Гражданско-правовой режим доверительного управления недвижимым имуществом

Актуальность темы

диссертационного исследования определяется следующими обстоятельствами. Институт доверительного управления имуществом является новым для гражданского права России. Только с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также — ГК РФ) он получил закрепление и регулирование на законодательном уровне. Предпринятые ранее попытки введения в российскую правовую систему англоамериканского института траста не получили своего развития. Широко известный Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2296 «О доверительной собственности (трасте)» фактически утратил силу с момента вступления в силу Гражданского кодекса РФ1. Именно новизна института доверительного управления имуществом порождает ряд проблем, как научного, так и прикладного характера, прежде всего касающихся толкования действующих норм о доверительном управлении. В научной и учебной литературе отсутствует единое мнение относительно правовой природы отношений по доверительному управлению имуществом, сущности и признаков договора доверительного управления имуществом, возможности доверительного управления денежными средствами, имущественными правами и некоторыми другими видами имущества. Споры вызывают отдельные положения об ответственности сторон договора доверительного управления имуществом, возможность применения норм главы 53 Гражданского кодекса РФ при банкротстве, момент заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом, механизм государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и многие другие вопросы.

1 Возможность действия данного указа связывалась со вступлением в силу Гражданского кодекса РФ (п. 21 Указа). Поскольку положения указа прямо противоречат п. 4 ст.209 ГК РФ и положениям главы 53 ГК РФ, в силу ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» они не подлежат применению как ранее принятые и противоречащие ГК РФ.

Однако глава 53 ГК РФ содержит лишь общие положения о договоре доверительного управления имуществом, не определяя особенностей доверительного управления отдельными видами имущества (предприятиями, ценными бумагами, исключительными правами и т. п.). Большинство исследователей проблем института доверительного управления имуществом указывают на неточность формулировок отдельных норм законодательства, а также на отсутствие специальных законов, в частности, в отношении доверительного управления ценными бумагами и денежными средствами.

Рассмотрение практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации свидетельствует о том, что споры, касающиеся отношений по доверительному управлению имуществом, носят единичный характер. Это объясняется новизной этого института для субъектов имущественного оборота, отсутствием проработанного механизма его применения в конкретных ситуациях, и свидетельствует о том, что договор доверительного управления не получил должного распространения в Российской Федерации. Тем не менее, экономическая эффективность и большой потенциал данного института очевидны. Институт доверительного управления позволяет собственнику извлекать выгоду от своего имущества, полностью устранившись от управления им. Все заботы по содержанию и использованию принадлежащего собственнику имущества возлагаются на другое лицо — доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение.

Принятые после введения в действие главы 53 Гражданского кодекса РФ законодательные акты, посвященные регулированию доверительного управления имуществом в отдельных сферах деятельности, существенно расширяют сферу применения данного института. Так, на законодательном уровне закреплена возможность передачи в доверительное управление долей в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрена возможность доверительного управления ипотечным покрытием, имуществом паевого инвестиционного фонда, накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих1. Возможно заключение с управляющей организацией договоров доверительного управления общим имуществом многоквартирного дома. По-прежнему актуальным является заключение договоров доверительного управления государственным и муниципальным имуществом, поскольку это один из наиболее эффективных способов управления таким имуществом и получения дохода от его использования.

Не следует забывать и о случаях учреждения доверительного управления по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК РФ). Целью учреждения доверительного управления по таким основаниям чаще всего является не приумножение имущества собственника, а лишь его сохранение. Так, Гражданский кодекс РФ предусматривает необходимость учреждения доверительного управления вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст.37), безвестно отсутствующего гражданина (ст.43), при патронаже (ст.41). К числу случаев, в которых доверительное управление имуществом учреждается по основаниям, предусмотренным законом, следует отнести доверительное управление средствами пенсионных накоплений, предусмотренное статьей 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации». Федеральный закон «О государственной гражданской службе» от 27 июля 2004 года № 79-ФЗ устанавливает обязанность гражданского служащего передать принадлежащие ему ценные бумаги, акции (доли участия в уставном капитале организаций) в доверительное управление в случае, если владение этим имуществом может привести к конфликту интересов.

Особый интерес в связи с принятием части третьей Гражданского кодекса РФ вызывает возможность доверительного управления.

1 См.: Федеральный закон № 117-ФЗ от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». наследственным имуществом. Более того, в ряде случаев законодатель предусматривает обязанность нотариуса принять меры по охране наследства и управлению им, в частности, путем заключения договора доверительного управления таким имуществом.

Вместе с тем последние законодательные акты (например, Федеральный закон от 29.11.2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», Федеральный закон от 11.11.2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») содержат существенные противоречия нормам главы 53 ГК РФ о доверительном управлении имуществом. Некоторые законодательные новеллы, в частности, предусмотренная Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 26.06.2002 года № 101-ФЗ возможность передачи в доверительное управление долей в праве общей собственности на земельный участок (так называемых «земельных долей»), вызывают возражения, поскольку противоречат правовой сущности доверительного управления имуществом.

Указанные обстоятельства делают изучение института доверительного управления в настоящее время весьма актуальным.

При выборе темы диссертационного исследования учитывалась научная разработанность проблем доверительного управления имуществом. С момента принятия части второй Гражданского кодекса РФ осуществлялись научные исследования, посвященные данной тематике, в том числе более детальному анализу общих положений о договоре доверительного управления имуществом, а также особенностям доверительного управления ценными бумагами. Так, подробная характеристика доверительного управления имуществом как обязательственного правоотношения дана в работах В. В. Витрянского, Л. Ю. Михеевой. Анализ правового регулирования отношений по доверительному управлению имуществом приводится также в работах Д. А. Алябьева, В. В. Горбунова, О. М. Дятлева, А. А. Новик. Проблемы правового регулирования доверительного управления в сфере предпринимательства исследованы З. Э. Беневоленской, а в сфере экономических отношений — А. А. Бессоновой.

Сравнению правовых категорий траста и доверительного управления имуществом посвящены диссертационные исследования П. В. Турышева, М. В. Ясуса, С. И. Ковалева, особенностям доверительного управления на рынке ценных бумаг — работы Т. В. Анисимовой, С. В. Хромушина. Однако с момента проведения указанных исследований прошел значительный период времени, в течение которого были приняты новые нормативные акты.

Несмотря на то, что недвижимость является едва ли не одним из самых значимых, ценных и достаточно распространенных, наряду с ценными бумагами, объектов доверительного управления, а также объектов гражданского оборота в целом, до сих пор отсутствует комплексное исследование особенностей правового регулирования отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом. Как известно, существует особый порядок оформления сделок с недвижимым имуществом. Предусмотренный законодателем порядок оформления передачи недвижимого имущества в доверительное управление в практической деятельности порождает множество противоречий, для устранения которых требуется совершенствование механизма правового регулирования этих отношений. Поэтому перед наукой гражданского права стоит задача выявления имеющихся противоречий и подготовки предложений по их устранению.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования определяется, во-первых, новизной договора доверительного управления имуществом для гражданского оборота Россииво-вторых, необходимостью совершенствования правового регулирования отношений доверительного управления имуществом, в том числе недвижимым, и создания прочной теоретической основы для внедрения института доверительного управления имуществом в практическую деятельностьв-третьих, дискуссионностью многих вопросов, касающихся доверительного управления имуществом, в-четвертых, отсутствием комплексного научного исследования правоотношений по доверительному управлению недвижимым имуществомв-пятых, актуальностью проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав и сделок с таким имуществом. Изложенные обстоятельства и предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования

Цель исследования заключается в проведении комплексного анализа договорных обязательств по доверительному управлению недвижимым имуществом, определении степени урегулированности отношений, связанных с доверительным управлением недвижимым имуществом, и разработке на основе результатов исследования предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование гражданского законодательства и практики его применения, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Достижение указанной цели обеспечивается в процессе решения следующих задач: уяснение правовой природы отношений по доверительному управлению имуществомвыявление признаков доверительного управления имуществом и сравнение его со смежными правовыми конструкциямианализ правового положения участников договора доверительного управления недвижимым имуществомрассмотрение объектов недвижимого имущества как потенциальных объектов доверительного управления и особенностей их правового режимаанализ последних законодательных актов, посвященных регулированию института доверительного управления имуществом в отдельных сферах деятельностирассмотрение деятельности по управлению недвижимым имуществом инвесторов, осуществляемой управляющими компаниями паевых инвестиционных фондов, и оценка ее соответствия положениям главы 53 ГК РФисследование вопроса о возможности передачи в доверительное управление доли в праве общей собственности на недвижимое имуществовыявление содержания (условий) договора доверительного управления недвижимым имуществомрассмотрение доверительного управления как ограничения (обременения) права собственности учредителя управленияопределение особенностей заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом, исследование формы договора и механизма государственной регистрациивыявление особенностей исполнения обязательств по договору доверительного управления недвижимым имуществом и ряда других вопросов.

Объектом исследования является обязательство по доверительному управлению имуществом.

Предметом исследования являются особенности и проблемы правового регулирования отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом, а также само обязательство по доверительному управлению недвижимым имуществом.

Методологическая основа исследования. В ходе диссертационного исследования автором использованы труды известных отечественных цивилистов: М. И. Брагинского, Е. В. Васьковского, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, В. А. Дозорцева, Н. Д. Егорова, Л. Г. Ефимовой, С. А. Зинченко, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, О. А. Красавчикова, JI.A. Лунц, О. М. Козырь, В. В. Меркулова, Л. Ю. Михеевой, В. П. Мозолина, И. Б. Новицкого, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, С. А. Хохлова, З. И. Цыбуленко, Г. Ф. Шершеневича и др. Исследование также основано на нормах действующего российского законодательства о доверительном управлении имуществом.

При проведении научного исследования применялись общенаучные и частно-научные приемы и методы познания, включая диалектический, логический, сравнительно-правовой, комплексного исследования и другие методы.

Научная новизна исследования. В работе на основе действующего законодательства осуществлено комплексное исследование отношений доверительного управления недвижимым имуществом, выявлены имеющиеся законодательные противоречия и пробелы в правовом регулировании отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом и сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства в этой области. Автор полагает, что подобное комплексное исследование внесет позитивный вклад в развитие российской гражданскоправовой науки и практику применения института доверительного управления недвижимым имуществом.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. В работе приведены дополнительные аргументы в обоснование позиции об обязательственной природе прав доверительного управляющего.

2. Следует внести изменения в ст. 1014 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Учредителем доверительного управления является собственник имущества или обладатель соответствующего права, а в случаях, предусмотренных статьей 1026 настоящего Кодекса, другое лицо».

3. Следует предусмотреть на законодательном уровне возможность передачи в доверительное управление участков недр, лесов и водных объектов, находящихся в государственной собственности, поскольку это будет способствовать наиболее эффективному использованию принадлежащих государству природных объектов.

4. Объектом доверительного управления не может выступать доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. Необходимо исключить из Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положения, устанавливающие возможность передачи долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельных долей) в доверительное управление.

5. Необходимо совершенствование законодательного регулирования правоотношений по доверительному управлению имуществом паевых инвестиционных фондов. Прежде всего, следует дополнить статью 1013 Гражданского кодекса РФ пунктом 4 следующего содержания: «Особенности доверительного управления отдельными видами имущества могут быть установлены законом».

6. Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента фактической передачи объекта в доверительное управление, которая должна быть удостоверена передаточным актом или иным документом о передаче. Следует дополнить главу 53 ГК РФ статьей 10 171 «Передача недвижимого имущества в доверительное управление» следующего содержания:

Передача недвижимости учредителем управления и принятие ее доверительным управляющим осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.".

7. В диссертации обосновывает вывод о необходимости изложения статьи 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

Статья 30. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

1. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление проводится посредством государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности учредителя управления правами доверительного управляющего, возникающими в результате такой передачи.

2. Государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности учредителя управления проводится на основании заявлений учредителя управления и доверительного управляющего.

К заявлению учредителя управления или доверительного управляющего должен быть приложен договор доверительного управления, передаточный акт или иной документ о передаче имущества в доверительное управление и в случаях, если доверительное управление учреждается по основаниям, предусмотренным законом, также документы, определяющие такие отношения.

3. Государственная регистрация права собственности учредителя управления на недвижимое имущество, приобретенное в ходе осуществления доверительным управляющим управления переданным ему имуществом, проводится на основании заявления доверительного управляющего при условии обязательного представления документов, определяющих отношения по доверительному управлению имуществом. Одновременно с государственной регистрацией права собственности учредителя управления на приобретенное доверительным управляющим недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав вносится запись о государственной регистрации ограничения (обременения) этого права правами доверительного управляющего с последующим обязательным уведомлением о произведенной регистрации учредителя управления.

4. Регистрационная запись об ограничении (обременении) права собственности учредителя управления погашается на основании заявления учредителя управления или доверительного управляющего, их совместного заявления или на основании вступившего в законную силу решения суда. К заявлению учредителя управления или доверительного управляющего о погашении регистрационной записи прилагаются документы, подтверждающие прекращение доверительного управления.

5. Особенности государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление могут устанавливаться федеральным законом".

8. Произведенную государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление следует удостоверять штампом регистрационной надписи, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки, а именно на оригинале договора доверительного управления.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сделанные автором выводы и сформулированные предложения имеют целью способствовать совершенствованию положений гражданского законодательства о доверительном управлении недвижимым имуществом и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимрасширению сферы применения данного института гражданского правамогут быть использованы в качестве методического материала для работников органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в правоприменительной деятельности хозяйствующих субъектов, нотариусов, органов опеки и попечительства.

Содержащийся в диссертации материал может быть использован в процессе преподавания курса «Гражданское право» или специальных курсов, посвященных предпринимательскому праву, договорному праву, а также студентами, аспирантами и всеми, кто интересуется проблемами доверительного управления имуществом. Содержащиеся в диссертации положения и выводы могут быть использованы в качестве основы для последующих исследований проблем доверительного управления имуществом.

Апробация результатов исследования. Материалы диссертационного исследования были использованы автором при чтении лекций по программе повышения квалификации в рамках научно-практического семинара «Доверительное управление недвижимым имуществом, в том числе земельными долями», проводимого Российским институтом государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ в июне 2004 года, использовались на Межвузовской научной конференции: «Актуальные проблемы современного права» (г. Петрозаводск, 8−10 июня 2003 года). Положения диссертации отражены в публикациях автора. Диссертация была обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, которые подразделяются на параграфы, заключения, библиографического списка.

Заключение

.

Доверительное управление недвижимым имуществом отличается определенными особенностями по сравнению с доверительным управлением иными видами имущества. Однако в настоящее время отсутствует комплексное исследование доверительного управления недвижимостью. Спецификой объектов недвижимости как объектов гражданских прав является необходимость государственной регистрации прав на такие объекты и сделок с ними. Следует признать, что вопрос государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление не получил широкого обсуждения в юридической литературе, не освещается в учебной литературе по гражданскому праву и научной и методической литературе по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между тем от ответа на данный вопрос зависит не только действительность договора доверительного управления недвижимым имуществом в части соблюдения при его заключении требований о государственной регистрации, но и в равной степени вопрос о моменте заключения такого договора.

Проведенное автором исследование показало, что предусмотренный законодателем в настоящее время порядок оформления передачи недвижимого имущества в доверительное управление содержит множество противоречий и пробелов в правовом регулировании. В связи с этим кажется необходимой более детальная разработка и аргументация дискуссионных проблем этого правового института и более четкое отражение их в законодательстве.

Значительный экономический потенциал института доверительного управления имуществом, возможность его широкого использования, принятие новых законодательных актов, посвященных вопросам доверительного управления имуществом, открывают новые перспективы применения данного института в практической деятельности. Задача правоведов создать надежную теоретическую основу, провести анализ существующих правовых норм в этой сфере и выработать предложения по совершенствованию законодательного регулирования отношений по доверительному управлению имуществом.

Указанные обстоятельства предопределили выбор автором темы диссертационного исследования.

Настоящая работа представляет собой комплексное исследование особенностей гражданско-правового регулирования отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом. В работе сформулированы предложения по совершенствованию действующего законодательства, касающегося темы исследования, а также намечены пути дальнейших исследований. Автор полагает, что данная работа может выступить основой для исследования проблем доверительного управления имуществом в отдельных сферах деятельности, в частности, доверительного управления имуществом паевого инвестиционного фонда и ипотечным покрытием.

Автор, исследовав имеющиеся в юридической литературе точки зрения, пришел к выводу о том, что под «управлением» имуществом применительно к договору доверительного управления следует понимать осуществление доверительным управляющим правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении имущества, принадлежащего иному лицу (собственнику), в пределах, установленных законом или договором, которые управляющий должен осуществлять в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Проведенное исследование признаков фидуциарных сделок позволило автору сделать вывод о необходимости отнесения к числу таковых договора доверительного управления имуществом.

Определяя место договора доверительного управления в системе отдельных видов договорных обязательств, автор полагает необходимым считать его договором об оказании услуг.

Обобщая исследованный материал, автор пришел к выводу о том, что отношения по доверительному управлению имуществом по своей правовой природе являются не вещными, а обязательственными. В том числе диссертант констатирует отсутствие признака следования у права доверительного управляющего, несмотря на то, что факт смены собственника имущества не назван в ст. 1024 ГК РФ в качестве основания прекращения договора доверительного управления имуществом.

Автор опровергает распространенную точку зрения о том, что собственник имущества, заключая договор доверительного управления, передает доверительному управляющему не только принадлежащее ему имущество, но и свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом. Обусловлено это тем, что заключая договор доверительного управления имуществом, управляющий принимает на себя обязанности по управлению этим имуществом и в целях надлежащего осуществления этой обязанности приобретает право совершать действия по осуществлению правомочий, аналогичных правомочиям собственника. При этом «расщепления» права собственности не происходит, оно остается за учредителем управления, а доверительный управляющий обладает правомочиями обязательственного характера.

Диссертант отмечает наличие явного противоречия положений ст. 1013 ГК РФ, устанавливающей перечень возможных объектов доверительного управления, и ст. 1014 ГК РФ, определяющей, что в качестве учредителя управления может выступать собственник имущества. Разрешить указанное противоречие предлагается путем внесения изменений в ст. 1014 ГК РФ, где следует указать, что учредителем управления является собственник имущества и обладатель соответствующего права.

В работе выявлены общие требования, предъявляемые к объектам доверительного управления. Установлено, что движимые вещи могут стать объектом рассматриваемого договора, но при возможности их обособления и учета на отдельном балансе или отдельном банковском счете.

Автором отмечается, что более корректным является использование термина «неоднократное использование» при характеристике обязательных свойств имущества, передаваемого в доверительное управление, вместо используемого правоведами в настоящее время термина «непотребляемость». Диссертант отстаивает позицию, отрицающую необходимость «возврата» учредителю управления по окончании доверительного управления «того же самого» имущества.

Поведенное исследование приводит автора к выводу о том, что возможность передачи в доверительное управление участков недр, лесов и водных объектов, а также прав пользования ими, в настоящее время фактически невозможна.

В диссертации содержится вывод о том, что действующее законодательство не допускает передачи товариществом собственников жилья в доверительное управление объектов общего имущества в многоквартирном доме, что, по мнению автора, существенно ограничивает возможности домовладельцев по эффективному использованию такого имущества, способному приносить доход.

Рассматривая норму ст. 1013 ГК РФ о возможности передачи в доверительное управление предприятий и иных имущественных комплексов, диссертант затрагивает проблему определения критериев разграничения указанных объектов недвижимости.

Автором делается вывод о том, что все поступления, полученные в результате использования имущества в ходе доверительного управления, включаются в состав этого имущества. Правообладателем приобретенного управляющим имущества становится учредитель управления.

Автором сделан вывод о том, что передача в доверительное управление доли в праве общей собственности на недвижимость невозможна. Изложенные в исследовании аргументы приводят автора к выводу о необходимости исключения из Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положений, допускающих возможность передачи долей в праве общей собственности на земельный участок в доверительное управление.

Автор на основе подробного анализа норм Федерального закона «об инвестиционных фондах» приходит к выводу о том, что предложенная законодателем модель доверительного управления имуществом паевого инвестиционного фонда противоречит большинству концептуальных правил о доверительном управлении имуществом, установленных ГК РФ, и требует значительного совершенствования законодательного регулирования этих правоотношений с целью устранения выявленных в настоящем исследовании противоречий. Прежде всего, следует предусмотреть в главе 53 ГК РФ правило о том, что особенности доверительного управления отдельными видами имущества могут быть установлены законом.

Исследуя правовую природу возмездности договора доверительного управления, автор выявил неопределенность в толковании и применении положений ст. 1023 ГК РФ и п. 1 ст. 1016 ГК РФ. Единственным возможным решением противоречий указанных статей ГК РФ, по мнению автора, является внесение в них соответствующих изменений. В частности, абзац 4 п. 1 ст.1016 ГК РФ следует изложить в следующей редакции: «размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если договором не предусмотрено, что он действует безвозмездно», а в ст. 1023 ГК РФ предусмотреть, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если договором не предусмотрено, что он действует безвозмездно.

В работе также предложено внести изменения в норму ст. 1023 ГК РФ, устанавливающую источник выплаты вознаграждения доверительному управляющему, и предоставить сторонам возможность установить в договоре доверительного управления иной порядок (источник) выплаты вознаграждения и возмещения необходимых расходов доверительному управляющему.

Утверждая, что договор доверительного управления относится к числу реальных договоров, автор обращает внимание на высказываемые в литературе суждения о консенсуальности этого договора.

В работе делается вывод, что момент заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом определяется моментом фактической передачи имущества доверительному управляющему на основе достигнутого сторонами в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, соглашения по всем существенным условиям договора. В работе аргументирована позиция автора о возможности удостоверения передачи недвижимости управляющему путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче, а также предложено дополнить главу 53 ГК РФ статьей 1017', устанавливающей необходимость составления такого документа.

Обращаясь к рассмотрению порядка государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, автор приходит к выводу, что процедура государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление заключается во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о таком ограничении (обременении) права собственности учредителя управления, основанном на соответствующем договоре доверительного управления, а именно в подраздел III-6 ЕГРП. Такой порядок государственной регистрации применим, по мнению автора, ко всем случаям передачи в доверительное управление недвижимости, независимо от конкретной разновидности объектов недвижимого имущества.

Особое внимание автор уделяет вопросу о необходимости изменения положений ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая, несмотря на свое предназначение, в действительности не устанавливает порядка государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Диссертантом предложена новая редакция указанной статьи закона.

Рассмотрев установленный порядок государственной передачи недвижимого имущества в доверительное управление, автор приходит к выводу, что доверительный управляющий вправе осуществлять сделки с переданной ему недвижимостью только после государственной регистрации такой передачи, хотя сам договор и считается заключенным с момента передачи объекта.

В диссертации указано, что действующим законодательством не предусмотрено способа удостоверения произведенной государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Автор обосновывает точку зрения о целесообразности удостоверения произведенной государственной регистрации путем проставления штампа регистрационной надписи на оригинале договора доверительного управления.

Диссертант констатирует, что глава 53 ГК РФ не содержит специальных правил, устанавливающих особенности доверительного управления предприятием как имущественным комплексом. Вместе с тем, автором обосновывается идея о необходимости применения в таких случаях в силу аналогии закона правил о форме договора продажи предприятия, учитывая сходство правоотношений, а также прямую отсылку в ст. 1017 ГК РФ к правилам о форме договора продажи недвижимости.

Отмечено, что с точки зрения классификации договоров на виды договор доверительного управления следует отнести к числу двусторонних договоров.

Диссертант указывает, что отличительной особенностью доверительного управления недвижимым имуществом является ограничение права доверительного управляющего распоряжаться переданным ему недвижимым имуществом. Распорядиться недвижимым имуществом, полученным как при учреждении доверительного управления, так и приобретенным доверительным управляющим в ходе своей деятельности, управляющий может только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Автор также отмечает наличие нескольких критериев, которым должны отвечать действия доверительного управляющего.

Отмечая, что осуществление правомочий, составляющих содержание права собственности, более чем одним лицом невозможно, диссертант утверждает, что учредитель управления сохраняет возможность реализации тех своих правомочий, возможность реализации которых не была предоставлена доверительному управляющему, и он может ее в любое время реализовать. Однако условия реализации данного права следует определять договором.

Представляется, что поставленные автором цели и задачи исследования достигнуты. Автором проведен комплексный анализ договорных обязательств по доверительному управлению недвижимым имуществомопределена степень урегулированности отношений, связанных с доверительным управлением недвижимым имуществом, выявлены законодательные противоречия и пробелы в правовом регулировании этих правоотношенийвыработаны предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства и практики его применения, в том числе, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, нельзя не обратить внимания на то, что в рамках данной работы невозможно учесть все многочисленные нюансы, возникающие в правоприменительной деятельности, тем более, что институт доверительного управления продолжает развиваться. Объективные сложности создает также отсутствие судебной практики в этой области. Автор надеется, что проведенное исследование внесет свой вклад в развитие института доверительного управления имуществом в целом и доверительного управления недвижимым имуществом в частности, а также будет способствовать совершенствованию механизма правового регулирования этого института и появлению единообразной практики государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Автор также полагает, что содержащиеся в диссертации положения и выводы могут быть использованы в качестве основы для последующих исследований проблем доверительного управления имуществом.