,7 руб.
В п. Кряж продавались 4 сотки земли с половиной деревянного дома площадью 26кв. м за 45 тыс. руб. Дом находился в удовлетворительном состоянии и с надворными постройками оценивается в 20 тыс. руб. Стоимость земельного участка — 62,5руб/кв.м.
На территории Куйбышевского района много сделок, связанных с продажей незастроенных земельных участков. Большинство участков обеспечено водой, электричеством, газом и имеет стоимость 10—12руб/кв.м. В поселках Гранный, Рубежное, Николаевка стоимость земельных участков доходит до 30−50руб/кв.м .
В результате проведенных расчетов и анализа в Куйбышевском районе были выделены следующие зоны:
XV-4 зона — многоэтажная застройка. Зональная стоимость — ЗООруб/кв.м.
XVI-4 зона смешанной застройки. Зональная стоимость 250руб/кв.м.
ХХН-5 зона — сады, прилегающие к соцгороду. Зональная стоимостьЗОруб/кв.м.
ХХН-6 зона — сады. Зональная стоимость ЗОруб/кв.м.
ХУШ-5 зона смешанной застройки. Зональная стоимость — 150руб/кв.м.
ХУШ-6 зона смешанной застройка. Зональная стоимость — 150руб/кв.м.
Х1Х-3 зона смешанной застройки, включая индивидуальный фонд, многоэтажные дома, дачные участки. Зональная стоимость — ЮОруб/кв.м.
Результаты расчетов по определению оценочных зон на примере г. Самары сведены в табл. 3.1.1.
Анализируя земельный рынок следует уделить внимание и рынку нежилой недвижимости, который в основном представлен сделками по аренде помещений. Наибольший спрос наблюдается на торговые и офисные площади (табл.3.1.2) в центре г. Самары, который постепенно превращается в офисно-деловой район и сосредоточение торговых улиц.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
В результате проведенного исследования механизмов регулирования земельных отношений и формирования земельного рынка в Самарской области получены следующие выводы:
1. Установлено, что существующая система государственного регулирования землепользования недостаточно эффективна в силу ряда объективных причин, к которым в первую очередь относится несовершенство и противоречивость земельного законодательства, слабая разработанность механизма управления земельными отношениями в условиях развития рынка недвижимости и ряда субъективных причин, прежде всего, недоучета местных особенностей при формировании земельной политики.
2. Так как унифицированный государственный подход к экономическому регулированию земельных отношений, который проявляется в реализации предпочтительных форм земельной собственности, в нормативных ставках платежей, не отражает всю специфику местных условий, не обеспечивает получение ожидаемых результатов от развития рынка земель, то важно выявить направления осуществления более рационального взаимодействия государства и субъектов Федерации по вопросам регулирования земельных отношений, а также резервы совершенствования земельных отношений на уровне территории.
3. Анализ процесса становления и развития земельного рынка в Самарской области позволил выявить существующие проблемы развития в этой сфере и в результате выработать наиболее приемлемые механизмы экономического регулирования и управления регионального земельного рынка.
Методика проведения исследования включает анализ ситуации, складывающейся в Самарской области с выявлением проблем и возможностей их решения в рамках существующего законодательства, прогрессивного регионального опыта в части развития и регулирования земельных отношений, зарубежного опыта.
4. Развитие рынка городских земель в Самарской области, прежде всего, связано с оценкой социально-экономической ситуации в городах и административных районах. Конкретные территориальные особенности служат показателями нормативных платежей за пользование городской территорией. Состояние городского рынка земель требует проведения исследований по рыночной стоимости земель, что позволит осуществлять экономическое регулирование земельного рынка в городах и других населенных пунктах с учетом местных особенностей, исходя их социально-экономических, природных условий и исторических тенденций и, в конечном итоге, будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности территорий.
5. Поскольку общепринятые финансово-экономические механизмы не позволяют достаточно эффективно и быстро решать стоящие перед регионом задачи, считаем целесообразным и возможным реализовать на территории Самарской области полученные в ходе исследования научные результаты диссертационной работы, которая содержит элементы научной новизны. Впервые проведено широкомасштабное исследование рынка городских земель Самарской области, теоретически обоснованы организационные и методологические подходы по формированию системы и механизма управления земельными ресурсами на региональном уровне с учетом отечественного и зарубежного опыта.
Принципиальные положения диссертационного исследования, обеспечивающие эффективное экономическое регулирование рынка городских земель в регионе, создание системы управления земельными ресурсами, можно сформулировать следующим образом:
• Так как регулирование земельного рынка по структуре представляет собой многоуровневую систему, то важно определить четкость распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления.
Общегосударственная, макроэкономическийэкономическая политика разрабатывает и реализует общую стратегия воздействия на рынок земли, его взаимодействия с национальным рынком в целом. Региональная политика должна разрабатывать и принимать решения в пределах компетенции субъекта Федерации и местных властей (муниципалитетов) с учетом возможностей и особенностей соответствующих территорий. Кроме того, необходимо обеспечить тесное взаимодействие конкретного собственника земли, землепользователя и землевладельца с земельно-кадастровыми службами, органами архитектуры и градостроительства, органами юстиции, налоговыми и иными органами и местными органами исполнительной власти.
• В условиях ограниченного, короткого промежутка времени, в течении которого перестраивается система землепользования и формируются земельные отношения нового типа в условиях рынка необходимо разрабатывать и совершенствовать законодательную нормативно-правовую базу по регулированию земельных отношений с целью создания условий для реализации экономических механизмов регулирования рынка земель. Для обеспечения земельных преобразований должна быть создана система земельного законодательства, которая включала бы Земельный кодекс РФ, такие законопроекты, как «О государственных и муниципальных землях», «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «Об оценке земель», «О плате за землю», «О мониторинге земель», «Об аренде земель», «О залоге земель», ряд других федеральных и соответственно региональных законопроектов.
• Целесообразно введение практики разработки стратегии развития территории, разработка региональных программ использования и охраны земель (совместно с органами местного самоуправления — перспективного проекта территориально — пространственного развития территории), что позволит территориям выступать активными субъектами рынка недвижимости и осуществлять целенаправленное его регулирование, имеющее целью привлечение инвестиций, реализацию потенциала территории;
• Предпочтительные формы земельных отношений должны определяться с учетом особенностей региона. Целесообразным представляется развитие арендных отношений как составной части единой системы управления земельными ресурсами — упорядочение механизмов распределения земель в аренду, применение принципа конкурсности как распространенной формы распределения бюджетных ресурсов в экономическом обороте в целом. На основе продажи прав долгосрочной аренды возможно решать финансовые проблемы территорий.
• Необходимо проведение массовой экономической оценки земель (утверждение порядка и методики оценки земли для налогообложения, осуществления ипотеки и иных государственных целей, предусмотренных областным и федеральным законодательством).
• Важнейшим условием развития рынка земель является развитие ипотеки земель. Разработка процедуры ипотечного кредитования увязывается с развитием инфраструктуры рынка недвижимости, к основным элементам которой относятся: фирмы, специализирующиеся на оценке, залоге, оформлении сделок и предоставлении консультаций, а также инвестиционные и страховые компании, ипотечные банки.
• При совершенствовании платежей за землю, устанавливая нормативную цену земли и ставки земельного налога, нецелесообразно использовать одинаковый подход для всех территорий. Платность землепользования должна учитывать межрегиональные и внутри региональные особенности землепользования. С этой целью предлагаем:
— организовать государственную службу мониторинга земельного рынка как составляющую рынка недвижимости в целом и создать электронную базу данных (компьютерный центр данных либо единый земельный банк данных и регистрационных систем) для решения властных структур — законодательной, исполнительной и судебной, налоговой и имущественной служб, банковских и биржевых структур, органов архитектуры и коммунального хозяйства, пользователей — юридических и физических лиц и др.
— провести территориальное оценочное зонирование земель на территории региона;
— установить нормативную цену земли и ставки земельного налога (в перспективе возможно и арендную плату) на принципиально новой основе в зависимости от рыночной цены земельных участков различного целевого назначениядифференцировать платежи за землю по категориям землепользователей.
Таким образом, в основу политики формирования земельного рынка на современном этапе, с нашей точки зрения, должны лечь следующие основные задачи: создание нормативно-правовой базыформирование благоприятных социально-экономических и политических условий для становления рынка землисоздание современной инфраструктуры рынка землиформирование контингента конкурентных, квалифицированных профессиональных участников земельного рынкасовершенствование методов управления вторичным рынком и социальная направленность проводимых мер.
Особенности современного рынка недвижимости таковы, что распорядителями земельных ресурсов выступают одни, а управлением имуществом и распоряжением зданиями и сооружениями занимаются другие. Необходимо урегулировать данный процесс взаимодействия и создать региональную систему управления земельными ресурсами, что позволит повысить инвестиционный потенциал территории, образовать в распоряжении органов управления региона резерв финансовых ресурсов и ускорить процессы социально-экономического развития.
Создание открытого земельного рынка будет способствовать достижению двух целей. Во-первых, согласно законам свободного рынка, земля будет переходить от менее эффективных к более эффективным пользователям. Во-вторых, рынок позволит использовать землю в качестве гарантии для получения кредита. Необходимым, но недостаточным условием бесперебойного действия земельного рынка в долгосрочной перспективе является хорошо функционирующая система земельной регистрации. К другим препятствиям на пути достижения этой цели относятся нестабильная макроэкономическая ситуация и продолжающееся отсутствие политического согласия в отношении самой идеи создания земельного рынка.
Прогнозировать развитие открытого земельного рынка трудно. Вполне понятны опасения того, что земля будет приобретаться спекулянтами как средство защиты от инфляции. Возможно, что земельные спекулянты оставят землю без использования. Нет сомнений в том, что открытый рынок в условиях нестабильной экономики ведет к определенным рискам. Однако большинство землевладельцев и землепользователей вполне могут отказаться от продажи земли или прав пользования землей в отсутствии других источников к существованию.
Важно отметить, что именно государство должно взять на себя функцию регулирования земельного рынка, причем регулирования не только административно-правового, но и экономического. Земельный реестр должен давать возможность территориям и государству в целом следить за ситуацией на рынке с целью выявления признаков таких видов деятельности, которые способны нанести ущерб национальным интересам. Для борьбы с нежелательными спекулятивными явлениями могут применяться не только значительные штрафы за несанкционированное изменение характера землепользования, но и введение жестких законодательных актов о застройке и положений о налогообложении.
В работе показана принципиальная возможность исследования рынка городских земель с позиции рыночных подходов. Однако представленная в диссертационном исследовании тема является лишь незначительной частью исследуемой проблемы.
Основа всякого научного анализа есть с одной стороны проверка его практикой, а с другой стороны научные действия должны иметь актуальное воздействие и на саму практику.
В качестве нашего исследования было выбрано реальное развитие земельных отношений в Самарской области, поэтому нам представляется возможным, что результаты исследования и представленные в данной диссертационной работе экономические механизмы регулирования рынка городских земель могут быть использованы как один из вариантов информационного и методического обеспечения процесса принятия управленческих решений по регулированию земельных отношений, а также в виде практических рекомендаций экономическим и другим службам территориальных органов управления.
