Инвестирование национального проекта «жилье» и пути повышения его эффективности

Жилищная сфера является одной из наиболее острых социально-экономических проблем современной России, и решать ее предстоит с учетом новых реалий экономики и общества. Рыночные реформы и приватизация позволили нашей стране вступить на путь изменения сложившейся в советское время жилищной системы, но не стали пока фактором роста жилищной обеспеченности граждан.

Принятие Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» означало изменение формы и сокращение государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего резко сократились размеры государственного прямого финансирования строительства и льготного кредитования жилья. Таким образом, государство отказалось от поддержки жилищного строительства, заменив ее частично безвозмездными жилищными субсидиями, льготными кредитами на строительство или покупку жилья и льготами по уплате подоходного налога лицам, строящим или приобретающим жилье.

В связи с этим, одной из насущных проблем строительных компаний в современной российской экономике является недостаточная возможность использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства. Банковские институты неохотно идут на выдачу долгосрочных кредитов, в то время как строительный цикл по своей природе является достаточно длительным. В таких условиях отечественные строительные компании вынуждены, как правило, опираться на инвестирование за счет средств населения, что в настоящее время является основной схемой привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Практический опыт показывает, что подобный способ в силу длительности строительного цикла, меняющейся конъюнктуры, имеет высокую степень риска как для граждан, так и для застройщиков. Дефицит ожидаемых инвестиций, чаще всего, приводит к срыву планируемых сроков сдачи объектов, к удорожанию себестоимости строительных работ, и, следовательно, к недополучению застройщиками ожидаемой прибыли от реализации инвестиционно — строительного проекта, что неизбежно отражается на развитии жилищного строительства в целом по стране, ее отдельным регионам. Нередки случаи и незавершенного строительства, связанные с недостатком инвестиционных ресурсов для полного освоения строящихся объектов, что приводит застройщиков к банкротству, а гражданк потере вложенных средств.

В этих условиях разработка эффективного механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и механизма управления инвестированием жилищного строительства, его эффективного использования, приобретает особенно актуальное значение.

Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследования данной диссертации.

Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в трудах следующих ученых-экономистов: В. Т. Авдеева, А. И. Баранова, А. В. Батрака, В. М. Васильева, П. В. Горячкина, А. А. Грунина, Ю. С. Дулыцикова, В. А. Заренкова, А. Б. Идрисова, Л. М. Каплана, Ю. Н. Казанского, А. Ф. Клюева, В. В. Косова, В. Ю. Кротова, В. Н. Лившица, И. И. Мазура, Ю. П. Панибратова, Н. Н. Пилипенко, С. Д. Резника, В. Д. Руднева, Р. А. Сетдикова, В. Д. Шапиро, В. А. Шахового, А. Г. Шахназарова и других ученых.

Вместе с тем, вопросы инвестирования жилищного строительства недостаточно полно отражены в научной литературе и в практических разработках и требуют проведения дальнейших исследований, что и предопределило выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании форм и методов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и повышения эффективности управления ими в современных экономических условиях России.

В соответствии с постановленной целью в диссертационной работой осуществляется решение следующих задач, определивших структуру работы:

— выявлены особенности формирования и тенденции развития рынка жилья в России, основные правовые, организационные и финансово-кредитные проблемы, сдерживающие темпы роста жилищного строительства;

— доказана обоснованность проведения активной политики государства по формированию жилищной политики в целях компенсации негативного влияния возможных дестабилизирующих факторов, отрицательно воздействующих на эффективность использования инвестиционных ресурсов и объемы ввода готового жилья;

— уточнены методические основы и предложен механизм реализации наиболее перспективных схем инвестирования жилищного строительства, предусмотрены национальным проектом с учетом использования передового отечественного и зарубежного опыта;

— разработан и обоснован комплекс предложений по совершенствованию схем ипотечного кредитования, как одного из оптимальных направлений реализации национального проекта «Жилье».

Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в современных экономических условиях России.

Предметом исследования — организационно-экономические отношения по поводу управления инвестированием жилищного строительства, и эффективным использованием выделяемы средств.

Теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищного строительства, а также ценообразования, нормирования и налогообложения в сфере строительства и реконструкции жилья.

Методика исследования основывается на анализе теоретических положений в области финансирования городского жилищного строительства, изучения и обобщения существующего опыта управления инвестиционным процессом, и повышения его эффективности.

Методологической основой послужили разнообразные современные методы: системного подхода, аналитического, экономико-математического анализа, метод аналогий, сравнительных и экспертных оценок, статистической обработки данных.

Информационной базой диссертационного исследования являются данные материалов Госкомстата Российской Федерации, аналитические и статистические данные различных организаций и ведомств, а также независимых информационных служб и периодических изданий, отдельные сайты Интернета.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

— уточнена сущность, обоснованы методические и практические рекомендации по совершенствованию процесса формирования и реализации инвестиционной политики городского жилищного строительства в условиях реализации национального проекта;

— разработаны основные направления совершенствования новых форм и методов инвестирования городского жилищного строительства, предусмотренных национальным проектом;

— обосновано методическое обеспечение приоритетных направлений в сфере управления перспективным и стратегическим развитием городского жилищного фонда;

— разработан организационно-экономический механизм привлечения и эффективного использования ипотеки, других инвестиционных ресурсов для строительства и приобретения жилья в городских условиях;

— выделены наиболее существенные функции системы государственного регулирования инвестиционными процессами в жилищном строительстве;

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:

1. Обоснованы концептуальные основы национального проекта «Жилье», включающего в себя такие направления деятельности, как:

— выявление потребностей населения в строительстве жилья и улучшении жилищных условий, с одной стороны, и уровня доходов различных групп городского населения с другой стороны;

— удовлетворение потребностей населения в жилье представляется невозможным без мер государственной поддержки тех групп населения, которые вследствие низкого прожиточного уровня не в состоянии приобрести его самостоятельно;

— дифференцирование финансовой поддержки со стороны органов власти остальной части населения в зависимости от их доходов и участия в различных схемах инвестирования строительства и приобретения жилья.

2. Разработано методическое обеспечение системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе использования китайского опыта, ключевым моментом которой является базирование ипотечной системы на использовании средств Национального жилищного фонда (нжф), что применительно нашей страны может быть достигнуто за счет отчисления от ВВП России в размере 2% в течение 10 лет. Показана особая значимость и высокая эффективность предлагаемой схемы ипотечного жилищного кредитования на основе использования средств НЖФ, которая заключается в возможности решения жилищной обеспеченности граждан за счет общенациональных усилий.

3. Существенно дополнена и развита методика устойчивых темпов экономического роста и социального развития России на современном этапе путем стимулирования высоких объемов жилищного строительства и осуществления мер по совершенствованию институционального, инфраструктурного и ресурсного обеспечения программ реализации национального проекта за счет замены точечной организацией комплексной застройки городских строительных площадок.

4. Сформированы концептуальные основы повышения уровня эффективности и планово-расчетных обоснований развития новых видов жилищного кредитования, в том числе стройсбережений и лизинга, роста их социальной, экономической и финансово-инвестиционной результативности, позволяющие значительно увеличить объемы вложений денежных средств в инвестиционные проекты строительства и ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, успешно решать задачи улучшения жилищных условий граждан города, повысить финансово-инвестиционную активность населения и предприятий в приобретении жилья и объектов городского жилищного фонда за счет внедрения данных схем инвестирования.

5. Обоснована необходимость использования комплекс экономических, финансовых, социальных, организационных мер государственного регулирования процессов строительства и ремонтно-строительного обслуживания объектов городского жилищного фонда, направленных на устранение, предупреждение, нейтрализацию или локализацию возникающих отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период целевых ориентиров экономической и социальной политики в сфере текущего функционирования и стратегического развития жилищного строительства.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные результаты исследования могут быть рекомендованы федеральным, региональным уровням власти, администрациям муниципальных образований в качестве основы для формирования и практической реализации системы привлечения и эффективного использования финансовых ресурсов в сфере жилищного строительства в целях решения проблем жилищной обеспеченности граждан.

Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в подготовке специалистов в области организации и управления регулированием инвестиционных решений на рынке жилья, при разработке и изучении курсов «Региональная экономики», «Экономическая оценка инвестиций», «Управление инвестициями на рынке недвижимости», «Региональная жилищная политика», «Экономика недвижимости», «Инвестиционная политика», «Экономическая теория».

Апробация работы. Основные теоретические выводы, практические рекомендации и результаты диссертации докладывались на научно-практических и научно-теоретических конференциях ряда вызов городов Санкт-Петербурга и Москвы, использовались в процессе формирования городских программ жилищного строительства Санкт-Петербурга.

По материалам диссертации опубликовано б статей, в том числе в издательствах, рекомендованных ВАК.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 117 наименований, 4 приложений, содержит 5 таблиц, рисунков 6, 1 схему.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Инвестиционная деятельность государства в социальной сфере, в том числе в жилищном строительстве, требует постоянного совершенствования. В современных условиях назрела потребность в разработке и обосновании принципиально нового механизма инвестиционного регулирования сферы жилищного строительства. Государственный сектор, коммерческие и общественные организации вправе использовать все доступные и не противоречащие законам инвестиционные инструменты, способствующие реализации инвестиционных программ в сфере жилищного строительства.

Недостаточность объемов инвестиций для осуществления жилищного строительства объясняется сокращением государственной поддержки инвестирования на этапе реформирования экономики. В дальнейшем, в период демократических преобразований, предлагалось в теории и исследовалось на практике множество схем привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, но проблема дефицита финансов остается не решенной. Это объясняется отсутствием эффективной схемы привлечения инвестиций для строительства жилья, являющейся одинаково удобной для всех участников инвестиционно — строительной деятельности и доступной для населения страны. В этой связи были определены актуальность, цель, задачи, предмет и объект настоящего диссертационного исследования.

Развитие долгосрочного ипотечного и других форм кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики и социальной политики государства, с другой, возможно на базе следующих основополагающих выводов и предложений, систематизированных автором:

1. В ходе работы над диссертацией были исследованы используемые в России схемы инвестирования жилищного строительства. Дана классификация форм и методов привлечения инвестиций в жилищное строительство и рассмотрены принципы .126. их действия, в результате чего сделан вывод, что существующие схемы инвестирования жилищного строительства в России далеки от современных мировых канонов.

2. Ведущим направлением перспективного расширения жилищного строительства в России рассматривается становление и развитие ипотечного жилищного кредитования. Предложена схема организации системы ипотечного жилищного кредитования в России на основе использования опыта Китая по организации ипотечного кредитования, где для развития ипотеки создан и функционирует Национальный Жилищный Фонд. Он должен быть адаптирован к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

3. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система долгосрочного ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

4. В условиях жесткой конкуренции в соответствии с современными потребительскими представлениями о жилье и сложившимся на рынке недвижимости платежеспособным спросом, предлагается реализовывать такие проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, характеризуемых термином природного ландшафта, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, транспортных и пешеходных путей, элементов благоустройства, озеленения и др. в рамках квартальной застройки.

5. В связи с тем, что при использовании схемы долевого участия в строительстве, которая является пока самой распространенной, поступление инвестиций напрямую зависит от целенаправленной политики города — власти на всемерное объединение горожан и их ресурсов. Особое значение приобретает вовлечение не только денежных средств населения, но и административных ресурсов города. Активизация жилищного строительства должна опираться на максимально эффективное использование всех видов ресурсов города и коренных горожан. Объединение и согласование усилий властей города и населения является базисом снижения рисков потерь (производственных, финансовых, рыночных, юридических, организационных).

6. Организационные и экономические методы управления инвестиционной деятельностью включает механизмы разностороннего привлечения граждан к реализации жилищного строительства через создание системы стройсбережений, лизинга, жилищных закрытых акционерных обществ. Так ЖЗАО снижают инвестиционные затраты за счет следующих факторов:

— отказа от получения коммерческой прибыли;

— привлечения не денежных ресурсов в форме прав на аренду земельного участка, а права выбора покупателя своего жилья и т. д.;

— отсутствия явных нелигитимных действий со стороны отдельных участников;

— обмена не денежных ресурсов (права на аренду земли) на денежные ресурсы мигрантов.

7. Основной критерий российских вариантов предоставления ипотечного кредита — это легальный размер заработной платы. Например, для получения кредита при покупке квартиры стоимостью 50 тыс. долл., нужно получить под это кредит в 35 тысяч под 15% годовых, ежемесячные выплаты составят 56,5 долл., плюс страхование и т. д. При этом кредитные выплаты не должны превышать 30% месячной заработной платы. Вполне очевидно, что получить подобный кредит могут только те, кто имеет заработную плату не ниже 2−3 тыс. долл. в месяц. Как правило, это высоко обеспеченные люди, уже имеющие необходимое жилье. Использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволяет применять более гибкую оценку кредитоспособности клиентов.

8. Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть обеспечена через систему безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса ипотечного кредита (например, государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и т. п. Порядок их предоставления должен определяться в соответствии с бюджетными возможностями в установленном порядке в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.

9. Стратегическое управление развитием жилищного фонда, например, центральных (исторических) районов Санкт-Петербурга, особенно необходимо в условиях растущей непредсказуемости, сложности и внезапности микро-, макроэкономических изменений в развитии такой системы, как жилищный фонд центральных административно-территориальных образований.

10. В качестве стратегической цели развития городского жилищного фонда может выступать его многокритериальная направленность: приведение в равновесное состояние спроса и предложения на рынке жильяповышение технического уровня жилых строений городского фонда в соответствии с требованиями различных по уровню доходности потребителей рынка жильяувеличение средних размеров потребления жилой площади на одного жителя Санкт-Петербурга в 2010 году до 20 кв. м., средней жилой площади городской двухкомнатной квартиры до 40 кв. м., а ее общей площади — до 70 кв. м.- занятие лидирующего места на межрегиональном рынке жилья.

Проведение дальнейших исследований по отмеченным направлениям будет способствовать созданию необходимых организационных, правовых и экономических предпосылок для дальнейшего развития жилищного строительства в России.