Недвижимость как объект права собственности: Вопросы теории и практики

Актуальность темы

исследования Отказ советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Введение

в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В последствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий.

Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского права России и зарубежных стран, земельного, семейного, административного, налогового права. При подготовке диссертации использовались работы следующих отечественных ученых-правоведов: Т. Е. Абовой, В. В. Безбаха, М. И. Брагинского, В. Витрянского, Б. М. Гонгало, О. М. Козырь, П. В. Крашенинникова, A. J1. Маковского, И. Б. Новицкого, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, К. Н. Скловского, Е. А. Суханова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого и т. д., а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Е. В. Васьковского, О. С. Иоффе, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, Г. Ф. Шершеневича и др.

Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные акты. Использованы также опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи A. J1. Маковского, Е. А. Суханова, В. В. Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того постановления Президиума ВАС по вопросам судебной практики. Полезными свойствами обладали различные комментарии к ГК РФ, ЗК РФ и многим федеральным законам. Автор помимо этого пользовался новейшими базами российских электронных правовых систем.

Методологическую основу работы составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные (синтез, анализ, обобщение) и частнонауч-ные (логико-юридический, сравнительно-правовой, системный).

Основная цель работы состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости выработать эффективные предложения по устранению некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе судебной практики и действующего российского законодательства, в целях его дальнейшего совершенствования.

Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения следующих задач: проанализировать развитие учения о недвижимости в историческом аспекте на примере отечественного законодательства и законодательства зарубежных стран;

— исследовать нормативные правовые акты, регулирующие современные отношения в сфере недвижимости;

— провести сравнительно-правовой анализ правового регулирования недвижимости в законодательстве России и зарубежных стран;

— проанализировать особенности возникновения и прекращения права собственности на недвижимость, а также регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— изучить позиции цивилистов по вопросам юридической природы недвижимости, осуществить теоретический анализ особенностей объектов недвижимости;

— определить пути, выработать рекомендации и конкретные предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости.

Объектом исследования является совокупность гражданских правоотношений, складывающихся в сфере регулирования современных отношений права собственности на недвижимое имущество.

Предметом исследования являются исторические и теоретические аспекты становления и развития института права собственности на недвижимое имуществонормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском оборотеоснования возникновения и прекращения права собственностидействия по охране и защите права собственности на недвижимое имущество.

Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и иных органов государственной власти.

Помимо этого, автор обосновал рекомендации и предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в области недвижимости. Проведенный в диссертации анализ судебной практики позволяет использовать соответствующие положения как в нормотворческом процессе, так и при их практическом применении. Материал диссертации, может быть востребован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, финансового права, истории государства и права. А также в системе обучения и повышения квалификации преподавательских, управленческих кадров, при подготовке специалистов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных государственных органов.

Научная новизна диссертации состоит в том, что она представляет собой комплексное монографическое исследование, посвященное проблемам недвижимости. На основе теоретического анализа этих проблем диссертант обосновал ряд новых научных положений и сформулировал комплекс предложений по совершенствованию соответствующего законодательства.

Новизна отдельных тезисов, сформулированных в результате исследования, обусловила выбор положений, выносимых на защиту:

1. Недвижимое имущество рассматривается в двух аспектах: с одной стороны — это материальный (физический объект) — с другой — комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

2. Необходимо изъять из определения земельного участка, данного в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» слова «.а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.», так как они ведут к необоснованному увеличению объема этого понятия.

3. Целесообразно законодательно установить предельные размеры обособленных водных объектов для устранения неточностей в их определении.

4. Предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда для повышения эффективности их использования.

5. Выявлена целесообразность включения жилых и нежилых помещений в перечень объектов недвижимости, установленных ст. 130 ГК РФ и федеральными законами.

6. Признано необходимым принятие закона о национализации, четко определяющего права и обязанности государственных органов, регламентирующего процедуру национализации и порядка возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.

7. Необходимо включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации.

Апробация результатов исследования отражена в шести опубликованных автором научных статьях, в том числе в материалах научно-практических конференций. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Всероссийской государственной налоговой академии и аспирантских чтениях этой кафедры.

Структура диссертации определена с учетом характера и специфики работы, а также целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Россия переживает в настоящий момент сложный период развития политической, экономической и правовой систем. Она только начинает свое движение к эффективной экономике. На этом этапе значимость недвижимого имущества трудно переоценить. Недвижимость занимает центральное место в системе объектов гражданских прав и играет важную роль в жизни каждого члена общества.

В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений с сфере недвижимости как в историческом аспекте, так и современном законодательстве России и зарубежных стран. Кроме этого, исследовался ряд вопросов, связанных с правовым регулированием недвижимого имущества, которые либо ранее не исследовались, либо эти исследования устарели в силу ряда причин. Подвергались анализу и нормативно-правовые акты, регулирующие современные отношения в области недвижимости. Рассматривались тенденции и перспективы развития правоотношений, связанных с недвижимостью.

Завершая настоящее исследование, следует отметить, что несмотря на постоянное обращение юридической науки к недвижимости, представления о недвижимом имуществе до сих пор не носят обобщающий характер, а ограничиваются классифицирующим подходом, что свидетельствует об отсутствии единой системы недвижимости.

Большое число научных статей и монографий последних лет посвящены различным правовым проблемам регламентирующим правоотношения, связанные с объектами недвижимости, но тем не менее, при регулировании отношений в сфере недвижимости возникает много различных коллизий и несоответствий, вызванных противоречиями в российском законодательстве.

Подвергнув критическому анализу основные черты и признаки объектов недвижимого имущества, социально-экономическую и правовую сущность отношений, складывающихся в сфере правого регулирования недвижимости, необходимо отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

1. Недвижимость следует рассматривать в двух аспектах: с одной стороны — это материальный (физический) объектс другой — комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

2. Несмотря на то, что понятие недвижимого имущества по определению не может быть совершенным, тем не менее, необходимо его совершенствовать. Следует внести ясность в такие формулировки как: несоразмерный ущерб, ущерб назначению и др., без понимания которых нельзя однозначно решить вопрос о принадлежности вещи к недвижимому имуществу.

3. Земельный участок является главным звеном, обеспечивающим стабильность и прочность всей системы недвижимости, ее организационным (и организуемым) центром. Но нельзя не отметить досадное несоответствие между определениями земельного участка, содержащимися в Земельном кодексе РФ и в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». На наш взгляд, определение такого важного системообразующего объекта как земельный участок следует дать и в ГК РФ.

4. Одиннадцатилетний период действия ГК РФ дал возможность посмотреть на нормы недвижимости критично и увидеть существующие в нем проблемы. Следуя логике выделения предметов, составляющих земельный участок, нецелесообразно исключать леса и обособленные водные объекты из списка объектов недвижимости как предлагают нам авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Необходимо также уточнить определение обособленного водного объекта, установив его предельные размеры.

5. В целях сохранения лесного фонда, которому уже сейчас нанесен колоссальный ущерб, предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда и, сохранив его как самостоятельный объект в перечне объектов недвижимости, серьезно продумать правовой режим таких «произрастаний земли» как леса.

6. Подход Жилищного кодекса РФ к регулированию вопросов недвижимости не отличается безупречной логикой. Имеющиеся определения отдельных объектов недвижимости нечетки. Например, определение жилого помещения дается в ЖК с использованием нераскрытого до этого термина «помещение». Предварительно необходимо было раскрыть объем этого понятия как части здания (сооружения).

Следует внести жилые и нежилые помещения в перечень недвижимых объектов в ГК РФ (ст. 130) ввиду их большой социальной значимости. Отсутствие в ГК РФ норм детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения споров и сулит возрастание их числа в будущем.

7. Давно назрел вопрос принятия закона о национализации, который установит права и обязанности государственных органов, регламентирующих саму процедуру национализации и порядок предварительного возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.

8. Представляется необходимым включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, так как сервитут может быть установлен на основании решения суда (п.З ст. 274 ГК РФ).

В представленной работе предлагается и ряд других изменений и дополнений, которые следует внести в законодательство РФ.

Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества, необходимо отметить, что осталось еще много острых нерешенных и дискуссионных вопросов в сфере правового регулирования недвижимого имущества, которые невозможно осветить в рамках одного диссертационного исследования, но они требуют своего незамедлительного решения.