Особенности государственного финансирования развития ипотечного кредитования в РФ

Актуальность темы

исследования.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (как со стороны органов власти различных уровней, так и со стороны граждан), динамично возрастает. Это положительное явление, прежде всего, связано с тем, что ранее использовавшиеся механизмы проведения жилищной политики в стране оказались неэффективными, а, следовательно, появилась настоятельная потребность в разработке новых инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Сейчас в России имеет место кардинально новая социально-экономическая система, принципиально отличающаяся от существовавшего строя и уклада экономики. Произошли значительные изменения в структуре собственности на недвижимость, что явилось предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики. Кроме того, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств. В связи с указанными причинами ранее действовавший порядок по решению застарелой жилищной проблемы, в том числе и программными подходами, не может быть автоматически перенесен на формирующуюся экономическую систему.

Начало образованию системы ипотечного кредитования в России было положено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 № 28). Этот нормативный акт явился документарным свидетельством государственной политики как комплекса механизмов регулирования и мер стимулирования, направленных на построение и развитие долгосрочных финансовых отношений при улучшении гражданами своих жилищных условий.

Сложившаяся на сегодняшний момент макроэкономическая ситуация определила ряд особенностей развития ипотеки в современной России. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание темпов роста реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов предопределили переосмысление уже имеющегося исторического и зарубежного опыта, проявившееся в целом ряде видоизмененных ипотечных и квазиипотечных программ.

Современная государственная жилищная политика строится на принципах привлечения в жилищный строительный сектор финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередьсредств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. При этом, одной из важнейших мер реализации современной жилищной политики является создание в России единой ипотечной системы, которая учитывала бы как передовой опыт развитых стран, так и национальные особенности России.

Необходимо отметить, что за годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны. Очень часто государственная поддержка сводится исключительно к государственному финансированию, и это уже привело к ряду, фактически, провалов региональных программ. С другой стороны, отказ от любого государственного участия в ипотечном процессе также пагубно, что показала практика начала 1990;х, когда государство не имело ни возможности, ни, по-видимому, желания, участвовать в жилищных проблемах населения.

Необходимость всестороннего анализа места государства в развитии ипотечных процессов, определения направлений развития особенностей государственного участия в формировании уровней ипотечного кредитования в стране, а также выявление оптимальных решений в области финансирования ипотеки в Российских условиях обусловили выбор темы исследования.

Цель и задачи исследования

.

Цель исследования состоит в выявлении особенностей государственного финансирования отношений, направленных на улучшение жилищных условий населения с помощью системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования для оптимизации форм финансового участия в них государственных органов.

В рамках поставленной цели перед исследованием поставлены следующие задачи:

— определить место ипотечной системы в рамках финансовой системы современного государства с учетом развиваемой в нем модели ипотечных отношений;

— предложить классификацию ипотечных программ действующих в современной России, которая позволит раскрыть основные экономические и правовые факторы развития ипотеки в государстве.

— систематизировать современные формы и инструменты участия органов государственной власти в вопросах становления ипотечных институтов в стране;

— выявить наиболее перспективные инструменты прямого государственного участия в ипотечных программах и определить положительные и отрицательные последствия применения таких инструментов;

— определить наиболее перспективные, с точки зрения массовости, направления развития ипотеки на основе анализа доступности ипотечных схем населению;

— провести анализ действенности влияния государственных мероприятий в области ипотечного кредитования на некоторые макроэкономические параметры развития региона.

Объект исследования.

Объектом исследования являются процессы бюджетного финансирования ипотечных отношений в рамках финансовой системы современного государства.

Предмет исследования.

Предметом исследования являются отношения среди участников ипотечного кредитования, которые складываются между отдельными элементами финансовой системы по поводу особенностей бюджетного финансирования ипотечных программ.

Теоретическая и методологическая основа исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы составили материалы Федеральной службы государственной статистики, данные, характеризующие социально-экономическое состояние различных регионов России, компьютерная и электронная информация, сведения органов государственного управления (Министерства финансов РФ, Центрального банка России, Комитета экономики Администрации Волгоградской области, Волгоградского областного комитета по статистике, Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки).

В работе использованы экономико-математические, статистические, графические и абстрактно-логические методы обработки информации.

Степень изученности проблемы.

Вопросам долгосрочного ипотечного кредитования на сегодняшний день посвящен достаточно обширный перечень литературы. Причем данная литература имеет как характер методологического и теоретического обоснования ипотечных процессов и механизмов их регулирования, так и обзорной характеристики страновых и региональных особенностей ипотечного кредитования. К первой группе можно отнести работы В. Гуртова, В. Есипова, В. Кудрявцева и Е. Кудрявцевой, Н. Щербаковой, В.Челнокова. Во второй группе необходимо отметить исследования А. Ларионова, Н. Ризуна, Е. Черных и др.

Сегодня можно с уверенностью сказать, что начальные этапы развития ипотеки в России, в большей своей части, пройдены — об этом свидетельствуют, как достаточно проработанная законодательная база, так и значительно выросший уровень проблем обсуждаемых в научных кругах и средствах массовой информации. Убедиться в этом можно изучив исследования.

A.Ларионова, А. Латынцева, В. Лимаренко, Е.Покопцевой.

Безусловно, становление ипотеки не могло происходить без одновременного выстраивания системы ипотечного кредитования и встраивания ее в финансовую систему государства. Этому сложному процессу были посвящены работы М. Загорулько, О. Иншакова, Ю. Климова, В. Смирнова,.

B.Лимаренко.

Несмотря на достаточно глубокую проработку вопросов функционирования долгосрочного ипотечного кредитования, сегодня остались вопросы в отношении государственного участия в этом процессе. Мнения тут расходятся как относительно принадлежности государства к конкретным участникам процесса кредитования, так и относительно механизмов поддержки субъектов кредитования. В доказательство нашего утверждения можно привести работы Н. Пастуховой, В. Смирнова, А. Ларионова, В. Усова, Е. Брусницына, Е. Покопцевой и др.

Научная новизна исследования.

Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах:

1. Уточнено место ипотечных отношений в финансовой системе государства, которое характеризуется разнообразным сочетанием ее отдельных элементов, составляющих основу американской, немецкой и европейской моделей долгосрочного ипотечного кредитования;

2. Обобщены механизмы и инструменты участия органов государственной власти в процессах становления и развития ипотечных институтов, которые подразделяются на: а) государственное финансирование кредиторов по ипотечным кредитамб) льготное стимулирование застройщиков и покупателей жилья;

3. Выделены перспективные инструменты государственного финансирования моделей ипотечного кредитования с использованием средств бюджетных и внебюджетных фондов всех уровней власти: (а) субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками- (Ь) предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначального взноса- © предоставление кредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета- ((1) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту- (е) организация системы рефинансирования с учетом АИЖК.

4. Предложена методика расчета доступности ипотечной программы в зависимости от объемов ее финансирования, которая учитывает влияние двух факторов — фактического размера жилой площади на члена семьи и финансовых возможностей группы заемщиков;

5. Разработана методика оценки коммерческой и бюджетной эффективности региональных моделей льготного ипотечного кредитования, которая позволяет определить наиболее эффективные варианты участия федеральных и субфедеральных органов власти в финансировании ипотечных проектов на основании показателей инфляции, коэффициента мультипликации, объемов налогообложения, срока кредитования по проекту;

6. Сопоставлены параметры перспективных инструментов прямого финансирования ипотеки, что позволило сделать вывод об оптимальности в современных российских условиях государственного финансирования через дотирование процентных ставок по кредитам.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Разработанная научно-методическая база дает возможность субъектам хозяйственной деятельности в условиях рыночной экономики создавать эффективные методики по организации и управлению системы ипотечных отношений. Полученные в ходе исследования выводы и рекомендации могут быть использованы для:

— моделирования ипотечных отношений в стране в целом и на уровне региона, и позволяют применять отдельные выводы при проведении жилищной политики;

— формирования нормативно-правовой базы по государственному регулированию ипотечных процессов как на федеральном, так и на региональном уровнях, решений органов местного самоуправления;

— формирования и обновления программ при переподготовке и повышении квалификации государственных служащих, специалистов, работающих в области управления и развития процессов ипотечного кредитования.

Апробация.

Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в семи научных работах и прошли обсуждение на IV Волгоградской региональной конференции молодых ученых (г.Волгоград), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (Санкт-Петербург, 1999 г.), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также на теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ, международном периодически действующем научно-практическом семинаре, проводимом Волгоградской академией государственной службой совместно с муниципальной службой Эльзаса (Франция) в рамках НИР по теме «Регион как объект комплексных научных исследований».

Теоретические выводы, методические и практические рекомендации использовались в учебно-педагогической деятельности при освещении социально-экономических проблем со слушателями Волгоградской академии государственной службы, студентами Международного Института Управления и Волгоградского института бизнеса.

Структура и объем диссертационной работы.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка библиографических источников.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем.

Для целей исследования было принято следующее определение финансовой системы — это совокупность государственных и муниципальных централизованных и децентрализованных фондов, а также частных децентрализованных фондов.

Являясь частью финансовой системы, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования затрагивает сразу несколько ее элементов, и, тем самым является ее частью. В настоящее время практика в области ипотечного кредитования имеет разные направления своего развития и, поэтому, по-разному вписывается в финансовую систему и по-разному объединяет ее элементы.

Всю мировую практику в отношении ипотечного кредитования мы разделили на 3 основные модели: (1) классическая, или так называемая американская, (2) европейская система, (3) немецкая система стройсбережений. Отличие этих трех систем ипотечного кредитования друг от друга заключается в законодательных особенностях территорий на которых они развивались, исторических особенностях развития банковской системы и жилищного сектора страны.

Американская модель ипотечных отношений охватывает сразу три сектора экономики — рынок недвижимости, рынок капитала и государственный сектор. Эта система ипотечного кредитования содержит в себе элементы государственных финансов, финансов кредитной системы, финансов вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. Государственные финансы и рынок капитала, как элементы финансовой системы связаны через механизм рефинансирования ипотечных кредиторов. В рамках классической системы государство, через государственные и полугосударственные ипотечные компании является полноценным участником рынка ценных бумаг. Между государством, в лице эмиссионно-финансовой корпорации, и рынком капиталов, в лице ипотечных.

133 кредиторов, функционирует два противонаправленных потоков. Первый поток, идущий от эмиссионно-финансовой корпорации к кредиторам представляет собой поток инвестиций, противоположный ему поток — пулы закладных, являющиеся обеспечением для выпускаемых государственными и полугосударственными корпорациями ценных бумаг.

Вторая группа отношений складывается между рынком капитала и рынком недвижимости, как элементами финансовой системы. Причем здесь также присутствуют два противоположных потока: кредиты (от кредиторов к заемщикам) и закладные (от ссудозаемщиков к кредиторам).

Европейская модель ипотечного кредитования охватывает значительно меньшее количество элементов финансовой системы, чем американская. Она находится на стыке следующих элементов: кредитной системы, вторичного финансового рынка и финансов отраслей воспроизводственного процесса. При этом здесь взаимодействуют два основных потока: кредитные средства (от кредитора к ссудозаемщикам) и закладные ценные бумаги (от ссудозаемщиков к кредиторам). В данной системе взаимодействуют, главным образом, только первичный рынок кредитования и рынок недвижимости.

Ипотечная система, разработанная в рамках немецкой системы стройсбережений, объединяет следующие элементы финансовой системы: государственные финансы, кредитная система и финансы отраслей воспроизводственного процесса. Роль государственных финансов ограничивается правовым регулированием процесса и предоставлением финансовой помощи ссудозаемщикам. Кредитная система, в лице стройсберкасс, занимается аккумулированием долгосрочных ресурсов на собственное воспроизводство. Это позволяет стройсберкассам в наименьшей степени, чем другие модели зависеть от внешней конъюнктуры.

Применение перечисленных моделей ипотечных отношений на российской почве корректируется рядом правовых и экономических особенностей. В связи с этим необходимо отметить следующее.

Развитие законодательной базы в отношении ипотечного кредитования в России до недавнего времени происходило в двух направлениях:

1. Федеральное. В основу решения жилищной проблемы положены, в основном рыночные механизмы, основанные на активном привлечении в ипотеку банков и сторонних инвесторов, формировании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. При правовой разработке этого направления не отдается предпочтения какой либо из известных моделей ипотечных отношений, достаточная нормативная база сейчас действует для все трех рассмотренных моделей: американской, европейской, немецкой системы стройсбережений.

2. Региональное. Предполагает усиление роли государства на всех стадиях ипотечных отношений, независимо от выбранной модели. Базовая модель, как правило, одна. Главным субъектом ипотечного кредитования выступает региональная администрация в лице специально уполномоченных органов В региональной модели именно эти организации оценивают и выбирают заемщиков, поскольку основным поставщиком финансовых ресурсов является региональный бюджет.

Помимо указанных направлений, в рассматриваемом контексте, необходимо упомянуть еще о таких понятиях, как коммерческая и социальная ипотека.

Коммерческая ипотека — это ипотечные отношения при которых заемщик выступает как самостоятельный и равноправный субъект кредитных отношений, отвечая по своим обязательствам в полном объеме, как в части выплаты основного долга, так и в части оплаты процентов по нему. В этом определении необходимо обратить внимание на следующие особенности: а. заемщик включен в систему ипотечных отношений по собственной инициативе и на рыночных условиях, осознавая обязательность полной имущественной ответственности перед кредиторомб. заемщик не имеет преимуществ перед другими субъектами экономических отношений в силу законодательных актов. При коммерческой ипотеке государство может помогать заемщикам, но эта помощь будет одинакова для всех граждан страны, а государство не будет являться одной из сторон в кредитных отношениях.

Социальная ипотека — это ипотечные отношения в которые заемщик вступает при заведомой поддержке со стороны государства и при который он имеет преимущества перед другими участниками ипотечных отношений в силу отдельных нормативных актов.

В зависимости от развиваемого направления ипотеки выбираются механизмы государственного участия в них. Участие государства в процессах ипотечного кредитования на сегодняшний день может осуществляться по следующим основным направлениям: (I) Прямое государственное льготирование жилищного строительства и покупки жилья (прямое регулирование). Сюда относится внедрение эффективных механизмов увеличения и поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение жилья. Такие гарантии могут осуществляться по следующим направлениям: (а) финансирование части процентной ставки по кредиту, (Ь) финансирование части первоначального взноса, что снижает величину ипотечного кредита, или ускоряет возможность его получения, © система жилищных льгот, обусловленных покупкой квартиры. (II) Государственное участие в процессе обеспечения кредиторов финансовыми средствами (косвенное регулирование). Здесь необходимо обратить внимание на следующие механизмы: (1) Минимизация рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка. Такая минимизация может быть проведена по следующим направлениям: (а) страхование первоначального взноса по ипотечному кредиту, (б) повышение кредитного рейтинга ценных бумаг коммерческих банков со стороны АИЖК- (в) установление государственного контроля за соответствием суммы заимствований по облигациям и стоимости их покрытия- (2) Совершенствование налогового режима, как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования. Сюда относятся налоговые льготы (а) для ссудозаемщиков, покупающих жилье, за счет принятия стоимости квартиры к вычетам при расчете НДФЛ, (б) для организаций-эмитентов ипотечных ценных бумаг и участников рынка ценных бумаг за счет снижения размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами.

Поскольку инструменты косвенного участия могут применяться комбинировано, а инструменты прямого участия нет (это связано, в первую очередь, со значительными бюджетными затратами), то перед региональными властями всегда остро стоял вопрос о наиболее эффективных направлениях финансового участия в ипотечных программах. В рамках работы были сопоставлены параметры трех форм прямого финансирования ипотеки. В частности, рассматривались следующие направления финансовой помощи государства заемщикам: (1) прямое бюджетное финансирование заемщиков через региональных операторов- (2) Финансирование процентных ставок- (3) дотирование первоначальных взносов. Первый вариант один из самых неэффективных: (а) с точки зрения прозрачности он практически непрозрачен, поскольку объем кредитования слишком мал, а, следовательно, трудно определить какими принципами будут пользоваться специалисты оператора при выборе кому из заемщиков предоставить кредит- (б) с точки зрения социальной эффективности этот вариант наиболее неэффективен, (в) с точки зрения финансовой эффективности проект также неэффективен, поскольку объем свободных средств в распоряжении оператора начинает уменьшаться, начиная с года — являющегося максимальным сроком финансирования по кредитам. Причем если в двух оставшихся моделях их финансовая эффективность зависит от ожидаемой ставки процента, то данная модель полностью «отключена» от рынка и неэффективная при любой экономической ситуации, (г) данная модель никак не влияет на состояние ипотечного рынкаучастники рынка никак не заинтересованы в этой модели. Первая и вторая модель тесно связаны с внешней средой — они не могут существовать без банковской системы. Данные модели не заменяют кредитно-финансовый механизм, а всего лишь берут часть рисков, заключенных в процентной ставке, на себя. Данные модели расширяют при прочих равных условиях диапазон лиц, которые могут воспользоваться ипотекой. В последнем случае кредитно-финансовый механизм исключается полностью и заменяется абсолютно новой моделью, которая, пытаясь конкурировать с ипотекой, фактически с ней не конкурирует.

Финансирование процентных ставок и дотирование первоначальных взносов, тем не менее, стимулирует заемщиков, в то время как сами кредиторы остаются незатронутыми. Важной задачей государства является помощь банковской системе в поиске более дешевых и долгосрочных ресурсов, поскольку это тоже окажет воздействие на процентную ставку и снизит ее за счет снижения кредитного спреда. Минусы дотирования процентных ставок состоят в следующем: (а) срок кредитования до 20 лет слишком большой для того, чтобы можно было спрогнозировать развитие экономической ситуации в стране. Даже если в настоящее время регион может позволить себе финансировать часть процентной ставки по кредиту без ущерба для бюджета, то изменение экономической ситуации в стране способно вынудить регион к заимствованиям, которые не принесут никаких доходов, а из-за необходимости уплаты процентов по облигациям приведенная стоимость дотаций только увеличиться- (б) в случае неблагоприятной экономической ситуации региональные власти смогут отказаться от субсидирования новых заемщиков, но субсидирование процентных ставок по уже выданным кредитам придется продолжать- (в) затраты по субсидированию являются безвозвратными, они не будут возвращены, а следовательно их нельзя будет использовать для продолжения процесса кредитования- (г) есть опасность, что процесс кредитования будет финансироваться скачкообразно. Так, если региональные власти пожелают расходовать на цели ипотечного кредитования постоянную сумму денежных средств, и эта сумма будет освоена уже в первый же год, то в последующие годы объем ипотечного субсидирования опуститься до нуля либо очень резко сократиться.

К минусам дотирования первоначального взноса можно отнести тот факт, что для дотирования одного и того же количества заемщиков придется затратить значительно большее количество денежных средств. Так, в случае если региональный бюджет предусмотрел на цели финансирования ипотеки истратить 15 млн руб., то в случае использования субсидирования процентных ставок (при заданных в рамках исследования условиях) каждые 20 лет гипотетически смогут профинансироваться от 5 679 до 9 508 человек. В тоже время, при использовании бюджетных средств на финансирование первоначального взноса регион сможет профинансировать не более 2 ООО человек.

При ожидании снижения процентной ставки региональному бюджету оптимальнее всего финансировать процентные ставки по кредитам, поскольку в этом случае и бюджет понесет значительно меньшие издержки по сравнению с альтернативным способом субсидирования и количество граждан, получающие кредит будет оптимально. Однако, при высоких процентных ставках, а также в случае ожидания их повышения следует отказаться от финансирования процентных ставок и перейти к менее эффективному, с точки зрения количества обеспеченных ипотекой, но, в то же время менее затратному способу финансирования — дотированию первоначальной ставки.

По результатам анализа можно сделать вывод, что дотирование процентных ставок по кредитам является наиболее эффективным способом прямого финансового участия государства в процессе ипотечного кредитования.

В рамках работы был проведен анализ доступности моделей коммерческой формы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В качестве исходных параметров были включены ряд известных программ ипотечного кредитования, разработанные как с участием государственных компаний — АИЖК, МИА, так и коммерческих банков, для расчетов были приняты следующие допущения: сумма кредита — 600 ООО руб., LTV = 70 процентам. Расчеты были сделаны для временного диапазона от 5 до 20 лет по процентным ставкам в диапазоне от 11 до 28 процентов годовых. По приведенным расчетам можно сделать вывод, что ипотечное кредитование, как инструмент решения жилищной проблемы сегодня доступен от 3,3 до 17,9 процентов населения, причем анализ программ дает еще более точную картину.

Как показывает анализ, в среднем 9,1 процентов населения может воспользоваться услугами ипотечного жилищного кредитования. И только у таких фондов, как Дельта-Кредит и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию процент доступности поднимается до 12,5 процентов.

В рамках диссертации был рассчитан эффект от влияния государства в процессе финансирования ипотечного процесса по сравнению с действовавшим ранее стопроцентным финансированием жилищного строительства государством. Как показывают расчеты, эффективность вложений бюджетных средств в социальную ипотеку в 6,4 раза превышает эффективность вложений в стопроцентное финансирование жилищного строительства. Это достигается благодаря тому, что рост государственных расходов на ипотеку влечет за собой рост вложений частного сектора в жилищную сферу. В Волгоградской области, по итогам 1996;2005 гг., на 100 руб. денежных средств, выделенных Фондом, Заемщик вкладывал 354 рубля собственных средств. Еще одним отличием стопроцентного финансирования жилищного строительства от социальной ипотеки заключается в том, что в первом случае деньги в Фонд не возвращались бы, а во втором случае часть реальной стоимости ссуды возвращается через 10 лет и направляется на дальнейшее кредитование заемщиков.

На основе сделанных выводов можно предложить следующие рекомендации:

1. В программах развития социальной ипотеки необходимо четко определять круг лиц, которые имеют право на получение кредита. Это позволит избежать ситуаций, при которых законодательно проведенные программы не будут выполняться на местах. Нами предложена методика определения количественных параметров ипотечных программ, которая позволит устранить указанный недостаток. Данная методика предназначена для разработчиков программ ипотечного кредитования. Она предполагает проводить расчет на основе учета двух параметров: фактического размера жилой площади, приходящейся на члена семьи и финансовых возможностей той или иной группы населения. При применении методики учитываются: цель ипотечных программ, позволяющая определить оптимальный вариант предоставления займов, наличие параллельный программ ипотечного кредитования. Применение подобной методики позволит более точно рассчитывать количественные параметры групп населения, подпадающих под действие программы, и тем приводить в соответствие объемы финансирования со спросом на льготные ипотечные займы.

2. Вместо предоставления гарантий по исполнению обязательств по всем ипотечным кредитам региональные агентства могли бы взять на себя ограниченное обязательство покрытия потерь по какой-либо части основной суммы кредита. Например, банку-организатору ипотеки можно предъявить требование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30 процентов кредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК могло бы предлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную плату, а региональное агентство могло бы предлагать страхование остатка кредита — тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из возможных схемраспределение долей покрытия убытков может быть и иным.

3. Федеральное правительство могло бы предложить страхование кредитного риска по какой-либо части каждого кредита либо через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), либо через другое агентство. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками.

4. АИЖК могло бы предложить меры по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются коммерческими банками. Благодаря этому, государственные гарантии, предоставляемые АИЖК, будут использоваться более эффективно, а у Сбербанка и других крупных банков с хорошей ликвидностью появится экономический стимул предоставлять кредиты семьям со средним уровнем дохода.

5. Необходимо разработать единую программу страхования совокупности ипотечных рисков, которой придать статус федеральной в целях диверсификации географического риска. Выработать простую и прозрачную систему управления и регулирования ею, открытую для контроля со стороны независимых организаций;

6. Разработать профессиональные стандарты страхования, чему будет способствовать привлечение к процессу организации профессиональных страхователей;

7. Обеспечить ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключить вероятность чрезмерных первоначальных потерь.