Развитие регионального рынка жилой недвижимости: На материалах Ставропольского края

Актуальность темы

исследования. Рыночные преобразования экономики страны затронули практически все сферы жизнедеятельности. В ряде случаев доминирующими оказались негативные тенденции, выразившиеся в сокращении уровня производства по основным отраслям и сопровождающиеся снижением уровня жизни населения. В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья.

Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики, его состояние оказывает влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по России, так и на уровне отдельных регионов. Особую актуальность при этом приобретает политика региональных властей и формирующаяся инфраструктура финансового, строительно-инвестиционного и других сегментов этого рынка.

Основными критериями оценки состояния регионального рынка жилья является степень обеспеченности населения этим важнейшим экономическим благом, уровень доходов, состояние территориального жилого фонда, развитие строительства и вторичного обращения жилых объектов, объемы инвестирования в данную сферу и др. Несмотря на саморегулируемость рыночных процессов вопросы обеспеченности жильем являются высоко актуальными и приоритетными. В этой связи возникает необходимость разработки различных механизмов регулирования рынка и стимулирования привлечения финансовых средств в жилищную сферу с целью разрешения данной проблемы.

Степень разработанности проблемы. В научной экономической литературе методологические основы исследования региональных проблем заложены и достаточно проработаны в трудах известных российских ученных Н. В. Булановой, В. А. Горемыкина, П. Г. Грабового, А. Б. Крутика, Я. С. Пашкуса, Д. К. Празукина, Е. К. Сайгака, В. К. Селюкова, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасовича, В. З. Черняка и др.

Несмотря на многообразие подходов к раскрытию исследуемой темы диссертации, отдельные теоретико-методологические и прикладные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости нельзя признать полностью разработанными. Требуют дальнейшего углубленного изучения сложившиеся социально-экономические условия функционирования рынка жилой недвижимости региона и вопросы дальнейшего его развития. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертации, ее цели, задачи и структуру изложения.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Тема диссертации соответствует п. 5.6 — «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействиемежрегиональная торговля» Паспорта ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки) по специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе содержательного анализа и оценки состояния регионального рынка жилой недвижимости оценить его потенциал и разработать комплекс приоритетных направлений совершенствования и дальнейшего развития.

Цель работы обусловила необходимость решения следующих задач:

• уточнить и расширить категориальный аппарат исследования рынка жилой недвижимости;

• дать комплексную оценку социально-экономическим условиям функционирования регионального рынка недвижимости;

• составить прогноз развития рынка жилой недвижимости Ставропольского края на ближайшую перспективу;

• выделить приоритетные направления развития жилищной сферы региона;

• разработать механизмы привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе путем совершенствования региональной системы ипотечного кредитования.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений на региональном рынке недвижимости и процессы регулирования развития жилищной сферы территории.

Объектом исследования служит рынок жилой недвижимости Ставропольского края в контексте социально ориентированного его развития.

Теоретической и методологической основой являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, разработки научно-исследовательских учреждений, а также законодательные, нормативные и методические документы федеральных, региональных и местных органов власти. При этом применялись различные теоретико-методологические подходы и инструментальные технологии научного исследования, включая диалектический, абстрактно-логический методы, анализ и синтез, метод сравнительных оценок, индексный метод, корреляционно-регрессионный анализ, статистические методы прогнозирования, моделирование социально-экономических процессов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которым в основу социально ориентированного развития регионального рынка жилой недвижимости должна быть положена реализация в рамках единой информационной системы комплекса основных направлений — от ипотечного кредитования до создания специализированных паевых инвестиционных фондов.

Научная новизна проведенного исследования заключается в обосновании организационного и экономического инструментария совершенствования развития регионального рынка жилой недвижимости.

К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся:

• структурированы факторы системного формирования регионального рынка недвижимости и выделена группа эколого-географических характеристик, обуславливающих связь данного сегмента рынка со специализацией территориального воспроизводственного комплекса;

• выделен комплекс показателей текущего состояния регионального рынка жилья, определяющих степень его социальной ориентированности и перспективы сбалансированного взаимодействия спроса и предложения;

• в ретроспективе определена динамика доступности жилья на территории региона и показаны преимущества вторичного рынка в разрезе социальных групп населения;

• даны прогнозные оценки перспектив развития регионального рынка жилья и выявлена объективная динамика опережающего роста ценовых параметров на его вторичном сегменте;

• обоснована целесообразность внедрения в структуру регионального рынка жилой недвижимости специальной информационной аналитической системы, обеспечивающей транспарентность воспроизводственных процессов и механизмов их стимулирования.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что разработанные в диссертации положения создают теоретическую основу для улучшения социально-экономических условий функционирования регионального рынка недвижимости. Обоснованные в ходе исследования подходы, положения и методические рекомендации по развитию рынка жилья могут использоваться в практической деятельности региональными органами государственной власти и местного самоуправления, коммерческими структурами, а также непосредственно населением Ставропольского края. На основе разработанных концепций и методик существует реальная возможность перейти на новый уровень развития рыночных отношений в жилищной сфере и формирования соответствующих институциональных структур.

Отдельные теоретические и методические положения могут быть использованы в ВУЗах для преподавания дисциплин «Региональная экономика», «Инвестиции», «Управление недвижимостью».

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы были доложены и одобрены на межвузовской научно-практической конференции «Экономические и социально-гуманитарные проблемы развития Северо-Кавказского региона в новом тысячелетии» (г.Пятигорск, 2000 г.), научно-методической конференции «Актуальные проблемы совершенствования профессиональной подготовки студентов в условиях рыночных отношений» (г.Пятигорск, 2001 г.), научно-практической конференции «Перспективы развития регионального рынка ценных бумаг» (г.Пятигорск, 2002 г.), научно-практической конференции «Стратегическое управление социально-экономическими и политическими процессами в регионе: история, современность, перспективы» (г.Пятигорск, 2004 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Антикризисная экономическая политика в России» (Пятигорск, 2004 г.), Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученных «Роль научного студенческого сообщества в условиях трансформируемой экономики России» (г.Пятигорск, 2005 г.), методологическом семинаре на тему «Современное состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости Ставропольского края» (г.Пятигорск, 2005 г.).

Разработанная муниципальная программа улучшения жилищных условий молодых семей и молодёжи г. Пятигорска «Доступное жилье для молодых» (2006 — 2010гг.) представлена к рассмотрению в Администрацию г. Пятигорска.

Публикации. По материалам диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,04 п.л.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литерату.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

На основании выполненных исследований автором сделаны следующие выводы и рекомендации.

1. Рынок недвижимости как социально-экономическую категорию можно трактовать следующим образом: это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка {инфраструктуры рынка). В известных классификациях рынков особый интерес представляет рынок жилья, т.к. его состояния отражает экономические и социальные процессы, протекающие в стране и регионе.

2. Рынок жилой недвижимости следует изучать в рамках региона, т.к. он является локализованным и находится в высокой зависимости от окружающих условий. К основным региональным особенностям рынка жилья можно отнести географические, социально-экономические (уровень жизни населения, производственный потенциал, инвестиционный потенциал, уровень рыночных преобразований в регионе), а так же социально-демографический потенциал региона (демографическая структура населения, структура городского и сельского населения).

3. Проведенный анализ экономической ситуации и качества жизни в Ставропольском крае позволяет констатировать, что экономические и социальные процессы на данной территории не коррелируют между собой. Так если показатели экономического развития демонстрируют устойчивый рост, то уровень благосостояния и обеспеченности жильем населения изменяется не столь быстро. Эти явления отрицательно сказываются состояние экономики региона.

4. Современное состояние жилищной сферы Ставропольского края и ее инфраструктуры в сравнении с существующими потребностями демонстрирует насколько остро стоит вопрос массового жилищного строительства. Жилой фонд края имеет высокую степень изношенности и достаточно низкие качественные характеристики, темпы ввода площадей за последние 15 лет не достигают уровня 1990 г., наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств, вызванного дефицитом бюджетных источников. Эти и другие показатели говорят о существующей необходимости реструктуризации сложившейся системы рынка и развитии новых институтов.

5. Государство утратило роль главного инвестора на рынке жилья, но, тем не менее, оставило за собой функции управления и регулирования. Его роль сводится к созданию необходимых условий для функционирования рынка недвижимости, включая принятие соответствующих законов, внесение изменений в действующее законодательство, строительству и распределению социального жилья между малообеспеченными слоями населения, предоставлению первоначальной финансовой поддержки рыночных институтов и физических лиц, участвующих в долгосрочном финансировании строительства жилья.

6. Анализ платежеспособного спроса показал неспособность большей части населения решать жилищную проблему самостоятельно. В работе предложены основные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании новых источников финансирования жилищного строительства, главным образом через развитие коллективных инвестиций и ипотеки, использование накопительных форм финансирования, а также посредством выпуска ценных бумаг.

7. Прогноз развития рынка недвижимости отражает перспективы изменения потребностей и спроса населения, а также основные параметры предложения на рынке жилья на основе тенденций развития основных показателей в предыдущих годах с учетом имеющихся ресурсов. При отсутствии значительных финансовых вливаний в инвестиционно-строительную сферу жилищный вопрос по-прежнему будет актуален.

8. В развитии регионального рынка недвижимости можно выделить наиболее перспективные направления, такие как, развитие коллективного инвестирования, ипотечного кредитования и долевого строительства, широкое внедрение системы контрактных сбережений, появление доходных домов, распространение коллективных форм управления недвижимостью, формирование единой информационной базы рынка.

9. Ипотечная сфера в регионе развита достаточно слабо, что обусловлено множеством факторов (отсутствие больших объемов долгосрочных капиталов у кредитных учреждений, высокая стоимость кредитов, низкий уровень доверия населения и др.) Мировой опыт показывает перспективность ипотечного кредитования как основного механизма привлечения средств на развитие рынка жилья и в решении жилищной проблемы. В этой связи очевидна роль государства в становлении данной системы, в том числе через разработку и реализацию региональных и муниципальных ипотечных программ.

Выполненная в результате диссертационного исследования работа позволила реализовать главную цель исследования: выявить проблемы и определить направления развития регионального рынка жилья. Полученные результаты могут быть использованы региональными органами власти при формировании жилищной политики и создании программ по привлечению инвестиций в жилищную сферу.