Формирование экономического механизма взаимоотношений участников крупных инвестиционных проектов, реализуемых на городских территориях

Актуальность исследования. Использование компаниями, работающими на строительном рынке, современных методов и принципов управления все чаще становятся важнейшими факторами, определяющими их конкурентную позицию. Среди таких компаний, которые приходят на смену объединениям и холдингам, являются интегрированные корпоративные структуры, такие как девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных холдингов, наиболее устойчивых на строительном рынке и приспособленных к колебаниям спроса и предложения.

Девелопер (застройщик), который становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересован в его осуществлении и достижении поставленной цели, поскольку является будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных факторов деятельности девелоперской компании выдвигаются управленческие, экономические и финансово-кредитные проблемы.

Любые крупные инвестиционно-строительные проекты и тем более проекты девелопмента имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали проведенные исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта составляет от 3 до 5 лет, а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов от 5 и более лет, в зависимости от характера и технологической сложности проекта, срока его окупаемости и т. д.

Система управления инвестиционно-строительными проектами должна учитывать взаимоотношения между участниками проекта, его структуру, порядок согласования совместных действий участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности проекта, источники финансирования и условия привлечения заемного капитала, способы его использования и т. д. Разнообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого значимого фактора, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и во времени.

Применительно к подобного рода системам управления крупными инвестиционно-строительными проектами девелопмента, реализуемыми в регионах России, научно-методическая база проработана недостаточно полно. Соответственно разработка и обоснование методов организации интегрального управления крупномасштабными инвестиционно-строительными проектами с привлечением синдикативного кредитования представляет проблему, актуальную в научном и прикладном отношении, от решения которой во многом будет зависить от решения жилищной проблемы, а также от обеспечения подъема и достижение высоких темпов роста экономики города, региона.

Автор исходит их того, что методологическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании целесообразности в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы проблему в целом:

— зарождение идеи приложения относительно свободных капиталов и воплощение ее в виде проектных предположений;

— выбор на основе моделирования наиболее оптимальных методов аккумулирования источников инвестирования;

— выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений (конструктивные решения, отвод земель в сложившейся застройки города и их наиболее рациональное использование, учет всех видов ресурсов, транспорт, коммуникации и т. д.) — реализация крупного инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления микрорайона, квартала и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;

— эксплуатация введенных в действие предприятий, цехов или иных объектов, в том числе инфраструктурных;

— управление совокупными финансовыми потоками в соответствии с требованиями, вытекающими из необходимости выполнения заданных управленческих функций, включая управление заемными капиталами, привлекаемыми автономно или на концессионной основе.

При выборе наиболее целесообразных вариантов инвестиций автор использует методы моделирования, среди которых более предпочтительными для исследования трудноформализуемых процессов являются имитационное моделирование и логико-смысловой метод.

Фундаментальные положения, составляющие основу управленческого подхода к решению указанной проблемы, были сформированы: Абрамовым С. И, Ворониным М. И., Грабовым П. Г., Зарубиным В. Н., Карасевым A.B., Кирилловой А. Н., Чернышовым JT.H. и др.

Однако, в них проблема формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и выбор источников инвестирования представляется недостаточным. И в месте с тем, следовало бы отметить, что постепенно формируются научные подходы к пониманию современного состояния этой области человеческой деятельности.

Недостаточная степень разработанности данной проблемы, ее научная значимость, наличие большого круга дискуссионных вопросов и определяют актуальность, цель и задачи диссертационного исследования.

Целью исследования является разработка методов формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционно-строительных проектов на городских территориях и выбора источников инвестирования девелоперов компании при реализации ею крупных инвестиционных проектов на принципах обеспечения самовоспроизводства и эффективного использования финансовых ресурсов.

Для достижения поставленной цели исследования были использованы и решены следующие основные задачи:

— проанализирован зарубежный и отечественный опыт управления девелопментом и осуществлена классификация инвестиционно-строительных проектов девелопмента по степени их долгосрочности и стабильной доходности;

— проанализированы системы управления программами жилищного строительства, включая реконструкцию и обновление сложившейся застройки города и обозначены источники инвестиций;

— обобщены существующие методы формирования и использования источников инвестирования для реализации различных программ ипотечного кредитования жилищного строительства;

— определены и исследованы характерные особенности использования синдикативного кредита в том числе для концессий, применяемых при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов девелопмента;

— разработаны методические подходы к оценке размеров и рациональной структуры внутренних реинвестиций и внешних заимствований девелоперских компаний при формировании фонда инвестиций для реализации крупных проектов;

— выполнен анализ рисков девелопмента и его идентификация, позволяющие определять возможность влияния на повышение управляемости и проведения мероприятий по оптимизации рисковразработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования при аккумуляции инвестиционных ресурсов в девелоперской компанииопределены взаимосвязи между структурными пропорциями собственных инвестиционных ресурсов девелоперской компании и кредитно-накопительным механизмом при реализации программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

— сформулированы методы аккумулирования необходимых инвестиций в фонд девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительного проекта реконструкции и обновления сложившейся застройки города, обеспечивающие их воспроизводство и рациональную политику заимствования средств;

— выполнена оценка эффективности применения разработанных моделей финансирования инвестиционно-строительных проектов в хозяйственной практике девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперских компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов с привлечением собственного и заемного капитала.

Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, складывающиеся при формировании и реализация крупных инвестиционно-строительных проектов, а также аккумуляции инвестиционных источников для этих целей.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства, управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

При подготовке диссертации использованы методы системного анализа и имитационного моделирования, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и сопоставления.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий инвестиционно-строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, расчетах, выполненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором разработаны и предложены методические подходы формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации крупных инвестиционных проектов при застройке городских территорий и выбора источников их инвестирования, а также разработке концессионного механизма для построения эффективной системы финансирования объектов жилой недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

— выявлена взаимозависимость между изменениями в девелоперской деятельности компаний при реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и динамикой аккумуляции инвестиционных источников, включая внутренние реинвестиции и внешние заимствования;

— определены основные направления политики девелоперской компании в целях обеспечения самовоспроизводства (внутренние источники инвестиций) и использования синдицированного кредитованияразработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования деятельности девелоперских компаний с учетом аккумулирования финансовых ресурсов при концессионном механизме реализации крупных инвестиционно-строительных проектов;

— предложены методические основы выбора крупного инвестиционно-строительного проекта и способов формирования кредитно-накопительного механизма;

— разработаны методы и обоснованы критерии оценки эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов в условиях риска.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи выбора эффективного механизма взаимоотношений между основными участниками реализации крупных инвестиционно-строительных проектов, основанного на внедрении и оптимизации новых форм привлечения инвестиционных источников для этих целей.

На защиту выносятся:

1. Методика управления оценкой эффективности применения новых моделей инвестирования в инвестиционно-строительные проекты в хозяйственной практике девелоперской компании.

2. Организационно-экономический механизм регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности, связанный с внедрением и апробацией новых форм привлечения внешних заимствований для формирования фонда финансовых ресурсов при реализации крупных строительных проектов.

3. Функциональная модель синхронного инвестиционного планирования девелоперской компании, необходимая для аккумуляции инвестиционных ресурсов.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы автором при проведении занятий для студентов в Московском Государственном строительном университете, а также при разработке практических рекомендаций по управлению инвестиционными источниками основных участников инвестиционно-строительной деятельности при обновлении сложившейся застройки города Москвы, микрорайона «Восточное Измайлово».

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 3, 59 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 150 страницу, из них 26 таблиц, 18 рисунков. Библиографический список составляет 123 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Основные выводы и предложения.

1. На основе исследования существующей системы управления инвестициями в инвестиционно-строительном комплексе со всей определенностью можно утверждать, что успешная реализация крупных проектов в значительной мере зависит от выбора полноты использования инвестиционных источников, аккумулируемых для этих целей с учетом характеристик, свойственных проекту, цены (весомости) различных участников и вклада со стороны как застройщика (девелопера), так и частных инициаторов партнерства.

2. Проанализированы теоретические основы и практический опыт управления девелопментом при реализации крупных программ жилищного строительства, имеющих долгосрочный характер и приносящих доход в течение длительного периода, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся городской застройки, и различные типы финансовых источников.

3. Проведенный анализ основных направлений формирования источников инвестирования с учетом задач участников девелоперской деятельности позволил сформулировать методические принципы аккумулирования девелоперской компанией собственных и заемных источников инвестиций для обеспечения адаптации различных фаз проекта и достижения его эффективной реализации.

4. Обобщены существующие методы инвестирования и различные типы источников, связанные с формированием кредитно-накопительного фонда при реализации различных программ ипотечного жилищного кредитования.

5. Разработанные методические подходы распределения управленческих функций между девелоперской компанией и участниками инвестиционно-строительного проекта дают возможность оценить и найти рациональное соотношение между структурой внутренних реинвестиций и внешних заимствований за счет использования синдикативных способов привлечения денежных средств, структурированию отношений между партнерами и разделению обязательств.

6. Предлагаемая система управления крупным инвестиционно-строительным проектом ориентирована на эффективное достижение целей участников на всех этапах жизненного цикла проекта. Реализация проекта включает в себя управление рисками, для чего был выполнен анализ рисков девелопмента и его идентификации.

7. Критерием оценки качества управления крупным инвестиционно-строительным проектом является показатель экономической надежности, который учитывает структуру рисков в девелоперской деятельности по основным фазам жизненного цикла.

8. Разработана экономико-математическая модель синхронного инвестиционного планирования в целях аккумуляции инвестиционных для девелоперских компаний.

9. Предложена графоаналитическая оптимизация в модели инвестиций для случая делимости и неделимости крупного инвестиционно-строительного проекта.

10. Разработана экономико-математическая модель оценки крупного инвестиционного проекта и формирования кредитно-накопительного механизма для реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

11. Выполнено моделирование системы накопления инвестиционных источников в инвестиционно-сберегательном фонде и устойчивости ее функционирования.

12. Сформирован методический подход к моделированию системы управления источниками инвестирования при реализации крупных проектов, позволяющий аккумулировать совокупные ресурсы, образовать инвестстройсберегательный фонд девелоперской компании, что обеспечивает эффективное воспроизводство фонда и рациональную политику заимствования средств.

13. Разработана система реализации комплексных программ реконструкции сложившейся застройки города и обоснованы критерии эффективности крупных инвестиционно-строительных проектов.

14. Предложена методика выбора варианта развития и управления девелоперской компании и оценки надежности ее управляемости.

15. Выполнена апробация методики формирования инвестстройсберегательного фонда в реальных условиях деятельности девелоперской компании.

16. Разработаны методические подходы создания системы аккумуляции инвестиционных ресурсов и оценки надежности управляемости девелоперской компании, что позволяет повысить эффективность деятельности компании и сократить сроки реализации инвестиционного проекта.