Особенности формирования рынка земли в России

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.

Актуальность тематики исследований определяется прежде всего этими нынешними потребностями в объективном и целенаправленном подходе к земельным отношениям и рынку земли. Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция к созданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной и исполнительной власти, а также в соответствующих научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне политизирована и идеологизирована.

Актуальность самой этой тематики, ее острота не должны мешать объективному подходу, взвешенному проведению анализа и выработке на этой основе определенных выводов, оставаясь в рамках научной дискуссии по этой тематике.

Цель настоящего исследования состоит прежде всего в комплексном научном подходе к проблеме, что потребовало проведения исследований по следующим задачам:

1. Теоретический анализ характера земельной собственности, земельной ренты и ценообразование на землю в современных условиях, тех отличий от ряда традиционно сложившихся принципов в этой области, специфики земельного рынка и земельной ренты в условиях нерентабельности или низкой рентабельности большинства сельскохозяйственных предприятий и возможности капитализации земельной ренты, а также потенциальной возможности функционирования земельной ипотеки и соответствующего кредита.

2. Автором проанализировано современное положение с земельной собственностью и рынком земли в стране, реальным содержанием этой земельной собственности и условий для функционирования рынка земли.

3. Автором ставилась также задача проведения объективного экономического и критического анализа нынешнего земельного законодательства, его экономических основ и возможных последствий, соответствия мировому опыту и ряду исторически сложившихся в России принципов.

4. Поскольку в России имеется огромный исторический разрыв в самом существовании института частной земельной собственности и рынка земли во всех его формах (купля-продажа, залог, аренда, наследование), то необходимо было провести анализ как формирования этих институтов в России, так и ряда основополагающих принципов земельной собственности и рынка земли, которые являлись специфичными в значительной мере для России, и которые могут и должны быть учтены в современном законотворчестве и в экономической теории. Необходимо восстановление определенной исторической преемственности ряда принципов и институтов с учетом, естественно, современных реалий.

5. Той же цели служат и исследования современной теории и практики передовых западных стран в области земельной собственности и рынка земли, при этом автор ставит себе задачей не проведение самих по себе исследований этих проблем на Западе, а анализ экономических и правовых тенденций, институтов и основных принципов земельной собственности и земельного рынка с учетом нынешних и потенциальных российских реалий, возможностей использования этого опыта при формулировании выводов и предложений для возможной модификации земельного законодательства в России.

На основе всех этих разработок автором делаются соответствующие заключения и выводы, которые могут быть использованы в виде рабочих материалов для нынешней редакции закона о сельском хозяйстве.

Объектом исследования явились вопросы земельной собственности, рынка земли и земельной ренты, прежде всего в теоретическом плане. Одновременно проводился анализ размеров арендной платы и цены земли в ряде современных западных стран, а также в дореволюционной России, современные кадастровые оценки цен на землю и возможности на их основе построения реальных цен на землю, а также фактические цены на аукционах земли, в частности в Саратовской области.

Анализ эволюции и основных принципов институтов частной земельной собственности основывались на изучении широкого круга исторических и экономических источников, прежде всего материалов реформ П. А. Столыпина и последней дореволюционной сельскохозяйственной переписи 1916 года, а также частично послереволюционного законодательства, касающегося аренды земли в период НЭП’а.

Исследование современных проблем развития западных стран по данной тематике основывалось на изучении национальных источников, отдельных монографических исследований, публикаций ФАО, Организации экономического сотрудничества и развития, а также соответствующих нормативных документов Европейского Союза.

Автор при подходе к вопросу о современном состоянии земельной собственности в России базировался на данных Госкомстата, Министерства сельского хозяйства и Института земельных ресурсов, отдельных региональных исследованиях, а также изучении Земельного кодекса и закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» и последующих за их принятием изменений в земельной собственности.

Разумеется, что данная работа не является ни пионерской, ни первопроходческой в этой сфере исследований. Значительное число серьезных научных работников ведут исследования в этой области. К их числу в первую очередь следует отнести И. Буздалова, Г. Шмелева, В. Назаренко, Э. Крылатых, В. Милосердова, Н. Попова, А. Петрикова, В. Добрынина, И. Пошкуса, Н. Комова, А. Булатова, А. Папцова и ряда других исследователей.

Важной особенностью работы является проведение комплексного анализа вопроса земельной собственности и рынка земли одновременно в нескольких плоскостях — теоретическом, экономико-историческом, сопоставительном с мировой теорией и практикой и современного положения законодательной базы и реального состояния частной собственности, движения земельной собственности.

Результаты, определяющие научную новизну исследования, состоят в следующем:

• дана новая трактовка понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.

• в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства в диссертации сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах, дано обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности. выявлено, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как.

— возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям;

— ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;

— запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;

— как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;

— запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;

— ограничения экологического характера. обоснована необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.

• доказана необходимость.

— введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России,.

— установления норм максимальных владений и аренды, с целью недопущения латифундистских форм собственности.

• определены возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно.

— высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,.

— наличие ценных земель;

— наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.);

— возможности перепрофилирования использования земли для других целей.

В целом же при низкорентабельном ведении большинства хозяйств возможности ипотечного кредита не могут не быть ограничены.

Методы исследования. В связи с поставленными целями и характером работы автором применялся широкий круг методов исследованийабстрактно-теоретический, аналитический, сравнительный (исторический и международный), анализ статистических источников, критических исследований законодательных и нормативных актов по земельному вопросу.

Практическая значимость работы заключается в тем, что на ее основе подготовлен ряд информационно-аналитических материалов для МСХ РФ, Госдумы и предложения к готовящемуся закону о сельском хозяйстве. Ее материалы использовались при соответствующих слушаниях в комитетах Госдумы и Совета Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Естественно, что изучение такой широкой тематики, как проблемы частной собственности на землю и рынка земли в России в сравнительном аспекте, не позволяет затронуть более глубоко многие важные вопросы этой тематики.

Можно лишь говорить о задаче теоретического анализа и сравнительных исторических и международных сопоставлениях в связи с ситуацией в России и возможностей создания реальной частной собственности на землю и функционирующего цивилизованного рынка земли.

Нужно, прежде всего, подчеркнуть, что Россия находится в самом начале этого пути и было бы серьезной ошибкой думать, что само по себе принятие Земельного кодекса и Закона об обороте сельскохозяйственных земель уже решило основные вопросы землевладения, землепользования и рынка земли. В лучшем случае, это законодательство позволяет привести в порядок существующие нормативные акты, создает базу для оборота земельных долей, находящихся в номинальной собственности.

Было бы также ошибкой думать, что само по себе введение института частной земельной собственности, системы ипотечного кредита под залог земли создаст условия для массового притока капитала в сельское хозяйство и послужит базой для его восстановления и интенсификации.

Коренная проблема — это восстановление и развитие самого сельскохозяйственного производства, достижение его рентабельности и только на этой основе институт частной собственности и рынок земли приобретает реальность.

В этом плане и следует рассматривать земельную проблему. Она всегда была одной из наиболее сложных в России. Применявшиеся и терапевтический и хирургический методы ее решения всегда были связаны с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Тот факт, что до сих пор она стоит на повестке дня говорит о том, что должны быть найдены адекватные методы ее разрешения, опираясь как на российский, так и на зарубежный опыт, и исходя прежде всего из нынешней российской действительности. Прежде всего, конечно, должен быть решен вопрос о господствующем типе сельскохозяйственного предприятия, для чего, собственно говоря, и должна проводиться вся земельная политика. В зависимости от такого типа предприятия и должны быть избраны пути и методы земельных преобразований.

Сам же этот тип сельскохозяйственного предприятия должен отвечать двум критериям — адекватности социальным потребностям села и крестьянина, и возможности в его рамках вести восстановление, а в последующем и развитие сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельная реформа должна приводить к снижению, а не к обострению социальных противоречий на селе. Поэтому ее роль — это скорее не цель сама по себе, а средство для решения задач аграрной политики. Мировой и российский опыт говорит о том, что могут существовать самые различные модели земельных отношений, но они могут быть работоспособными и эффективными, если они соответствуют поставленным целям, национальному самосознанию и инстинкту страны, и не будут навязаны ей, исходя из чисто рассудочных, может быть и благих пожеланий.

С учетом сложности этой задачи решение ее не может не быть длительным, с возможным использованием метода проб и ошибок, так как заранее нельзя расписать все последствия того или иного шага, и поэтому сознательно в этой системе мер должна быть заложена определенная гибкость.

Серьезного внимания заслуживает и решение теоретических и научных проблем о возможности и форме функционирования земельного рынка и движения земельной собственности в условиях нерентабельного или малорентабельного производства, и вследствие этого противоречия с классической теорией ценообразования на землю, с оценкой ее через капитализацию земельной ренты или предпринимательской прибыли.

Проблема земельных отношений имеет прямую и обратную связь с общей макроэкономической политикой в сельском хозяйстве, т. е. прежде всего с проблемой паритета цен и государственной поддержки сельского хозяйства и всего АПК, функционирования производственной инфраструктуры сельскохозя йственного производства.

С учетом многонациональное&tradeи многоконфессиональности России должен осуществляться в значительной мере и принцип регионализации земельной политики, чтобы по возможности учесть эти различия.

При проведении любых земельных преобразований нельзя закрывать глаза на тот факт, что страна находится на пути прохождения первых этапов выхода из экономического кризиса, и вследствие этого крайне низкой капитализационной оценки производственных факторов, которые совершенно не соответствуют их реальной стоимости. Это касается и земли. Реальная ее стоимость гораздо выше, чем это отражается в фактических сделках на некоторых земельных рынках, если только речь не идет о выводе земель из сельскохозяйственного оборота. Поэтому стандартные модели рынка земли и ипотеки не будут адекватны для такой ситуации. Кроме того нужно учесть и то, что частная собственность на землю, существующая в России носит в значительной мере формальный характер, долевое участие в земельной собственности не имеет сколько-нибудь твердой экономической основы, и во многих случаях владельцы этих долей не связаны непосредственно с сельскохозяйственным производством.

Все это требует крайней осторожности и взвешенности в подходе к земельной проблеме и возможного функционирования земельного рынка. В этих условиях, если не будет отработан механизм движения земельной собственности, то велика вероятность создания латифундистской собственности.

С технологической и экономической точек зрения, сохранение и укрепление принципа крупного коммерческого сельскохозяйственного производства на современной материально-технической базе вовсе не означает создание латифундий. Последние представляют собой предкапиталистические и раннекапиталистические формы собственности, базирующиеся прежде всего на ручном труде.

Размер предприятий должен быть прежде всего предопределен современной машинной технологией, с возможностью концентрации как по горизонтали, так и по вертикали (т.е. создание вертикально интегрированных систем). Характер же собственности может быть самым различным, имея в виду и распространенное в мире отрицательное отношение к собственности юридических лиц на землю. Главное, чтобы он обеспечивал возможность эффективного производства и не обострял социальную обстановку на селе. Многовековая история земельных отношений в России должна все-таки чему-нибудь научить. Причем это не чисто теоретическая проблема, а и вопрос об обеспечении удовлетворения прежде всего первейшей жизненной потребности — продовольственной, и в то же время недопущения обострения социальных (да и национальных) отношений на селе.

В определенной мере в решении этих весьма сложных задач может оказать помощь зарубежный опыт. Прежде всего это понимание изменения самого института собственности, с его социальной и юридической ограниченностью и ответственностью, а также возросшей ролью государственного регулирования. Отсюда необходимость широкого круга тщательно прописанных юридических установлений о характере частной собственности, государственном контроле, всего комплекса рыночного механизма — продаже и покупки, аренде, наследовании, правах физических и юридических лиц, сохранении сельхозземель в сельском хозяйстве, поддержании экологических принципов охраны природы и сельского хозяйства.

Особого внимания требует разработка специфических форм собственности личного подсобного хозяйства. Она по своему характеру в корне отличается от собственности в крупномасштабных хозяйствах, будучи по существу семейно-трудовой, а не коммерческой. Здесь, видимо, целесообразно вернуться к традиционным российским юридическим и экономическим принципам, которые гарантировали бы мелкому производителю физическое выживание.

В целом, если суммировать вышесказанное, то можно еще раз подчеркнуть необходимость широкого круга исследований по этой тематике, представляющую актуальное значение не только для сельского хозяйства, но и для всей экономической и социальной жизни страны. Данная же работа выполняет, естественно, лишь часть этих задач. Она сконцентрирована на проблеме комплексного анализа — теоретического, фактологического, сравнительно исторического и сравнительно международного характера, которые позволяют обосновать и подкрепить те выводы и положения, которые содержатся в диссертации.