Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой: теоретико-методологический аспект

Актуальность диссертационной работы. Происходящие изменения, связанные со становлением рыночной системы хозяйствования, коснулись всех сфер экономики стран на постсоветском пространстве. Экономические понятия, механизмы и инструменты, социально-экономические отношения, которые в административно-плановой экономике имели одно звучание, в условиях рыночных отношений приобретают новое значение. Из них выделим социальную инфраструктуру, рынок недвижимости, жилищную сферу, в которых формируется и реализуется важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и особо — институт ипотеки, являющийся важнейшим инструментом социально-экономической политики государства на рынке недвижимости. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер функционирования рыночной экономики в целом: на налогообложение, страхование, кредитование, котировку ценных бумаг, определяет положение всех субъектов рынка, степень защищенности прав потребителей.

Рынок недвижимости и его сегмент — жилищный сектор являются узловым элементом хозяйства любой страны: в нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи. Строительство и эксплуатация объектов недвижимости связаны многочисленными нитями практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в рынок недвижимости, в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни населения.

В этой связи формирование жизнеспособного института ипотеки становится одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне, приоритетным направлением современной государственной жилищной политики и развития социальной сферы страны в целом.

Ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, государства — в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, поднятой в диссертационном исследовании, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, происходящие в обществе.

Развитие института ипотеки является одной из важнейших задач национальных проектов социально-экономического развития и в России, и в Белоруссии. Именно на этапе становления и развития рыночных отношений институт ипотеки может выступить локомотивом проводимых социально-экономических реформ и катализатором экономического роста этих стран. Значимость проведенного диссертационного исследования обусловлена необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка, проведения налоговой, пенсионной и банковской реформ.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России и Белоруссии, в настоящее время только усиливают важность развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования не как инициативы отдельных коммерческих банков или регионов, а как инициативы целостной системы при непосредственном содействии государства.

С учетом вышеизложенного тема диссертационной работы, связанная с развитием рынка недвижимости и института ипотеки как важнейшего его инструмента, представляется весьма актуальной.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы государственной жилищной политики и сферы жилья как важнейшего сегмента рынка недвижимости находятся в последнее время в центре внимания ученых и практических работников. Это обусловлено комплексом мер, направленных на развитие рыночных и социально-экономических отношений, демографической политики. Если вопросы развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, рынков ипотечного капитала и недвижимости в развитых странах достаточно полно изучены, что нашло отражение в многочисленных публикациях на эту тему, то в отечественной литературе продолжается широкая дискуссия по поиску путей развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. В научных трудах зарубежных авторов Д. Осборна, Т. Геблера, М. Болита, А. Колиса, Б. Бругимана, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, А. Стоуна, М. Ли, С. Р. Мерилл, О. Хасслера и др. рассматривается экономическая суть ипотечных кредитов, структура и организация функционирования ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании рынка ипотечного капитала.

Ряд известных российских ученых признают, что проблема адаптации современных зарубежных моделей ипотеки к институциональной среде переходных экономик терпит неудачу, и предлагают пути трансплантации ипотечных институтов в странах с переходной экономикой. Эти проблемы исследованы в трудах В. М. Полтеровича, B.C. Казейкина, Н. Б. Косаревой, В. А. Кудрявцева, Е. В. Кудрявцевой, О. И. Лебедевой, В. А. Минца, К. В. Ненашевой, Н. С. Пастухова, Н. Н. Рогожина, О. Ю. Старкова, А. Н. Ужегова, Е. Г. Ясина, Н. В. Бонцевича, М. Г. Кузнецова, В. В. Меркулова, С. А. Мартынова, Э. И. Петровича, Б. В. Сорвирова и др.

Несмотря на наличие значительного количества статей отечественных авторов, а также материалов исследований по проблемам функционирования рынка недвижимости, развития системы ипотеки, появившихся в периодических изданиях, ряд аспектов, касающихся эффективности трансплантации зарубежных моделей ипотечного кредитования, разработки отечественных моделей ипотеки, требуют дальнейшего изучения. При этом решение поставленных задач должно опираться в качестве исходных принципов на макроэкономический анализ.

Объект исследования — институт ипотеки и его развитие в странах с переходной экономикой.

Предмет исследования — функционирование рынка недвижимости в переходной экономике и направления его развития.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методологических подходов совершенствования функционирования рынков недвижимости и ипотечного капитала в России и Белоруссии, на этой основе создание кластерной модели ипотеки в переходной экономике.

Научная проблематика и цель диссертационной работы обусловили формулирование следующей гипотезы: существующая модель ипотеки в России не является ни оптимальной с позиций теоретических, методологических и организационных основ, ни эффективной с позиции практической ее реализации в экономической политике государства. Поэтому необходимо определить теоретико-методологические подходы к альтернативной современным западным моделям ипотеке — кластерной модели ипотеки в переходной экономике.

Выбранная гипотеза проверялась на всех этапах исследования и обусловила проблемное и логическое структурирование диссертационной работы.

Для реализации цели исследования и проверки гипотезы были поставлены следующие задачи:

— определить теоретические и методологические основы функционирования рынка недвижимости в переходной экономике и его место в новом экономическом укладе России и Белоруссии;

— проанализировать теоретические и практические аспекты становления и развития института ипотеки в рыночной экономике и выявить тенденции его развития;

— дать теоретический анализ функционирования ипотечного капитала на рынке недвижимости в рыночной экономике и опыта развития ипотеки в России;

— оценить эффективность мер государственного регулирования рынка недвижимости и его важнейшего сегмента — рынка жилья в рыночной и переходной экономике;

— разработать схему кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости и главное — создать кластерную модель формирования ипотеки в переходной экономике;

— рекомендовать схему осуществления мониторинга рынка недвижимости и методику кластеризации рынка ипотеки через регрессионно-классический метод кластеризации данных.

Методология и методы проведенного исследования. Диссертационное исследование в методологическом и теоретическом плане базируется на классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам рыночной экономики и экономической трансформации в целом, рынка недвижимости, рынка жилья и института ипотеки как инструмента их развития в частности. Методологической основой исследования явился подход к ипотеке как совокупности экономических отношений между субъектами рынка по регулированию жилищной сферы.

При анализе различных подходов, связанных с реализацией модели ипотеки, была определена исходная база для формирования основной гипотезы исследования, теоретических построений и путей реализации полученных научных, методических и практических результатов, были учтены составляющие методологической концепции, включая мировоззренческие и гносеологические подходы, логику построения гипотез и формирование теоретических подходов, моделей, путей их практической реализации. Определение общих методологических подходов и выбор системы методов исследования явились основой для анализа путей развития рынка недвижимости и института ипотеки.

Обоснованность и достоверность решения поставленных в диссертации задач обеспечены применением как общенаучных методов познаниядиалектического, системного, структурно-функционального, позволивших рассмотреть изучаемые явления в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления, так и методов сравнительного анализа, статистических группировок, моделирования и др.

Эмпирическую и информационную базу исследования составили статистические и аналитические данные служб государственной статистики России и Белоруссии, обзоры экономической политики, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб. Кроме того, использовалась монографическая литература, статьи в научных журналах, материалы периодических изданий, научных и научно-практических конференций, проводившихся в России, Белоруссии и за рубежом.

Научная новизна и теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке теоретико-методологических подходов функционирования рынка недвижимости и рынка ипотечного капитала в переходной экономике. Основные положения, отражающие научную новизну, следующие:

1. Скорректированы теоретико-методолгические основы рынка недвижимости и его важнейшего сектора — рынка жилья с позиции развивающейся теории переходной экономики в направлении снижения уровня абстракции, а также применения методов системного моделирования, обеспечивающих в отличие от существующих методологических подходов тесную взаимосвязь микрои макроэкономических исследований института ипотеки.

2. Дана с позиции институционального подхода оценка эффективности института ипотеки как инструмента функционирования и развития рынка недвижимости и выявлены тенденции его развития в рыночной и переходной экономике.

3. Проведена оценка эффективности мер государственного регулирования рынка недвижимости через институт ипотеки, что позволило определить уязвимые звенья системы функционирования рынка жилья, включая практику льготирования строительства жилья со стороны государства.

4. Разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, включающая двухуровневый жилищностроительный комплекс и институты инфраструктуры его развития, а также систему научно-технологических кластеров как формы организации научно-технологической кооперации на рынке недвижимости и технологические системы как комплекс избирательно вовлеченных в ипотечную деятельность элементов.

5. В результате компаративного анализа зарубежного опыта функционирования институтов ипотеки обоснованы направления адаптации классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой, в том числе в России и Белоруссии.

6. Предложена новая кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике, основывающаяся на взаимодействии трех важнейших элементов — инвестиционного банка, земельного фонда строительства жилья и фонда развития ипотечного кредитования, обоснованы принципы ее формирования.

7. Разработана новая методика кластеризации данных в системе мониторинга ипотеки — регрессионно-классический метод анализа, представляющий собой объединение двух кластеров в один по результатам сравнения не только тесноты связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и моделей кластеров, представляющих собой формальное описание взаимосвязей между элементами кластеров. Предложен алгоритм использования данной методики.

8. В научный обиход введены новые понятия — «кластерная модель ипотеки» как сеть независимых бизнес-структур, научных организаций и служб, институтов инфраструктуры сопровождения ипотеки, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья- «мониторинг состояния института ипотеки» как система постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена тем, что теоретические, методологические, методические и практические рекомендации могут быть широко использованы органами государственной власти и заинтересованными организациями, бизнес-структурами в реализации жилищной политики, функционировании и развитии рынка недвижимости, жилья, в развитии жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, выводы и основные положения диссертации могут найти применение в научных разработках по проблеме развития институтов ипотеки, а также в учебном процессе, в преподавании учебных курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Экономика и управление промышленным производством», «Финансы и кредит», спецкурса «Ипотечное жилищное кредитование».

Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационной работы нашли отражение в двух монографиях, научных статьях и отчетах о выполнении НИР, в частности в рамках Государственной программы фундаментальных исследований «Национальная экономика и стратегия развития 07», раздел «Развитие рынка жилья в экологоде-стабилизированном регионе» (номер государственной регистрации № 20 012 406).

Результаты исследования докладывались и обсуждались на конференциях, проводимых в России и за рубежом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Недвижимость представляет собой особый институт рынка, роль которого в народном хозяйстве определяется тем, что он является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия. Он выполняет и важную социальную функциюспособствует повышению уровня жизни всех членов общества, выступает в качестве одного из источников экономического роста.

Недвижимость в любой социально-экономической системе является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. В силу этого есть основания отнести недвижимость к категории товаров, а рынок недвижимости считать частью товарного рынка и рынка благ.

Особое место среди составляющих рынка недвижимости занимает рынок жилья, в этой связи в диссертации определена категория «рынок жилья» как совокупность экономических, правовых и социальных отношений и форм, упорядочивающих экономическое поведение субъектов хозяйствования и отношений между ними по поводу создания и использования объектов жилого фонда, а также управления ими.

Жилищная сфера большинства государств развивается на рыночной основе, но традиционно относится к отраслям с сильным государственным регулированием. Обеспеченность населения жильем рассматривается как важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и ее достижение требует достаточно гибкой и разветвленной системы государственного участия. Во всех странах законодательно закреплены «рамочные» условия, что предполагает сочетание рыночных и государственных регуляторов в этой сфере и порядок финансирования жилья. Для каждого этапа развития характерны специфические рычаги и механизмы, но все они действуют в рамках общих «правил игры» и нацелены на приобретение жилищ различными слоями населения.

Мировой опыт свидетельствует о том, что в обеспечении населения жильем используется целый ряд общих подходов и большое количество сходных механизмов и процедур, особое значение среди них имеет система ипотечного кредитования, благодаря чему жилье становится доступным для широких слоев населения.

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике. Ипотека является стимулом к дополнительным издержкам, в частности, к приобретению новых товаров для нового дома, например, предметов мебели. В свою очередь, это дает импульс к увеличению объемов торговли и по цепочке — к развитию промышленности и в целом экономической системы.

Во многом ключ к решению жилищной проблемы находится в настоящее время в руках местных и региональных органов управления. Именно они, видя ситуацию в своих регионах наиболее близко, могут действительно решить жилищные проблемы населения, используя новые идеи и соответствующим образом организуя на местах управление жилищным строительством и ипотечным кредитованием.

В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической обстановки предпринимательский сектор не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу могут выполнить в большей степени местные и региональные органы власти, используя на возвратной платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства.

На основе анализа методов и форм государственного регулирования в диссертации сделан вывод о том, что на современном этапе развития системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой наиболее перспективным является использование преимущественно методов прямой финансовой поддержки, характерных для европейской модели ипотечного кредитования. По мере увеличения числа предоставляемых ипотечных кредитов, стандартизации процедур их выдачи появятся предпосылки для более активного участия государства в развитии данного сегмента финансового рынка, в том числе через создание специальных ипотечных институтов.

В развитии института ипотеки решающее значение имеет совершенствование механизма взаимодействия всех участников ипотечного процесса. Формой функционирования такого механизма, положенной в основу формирования и развития ипотеки в переходной экономике, может быть кластер, представляющий собой сетевое взаимодействие всех участников ипотечного процесса. В диссертации разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, в которой основной упор сделан на формирование двух типов кластеров: первый связан с функционированием жилищных и строительных бизнес-структур, второй — создается в рамках институтов инфраструктуры развития ипотеки: финансовых, кредитных и других структур, обслуживающих участников ипотеки.

Важнейшим принципом формирования кластерной модели ипотеки является выбор направления приоритетного развития рынка жилья в сочетании с потребностями индивидов на данном этапе развития и учетом имеющегося потенциала, который может быть привлечен для реализации поставленных задач. На основе выбора направления приоритетного развития рынка жилья должны определяться наиболее значимые для того или иного региона базисные технологии кластера.

Кластерная модель ипотеки представляет собой сеть независимых бизнес-структур, научных организаций, служб, в том числе и государственных, организующих взаимодействие науки и производства, консалтинговых, кредитных и финансовых учреждений, а также потребителей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющую свою деятельность на рынке жилья. В данной системе особая роль принадлежит инвестиционному банку, земельному фонду строительства жилья и фонду развития ипотеки.

Для правильной организации ипотечного жилищного кредитования и выработки соответствующих решений по эффективной реализации государственной политики развития ипотеки необходима оперативная информация, позволяющая принимать решения упреждающего, профилактического характера, вносить корректировки в «ипотечную» стратегию. Такие возможности обеспечивает мониторинг рынка недвижимости и состояния института ипотеки, представляющий собой систему постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании, в целях систематической оценки состояния рынка недвижимости, в том числе рынка жилья, и разработки предложений по выбору наиболее целесообразных управленческих решений в сфере жилищного строительства и обеспечения граждан страны жильем, по предупреждению социальных конфликтов.

Одним из методов в системе мониторинга ипотеки является регрессионно-классический метод анализа, позволяющий сравнивать не только тесноту связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и модели самих кластеров.

Создание системы ипотечного кредитования, как показывает зарубежный опыт, могло бы стать важным шагом в развитии рыночных отношений в переходной экономике, способствовало бы развитию рынка жилья, улучшению жилищных условий населения стран с переходной экономикой.

При активных действиях государства и системном подходе жилищное ипотечное кредитование может выполнить своеобразную роль «локомотива» в развитии экономики страны и принести столь долгожданный социальный и экономический эффект.