Развитие механизмов регулирования региональных рынков жилья

Актуальность и разработанность темы исследования. Анализ истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, в том числе финансовых механизмов их стимулирования, позволяет предположить, что недостаточное внимание к научному обоснованию развития этих рынков и использованию эффективных методов прогнозирования их динамики, может привести экономику отдельной страны или даже мирового сообщества к экономическим кризисам.

Вместе с тем, в Российской Федерации сложилась такая ситуация, в которой результаты анализа рынка жилой недвижимости не могут удовлетворить как участников рынка (строителей, девелоперов, риэлторов и пр.), так и потребителей (пользователей) жилой недвижимости. Это связано с крайней степенью неравномерности регионов и муниципальных образований по уровню развития соответствующего рынка, зависимостью процессов его функционирования от уровня доходов потребителей, особенностей развития территориального строительного комплекса.

Использование разработанных в развитых странах мира подходов к анализу процессов структурирования и развития жилья в разных урбанизированных комплексах (от небольших городов до мегаполисов и агломераций) не вполне применимо к условиях российского рынка жилья с его проблемами, недостаточно совершенной и часто меняющейся нормативно-правовой базой, акцентом не на установки потребителей, а на максимальный рост капитализации участников данного рынка (девелоперских компаний, ипотечных банков и пр.).

Различные вопросы развития российского рынка недвижимости, его отдельных сегментов и связи с градостроительной политикой и практикой рассмотрены в работах российских ученых: Асаула А. Н., Бессоновой О. Э., Бугулов Э. Р., Бузырева В. И., Горемыкина В. А., Грошак Е. В., Гусева А. Б., Косаревой Н. Б., Левадной Н., Максимова С. Н., Марченко A.B., Озерова Е. С., Остриной А. И., Ресина В. П., Руднева A.B., Смоляра И. М., Стерника Г. М.,.

Тарасевича Е.И., Хуторецкого А. Б., Чекалина B.C., Черняк В. З., Шапиро М. Д., др. [2, 6, 7, 9, 10, 11, 15, 16, 19, 20, 23, 24, 26, 27, 33, 37, 39, 42, 44, 51].

Особенности зарубежной практики функционирования и развития рынков недвижимости отражены в работах Блевинса Дж.Д., Цукермана Г. Д., Фридмана Дж., Ордуэя Н., Страйка Р Дж. и др. [48, 49].

В то же время, вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной, модернизируемой, пространственной, регулируемой и одновременно саморегулируемой системы, обусловленной тенденциями и перспективами социально-экономического развития регионов и городов, требуют дальнейшего развития и конкретизации применительно к российским условиям.

Учитывая эти особенности, исследование территориальных рынков жилой недвижимости целесообразно проводить с учетом требований системного подхода к исследованию сложных объектов, развитие которых детерминировано множеством внешних и внутренних факторов.

В связи с этим, важно исследовать и новые процессы, влияющие на формирование и развитие данного рынка с учетом нахождения оптимального баланса между процессами регулирования и саморегулирования его развития, в том числе использование механизмов государственно-частного партнерства, влияния фактора повышения профессиональной, возрастной и жилищной мобильности населения, внедрения новых градостроительных концепций.

Соответственно актуальность исследования указанных вопросов, их недостаточная разработанность, практическая значимость определили выбор темы диссертационной работы, ее цель, задачи и структуру изложения результатов.

Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика): п. 3.9. Роль институциональных факторов в развитии региональных экономических систем. Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических системп. 3.20. Особые экономико-правовые режимы регионального и местного развития. Экономические зоны, промышленные округа и иные территориальные «точки» промышленного и инновационного развития.

Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и рекомендаций по развитию рынка жилья на основе исследования его особенностей в условиях Калининградской области.

Поставленная цель достигается на основе решения следующих взаимосвязанных задач:

— провести анализ динамики развития региональных рынков жилья в Российской Федерации;

— выявить региональные особенности и факторы, влияющие на развитие региональных рынков жилья;

— обосновать организационно-правовые и экономические предпосылки формирования процессов регулирования и их роли в развитии региональных рынков жилья;

— идентифицировать структуры регионального рынка недвижимости;

— провести анализ установок потребителей (пользователей) жилой недвижимости (клиентурного рынка);

— разработать концептуальную модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (на примере Калининградской области);

— определить стратегии совершенствования механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе;

— выявить основные тенденции и перспективы развития рынка жилья в Калининградской области.

Объектом исследования выступает региональный рынок жилой недвижимости.

Предмет исследования — процессы функционирования и развития региональных рынков жилой недвижимости.

В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением концептуальной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов.

В исследовании применялись методы анализа деятельности и организации управления предприятиями, моделирования рынка, сценарного метода анализа развития рынков недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке новых методических подходов к обеспечению эффективного развития рынка жилья с использованием механизмов саморегулирования в условиях особой экономической зоны (Калининградская область).

Элементы новизны также содержатся в следующих положениях работы:

— обоснована структура регионального рынка жилья с учетом организационно-правовых, маркетинговых и инвестиционных факторов ее формирования;

— установлены основные классификационные признаки объектов жилой недвижимости;

— выявлены основные тенденции изменения баланса регулирования и саморегулирования в развитии регионального рынка жилья применительно к Калининградской области в направлении расширения использования механизмов регулирования в деятельности основных субъектов рынка жилой недвижимости (девелоперов и строителей, риэлторов, потребителей);

— предложены рекомендации по позиционированию и продвижению объектов жилой недвижимости на основе анализа особенностей клиентурных рынков жилья (установок потребителей жилой недвижимости), специфических для Калининградской области;

— разработан интегральный показатель уровня развития рынка жилой недвижимости, использованный для сравнительного анализа субъектов Северо-Западного федерального округа;

— разработаны рекомендации по формированию и развитию механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе, связанные с развитием саморегулируемых организаций в сферах, относящихся к рынку жилой и коммерческой недвижимости, формированием общественных объединений потребителей жилья;

— разработана концептуальная модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область), учитывающая, с одной стороны, возрастание значения регулирующих механизмов (деятельность саморегулируемых организаций, объединений пользователей недвижимости), с другой стороны, миграционные тенденции, связанные с развитием промышленных кластеров региона;

— разработан прогноз основных тенденций и перспектив развития рынка жилой недвижимости в Калининградской области.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные выводы и предложения способствуют развитию форм и методов саморегулирования, используемых в развитии рынков недвижимости.

Результаты работы нашли практическое применение в деятельности предприятий и организаций, связанных с рынком недвижимости Калининградской области.

Апробация и внедрение результатов исследования. Полученные результаты исследования неоднократно обсуждались на семинарах и конференциях, проводимых в Санкт-Петербургском Государственном университете сервиса и экономики, и используются в учебном процессе в этом вузе и его филиалах.

Публикации. По теме исследования автором опубликовано 9 научных работ, общим объемом 4,2 печатных листов (из них — 4 статьи — из перечня.

ВАК Минобрнауки России для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени кандидата экономических наук).

Выводы:

1) Важнейшим экономическим фактором, стимулирующим развитие рынка жилой недвижимости, выступает ипотечное кредитование, которое как отмечается в официальных статистических данных, сумело в большинстве регионов Российской Федерации в 2011 году восстановить докризисные темпы и объемы применения. Подобная позитивная тенденция коснулась и Калининградской области, которая, как это следует из других источников [5], характеризуется более быстрым и масштабным наступлением негативных последствий кризиса, но и одновременно, более быстрым преодолением кризисной ситуации.

2) В российских условиях необходимо не только ставить задачу снижения ипотечных кредитов, хотя бы до 7% в перспективе (как было заявлено руководством страны), но и использовать различные достаточно гибкие подходы и схемы к софинансированию строительства и приобретения жилья.

3) Калининградская область как раз и характеризуется разнообразием ипотечных программ с различными видами софинансирования.

Глава 3. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМОВ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ В КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.

3.1. Модели развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область).

Для компенсации анклав-эксклавного положения региона, отражающегося на его социально-экономическом развитии, в 1991 году была первоначально создана Свободная экономическая зона «Янтарь», распространенная на территорию всей Калининградской области Соответствующее распоряжение по данному вопросу Председателя Верховного Совета РСФСР было подписано 3 июня 1991 г. за номером 13 561.

В дальнейшем в 1996 году статус Особой экономической зоны был вторично закреплен федеральным законом от 22.01.1996 г. № 13-Ф3 «Об Особой экономической зоне в Калининградской области».

Создание особого экономического режима преследовало три основные цели:

1. Компенсация специфичного анклав-эксклавного положения Калининградской области;

2. Создание условий для устойчивого и динамичного развития региона.

3. Поддержка региона, имеющего важное геополитическое значение.

Произошедшие в Калининградской области, России в целом и в мире изменения диктовали необходимость приведения существовавшего режима особой экономической зоны в соответствие с требованиями данных процессов. Результатом переосмысления возможности развития региона в условиях новых тенденций на региональном и федеральном уровне стал Федеральный закон № 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», подписанный Президентом Российской.

Федерации 10 января 2006 г. Этот закон вступил в действие 1 апреля 2006 года.

Вместе с тем, отдельные положения Федерального закона № 13-ФЗ, касающиеся таможенных льгот, сохранили свое действие в отношении предприятий, осуществлявших внешнеэкономическую деятельность до 2006 года. Действие переходного периода предусматривалось до 1 апреля 2016 года.

В соответствии с логикой нового закона в регионе создавалась новая структура экономики с увеличением капиталоемкости предприятий, созданием новых экспортоориентированных производств. При этом старые предприятия должны были в течение 10 лет переходного периода перестроить свою деятельность, подготовившись к отмене таможенных льгот.

Калининградская область имеет статус особой экономической зоны, введенный с 1 апреля 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) [84].

В соответствии с Федеральным законом Особая экономическая зона в Калининградской области (далее — ОЭЗ) — территория Калининградской области, на которой действует специальный правовой режим осуществления хозяйственной, производственной, инвестиционной и иной деятельности.

Федеральный закон предусматривает специальный статус резидента ОЭЗ — юридического лица, включенного в единый реестр резидентов и осуществляющего инвестиционный проект в соответствии с Федеральным законом.

Резидентами ОЭЗ применяется особый порядок уплаты налога на прибыль организаций и налога на имущество организаций, установленный статьей 288.1 и статьей 385.1 Налогового кодекса Российской Федерации:

• в первые 6 лет со дня включения организации в реестр резидентов — по ставке 0%;

• с 7 по 12 годы — 50% от ставки, установленной законодательством.

Остальные налоги и сборы уплачиваются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Резидентам ОЭЗ предоставляется ряд гарантий, в том числе касающихся реализации инвестиционных проектов. Перечень инвестиционных проектов, в реализации которых принимают участие резиденты ОЭЗ, приведен в Приложении 1.

Используя данные Приложения 1, нами рассчитано 5 групп (кластеров) муниципальных образований Калининградской области, характеризующих уровень инвестиционной активности на этих территориях резидентов ОЭЗ, косвенно влияющих на стимулирования развития рынка жилой недвижимости (что представлено в таблице 1.З.1.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. Рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет особенности, касающиеся как специфических тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса, а также эксклав-анклавное положение региона, вкупе с действием статуса особой экономической зоны. Следует отметить такую особенность регионального рынка жилья, как локальный характер его основных параметров, в результате чего местоположение объектов недвижимости выступает в качестве ключевого фактора формирования стоимости и рыночного равновесия цены объектов недвижимости, которые индивидуальны для каждого территориального рынка.

2. Следует учитывать, что строительство жилой недвижимости, попадающей на рынок жилья, как никакая другая область экономики связано с критически важной социальной категорией: качеством жизни людей. Именно поэтому столь важную роль здесь играют государственно-частное партнёрство, различные механизмы софинансирования проектов, общественная инициатива, развивающиеся механизмы саморегулирования процессов развития рассматриваемого рынка.

3. Вместе с тем, в строительстве нет достигнутого раз навсегда результата — необходимо всё время повышать планку, наращивая объём вводимых в эксплуатацию жилых площадей. Сегодня федеральные и региональные власти, частный бизнес и гражданское общество находятся в поиске тех механизмов и моделей, которые могли бы гармонизировать интересы рынка и человека. Обеспечение поступательного, инновационного развития отраслей и экономических видов деятельности, связанных с рынком жилой и коммерческой недвижимости — одна из тех задач, без решения которых не просматривается будущее России.

4. Для развития рынка малоэтажного строительства важное значение имеет наличие соответствующих подготовленных (как в инженерном, так и в нормативно-правовом планах) земельных ресурсов. При этом характерно, что в отличие от элитного рынка жилья или других возможностей стимулирования жилищного развития, значительные проблемы в выделении участков под малоэтажное строительство присуще Москве и Санкт-Петербургу из-за отсутствия свободной земли в городской черте.

5. Систему механизмов саморегулирования в работе рассматривается в нескольких аспектах: как рыночное саморегулирование с механизмами баланса спроса-предложения, как баланс взаимодействия структур рынка в раках территориального стратегического партнерства и как система механизмов саморегулирования в рамках организации саморегулируемых организаций. Следует отметить, что возможности стимулирования процессов саморегулирования на рынке жилой недвижимости имеются практически во всех используемых в настоящее время организационно-правовых формах воздействия на данные рынки. Вместе с тем, пока не решена задача организации партнерского взаимодействия между институтами, реализующими направления и принципы саморегулирования на рынках жилой недвижимости.

6. Для сферы оказания услуг на рынке недвижимости крайне важными представляются изменения в законодательстве, связанные с введением института саморегулируемых организаций, необходимо развитие системы добровольной стандартизации и сертификации услуг и персонала, что реализуется, в основном, через соответствующую деятельность таких организаций. Точнее, предполагает подобную реализацию, поскольку на практике формирование СРО пока находится на начальной стадии и формируемые такими организациями нормы далеко не полностью заменяют ранее применявшуюся государственную нормативную практику.

7. Наличие классификации жилой недвижимости является важнейшим условием идентификации структуры регионального или муниципального рынка жилья, позволяющей решать ряд задач: обеспечить более-менее однозначное понимание ситуации на рынке жилой недвижимостисоздать благоприятные условия для потенциальных покупателей недвижимости в плане формирования требований к искомому жилью и пр. В целом, наличие единых требований к классификации жилья может расцениваться как показатель качественного развития рынка жилой недвижимости.

8. Однако, как показывает практика, в настоящее время в Российской Федерации сложилась ситуация, заключающаяся в том, что каждый из субъектов рынка жилой недвижимости (строитель, девелопер, риэлтор и даже соответствующие экспертные компании) имеют собственные классификации жилья, варьируемые, преимущественно, исходя из собственного видения ситуации на рынке, понимания ожиданий потребителей, взаимоотношений с инвесторами и других обоснований. Таким образом, наличие классификации, подобной рассмотренной выше создает условия для эффективного взаимодействия основных субъектов, функционирующих на рынке недвижимости. В связи с этим, определение класса жилья является целью предварительным итогом взаимодействия покупателя и продавца жилой недвижимости.

9. Следует отметить, что как и для классов жилья, применительно к клиентурным рынкам также констатируется отсутствие универсальной классификации покупателей жилья. В зависимости от социально-демографических характеристик, национально-культурных традиций, предпочтений и возможностей населения, проживающего на территории конкретного региона и/или муниципального образования, представляется возможным выявить характеристики территориальных клиентурных рынков, детерминирующих целенаправленные действия потребителей на рынке жилой недвижимости.

10. Благодаря, прежде всего, действию режима Особой экономической зоны, особенности социально-экономического развития Калининградской области за последние несколько лет отмечены опережающими по сравнению с остальными регионами Северо-Западного федерального округа Российской Федерации темпами роста индекса промышленного производства за счет обрабатывающих отраслей промышленности, жилищного строительства, денежных доходов населения, оборота розничной торговли.

11. Следствием применения представленной в работе модели может быть обоснование перехода от экстенсивного роста жилья к ориентированному на изменение установок потребителей. То есть, при этом соответственно изменяется маркетинговая стратегия строителей и девелоперов, учитывающих не только сложившуюся ситуацию с предложением и спросом, но и новые тенденции, способствующие изменению спроса на жилье.

12. В плане перспектив развития Калининграда целесообразно отметить необходимость разработать концепцию определения исторического центра города с выделением объектов реконструкции и частичного восстановления. В этой связи необходимо законсервировать и разработать концепцию туристско-рекреационного использования всех фортификационных сооружений города, увеличить количество зеленых зон и мест рекреации, восстановления пляжных зон с обеспечением удобного транспортного сообщения, как в пределах города, так и региона. В частности, перспективной для Калининградской области, с учетом разработанной автором концептуальной модели развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны, в ближайшие годы будет выступать концепция строительства в прибрежных городских поселениях микрорайонов, реализующих современные градостроительные концепции (экогорода, «миниполиса» (города в городе), комплексного освоения территории (КОТ), «интеллектуального города» и пр.). Вместе с тем, прогнозируется рост популярности у населения модели «жизнь на два дома».

Несомненно, увеличится доля строительства комфортабельного жилья в местах дислокации новых промышленных и инновационных кластеров (например, кластер атомной энергетики).

Таким образом, у Калининградского региона имеются возможности стать одним из лидеров не только Северо-Западного федерального округа, но и России по обеспечению населения комфортным жильем.