Совершенствование управления региональной недвижимостью на основе методов массовой и индивидуальной оценки

Путь экономических реформ, который прошла Россия за последние 10 лет, способствовал формированию рыночных отношений, основой которых является эквивалентный товарно-денежный обмен, в который включаются все виды экономических благ. Новшества коснулись, в первую очередь, реформирования государственного имущества, основную часть которого составляла и составляет недвижимость (ее удельный вес в структуре народного хозяйства составляет около 80%). Основным механизмом трансформации системы государственной собственности послужила приватизация, которая привела к возникновению частных собственников и, соответственно — к перераспределению недвижимого имущества между отдельными субъектами прав собственности. В результате объекты недвижимости, под которыми в общем случае понимается земельный участок с находящимися на нем улучшениями (зданиями и сооружениями), становятся не только предметом потребления, средством (фактором) производства или объектом распределения, как это имело место в централизованной экономике, но и полноценным товаром. Таким образом, одним из наиболее очевидных и масштабных последствий рыночных преобразований следует считать трансформацию недвижимости в объект регулярных сделок купли-продажи.

Результаты процесса приватизации недвижимого имущества в РФ привели к следующим основным последствиям:

1. Сформировался рынок недвижимости как самостоятельная и крайне важная часть экономической системы страны. Его отличительными особенностями с позиций целей и задач экономического анализа являются:

— мультиплицирующий и акселеративный эффекты, выступающие в качестве важнейшего инициирующего фактора экономического роста. Это находит свое выражение в особом характере циклического развития рынка недвижимости по сравнению с общим циклом экономической активности: рынок недвижимости активизируется раньше и амплитуда колебаний темпов роста превосходит аналогичные показатели для экономики в целом [70];

— высокую степень динамизма в течение всего периода рыночных преобразований и практически абсолютную гарантию сохранения указанной тенденции в обозримой перспективе. Следует отметить, что подобная ситуация характерна практически для всех без исключения субъектов РФ, независимо от различий в уровне экономической активности. В этом находит свое практическое подтверждение одно из общепризнанных положений экономической теории, согласно которому недвижимость рассматривается в качестве базисного экономического блага, обладающего безусловным потребительским приоритетом- ;

— территориальный характер данного рынка. Разумеется, любой конкретный рынок может и должен рассматриваться в территориальном аспекте, однако именно для рынка недвижимости данный фактор имеет определяющее значение. Это связано с тем, что по самой своей природе объекты недвижимости неотделимы от своего местоположения, и только во взаимосвязи с ним могут быть определены все экономические показатели.

2. Как уже отмечалось, системообразующим элементом рыночной экономики является эквивалентный товарно-денежный обмен. Из этого непосредственно следует, что определение стоимостного эквивалента представляет собой важнейшую насущную задачу и обязательное условие эффективного функционирования рыночной экономической системы. В сфере недвижимости это привело к возникновению самостоятельного вида экономических экспертиз, получившего название оценка стоимости недвижимости (как равнозначный используется также термин «оценка недвижимости», который следует признать недостаточно корректным в методологическом отношении, поскольку оцениваться могут не только стоимостные параметры недвижимости). Как самостоятельное направление экономической науки и практики оценка стоимости недвижимости сложилась в 30-е годы XX века в США и постепенно получила распространение во всем мире. Этот процесс сопровождался формированием и развитием научного аппарата, в составе которого основное место занимают базовые подходы и методы оценки. Показательным следует считать тот факт, что становление оценки и оценочной деятельности в России произошло по историческим меркам практически мгновенно и именно в сфере недвижимости. Это также следует считать объективным следствием особой роли и значения недвижимого имущества функционирования экономической системы и в жизни общества в целом.

Естественно, адекватность стоимостного эквивалента может быть достигнута только при соответствующем кадровом обеспечении. В рамках общей предпринимательской деятельности (системы бизнеса) появилась самостоятельная профессия — оценщик недвижимости. В России она получила официальное признание в 1996 г., когда Минтруда РФ внес ее в классификатор специальностей. Необходимо отметить, что деятельность этих специалистов охватывает практически все формы использования и рыночного оборота недвижимости: операции купли-продажи, иные виды рыночных сделок, управление недвижимостью.

Совершенно очевидно, что эффективность функционирования рынка недвижимости самым непосредственным образом зависит от того, насколько верно и тщательно выполнены анализ его состояния и обоснование тенденций развития. В этой связи следует сделать особый акцент на двух принципиально важных моментах.

Первый из них заключается в том, что определяющую и последовательно нарастающую роль в экономической системе Российской Федерации играют ее субъекты, а точнее — система региональных рынков, в том числе региональные рынки недвижимости. В абсолютном большинстве научных исследований и практических разработок, посвященных сфере недвижимости, данный факт, к сожалению, практически полностью игнорируется. Основной акцент делается на ситуациях индивидуальной оценки. В то же время, абсолютно очевидно, что эффективное регулирование и управление рынком недвижимости, в том числе, и на региональном уровне невозможно без задействования инструментария массовой оценки. Это, в свою очередь, означает необходимость разработки комплекса методических рекомендаций, практическое применение которых обеспечивает полноценный анализ регионального рынка недвижимости для последующего использования его результатов в процессе массовой оценки.

Второй момент непосредственно связан с процессом управления недвижимым имуществом. Как известно, общее целеполагание системы управления состоит в обеспечении максимальной эффективности управляемого процесса. Одним из необходимых условий реализации целеполагания является определение оптимального режима использования тех объектов, совокупное функционирование которых представляет собой содержание управляемого процесса. Применительно к недвижимости это условие получило название «принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)». Соответственно, в комплексном обосновании ЛНЭИ заключается, пожалуй, наиболее важная задача оценки недвижимого имущества. Данный принцип имеет «сквозной» характер, то есть, в равной степени действует на макро-, мезои микроуровнях единой экономической системы. Тем не менее, его реализация имеет особое значение для региональной системы недвижимости с учетом отмеченной ранее особой роли субъектов РФ в регулировании экономических процессов.

Следует отметить четкую причинно-следственную взаимосвязь проанализированных моментов: принцип ЛНЭИ реализуется ровно в той степени, насколько обоснованно будет определено само ЛНЭИ, а это, в свою очередь, достигается лишь при наличии полной, точной и актуальной информации о состоянии рынка недвижимости. Таким образом, схема взаимосвязи системы анализа рынка недвижимости с определением ЛНЭИ как обязательной и важнейшей части процессов оценки и управления может быть представлена следующим образом (рис.1):

Рис. 1. Взаимосвязь системы анализа рынка недвижимости с определением ЛНЭИ.

С учетом изложенного, актуальность темы исследования обусловлена:

— важным значением недвижимости, как объекта инвестирования и решающего фактора экономического роста страны в целом и отдельного региона в частности;

— неразрывной взаимосвязью принятия решения об использовании недвижимости с ее экономическими показателями, расчеты которых основаны на использовании достоверной информации о рынке недвижимости;

— недостаточно полным отражением в действующих методологических рекомендациях путей создания эффективных систем сбора и обработки информации о рынке недвижимости и формирования информационных баз по недвижимости;

— необходимостью формирования целостного представления о рынке недвижимости как о сложном механизме, соединяющем в себе множество взаимосвязанных процессов.

Целью исследования является разработка комплексных методических положений, позволяющих повысить эффективность управления региональной недвижимостью на основе использования методов массовой и индивидуальной оценки и обоснования ЛНЭИ объектов недвижимости.

Цель исследования реализуется посредством решения следующих задач:

— анализ факторов, влияющих на формирование структуры регионального рынка недвижимости;

— определение параметров информационной базы по недвижимости и методов сбора и обработки данных в ее составе;

— формирование факторной модели массовой оценки региональной недвижимости;

— разработка методических рекомендаций по массовой оценке объектов недвижимости с учетом необходимости обоснования ЛНЭИ;

— определение критериев и показателей эффективного управления недвижимостью в целях обеспечения устойчивого регионального экономического ростаразработка экономических механизмов, обеспечивающих определение рыночной стоимости объектов недвижимости в процессе индивидуальной оценки на основе методики обоснования ЛНЭИ.

Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.

Объектом исследования является региональный земельно-имущественный комплекс (на примере Пермской области).

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, системного анализа, теории управлениятруды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом — Л. П. Белых, ГТ.Г. Грабового, А. Г. Грязновой, В. Н. Зарубина, Ю. Н. Кулакова, В. М. Рутгайзера, Г. М. Стерника, Е. И. Тарасевича, М. А. Федотовой, Ник. Ордуэя, Дж. Фридмана, Генри С. Харрисона, Дж. К. Эккерта и др.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих повышение эффективности управления региональной недвижимостью. В ходе исследования автором получены следующие научные результаты:

— определены состав и содержание совокупности критериев и факторов, формирующих структуру регионального рынка недвижимости;

— разработаны методических положений по созданию необходимой и достаточной информационной базы, обеспечивающей адекватное представление о состоянии и тенденциях развития регионального рынка недвижимости;

— предложена факторная модель и обоснованы критерии эффективности проведения массовой оценки недвижимости с учетом лучшего и наиболее эффективного использования конкретных объектовразработаны методические рекомендации, обеспечивающие совершенствование управления региональной недвижимостью на основе использования методов оценки.

Практическая значимость исследования заключается в том, что разработаны механизмы повышения эффективности управления региональной недвижимостью в целях обеспечения экономического роста, а также выработаны рекомендации по использованию методов массовой и индивидуальной оценки. Универсальность предложенных методических подходов позволяет использовать их для различных регионов, а также для оценки объектов недвижимости различного функционального назначения.

На защиту выносятся:

— обобщение результатов отечественных и зарубежных исследований в области оценки недвижимого имущества;

— содержательная характеристика регионального рынка недвижимости;

— методические рекомендации по формированию и эффективному использованию информационной базы регионального рынка недвижимости;

— критерии, факторы и показатели, обеспечивающие полноценную реализацию принципа ЛНЭИ с учетом специфических особенностей регионального рынка недвижимости;

— алгоритмы определения рыночной стоимости: объектов недвижимости с учетом их ЛНЭИ;

— модель эффективного использования недвижимого имущества в качестве фактора регионального экономического роста;

— методические рекомендации по использованию результатов массовой оценки при формировании региональных жилищных программ.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 13 печатных работ общим объемом 3 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и приложений. Общий объем диссертационной работы — 175 стр., в том числе 22 рисунка, 16 таблиц. Библиографический список литературы содержит 98 наименований использованных источников.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3.

1. В соответствии с общими положениями теории управления обоснована причинно-следственная взаимосвязь между качеством информационного обеспечения и эффективностью управления региональной недвижимостью. Ключевым элементом указанной взаимосвязи является качество определения стоимостного эквивалента.

2. Разработаны методические рекомендации, использование которых позволяет обеспечить рациональную структуризацию исходного массива недвижимости по всем уровням управления, определить состав и содержание информационной базы, а также формы представления данных об объектах недвижимости различного функционального назначения. Разработанная методика дает возможность обосновать значения корректирующих коэффициентов стоимости объектов недвижимости в зависимости от комплексной характеристики среды местоположения.

3. Разработанная методика оценки риска учитывает совокупное влияние социальных, административных и экономических факторов по каждому из поселений на территории региона. Это дает возможность определять потенциальную эффективность реализации целевых региональных программ.

4. Разработанные методические подходы были использованы при подготовке ряда программ Администрации Пермской области и Администрации г. Перми в части обеспечения жильем и определения нормативных показателей стоимости объектов недвижимости. Данные программы являются составной частью региональной стратегии обеспечения устойчивого экономического роста.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. Корректность результатов анализа системы региональной недвижимости обеспечивается обоснованием состава и содержания компонент системного анализа региональной недвижимости, а также их основных взаимосвязей, соответствующих рыночным экономическим условиям. В методологическом аспекте обязательным условием является использование положений экономической теории (в частности, теории экономического роста и теории воспроизводства), а также теории управления.

2. Разработана структурно-логическая модель системы региональной недвижимости как одного из основных факторов регионального экономического роста и на этой основе определены основные цели и задачи управления. Осуществлены уточнения обобщенных моделей экономического роста (в частности, производственной функции Кобба-Дугласа), позволяющие определить влияние недвижимого имущества на конечные результаты регионального экономического развития. Показано, что в обеспечении экономического роста прямо или опосредованно участвуют все виды недвижимости.

3. Предложена система критериев, факторов и показателей, определяющих эффективность управления региональной недвижимостью в целях обеспечения устойчивого регионального экономического роста. При этом в качестве главного критерия приняты абсолютные и относительные показатели прироста валового регионального продукта (ВРП). Даны основные соотношения показателей и сформирована обобщенная факторная модель использования недвижимости в процессе обеспечения регионального экономического роста.

4. Предложены комплексные подходы по обоснованию лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объектов недвижимости для различных оценочных ситуаций, служащие обязательным условием обеспечения эффективного управления недвижимым имуществом. При этом раскрыта содержательная характеристика взаимосвязей между основными видами стоимости недвижимости и оценочными ситуациями, типичными для реализации принципа ЛНЭИ. Показано, что реализация данного принципа непосредственно связана с использованием методов массовой оценки.

5. Разработана методика зонирования городских территорий на основе комбинированного сочетания потребительского и территориального критериев, отражающих совокупность экономических, административных и социальных факторов, а также характеристик среды местоположения. В соответствии с положениями экономической теории (в частности, теории предельной полезности и теории потребительских предпочтений) в состав характеристик зонирования включены субъективные составляющие как часть факторов, определяющих потребительский критерий на рынке недвижимости.

6. Выполнены корректировки алгоритмов расчета рыночной стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения, обеспечивающие определение адекватной величины стоимостного эквивалента. Сущность.

Л'.. корректировок заключается в том, что: а) учтены дополнительные характеристики среды местоположения объектов недвижимостиб) дополнена методика структуризации рынка недвижимостив) даны рекомендации по учету рисков. ¦ -Самостоятельное значение имеют корректировки, связанные с рассмотрением недвижимости в качестве фактора регионального экономического роста.

7. Разработаны методические подходы к созданию информационного обеспечения управления региональной недвижимостью, формы документов и процедуры их заполнения, обеспечивающие типовую технологию обработки данных. Это дало возможность эффективной обработки необходимых данных, которые используются при разработке целевых региональных программ.

8. Разработанные практические рекомендации были использованы в процессе реализации региональных жилищных программ — «Подпрограммы обеспечения жильем молодых семей в рамках Пермской областной целевой программы «Жилище» «, «Программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) г. Перми», «Методических рекомендаций для определения средней расчетной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по городам и районам Пермской области для расчета стоимости строительства (приобретения) жилых помещений для различных категорий граждан», реализуемых Администрацией Пермской области и Администрацией г. Перми. Эти программы могут рассматриваться в качестве конкретного примера реализации программно-целевого подхода к решению проблем обеспечения регионального экономического роста и совершенствования механизмов регулирования регионального рынка недвижимости.