Методические подходы к повышению эффективности использования комплекса недвижимого имущества предприятий в условиях аренды

Актуальность исследования. Вхождение российского общества в рыночную экономику коренным образом изменило всю систему социально-экономических отношений. Законодательное закрепление плюрализма различных форм собственности в обществе стало началом нового экономического курса, направлением которого является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных товарно-денежных отношений.

Одним из переломных и наиболее спорных этапов перехода нашего государства к рыночной экономической системе, явилась приватизация. В процессе разгосударствления граждане получили возможность стать полноправными владельцами имущества, находившегося ранее в государственной собственности. Конечно, этим правом юридические и физические лица воспользовались с разной эффективностью (по объективным или субъективным причинам). В результате был сформирован рынок с огромным количеством собственников, наделенных спектром прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Пожалуй, наиболее наглядно тенденции и проблемы формирования рыночных отношений прослеживались в сфере недвижимости. Началом формирования рынка недвижимости следует считать Указ Президента РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», реализация которого позволила стать собственниками жилья миллионам граждан. По итогам приватизации одними из наиболее крупных обладателей недвижимой собственности стали трудовые коллективы бывших крупных предприятий (например, производственных объединений). Экономическим выражением интересов новых собственников является максимизация эффекта от использования принадлежащей им собственности, которая, по определению, не может быть обеспечена без адекватного управления (к тому же, специализированного в соответствии со спецификой объекта управления).

В процессе хозяйственной деятельности предприятий перед системой управления возникают проблемы, связанные с тем, что бывшие государственные предприятия были сформированы на принципах плановой экономики и теперь не могут эффективно функционировать в условиях рыночной экономики. Основные проблемы заключаются в следующем: структура недвижимости, принадлежащей предприятиям, не обоснована в экономическом отношении, в связи с чем часть ее не может быть эффективно использована, представляя собой «имущественный балласт». С другой стороны, изменившиеся условия производственной деятельности объективно порождают ситуации, требующие обновления структуры имущественного комплекса за счет его пополнения объектами, не входящими в существующую структурусама недвижимость имеет низкую степень ликвидности, поскольку многие входящие в ее состав объекты являются непрофильными для бизнеса и не соответствуют реальным тенденциям потребительского спроса (как конечного, так и промежуточного) — комплекс недвижимого имущества, находящийся в собственности предприятий, относящихся к любым организационно-правовым формам, требует немалых затрат на свое содержание. Таким образом, отсутствие доходов от использования недвижимости усугубляется наличием расходов по ее содержанию, представляющих с точки зрения целевых критериев деятельности предприятия непроизводительные затраты и потери.

Наиболее явными методами рационализации структуры имущественного комплекса представляется сделка купли-продажи, осуществляемая в двух вариантах: продажа неиспользуемой недвижимости, которая позволяет получить денежные средства для их дальнейшего использования в производственном процессе или покупка необходимой недвижимости, которая прямо или косвенно изымает средства из производства. Несмотря на кажущуюся очевидность, подобный метод преобразования структуры имущественного комплекса нельзя считать достаточно эффективным в связи с тем, что:

— процесс отчуждения, равно, как и приобретения имущества (то есть, полная передача права собственности от одного собственника другому) связан со значительными затратами времени, а сама сделка купли-продажи, следовательно, является весьма инертной;

— отчуждение имущества, тождественное полной утрате прав собственности, исключает возможность паллиативных, временных вариантов использования объектов, которые могут быть возвращены в эффективный режим использования при соответствующих изменениях рыночной ситуации.

В ходе всемирно — исторической эволюции экономической деятельности был сформирован и получил широкое развитие механизм, обеспечивающий возможность сохранения права собственности при использовании объектов собственности лицами (физическими и/или юридическими), не являющимися субъектами той хозяйственной деятельности, которая осуществляется с использованием принадлежащего на праве собственности имущественного комплекса. Таким механизмом является аренда имущества.

Актуальность темы

диссертационной работы обусловлена: важнейшей ролью арендных отношений в экономической системе рыночного типабольшими масштабами недвижимого имущества, находящегося в составе имущественного комплекса предприятий, сложностью структуры данной недвижимости и многообразием форм ее использования, как следствие условий функционирования в централизованной плановой экономикеналичием ряда специфических особенностей предприятий как субъектов собственности недвижимого имущества и управления имнедостаточно полным отражением в существующих нормативнометодических документах ряда факторов и характера их влияния на экономические показатели аренды недвижимого имуществанеобходимостью формирования эффективных механизмов экономического управления недвижимостью, находящейся в составе имущественного комплекса предприятий.

Целью исследования является разработка методических подходов, позволяющих повысить эффективность управления объектами недвижимости различного функционального назначения в составе имущественного комплекса предприятий на основе экономической модели арендных отношений, адекватной рыночным условиям хозяйствования.

Для достижения цели исследования в диссертации решены следующие научные задачи:

— проведение комплексного анализа сущности, содержания и форм реализации аренды недвижимого имущества в условиях рыночной экономической системы;

— разработка модели эффективного управления комплексом недвижимого имущества предприятий в условиях аренды;

— разработка методических положений по определению комплекса экономических показателей аренды недвижимости;

— определение критериев, факторов и показателей экономической эффективности управления арендой комплекса недвижимого имущества предприятий.

Объектом исследования является комплекс недвижимого имущества предприятий, включающий в свой состав объекты недвижимости различного функционального назначения.

Предметом исследования являются факторы арендных отношений, определяющие эффективность управления недвижимым имуществом предприятий.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, теории управления и системного подхода, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам арендных отношений. Вопросы совершенствования системы аренды недвижимого имущества и повышения эффективности управления ею нашли свое отражение в работах В. А. Горемыкина, П. Г. Грабового, Грибовского, Е. И. Озерова, Ник. Ордуэя, Фридмена и др.

Научная новизна провиденного исследования заключается в:

— комплексном анализе содержания арендных отношений применительно к объектам недвижимости с составе имущественного комплекса предприятий;

— разработке модели управления арендой недвижимости предприятий на основе формирования факторного пространства стоимости аренды;

— формировании комплекса функциональных и аналитических зависимостей, обеспечивающих качественную и количественную определенность стоимостного эквивалента аренды объектов недвижимости;

— разработке алгоритмов определения экономической эффективности управления арендой недвижимости предприятий.

Практическая значимость исследования состоит в возможности повышения эффективности управления использованием недвижимого имущества предприятий на основе применения предлагаемых методических подходов.

На защиту выносятся:

— результаты комплексного анализа процесса формирования и развития арендных отношений применительно к комплексу недвижимого имущества предприятий;

— обоснование условий эффективности аренды комплекса недвижимого имущества в различных управленческих ситуациях;

— факторная модель стоимости арендой недвижимого имущества предприятий;

— методика расчета величины арендной платы с учетом существенных факторов влияния;

— целевые функции эффективного управления арендой недвижимого имущества предприятий.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 7 работ общим объемом 1.8 п.л. (в том числе лично автором -1,4 п.л.).

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 4 глав, заключения и библиографического списка, включающего 107 наименований использованных источников. Общий объем работы составляет 164 стр., в том числе 28 рисунков, 5 таблиц. Нумерация рисунков, таблиц и формулсквозная по всей работе.

Выводы по главе 4:

1. Экономический аспект управления арендой составляет содержание предметного (стоимостного) анализа, главным параметром которого является величина, арендной платы, а конкретными объектами экономического управления арендой — формирующие ее факторы. Функционирование системы аренды должно обеспечить предприятию как арендодателю максимальные выгоды при условии учета ограничений на использование объектов недвижимости, накладываемые основной деятельностью.

2. Построение модели арендной платы имеет своей теоретической основой трудовую теорию стоимости и теорию ренты. Для аренды недвижимости характерно наличие специфических рентных факторов, экономические результаты воздействия которых подлежат распределению между арендодателем и арендатором. Практическая реализация методики предполагает использование базовых подходов к оценке недвижимости.

3. Основными условиями реализуемости разработанных методических подходов являются:

— наличие самого методического обеспечения, основное содержание которого определяется моделью определения стоимостного эквивалента аренды (величины арендной платы) и факторной Моделью процесса управления арендой КНИ;

— наличие управленческой компоненты, обеспечивающей рациональную субъектность управления арендой КНИ;

— наличие информационного обеспечения, то есть полноценного предмета управления (достоверной информации о всех характеристиках аренды КНИ, необходимых для реализации эффективного управления).

4. Разработанные модель управления факторами арендной платы и конкретные целевые функции управления позволяют обеспечить необходимую и достаточную обоснованность разработки управленческих решений, реализация которых дает возможность получения максимального эффекта от аренды объектов недвижимости в составе ИК предприятий.

5. В соответствии с общей методологией анализа эффективности для управления арендой КНИ определены:

— оценочный критерий, в качестве которого выступает прибыль от аренды;

— факторы эффективности, непосредственно выводимые из обобщенной модели формирования стоимостного эквивалента аренды;

— показатели расчета конечного экономического эффекта и фактического уровня эффективности;

— порядок расчета, то есть состав и последовательность выполнения взаимосвязанных этапов, реализация которых основана на использовании разработанного информационного обеспечения.

Заключение

.

1. Имущественный комплекс (ИК) предприятий различных организационно-правовых форм представляет собой один из конкретных результатов длительной социально-экономической эволюции, а процесс его создания испытывал на себе влияние неоднородных, а зачастую противоречивых факторов. С учетом переходного характера современной экономической системы России, масштабов и сложности структуры ИК повышение эффективности управления использованием входящих в его состав объектов, среди которых приоритетное значение имеет недвижимость, представляет собой актуальную и важную проблему.

2. Указанная в п. 1 проблема может быть решена только в контексте трансформации общей экономической системы и целевых приоритетов предпринимательской деятельности в условиях действия рыночных отношений. Сущность данной проблемы заключается в необходимости оптимизации конечного результата использования ИК. Решение проблемы должно осуществляться в условиях сосуществования двух рынков — товарной продукции предприятий, являющихся собственниками недвижимости, и рынка самой недвижимости, подразделяемого на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждый из этих рынков имеет различные факторы, уровни и динамику доходности, что должно учитываться при разработке моделей и методов эффективного управления.

3. По результатам сравнительного анализа был сделан вывод о том, что наиболее эффективным механизмом использования недвижимости входящей в состав ИК предприятий, является аренда. Арендные отношения должны характеризоваться определенной совокупностью свойств, выступающих в качестве необходимого условия эффективности:

— представлять собой самостоятельную подсистему общей системы управления предприятия (соотноситься как часть и целое);

— учитывать различное функциональное назначение конкретных объектов недвижимости и, соответственно, различную роль этих объектов в предпринимательской деятельности;

— соответствовать принципу максимизации интегрального эффекта, исходя из приоритета производства конечной товарной продукции по сравнению с другими видами использования недвижимости;

— отвечать требованиям полноценного качественного и количественного анализа.

Параметром, от которого в решающей степени зависит конечная эффективность аренды, является величина арендной платы (АП).

4. Теоретическую и методологическую основу решения указанной проблемы составляют концепции управления стоимостью и реструктуризации. Первая концепция определяет целевую ориентацию моделей и методов экономического анализа использования недвижимости, входящей в состав ИК предприятий, а вторая концепция обеспечивает управленческую (реализационную) направленность результатов этого анализа. Соответственно, структура элементов общей модели эффективного управления недвижимостью должна корреспондироваться с декомпозицией предприятия и его предпринимательской деятельностью как бизнес-системы.

5. В соответствии с объективными закономерностями хозяйственной практики и общими положениями экономической теории эффективность понимается как результат (абсолютный и относительный) сравнения доходов от аренды объектов недвижимости (Дхарепдш) и соответствующих издержек (Рхартд). Эффективность управления арендой имеет два уровня:

— базовый, понимаемый как превышение доходов над расходами, обеспечивающее равновесную прибыль арендодателя (собственника);

— дополнительный, на котором превышение обеспечивает получение прибыли сверх равновесного уровня.

6. В соответствии с объективными закономерностями формирования стоимостного эквивалента © в качестве первичного элемента анализа (и соответственно, первичного фактора эффективности) выступает потребительная стоимость {ПС) передаваемых в аренду объектов недвижимости, которая конкретизируется в совокупности потребительских характеристик. Для арендных отношений определяющими характеристиками являются: ¦

— уровень потребительских свойств, определяемый принадлежностью объекта недвижимости к определенному классу;

— площадь объекта недвижимости, предназначенного к передаче в аренду;

— минимальный размер недвижимости, который реально может быть использован в предпринимательской деятельности потенциальных арендаторов.

С учетом изложенного, осуществлен подробный анализ основных видов воспроизводства объектов недвижимости с позиций их влияния на повышение потребительной стоимости и конечную эффективность аренды.

Все эти факторы должны быть учтены в обобщенной модели эффективного управления арендой.

7. Эффективность управления арендой при прочих равных условиях обеспечивается за счет правильного учета динамики рынков товарной продукции предприятия и аренды недвижимости. Обязательным условием эффективного управления следует считать прогнозный анализ и разработку соответствующих управленческих мероприятий.

8. Основным условием обеспечения дополнительной эффективности аренды недвижимости является полноценный учет рентных факторов и их использование в процессе формирования стоимостного эквивалента арендной платы. Совокупность этих факторов представляет собой обязательную составную часть обобщенной модели эффективного управления арендой.

9. В результате выполненного исследования установлена содержательная характеристика и осуществлен количественный анализ по всем звеньям общей структурно-логической схемы следующего вида:

ПС —>С—> Сисп. —> У —>АП = max —>Дхаренд- = max Сб, 13н. ~ max, где Сисп. — стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

У — содержание мероприятий по управлению арендой;

Сбизн. — стоимость бизнеса предприятия.

Осуществлена необходимая и достаточная конкретизация целевых функций управления арендой с учетом всех предварительно обоснованных факторов влияния.

10. Результаты практической реализации предложенных подходов подтвердили их положительное влияние на повышение эффективности управления арендой недвижимости, входящей в состав ИК предприятий.