Актуальность темы
исследования. Развитие рыночной экономики в корне изменило характер взаимоотношений в региональном строительном комплексе. Жилищно-гражданское строительство, обеспечивая новое строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов жилищной сферы и социальной инфраструктуры, является материальной (физической) основой для повышения уровня жизни населения, провозглашенного на современном этапе развития Российской Федерации целью долгосрочной социально-экономической политики государства.
В настоящее время, несмотря на высокие темпы роста жилищно-гражданского строительства, уровень обеспеченности жильем населения остается низким: в среднем по стране 19,7 м, что почти в два раза ниже, чем л в странах с развитой рыночной экономикой (35−45 м). Обеспеченности жильем в Ростове-на-Дону в расчете на одного человека составляет 19 м². В целом по России, по оценкам экспертов, 70% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а ежегодный спрос на жилье составляет 150 млн м, что усугубляется низкой платежеспособностью основной массы населения. 'В Ростовской области на сегодняшний день 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая сороковая — в аварийном жилищном фонде.
Сложившаяся ситуация позволяет констатировать недостаточную эффективность регулирования рыночных отношений в сфере жилищно-гражданского строительства, что, на наш взгляд, связано с несогласованностью социально-экономической политики на различных уровнях ее реализации (жилищной, земельной, демографической, инвестиционно-строительной, бюджетно-налоговой), в том числе, на региональном уровне.
Это требует дополнительных исследований современных тенденций развития жилищно-гражданского строительства в региональном разрезе с целью совершенствования форм, методов и инструментов государственного воздействия на трансформационно-рыночные процессы в сфере жилищно-гражданского строительства в направлении повышения качества и доступности жилья.
Степень разработанности проблемы.
Современные концепции и методы совершенствования организационно-экономического механизма управления строительным комплексом, включая жилищно-гражданское строительство, отражены в работах А. Асаула, Ю. Винслава, М. Каменецкого, Н. Костецкого, И. Мазура,.
A. Радыгина, И. Рахмана, В. Серова, Н. Симионовой, В. Тренева, Э. Уткина,.
B. Шапиро и др.
Инвестиционно-строительная деятельность достаточно глубоко исследована в работах С. Абрамова, В. Бусова, В. Бузырева, М. Воронина, П. Грабового, X. Гумбы, Г. Загидуллиной, Б. Зотова, А. Карасева, М. Каменецкого, И. Комарова, И. Лукмановой, Р. Меркина, Ю. Панибратова, М. Разу, В. Рутгайзера, В. Серова, В. Шапиро, JI. Чернышева, Н. Яськовой и др. Среди зарубежных разработок в области управления в инвестиционно-строительной сфере следует выделить исследования Р. Арчибальда, Ф. Бэгъюли, К. Грей, Э. Ларсон, Д. Пинжо.
Концептуальные подходы к выработке стратегий социально-ориентированного развития жилищно-гражданского строительства, в том числе на региональном уровне, включая совершенствование инструментов повышения качества и доступности жилья, исследованы в работах В. Агламишьяна, Л. Новикова, П. Киселевой, Ю. Николаева, А. Макарова, Е. Дмитриевой, Г. Суворова, В. Плескачевского, А. Печатникова., Н. Акиндиновой и др.
Вопросы определения эффективных инструментов и механизмов государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства исследованы многими отечественными и зарубежными учеными: Е. Андреевым, В. Безруковым, С. Глазьевым, М. Ершовым, J1. Иванченко, В. Лексиным, К. Литтлом, А. Манцевым, Е. Матросовой, А. Ситниковым, А. Швецовым, в том числе в части жилищной политики (В. Яхимовичем, О. Бессоновой, Дж. Бьюкененом, Г. Таллоком, Н. Aaron, Weicher J., Boehm Т.), а также земельной политики (В. Беленьким, В. Плотниковым, А. Дружининым, В. Шуваловым, С. Кирилловым, Б. Рабиновичем и др.).
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости совершенствования форм, методов и инструментов государственного управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства в направлении стимулирования предложения на региональных рынках жилья с целью удовлетворения повышенного спроса на новое жилье более высокого качества и обеспечение его доступности для основной части населения, что актуализирует исследования в этой области.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационного исследованияна основе анализа рыночно-трансформационных процессов в сфере жилищно-гражданского строительства сформировать перспективные стратегии ее развития с использованием современных экономических методов и инструментов государственного регулирования рынка жилья.
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:
• изучить теоретический и практический аспекты развития жилищно-гражданского строительства региона в условиях транзитивной экономики;
• сформировать концептуальные основания совершенствования жилищной политики как инструмента стимулирования развития жилищно-гражданского строительства;
• осуществить анализ рыночно-трансформационных тенденций развития жилищно-гражданского строительства как материальной (физической) основы повышения качества жизни;
• проанализировать взаимосвязи и взаимозависимости уровня доступности жилья и показателей качества жизни населения;
• сформировать систему принципов социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства;
• выработать перспективные подходы к реформированию системы государственного управления сферой жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является региональный комплекс жилищно-гражданского строительства как фактор повышения уровня и качества жизни населения.
Предметом исследования выступают перспективные социально-ориентированные стратегии развития жилищно-гражданского строительства в условиях рыночной трансформации народно-хозяйственного комплекса.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения экономики строительства, работы отечественных и зарубежных ученых по проблеме управления переходными процессами в сфере жилищно-гражданского строительства на различных уровнях его организации, отечественный и зарубежный опыт в области управления инвестиционно-строительной деятельностью, основы теории региональной экономики в части формирования эффективной системы инструментов и методов регулирования социально-ориентированного развития сферы жилищно-гражданского строительства.
Инструментарно-методическнй аппарат. При разработке проблемы использовались различные методические подходы к исследованию процесса совершенствования управления развитием сферы жилищно-гражданского строительства, в том числе нормативный и системный, методы экономического, логического и сравнительного анализа.
Работа выполнена в соответствии с пунктами паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) (п. 15.54. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексомисследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровняхгосударственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве- 15.65. Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства: а) промышленногоб) жилищно-гражданского и коммунальногов) транспортногог) агропромышленного и др.) — региональная экономика (п. 5.15. Региональная социально-экономическая политикаанализ особенностей и эффективности экономической политики на различных уровнях территориальной организации (национальном, в крупных экономических районах, субъектах Федерации, муниципальном)).
Информационно-эмпирической базой исследования, обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические ежегодники, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых и научные статьи, региональные программы экономического развития, а также интернет-ресурсы. Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Правительства Ростовской области, а также законодательные и нормативные акты, затрагивающие вопросы развития жилищно-гражданского строительства как материальной основы повышения уровня жизни населения.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что одним из основных факторов повышения качества жизни населения в регионе является развитие жилищно-гражданского строительства, обеспечивающего населению благоприятную среду обитания, определяемую системой показателей: обеспеченности жильем, качества жилья, благоустройства и развитости инфраструктуры территории жилого фонда. В условиях транзитивной экономики развитие жилищно-гражданского строительства на региональном уровне приобретает высокую социальную значимость, что требует выработки дополнительных мер его государственного регулирования, направленного на снижение себестоимости строительства жилья и повышение его доступности и качества. На современном этапе основным направлением совершенствования государственной политики в сфере развития жилищно-гражданского строительства должно быть использование инструментов стимулирования предложения на региональных и локальных рынках жилья, призванных сбалансировать рост спроса на низкокачественное жилье и отсутствие платежеспособного спроса на жилье более высокого качества.
Научная новизна исследования. Элементами научной новизны обладают следующие результаты:
1. Выявлена взаимосвязь показателей развития жилищно-гражданского строительства с интегральным показателем уровня жизни населения, проявляющаяся в прямой зависимости последнего от обеспеченности населения объектами жилищно-гражданского строительства (жильем, его качеством и доступностью, объектами социальной инфраструктуры), что в условиях транзитивной экономики предопределяет его высокую социальную значимость и требует выработки дополнительных мер государственного регулирования, направленных на нейтрализацию негативных последствий трансформационных процессов.
2. Предложен подход к развитию жилищно-гражданского строительства в контексте повышения качества жизни населения, взаимоувязывающий различные направления реализации социально-экономической политики государства: жилищную политику в части реформирования ЖКХ, регулирования рынка жилья, стимулирования жилищных инвестицийземельную политикуполитику в области стимулирования инвестиционно-строительной деятельности, позволяющий учитывать, с одной стороны, особенности развития и функционирования жилищно-гражданского строительства как отрасли материального производства, а с другой стороны — процессы трансформационного реформирования в сопряженных с ним сферах реализации государственной политики.
3. Разработана структурно-функциональная схема системы информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе, включающая блоки формирования баз данных о прохождении экспертизы проекгно-сметной документации и обеспеченности исходно-разрешительной документацией объектов строительства и реконструкции на территории региона, что позволило структурировать и систематизировать процесс принятия решений в сфере регионального управления развитием жилищно-гражданского строительства и снизить информационно-аналитические издержки и инвестиционные риски строительных организаций и предприятий.
4. Алгоритмизирован процесс разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики региона, основанный на анализе системы показателей благоприятности среды обитания и учитывающий комплекс различных видов политик (жилищной, земельной, инвестиционно-строительной, демографической) при формировании региональных и муниципальных программ экономического и социального развития.
5. Систематизированы формы, методы, основные направления и инструменты государственной жилищной политики в рыночной экономике, что позволило определить их преимущества и сформировать основные направления совершенствования социально-экономической политики региона в сфере социально-гражданского строительства, включающие: меры по стимулированию снижения себестоимости строительства жилья (совершенствование нормативно-правовой базы жилищного строительства в части снижения административных барьеров, совершенствование земельной политики крупных городов, стимулирование инноваций и инвестиционно-строительной деятельности, развитие сопутствующих жилищно-гражданскому строительству отраслей промышленности, реформирование ЖКХ) — комплекс мер по стимулированию предложения качественного жилья на рынке жилой недвижимости (совершенствование системы ипотечного кредитования, расширение объемов строительство государственного (муниципального) жилья).
Теоретическая значимость исследования в направлении совершенствования системы управления развитием жилищно-гражданского строительства в русле повышения уровня жизни населения региона заключается в следующем:
— авторская концепция повышения значимости различных аспектов развития жилищно-гражданского строительства при реализации государственной социально-экономической политики и ее отдельных видов (жилищной, земельной, демографической) в направлении повышения качества и уровня жизни населения может стать теоретической базой корректировки региональных программ (подпрограмм), направленных на обеспечение доступности жилья, регулирование строительного рынка, реформирование ЖКХ и др.;
— концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе вузов при подготовке методического обеспечения курсов «Экономика строительства», «Государственное регулирование и экономическая политика».
Практическая значимость определяется разработкой на основе авторской концепции рекомендаций по повышению эффективности социально-экономической политики в сфере жилищно-гражданского строительства за счет совершенствования инструментов стимулирования предложения на рынке жилья в части системы ипотечного кредитования и расширения строительства государственного (муниципального) жилья, обеспечивающих на современном этапе повышение доступности жилья и уровня жизни населения.
Разработанная автором система показателей, характеризующих понятие «благоприятная среда обитания», и предложенный на ее основе алгоритм разработки и включения мероприятий по развитию социально-гражданского строительства в систему мер реализации социально-экономической политики, а также система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности могут найти применение в деятельности федеральных и региональных органов власти при разработке и обосновании финансового обеспечения мероприятий целевых программ социально-экономического развития различного уровня в части жилищно-гражданского строительства.
Осуществленный в работе прогноз динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. жилья может быть использован в деятельности строительных организаций и предприятий при формировании ценовой стратегии.
Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись научной общественности в докладах на российских, региональных научных и научно-практических конференциях, симпозиумах, круглых столах в городе Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку. Разработки и рекомендации автора по совершенствованию системы управления развитием жилищно-гражданского строительства региона были использованы в практике Администрации Ростовской области. Расчеты по прогнозированию динамики цен строительства и реализации 1 кв. м. использованы в деятельности строительной компании г. Ростова-на-Дону. Теоретические выводы и положения используются в учебном процессе в Ростовском государственном экономическом университете.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 6 публикациях общим объемом 3,53 п. л., в том числе авторских 3,33 п. л.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (148 наименований), 6 приложений. Содержит 20 таблиц и 25 рисунков.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные выводы:
1. Повышение качества жизни населения требует укрепления материально-технической базы социальной сферы. Поэтому решение проблемы повышения уровня и качества жизни населения тесно связано с вопросами обеспечения качественной среды обитания, которое рассматривается в контексте данного исследования как одна из составляющих интегрального показателя «качество жизни», которое само по себе в широком его понимании является сложным понятием и включает в себя следующие элементы: экологическую чистоту окружающей средыналичие и доступность качественного жилья (также включающего экологическую компоненту) — достаточную обеспеченность населения объектами социальной инфраструктуры: здравоохранения, образования, культуры, искусства, спорта и т. д.
2. Одним из основных факторов, составляющих материальную (физическую) основу для повышения качества жизни в регионе в части обеспечения благоприятной среды обитания, является развитие строительства, и в первую очередь, жилищно-гражданского строительства. Обеспечение качественной среды обитания, способствующее повышению уровня жизни населения, опирается на стимулирование развития жилищно-гражданского строительства и затрагивает различные виды политик, входящие в состав социально-экономической политики государства на различных уровнях ее реализации: жилищную политику (реформирование ЖКХ, регулирование рынка жильяжилищные инвестиции), земельную политика, инвестиционно-строительную политику, что требует анализа основных тенденций развития отрасли жилищно-гражданского строительства и выработки основных направлений его стимулирования с использованием инструментария данных политик.
3. Проблема обеспечения качественной среды обитания в силу своей многогранности должна решаться на различных уровнях управления: на макроуровне — поскольку часть рассматриваемых проблем имеют общефедеральное значение, в частности, развитие жилищно-коммунального хозяйства, которое в нынешнем состоянии не способно предоставлять населению качественные и доступные услуги, что в значительной степени обусловлено отсутствием у предприятий ЖКХ стимулов снижать издержки и повышать качество услугпроблема обеспечения доступности жилья и развития жилищного строительства связана с реформированием в нашей стране механизма землепользования и др. Поскольку в связи с реформированием системы межбюджетных отношений решение большинства вопросов, связанных с обеспечением повышения уровня жизни населения, переносится на региональный уровень, а строительство, эксплуатация и развитие объектов производственной и социальной инфраструктуры, регулирование рынков недвижимости являются объектами региональной экономической политики, то некоторые аспекты решения вышеназванной проблемы в контексте данного исследования целесообразно рассматривать на региональном уровне.
4. Развитие жилищно-гражданского строительства в регионе в значительной степени определяется функционированием строительного рынка, который представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему, обеспечивающую реализацию взаимных экономических интересов субъектов рынка в условиях действия товарно-денежных отношений. Реализация рыночных отношений в строительном комплексе региона имеет особенности, общие для всех отраслей капитального строительства: с одной стороны, привязка к земле, сравнительно длительные сроки создания, большие единовременные затраты капитальных вложений, с другой стороны — особенности, связанные со спецификой самой строительной отрасли. В данном контексте, говоря об основных факторах развития регионального строительного комплекса в рыночной экономике, среди вопросов, требующих дополнительного внимания со стороны региональных органов власти, следует особо выделить высокую стоимость строительства жилья, что негативно сказывается, с одной стороны, на обеспеченности населения качественным и доступным жильем, с другой стороны — является тормозящим фактором развития отрасли жилищно-гражданского строительства.
5. Рынок жилья и жилищные инвестиции являются объектами регулирования жилищной политики как одного из направления государственной экономической политики. Жилищная политика представляет собой совокупность форм и методов государственного воздействия на жилищную сферу — жилищное строительство и рынок жилья — для достижения поставленных целей и предполагает разработку концепции, форм и методов этого воздействия. Механизм реализации жилищной политики включает в себя следующую систему форм и методов государственного воздействия: прямая бюджетная поддержка (льготные бюджетные ссуды, субсидии), налоговое стимулирования (налоговые льготы, кредиты, освобождения), денежно-кредитные инструменты (процентная ставка, кредитная экспансия, ипотечное кредитование). В рыночной экономике государственная жилищная политика развивается по двум направлениям: политика стимулирования предложения жилья и политика стимулирования спроса с целью повышения спроса на жилье со стороны бедных и средних домохозяйств.
6. Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах: капитальных субсидийсубсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жильясубсидий на ремонт и обновление старых домовотбора жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Строительство муниципального жилья снижает спрос на частное жилье для семей с низким доходом. В краткосрочной перспективе все потребители жилья выигрывают от строительства государственного жилья: одни семьи переселяются в субсидируемые государственные дома, другие меньше платят за жилье, снимаемое в частном секторе. В долгосрочной перспективе снижение квартплаты вследствие строительства государственного жилья приводит к снижению прибыльности частного, поэтому предложение низкокачественного жилья на рынке падает, что замедляет процесс фильтрации. Реакция частного рынка жилья выражается в уменьшении объемов нового частного строительства, замедлении жилищной фильтрации, а уход с рынка низкокачественного жилья усиливается. На наш взгляд, в настоящее время в России данное направление используется явно недостаточно.
7. Альтернативой строительству муниципального жилья выступает субсидирование частного жилья. Государственное субсидирование строительства является распространенным методом нивелирования отрицательных внешних эффектов функционирования рынка жилья и одним из основных элементов государственного регулирования. Система государственных субсидий классифицируется следующим образом: помощь муниципалитета в строительстве инфраструктуры, что понижает стоимость строительства жилья в дальнейшемразличные виды субсидий заемщику на стадии строительства, приобретения стройматериаловсубсидирование ставки правительственного займа для кредитных институтов, выдача гарантий банкам и страхование ипотечных кредитовсубсидирование частных владельцев жилья при капитальном ремонте в форме ипотечного кредита по льготным схемамсубсидии кондоминиуму первичного взноса или капремонтасубсидирование ипотечного кредита для населения, что является самым распространенным видом субсидирования. Государство предоставляет населению программы помощи в целях обеспечения жильем семей с низкими и средними доходами, в рамках которых предусматривается непосредственное строительство жилья либо оказание им помощи в его оплате.
8. Анализ системы целей и задач реформирования государственной жилищной политики показал, что главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья. Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления должна быть оказана научно-методическая помощь в подготовке нормативных актов по вопросам жилищной политики в пределах компетенции соответствующих органов, развивающих и конкретизирующих положения государственной жилищной политики. Это включает разработку модельных договоров социального найма и найма государственного и муниципального жилищного фонда, правил и процедур, связанных с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и т. п. Существенная роль в обеспечении прав граждан на жилище должна принадлежать безвозмездным бюджетным субсидиям на приобретение жилья. Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, должно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения.
9. При разработке развития и размещения объектов строительства особое значение придается вопросам использования земельных ресурсов. При этом важное значение приобретает спецификация прав собственности на землю. В этой связи огромную роль в формировании рынка земли и недвижимости, имеют институты, специфицирующие права земельной собственности, к которым, прежде всего, относится земельный кадастр. Совершенствование институтов права собственности на землю и кадастра с точки зрения развития жилищно-гражданского строительства региона невозможно без принятия решений как общефедерального, так и регионального уровней. Возможность на практике внедрять эффективные экономические механизмы в сфере управления недвижимостью ограничена отсутствием систематизированных и достоверных сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, современных автоматизированных систем и информационных технологий их учета и оценки. Важны также методы, которые используются при управлении землепользованием. При этом особую значимость в последнее время с точки зрения потребителей приобретают экологические характеристики как самих районов строительства жилых домов, так и строительных материалов и технологий, используемых в процессе строительства.
Ю.Развитие жилищно-гражданского строительства в регионе имеет первостепенное значение для повышения уровня жизни населения. Рассматривая составляющие интегрального показателя уровня жизни, следует подчеркнуть прямую их связь с развитием строительства, проявляющуюся в ограничении роста данных показателей количеством и качеством продукции строительной отрасли, анализ которой позволил выделить из интегрального показателя «уровень жизни» в качестве отдельной его составляющей показатель «благоприятная среда обитания», сущность и содержание которого определяются возможностями производства совокупности работ и продукции отрасли жилищно-гражданского строительства как материальной (физической) основы для повышения уровня и качества жизни населения.
11.Социальная значимость жилищно-гражданского строительства и наметившиеся в ее развитии негативные тенденции, связанные с низким уровнем обеспеченности населения жильем, его неудовлетворительным качеством, высокими ценами на рынке недвижимости и недоступностью основной массе населения (что характерно практически для всех регионов России), определяют на современном этапе целесообразность использования программно-целевых инструментов управления развитием жилищно-гражданского строительства. В связи с этим, основные направления совершенствования стратегии развития жилищно-гражданского строительства должны учитывать системы показателей, характеризующих качество жизни населения региона в части обеспечения благоприятной среды обитания (повышение доступности, комфортности и обеспеченности жилья, повышение обеспеченности объектами социальной инфраструктуры).
12.Процесс формирования социально-экономической политики в части развития жилищно-гражданского строительства как фактора обеспечения благоприятной среды обитания может быть представлен в виде совокупности работ, которые следует выполнять в определенной последовательности: определение системы показателей, характеризующих качество жизни населения регионаопределение системы показателей, характеризующих благоприятность среды обитания населения регионаопределение фактических значений показателей благоприятности среды обитания населения регионаопределение уровня благоприятности среды обитания дифференциальным методом и отклонение фактических значений от показателей, принятых за базу (значения социальных показателей, достигнутых в предшествующем периоде, общегосударственные, международные стандарты) — выявление причин отрицательных и положительных отклонений от фактических значений показателей, характеризующих благоприятность среды обитания, от базовых показателейопределение резервов (возможностей) улучшения данных показателей за счет устранения выявленных негативных причин и использования положительных факторовопределение возможностей улучшения показателей за счет бюджетных средств (регионального, федерального, в зависимости от уровня выявленной проблемы) — определение возможностей улучшения показателей за счет внебюджетных, привлеченных, заемных средствустановление целевых значений показателей благоприятности среды обитания с учетом всех реальных возможностей и ограниченийопределение общего размера финансовых и материальных средств, необходимых для достижения целевых значений показателей благоприятной среды обитанияформирование условий и комплекса мероприятий, обеспечивающих достижение целевых значений показателей благоприятной среды обитания, включение их в комплекс мероприятий по практической реализации социально-экономической политики региона (правовая, информационная, техническая, кадровая подготовка) — проверка готовности к реализации разработанных направлений жилищной, земельной, демографической политик, решение об их практическом осуществлении.
13.Реализация предложенного алгоритма должна опираться на информационную систему строительного рынка, которая в каждом регионе может иметь свои особенности и должна способствовать активизации инвестиционно-строительной деятельности. Нами предлагается система информационного обеспечения инвестиционно-строительной деятельности в регионе, общая функциональная структура которой представлена следующими элементами: 1. Реестр объектов- 2. Реестр организаций- 3. База данных по контрольно-надзорным и другим органам о ходе строительства в разрезе организаций и объектов строительства- 4. База данных, содержащая информацию об обеспеченности исходно-разрешительной документацией (ИРД) объектов строительства и реконструкции на территории региона- 5. База данных, содержащая информацию о прохождении экспертизы проектно-сметной документации (ПСД) — 6. Справочник объектов- 7. Справочник организаций. Внедрение подобной информационной системы не только положительно скажется на инвестиционно-строительной деятельности в регионе, но и существенно структурирует и систематизирует процесс принятия решений в сфере управления развитием жилищно-гражданского строительства и всего строительного комплекса региона, а также позволит получать за ее счет дополнительную прибыль региональным бюджетам.
14.Круг задач, требующих подробного рассмотрения, решения и финансирования с целью решения ряда социальных проблем по обеспечению благоприятной среды обитания населения, связанных с развитием жилищно-гражданского строительства, достаточно обширен и определяется целым комплексом сопутствующих и взаимосвязанных вопросов социального, экологического, административного, экономического, правового характера, что подтверждает необходимость их объединения в рамках единого национального проекта. Нами предлагается следующий комплексный подход к развитию жилищно-гражданского строительства с учетом социальных приоритетов развития, включающий следующие основные направления: совершенствование системы ипотечного кредитованияувеличение нового строительстваснижение административных барьеровразвитие системы оценки жилья и земельных ресурсов. При этом при решении проблемы доступности жилья, которая в настоящее время является одной из приоритетных и обусловлена множеством взаимосвязанных факторов, особый акцент необходимо сделать на первом направлении, что предполагает создание фондов (формирование рынка «длинных» денег) — развитие рынка ценных бумаг с ипотечным покрытиемсоздание системы страхования ипотечных кредитов.
15.Понятие «благоприятная среда обитания» связано, прежде всего, с вещественными (физическими) объектами, строительство которых позволяет обеспечить повышение уровня жизни населения. В связи с этим целесообразно выделить из набора показателей, характеризующих понятие «качество жизни населения», те из них, которые непосредственно относятся к введенному нами понятию «благоприятная среда обитания». В качестве таких интегрированных показателей следует выделить следующие: обеспеченность жильемкачество жильяблагоустройство и развитость инфраструктуры территории жилого фонда (обеспеченность объектами здравоохранения, образования, торговли, досуга, экологически чистыми территориями — парками, садами и т. д.). Говоря о показателе обеспеченности населения жильем, следует выделить две его составляющие: обеспеченность построенными квадратными метрами жильядоступность жилья. Первый аспект лишь косвенно отражает реальную ситуацию с обеспеченностью населения жильем и в большей степени характеризует тенденции развития самой отрасли социально-гражданского строительства, что, в свою очередь, в той или иной степени является показателем положительной или отрицательной тенденции в ситуации с обеспеченностью жильем. Второй аспект является в настоящее время наиболее значимым для российской реальности, и может быть оценен с помощью так называемого индекса доступности жилья, отражающего наличие платежеспособного спроса на жилье у населения и характеризующего его способность к приобретению дома или квартиры.
16. Анализ ситуации, сложившейся в Ростовской области и в Российской Федерации по вышеперечисленным направлениям показал, что в настоящее время на рынок жилья характеризуются формированием двух противоречивых тенденций: существенного превышения спроса на низкокачественное жилье над предложениемотсутствия платежеспособного спроса на жилье со стороны значительной части населения (по разным оценкам и в зависимости от региона от 61 до 75%). Такое противоречие говорит о том, что формирование спросовых факторов на рынке жилья происходит под влиянием трансформационных процессов, происходящих в российской экономике (трансформация института частной собственности, переход к рыночному типу хозяйствования, реформирование земельных отношений и т. п.), а также вследствие недостаточных темпов жилищного строительства в течение нескольких предыдущих десятилетий (в дореформенный период). Высокий спрос на жилье частично объясняется ростом общего благосостояния населения, связанного с общеэкономической ситуацией в стране. Однако в большинстве случаев речь идет не о прямой покупке квартиры или дома, а об улучшении жилищных условий через продажу менее качественного жилья и покупку более качественного. В реальности значительная часть сделок с недвижимостью представляет собой многоуровневые цепочки, участники которых стремятся либо улучшить жилищные условия, доплатив определенную сумму, либо ухудшить с получением разницы в денежном эквиваленте.
17.В сложившихся обстоятельствах государственная политика в сфере жилищного строительства должна быть направлена, во-первых, на стимулирование снижения себестоимости строительства жилья. Данное направление может быть реализовано за счет регулирования развития регионального строительного рынка (совершенствование нормативно-правовой базы жилищного строительства в части снижения административных барьеров, совершенствование земельной политики крупных городов, стимулирование инноваций и инвестиционно-строительной деятельности, развитие сопутствующих жилищно-гражданскому строительству отраслей промышленности, реформирование ЖКХ). Однако снижение себестоимости строительства жилья является необходимым, но не достаточным условием повышения его доступности, поскольку, как отмечалось выше, на формирование спроса на рынке жилья существенное влияние оказывают трансформационные процессы, повышение требований населения как к качеству самого жилья, так и к развитости инфраструктуры жилого фонда, а также глобальный его дефицит, который является главной характеристикой предложения на современном рынке жилья.
18.Основным направлением совершенствования государственной политики в сфере жилищного строительства, обеспечивающим его доступность, должно быть стимулирование предложение на рыке недвижимости за счет строительства государственного жилья. На наш взгляд, решение проблемы повышения доступности жилья требует не сколько наращивания темпов строительства жилья вообще, сколько изменения структуры вновь вводимого жилья, в которой необходимо увеличить долю так называемого государственного (муниципального) или социального жилья. В связи с этим совершенствование управления жилищно-гражданским строительством как на национальном, так и региональном уровнях, с учетом его социальной ориентации предполагает, в первую очередь, корректировку ряда действующих целевых программ повышения доступности жилья. При этом в рамках этих программ, наряду с совершенствованием уже широко используемых инструментов субсидирования и ипотечного кредитования, необходимо предусмотреть отдельную подпрограмму «строительство государственного (муниципального) жилья, предоставляемого на условиях договора социального найма», которая должна включать в себя следующие группы мероприятий: разработку системы критериев и показателей уровня жизни населения, определяющей льготные категории населения, имеющих право на получения государственного жилья на условиях договоров социального наймаразработку и совершенствование нормативно-правовой базы строительства государственного (муниципального) жилья (разграничение федеральный и региональных источников финансирования строительства и полномочий по предоставлению жилья и определения льготных категорий населения) — разработку пакета документов, регламентирующих процедуры организации строительства государственного жилья с участием частных строительных компаний на конкурсной основе.
19.Повышение роли инструментов воздействия на предложение качественного жилья на современном этапе должно компенсировать рост цен, обусловленный применением инструментов стимулирования спроса на рынке жилья, что повлечет за собой, с одной стороны, активизацию платежеспособного населения на строительном рынке и вовлечение дополнительных участников в инвестиционно-строительную деятельность за счет стабилизации цен и снижения финансовых инвестиционных рисков, а с другой стороны — повышение предложения более качественного жилья за счет государственного сектора и обеспечения им малоимущих слоев населения, снижение цен на низкокачественное жилье и его постепенное вытеснение и замещение жильем более высокого качества.
