у-'.
Актуальность исследования. Формирование земельного рынка предполагает рыночный механизм ценообразования. В условиях ограниченного его использования требуется расчетная нормативная оценка, базирующаяся на научной методологии и методике, увязывающей различные аспекты оценки для повышения эффективности использования земельных ресурсов.
В получении научно-обоснованных достоверных стоимостных параметров сельскохозяйственных угодий заинтересованы как органы власти (государственные и муниципальные), так и непосредственно аграрные формирования в целях:
— регулирования земельных и межотраслевых отношений в процессе трансформации форм собственности, обоснования размеров платы за пользование земельными угодьями, для реализации земельной и налоговой политики;
— решения вопросов рационального размещения сельскохозяйственного производства, определения путей наиболее эффективного использования земельных ресурсов, совершения разного рода операций с землей.
Проблемы совершенствования организации производства, создания благоприятных экономических условий для предприятий АПК, восстановления и дальнейшего повышения уровня развития сельского хозяйства позволяет решить оптимальное землепользование, опирающееся на обоснованный методический инструментарий оценки земли. Правильную оценку и учет сельскохозяйственных угодий можно рассматривать как мощный потенциал для оптимизации государственной политики в области сельского хозяйства, в построении и налаживании эквивалентных отношений обмена с сельским хозяйством посредством обеспечения обоснованного уровня рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию.
Стоимостная оценка земли является элементом земельных отношений, инструментом управления использованием земли, оказывает влияние при решении многих практических задач. Она сопровождает процесс перехода земли от одного собственника к другому. Главное назначение и необходимость оценки земли определяется в первую очередь потребностями самого сельского хозяйства. Поскольку данной проблеме все еще уделяется мало внимания, на этом необходимо остановиться более детально. *.
В условиях формирования рынка земли необходимы дальнейшее совершенствование механизма оценки земельных ресурсов, теоретическая разработка и апробация методических подходов к определению стоимости земельных угодий. Необходимость реализации этих и ряда других вопросов указывают на актуальность изучаемой проблемы, что и предопределило выбор темы исследования.
Степень изученности проблемы. В настоящее время в экономической литературе достаточно широко освещены вопросы земельных отношений, а также различные аспекты оценки земельных ресурсов. Проблема экономической оценки земли, эффективности ее использования достаточно глубоко разработана применительно к условиям плановой экономики. Существенный вклад в развитие теории и методологии экономической оценки земли внесли такие ученые, как Докучаев В. В., Бронштейн М. Л., Веденичев П. Ф., Заплетин В. Я., Дектярев И. В., Смирнов И. Н., Черемушкин С. Д., Николенко Г. С., Сагайдак А. Э., Загайтов И. Б., Тайчинов С. Н., Карнаухова Е. С., Ткачук С. А., Чешев А. С., Такумбетов М. И. и др. В современной зарубежной науке данной проблеме уделили внимание Фридман Д., Ордуэй Н., Эккерг Д., Хяррисон Г., рассматривающие ее с позиций оценки недвижимости.
Проблема оценки земельных ресурсов на основе ренты и рентных отношений является центральной экономической проблемой земельной реформы в сельском хозяйстве. Ее актуальность, выходящая за отраслевые рамки, и комплексность подчеркивается в трудах экономистов-аграрников: Гайсина Р. С., Лукманова Д. Д., Мингалева В. Д., Норина И. А., Нусратуллина В. К., Пустуева А. Л., И. В. Разорвина, Шарипова С. А., Яруллина P.P. и др.
Несмотря на то, что за последние годы были выполнены ряд ценных исследований, посвященных методологическим проблемам, методика оценочных работ остается недостаточно разработанной применительно к условиям рыночной экономики, с необходимостью обобщения исследований, объединения отечественного и зарубежного опыта оценки земли, определения стоимости земли при аренде, купле-продаже, залоге. Остаются дискуссионными отдельные методические вопросы, касающиеся оценки сельскохозяйственных угодий, которые отражают различия в их ценности с точки зрения местоположения и основываются на учете всей совокупности рыночных факторов, действующих в сельскохозяйственном производстве.
Цель и задачи исследования
Цель данного исследования состоит в обосновании и совершенствовании теоретических и методических подходов стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях формирования рынка сельскохозяйственных угодий.
Цель исследования обусловила постановку и решение следующих задач:
— на основе изучения теоретических и методических подходов оценки земли выявить особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в системе современных производственно-экономических отношений в Республике Башкортостан;
— уточнить действие закона спроса и предложения на формирующемся в стране рынке сельскохозяйственных угодий, как рынке основного ресурса сельскохозяйственного производства;
— обосновать необходимость и методику трехуровневого подхода к определению стоимости сельскохозяйственных угодий, направленную на выравнивание экономических условий хозяйствования и повышение заинтересованности землепользователей в рациональном использовании земли региона;
— выявить закономерности действия факторов, выступающих в отношении сельскохозяйственных угодий как «ценообразующие» и разработать модель формирования стоимости сельскохозяйственных угодий, базирующуюся на методологии (стандартах) оценки объектов недвижимости, приносящих доход;
— разработать методику оценки сельскохозяйственных угодий, как фактора производства, позволяющую определить сопоставимую с основным капиталом стоимость земли.
Объект исследования. В качестве объекта исследования, теоретического обобщения и реализации поставленных в работе методических вопросов выступают сельскохозяйственные угодья хозяйствующих субъектов Республики Башкортостан.
Предметом исследования являются научно-методические вопросы и особенности стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий в условиях современных рыночных преобразований.
Теоретической и методологической основой исследования служат классическая и неоклассическая концепции экономической теории, изложенные в трудах известных российских и зарубежных ученых-экономистов по вопросам оценки производственных ресурсов, а также законодательные и нормативные акты РФ и РБ, методические рекомендации и разработки по вопросам р? гулирования земельных отношений, экономического механизма в сельском хозяйстве.
При подготовке информации, ее обработке, определении оценочных показателей и осуществления других этапов оценки нашли применение различные методы исследования экономических явлений: монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистического и математического моделирования, логический, графический и другие.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Башкортостанматериалы -'Госкомстата РФ и РБ, Министерства сельского хозяйства РБ, рекомендации научно-исследовательских организаций, нормативно-справочные материалы, специальная экономическая и справочная, периодическая литература по теме исследования, а также материалы, собранные в результате личных исследований автора. о .
Научная новизна диссертационной работы заключается в совершенствовании методики стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий с учетом отечественного и зарубежного опыта и определяется следующими результатами, полученными лично соискателем:
— установлено нарушение закономерности конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных земель, что проявляется в отклонении реальной ценности сельскохозяйственных угодий от фактической рыночной цены. Важная особенность формирующегося рынка земли в сельском хозяйстве, как рынка основного ресурса сельскохозяйственного производства, состоит в том, что не цена ресурса (земельного) определяет уровень спроса («низкая цена — высокий спрос»), а наоборот — уменьшение спроса на землю, обусловленное низкой доходностью отрасли, снижает и, одновременно, определяет рыночную стоимость земли;
— установлено, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в России и Республике Башкортостан имеет слабую связь с их рыночной ценностью для • землепользователей. В связи с этим, разработана методика, которая предусматривает корректировку величины кадастровой стоимости по трем уровням иерархии: природно-сельскохозяйственным зонам, административным районам, отдельным землепользователям РБ. Используя метод корреляционно-регрессионного анализа, для каждого уровня обоснованы факторы, оказывающие решающее влияние на рыночную ценность сельскохозяйственных угодий. Реализация предложенного алгоритма гарантирует получение однозначных выводов относительно общественной (или рыночной) ценности сельскохозяйственных угодий на всех уровнях;
— выявлено, что в силу отсутствия объективной систематизированной информации о рыночных ценах на сельскохозяйственные угодья, наибольшее преимущество по сравнению с другими методическими подходами стоимостной оценки земли, имеет комбинирование нормативных и рыночных методов.
Разработаны предложения по совершенствованию инструментов и методов оценки, отвечающих требованиям и процессам развития в стране рынка сельскохозяйственных угодийпредложена новая методика (математическая модель) стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий по их производительному вкладу в создание новой продукции. В основу методики положена неоклассическая теория факторов производства (земля, труд, капитал), в соответствии с которой выделяется стоимость валовой продукции в той ее доле, которая «вырабатывается» сельскохозяйственными угодьями. Методика, в отличие от существующих, позволит в полной мере включить сельскохозяйственные угодья в систему учета, анализа и оценки имущества субъектов хозяйствования, как это принято в мировой практике, и совершенствовать систему показателей, характеризующих эффективность использования производственных ресурсов, в том числе земли.
Практическая значимость работы заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы субъектами земельных отношений Республики Башкортостан для решения широкого круга задач: формирования, развития и регулирования рынка землив качестве нормативной цены при передаче земли в собственность гражданамустановлении коллективной собственности на землюпередаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог (ипотечное кредитование), установления величины арендной платы, налоговвыявления и разработки мер государственной поддержки землепользователей по рациональному использованию, охране земли, повышению плодородия почвы, выравниванию социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.
Результаты исследования используются в учебном процессе сельскохозяйственных высших и средних учебных заведений РБ при изучении курсов «Экономическая теория», «Экономика сельского хозяйства» и «Экономика недвижимости», могут быть использованы также в учебном процессе других регионов.
Основные положения диссертационной работы используются Министерством сельского хозяйства РБ, Администрацией Буздякского и Бакалинского районов республики.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с планом научно-исследовательской работы Башкирского государственного аграрного университета по направлению «Разработка научных основ и практических рекомендаций устойчивого финансово-экономического и социального развития регионального АПК с учетом требований рыночного механизма».
Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях различных уровней: международных: «Конкурентоспособность предприятий и территорий в меняющемся мире» (Екатеринбург, 2002 г.), «Региональные проблемы социально-экономического развития АПК» (Барнаул, 2003 г.) — региональных:. «Резервы повышения эффективности агропромышленного производства» (Уфа, 2004 г.), «Аграрная наука в XXI веке» (Уфа, 2003 г.), «Достижения аграрной науки — производству» (Уфа, 2004 г.) и др.
Публикации. По результатам выполненного исследования опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,4 печатных листа, в том числе авторских — 2,9 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка литературы и приложений. Работа изложена на 149 страницах машинописного текста, включает 20 таблиц, 6 рисунков, 4 приложения. Библиографический список включает 160 наименований.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.
1. В настоящее время для оценки земли служит методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Ее можно оценить как приемлемую в качестве основы для установления цен земельных участков в ряде случаев (например, при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель или вынужденной их консервации). В то же время, недостатки, раскрытые в работе, указывают на необходимость дальнейшей активизации исследований в этой области, в частности, с целью повышения объективности определения налогооблагаемой базы.
Результатом кадастровой оценки является агропроизводственная характеристика земель, которая рассматривается как норматив денежной оценки земельного участка, как ресурса производства при использовании его в конкретном целевом назначении. Проблема заключается в том, чтобы приблизить показатели оценки к современным экономическим условиям, то есть более полно учесть при этом «ценообразующие» составляющиеобъективные условия формирования рыночной стоимости земельных угодий, в первую очередь, «фактора месторасположения».
2. Насыщение рынка сельскохозяйственной продукции, когда предложение постоянно превышает спрос, произошедшее за счет кратного сокращения платежеспособных потребностей населения и «засилья» импорта продовольствия, привело к сокращению предложения трудовых ресурсов и капитала (по причине неэффективности аграрного сектора экономики). Следствием стало. полное нарушение закономерностей конкурентного равновесия на рынке сельскохозяйственных угодий, что проявилось в снижении уровня спроса на сельскохозяйственные угодья и нарушении закономерности «низкая цена — высокий спрос». Низкий уровень спроса на землю стац определяющей причиной снижения ее рыночной цены.
Подтверждением этого является устойчивое отклонение величины кадастровой стоимости от фактической цены сельскохозяйственных угодий.
3. В Республике Башкортостан сельскохозяйственные угодья имеют большое разнообразие по естественному плодородию и биоклиматическим условиям. Их внутренняя структура сложилась исторически и довольно жестко определила и ограничила специализацию производства в отдельных сельскохозяйственных зонах. Поэтому мы предлагаем алгоритм расчета стоимостных параметров, предусматривающий выделение трех уровней иерархии и определение «коэффициентов фактора месторасположения» для каждого из них, вплоть до конкретных землепользователей.
4. Отсутствие сегмента рынка сельскохозяйственных угодий в Республике Башкортостан в настоящее время, затрудняет применение чисто рыночных методов их оценки. В этих условиях наиболее приемлемы комбинированные подходы, включающие как нормативные (кадастровые), так и рыночные методы. Одна из предлагаемых моделей оценки земли, основанная на таком подходе, сделала возможным получение стоимостных параметров, сопоставимых с рыночными.
5. Методика оценки сельскохозяйственных угодий путем определения доли каждого фактора в потребительной стоимости основана на гипотезе о равной отдаче капитала, воплощенного как в основных производственных фондах, так и в земле. Это означает, что, используя стоимостную оценку основных производственных фондов, можно найти коэффициент (мультипликатор) их отдачи в виде валовой продукции (в части своей доли). Далее, используя этот мультипликатор, можно найти стоимость сельскохозяйственных угодий, сопоставимую с балансовой (учетной) стоимостью основных производственных фондов. В соответствии с этой стоимостью, сельскохозяйственные угодья целесообразно включить в состав основных производственных фондов землепользователей, со всеми вытекающими из этого «последствиями». То есть, «балансовая (или учетная)» стоимость сельскохозяйственных угодий может быть также использована во всех тех случаях и целях, в каких она используется в настоящее время по отношению к основным производственным фондам, в том числе и для начисления амортизации. Без принятия такого кардинального решения со стороны государства, нельзя рассчитывать на прекращение «хищнической» эксплуатации и «разбазаривание» главного богатства страны и народа — земли.
