Государственное регулирование рынка недвижимости в условиях крупного города на основе методов экономической оценки

Эффективность рыночных преобразований экономики, преодоление кризисной ситуации, решение социально-экономических проблем во мно-% гом определяются привлечением инвестиций в реальный сектор хозяйства, их объемом, скоростью освоения и увеличением налоговых поступлений в бюджет.

Процесс вложения инвестиций в производство обусловливается определенными формами преобразования с недвижимого имущества, которые могут выступать в виде приобретения на праве собственности как земельных участков, так и пассивных производственных фондов, а также и аренды или передачи в оперативное управление и пр. Рынок недвижимости регионов, территориальных образований, как правило, представлен совокупностью составляющих его элементов: рынок жилья, объекты нежилого фонда различных форм собственности, (в т.ч. пассивные производственные фонды), земельные участки. В этой сфере бизнеса, осуществляются ¦ консалтинг, девелопмент, инвестиционная деятельность, брокерская и риэлтерская деятельность, оценка и др. Использование перечисленных форм деятельности охватывает практически все операции, которые могут совершаться с недвижимым имуществом. Формирование и развитие рынка недвижимости требует решения целого комплекса организационно-экономических, административных, юридических, социальных и ряда других проблем. Выбор наиболее эффективной формы зависит от развитости методов управления недвижимостью, их информационного обеспечения, усиления контроля за налогооблагаемой базой.

Одним из ключевых вопросов, обеспечивающих возможность наиболее рационального использования недвижимости и эффективного управления имуществом, является создание и развитие оптимальной системы ре* гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная система призвана предусматривать определение эффективной формы использования имущества, регистрацию этой формы в наиболее короткие сроки, контроль за выполнением договоров, а также и увеличением налогооблагаемой базы региона.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в статье 32 определяет, что субъекты РФ создают региональные программы развития системы государственной регистрации прав на соответствующих территориях, поэтапно вводят систему государственной регистрации прав и проводят необходимые структурные и функциональные преобразования.

В практике хозяйственной деятельности органы по регистрации прав на недвижимое имущество создавались поэтапно. Первоначально были созданы региональные бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, структура и деятельность которых формировались и совершенствовались в процессе становления и развития жилищного рынка. Затем их преобразовывали в региональные или территориальные бюро регистрации прав на недвижимость в целом, с передачей указанному органу функций по регистрации прав на все виды объектов недвижимости и сделок с ней. Практика хозяйствования и управления подтверждает правомерность создания единого регистрирующего органа. Одновременно с этим обусловливается необходимость проведения исследования критериев оптимальности системы государственной регистрации, трудоемкости осуществления процесса регистрации, показателей реализации контрольных функций использования недвижимости.

С учетом вышеизложенного, обобщение и анализ накопленного опыта, проведение соответствующих теоретических исследований в области создания системы государственной регистрации недвижимости как необходимого элемента привлечения инвестиций и контроля за их использованием являются в настоящее время важными и актуальными.

Вопросы определения общей структуры системы, организации взаимодействия между подсистемами и элементами, учет влияния внешней среды, выбор оптимальных алгоритмов функционирования относятся к числу задач, решаемых теорией систем. Среди крупных зарубежных ученых в этой области, на труды которых опирался соискатель, следует отметить К. Боулдинга, М. Месаровича, Я. Такахара, Д. Мако, Г. Саймона, А. Холла, Р. Кальмана. В нашей стране большой вклад в развитие теории систем внесли Г. С. Поспелов, В. Н. Садовский, Н. П. Федоренко. Их работы также использовались в диссертационном исследовании.

В своей работе автор опирался на труды известных ученых-экономистов в сфере управления инвестициями и недвижимостью, таких как Булатов А. С., Бородина Е. И., Баканов М. И., С. В. Валдайцев, Горфин-кель В.В., Григорьев.М., Герчикова И. Н., Грузинов В. П., Голубков Е. П., Купряков Е. М., Лившиц А. Я., Липсиц И. В., Мотовилов О. В., Максимов С. Н., Сребник Б. В.,. Попов Г. Х., Шеремет А.Д.

Для анализа использования зарубежного опыта развития рыночных отношений в сфере недвижимости использовались работы Ворста Й., Ре-вентлоу П., Пиндайка Р., Рубенфельда Д., Самуэльсона П., Фридмана Дж., Ордуэйя Ник.

В то же время пока отсутствует комплексное исследование и обоснование механизмов государственного регулирования рынка недвижимости в условиях крупного города. Назрела необходимость доведения новых подходов и методов управления до создания новых технологий и схем и, как обязательное условие, осуществление экономической оценки их эффективности. Все это обусловило необходимость продолжения исследований в области эффективного регулирования и управления рынка недвижимости.

Объектом исследования выступают системы регистрации прав на недвижимость, имеющие соответствующие экономические характеристики.

Предметом исследования служат экономические отношения между государством и субъектами хозяйствования по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теоретической и методологической основой исследования является современная теория управления, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию основных положений рыночной экономики. Базой для анализа стали информационные массивы данных, накопленные в практической деятельности по регистрации прав на недвижимость в субъектах РФ, и в частности, в Санкт-Петербурге.

Целью исследования явилась разработка теоретических и методологических основ для создания оптимальной и эффективной системы регистрации прав на недвижимое имущество как необходимого элемента хозяйственного механизма привлечения инвестиций и увеличения объемов доходной части государственного бюджета.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих основных задач.

1. Выявление общих закономерностей и тенденций в формировании наиболее рациональной многоуровневой иерархической организационной структуры, функционирующей на рынке недвижимости.

2. Определение и обоснование метода экономической оценки инвестиционных проектов, связанных с созданием и развитием системы регистрации прав на недвижимость.

3. Анализ существующих методов, методик и моделей экономической оценки системы регистрации прав на недвижимость.

4. Разработка и создание математических моделей и алгоритмов экономической оценки системы регистрации прав на недвижимость.

5. Реализация разработанных моделей и алгоритмов экономической оценки в практической деятельности на уровне субъектов Российской Федерации.

Научная новизна работы заключается в следующем:

1. Разработан метод экономического анализа системы государственной регистрации прав на недвижимость, который основан на использовании иммитационной модели, характеризующей взаимодействие государства и субъектов хозяйствования в этой сфере. Разработанная модель основана на использовании метода статистических испытаний. Для реализации указанного метода исследуемая система строится как модель представления накопленных знаний, полученных от разнородных источников информации. Экономическая модель позволяет использовать сведения, характеризующиеся изменчивостью структуры системы, неполнотой и неопреде* ленностью описания ситуации.

2. Разработана методика оценки рациональности и оптимальности создаваемой и развиваемой системы регистрации прав на недвижимость. Для построения вариантов наиболее рациональной структурно — функциональной системы управления процессом регистрации прав на недвижимость использовались методы теории систем. Проведенная декомпозиция процесса регистрации позволила построить взаимоувязанную трехуровневую систему экономических показателей и провести оценку влияния различных факторов на каждом уровне исследования.

Разработанные методы и модели отличаются от существующих комплексностью подхода, обеспечивающего учет результатов обследования состояния недвижимости, выявленных тенденций изменения наиболее существенных факторов системы, а также учет макроэкономических показателей и результатов анализа показателей поведения участников рынка недвижимости определенного региона.

3. На основе исследования современного экономического состояния разработан метод экономической оценки, основанный на комплексном учете факторов, являющихся наиболее существенными при рассмотрении инвестиционных проектов в области информационного обеспечения процесса регулирования рынка недвижимости. Выполнены экономические расчеты, проведено обоснование эффективности проекта по критерию максимизации прибыли.

4. Обоснованы эффективные организационно-экономические технологии реализации наиболее рациональной структуры документооборота в системе государственной регистрации прав на недвижимость.

Практическая ценность полученных результатов определяется возможностью их использования другими учреждениями регистрации прав на недвижимость на уровне субъектов Российской Федерации. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета программ в операционной системе «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы регистрации прав на недвижимость носят универсальный характер и позволяют экономить затраты бюджетных средств за счет сокращения численности занятых в органах регистрации прав на недвижимость.

Результаты диссертационного исследования докладывались на международных (Германия 1998, Франция 1998, Марокко 1999, Эстония 1999) и российских (Москва 1998,1999) конференциях, на городских конференциях по экономическим вопросам, на научно-технических семинарах и симпозиумах. Разработанная автором модель апробирована при выполнении реальных расчетов в одном из крупных субъектов РФ, каким является Санкт-Петербург.

Материалы диссертации опубликованы в 12 печатных работах, по материалам диссертации поданы заявки и получены патенты на 6 изобретений.

Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав, заключения и списка литературы. Общий объем 150 страниц машинописного текста.

Выводы по главе. Эффективность действия рыночных механизмов непосредственно связана с «информационной прозрачностью» рынка недвижимого имущества. В связи с этим проведено обоснование инвестиционного проекта создания единой информационной системы Санкт-Петербурга, сформулирован метод экономической оценки инвестиционного проекта по критерию максимизации получаемой прибыли. Полученные результаты предварительной эффективности проекта показали его высокий уровень по основным экономическим показателям.

Заключение

.

Исследования Эрнандо де Сото, опубликованные в 1993 году в журнале «Economist», доказывают, что успешный переход к рыночной экономике в XX веке совершили те страны, которые смогли сформировать рынок торговли обязательствами и правами собственности [97].

С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в основном завершилось формирование законодательства, необходимого для создания условий позволяющих организовать и обеспечить функционирование рынка недвижимости. В интересах развития рынка в указанном федеральном законе содержатся организационно-распорядительные положения формирующие правовое пространство для создания учреждений юстиции по регистрации прав.

Порядок создания и структура учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции.

Вышеуказанное определило актуальность выбора темы по исследованию экономических проблем создания и развития системы регистрации прав на недвижимость. Для обоснования инвестиционных проектов развития системы разработан новый метод оценки, основанный на комплексном учете факторов, являющихся наиболее существенными при построении и функционировании системы регистрации. Основу предлагаемого метода экономической оценки составляет процесс вероятностно-статистического и математического моделирования. Разработка имитационной модели до ее завершающей стадиипрограммного комплекса на проблемно-ориентированном языке Delphi 4 -обеспечивает возможность ее широкого практического применения. Проведенные исследования подтвердили адекватность описания физической сущности процесса регистрации и его последующей формализации в математической модели.

В работе приводятся практические рекомендации по сбору информации и анализу показателей эффективности системы регистрации прав на недвижимость.

Регистратор является главным действующим лицом технологического процесса. Для исключения юридических ошибок в наиболее трудных решениях, которые принимают регистраторы, оппонентом выступает специальная группа юристов. Регламентируют этот процесс субъекты рынка недвижимости, когда устанавливают и соответственно оплачивают время на рассмотрение вопроса о регистрации (отказе в регистрации) прав.

В связи с этим изучение и анализ технологического процесса в диссертационной работе проводится с учетом результатов «активных исследований» реальных временных ограничений, сложности и ответственности исполнения различных видов работ, а также при различной интенсивности входного потока документов.

Выбор при проведении исследований в качестве действующего аналога системы регистрации Санкт-Петербурга позволил провести экономическую оценку ее развития по следующим показателям:

• Оценка расширения капитала (увеличение числа работающих сотрудников) системы регистрации.

• Оценка роста совокупных затрат труда работниками системы регистрации.

• Оценка технологического процесса работы с документами в системе регистрации.

На основе проведенного анализа осуществлен синтез организационно-штатной структуры учреждения. В результате выполнения такой работы были сформулированы предложения по выбору наиболее целесообразного соотношения между развитием капитала, труда и технологией обработки документов. Конкретная реализация указанных предложений выполнена в форме инвестиционного проекта по совершенствованию системы обучения сотрудников системы регистрации (инвестиции в человеческий капитал).

В результате выполнения диссертационной работы был создан методический аппарат экономической оценки стратегий построения системы регистрации. Анализ таких стратегий позволяет решить задачу синтеза организационно-штатной структуры учреждения, обосновать выбор наиболее эффективных технологий обработки документов и регулирования информационных потоков.

Выработанная и проверенная временем надежная методология, методика и технология построения и функционирования системы регистрации позволили достаточно быстро и с минимальными затратами привести действующий в Санкт-Петербурге порядок регистрации в полное соответствие с Законом, к моменту его вступления в силу.

В диссертации разработаны предложения по реализации новых наукоемких технологий в практической деятельности Администрации города для решения общегородских задач и становления прозрачного в информационном смысле рынка недвижимости для всех действующих на нем субъектов.

Цель создания такой системы для администрации города состоит в достижении следующих результатов:

• получение в реальном масштабе времени информации требующейся полноты и достоверности по всему перечню объектов городского хозяйства;

• анализ основных тенденций развития процессов в различных сферах городского хозяйства;

• разработка рекомендаций по регулированию рыночных тенденций и управлению городским хозяйством;

• контроль за использованием информации и применением информационных технологий, как средство мощного воздействия на жителей города (особенно в период чрезвычайных ситуаций, выборных кампаний и т. д.).

Проведенные исследования инвестиционного проекта показали его высокую значимость для города и экономическую привлекательность для организаторов и инвесторов.

Реализация полученных научных результатов в практической деятельности построения системы регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге подтверждают их универсальный характер и возможность использования другими субъектами Российской Федерации.

Вышеизложенные результаты диссертационной работы позволяют сделать общий вывод о достижении основных задач, поставленных на проведение исследований.