Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России

Актуальность темы

исследования организации взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России обуславливается проблемами проведения рыночных преобразований и развития предпринимательства в финансово-кредитной системе, жилищной и социальной сферах.

При организации в России современной национальной системы ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) появляется необходимость пересмотра роли и приоритетов государства в проведении жилищной и социальной политики, поиска рыночных инструментов для интеграции интересов домашних хозяйств, предпринимателей и органов государственной власти. i.

До недавнего времени приоритетом государства в формировании ипотечных механизмов являлась реализация функций социальной защиты населения. В результате, более чем в 50 регионах России получила развитие «так называемая неклассическая бюджетная социально ориентированная ипотечная модель», основными чертами которой являлись: замкнутость организационно-финансового механизма, ресурсная ограниченность, неразвитость предпринимательской инфраструктуры, отсутствие баланса интересов субъектов системы, невозможность удовлетворения массового спроса на жилье, неэффективность использования бюджетных средств. Данная модель не могла стать основой для организации в России эффективной рыночно ориентированной национальной системы ИЖК и выступить локомотивом экономического развития, обеспечивающим воспроизводство основных фондов, наращивание массы жилищного рынка и решение жилищной проблемы.

Для организации саморазвивающейся системы ИЖК в России требовалось принятие новых решений в рамках государственной федеральной жилищной политики и смещение приоритетов государственных интересов в сторону реализации классических функций. В странах с развитой рыночной экономикой система ипотечного кредитования, организованная в классических моделях с превалирующей классической ролью государства, обеспечивает трансформацию частных сбережений в инвестиционные ресурсы, активизацию потребительского спроса, сглаживание конъюнктурных колебаний и стабилизацию рынков,. надежность и ликвидность инвестиционных вложений в реальный сектор экономики, устойчивое экономическое развитие.

В 2000 г. в России последовали соответствующие решения, в результате чего, Постановлением Правительства от 11.01.00 № 28 была утверждена государственная концепция развития ипотечного жилищного кредитования, декларировавшая намерение властей сформировать в России национальную ипотечную систему, организованную в классической двухуровневой модели.

В результате изучения опыта становления ипотечной системы в дореволюционной России, анализа условий формирования системы в трансформирующейся экономике на современном этапе, проведения полевых исследований, изучения спроса на жилье и ипотечные кредиты, прогноза движения инвестиционных потоков, автор пришла к выводу о невозможности организации в России ипотечной системы в двухуровневой классической модели. Автор исследовала и классифицировала возможные модели организации ипотечной системы на этапе формирования, выделила группу неклассических моделей, сформулировала требования к современной российской системе ипотечного кредитования, рекомендовала социально-экономические приоритетыгосударства, выражающиеся в смешанном подходе к формированию национальной ипотечной системы в России.

Для формирования эффективной национальной системы ИЖК в России сегодня сложился ряд положительных предпосылок:

— Наличие платежеспособного спроса на жилье, оцениваемого экспертами ~ в 40 миллиардов долларов США.

— За последние годы принят ряд базовых законов, нормативных и программных актов, регулирующих ипотечную деятельность в России и определяющих ее развитие.

— Постепенно формируется инфраструктура национальной системы. Под эгидой Правительства РФ в 1996 году было создано Российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в настоящее время создаются аффилированные структуры в регионах в форме региональных ипотечных операторов, повышается роль участия в ипотечной системе независимых предпринимательских институтов.

— Улучшение инвестиционного климата и укрепление банковской системы вследствие общей макроэкономической стабилизации в период 20 002 002гг.- положительные тенденции снижения стоимости банковских кредитных ресурсов и наращивания финансовыми институтами объема среднесрочных активов.

— В федеральном бюджете на 2002 год впервые выделены государственные гарантии по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в объеме 2,0 млрд. рублей, что позволяет привлекать средства для рефинансирования кредиторов через инструменты фондового рынка.

— В 50-ти субъектах РФ сформированы необходимые правовые, организационные, финансовые и технологические предпосылки для развития интегрированных в национальную систему региональных ипотечных систем.

В этой связи, исследование принципов организации современной унифицированной национальной системы ИЖК, диалектики ее развития, моделей организации,' роли и инструментов' государственного участия в ипотечной системе, форм взаимодействия власти и бизнеса, поиска условий для возникновения баланса интересов между субъектами ипотечного процесса и развития предпринимательской инфраструктуры, является крайне актуальным.

Выбор конкретной модели и принципов организации современной системы ипотечного кредитования реализуется в определенных действиях государства и формах взаимодействия с субъектами предпринимательства. Поэтому особого внимания в работе заслуживает разработка практических рекомендаций по организации бизнес процессов в формирующейся ИЖК на региональном уровне.

Актуальность исследования предопределили цели и задачи.

Цель и задачи исследования

.

Целью диссертационного исследования является обоснование принципов организаций системы ипотечного жилищного кредитования в России в период формирования и эффективного взаимодействия в ней властных и предпринимательских структур, в т. ч. разработка рекомендаций по организации ипотечной системы на региональном уровне.

Достижение поставленной цели потребовало решения ряда взаимосвязанных задач:

1) изучение научно-теоретических подходов к определению системы ИЖК, классификации ипотечных моделей, определение на их основе функциональных ролей субъектов в российской системе ИЖК, разработка авторской классификации моделей организации ипотечной системы;

2) анализ принципов взаимодействия властных и предпринимательских структур в системе ИЖК России с точки зрения эффективности и обеспечения баланса интересов ее субъектов, разработка классификации форм взаимодействия;

3) анализ эволюции развития жилищной политики, взаимоотношений власти и бизнеса в системе РИСК в Россиина основе этого определение временных границ и диалектической структуры периода формирования ипотечной системы, требований к современной российской ипотечной системе, являющихся следствием особенностей транзитивной экономики, возможности преемственности отличительных черт дореволюционной системы ИЖК к настоящему времениs.

4) анализ интересов субъектов в системе ИЖК России (на региональном уровне), поиск условий для их интеграции (обеспечения баланса);

5) разработка рекомендаций по организации национальной системы ИЖК в современной России на региональном уровне, в т. ч.: обоснование ипотечной модели, инфраструктуры и ролей участников, кредитных линий, форм участия государства и принципов взаимодействия с субъектами предпринимательства;

6) моделирование параметров формирующейся системы ИЖК России на региональном уровне (на примере Кировской области), в т. ч.: прогноз движения инвестиционных потоков до 2010гг., стратификация спроса и структурирование потребительской базы, определение. оптимальных кредитных условии для' развития рынка кредитов, жилищного строительства, расчет емкости рынка недвижимости, объемов бюджетного участия.

Для реализации данной задачи необходимо провести полевое исследование на территории Кировской области с целью изучения предпочтений населения на жилье и оценки инвестиционных возможностей различных потребительских групп в системе ипотечного кредитования, моделирования инвестиционных потоков и количественных параметров системытребуется разработать программу и методический инструментарий исследования.

Декомпозиция цели определила логику поэтапного исследования: от формулирования общетеоретических положений до разработки конкретного механизма организации национальной системы ИЖК на региональном уровне и рекомендаций по взаимодействию властных и предпринимательских структур в системе.

Объектом исследования является формирующаяся в диалектическом развитии система ипотечного жилищного кредитования, принципы и модели ее организациироль и место в ней властных и предпринимательских структур.

Предметом исследования выступают принципы взаимодействия органов власти с субъектами предпринимательства в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования России, а также действия государства, направленные на повышение ее эффективности, создание условий для трансформации в саморазвивающуюся рыночно ориентированную национальную систему ИЖК и решение жилищной проблемы.

Методология диссертационного исследования строится на принципах системного подхода, законах диалектики и формальной логики. В ходе исследования применялись методы анализа, синтеза, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, сопоставления, экономико-статистических сравнений, методы обработки статистических данных, математического моделирования, абстрагирования, прогнозирования.

Основу методологии составляют современные теории рыночной экономики, предпринимательства, государственного регулирования, финансов, рынка ценных бумаг, традиции залогового права и основы организации систем жилищного финансирования.

При проведении исследований автор опиралась на труды отечественных и зарубежных авторов: Л. И. Абалкина, А. В. Виленского, В. А. Горемыкина, И. Д. Грачева, М. В. Довгялло, B.C. Ема, В. В. Иванова, С. С. Колобова, Е. П. Коптевой, Н. Б. Косаревой, В. А. Кудрявцева, А. Н. Ларионова, В. Н. Лексина, В. И. Лимаренко, В. В. Овчинникова, С. М. Печатниковой, Н. П. Приступ, Г. А. Цылиной, С. Н. Хачатряна, А. В. Черняка, Т. Клаурета, Н. Ордуэя, Д. Рурка, Р. Дж. Страйка, Дж. Фридмана и других.

Автор применила модель PEST для анализа интересов субъектов в ИС, сводящихся к получению ими политического, экономического, социального и технологического эффектов. Моделирование денежных потоков в системе ИЖК до 2010 г. осуществлено с помощью разработанного в программе MATHCAD математического аппарата.

В качестве исходных данных для моделирования параметров формирующейся системы ИЖК в России на региональном уровне (на примере Кировской области) и анализа интересов домашних хозяйств использованы результаты полевого исследования спроса и оценки инвестиционных возможностей населения в ИС, проведенного под руководством автора в 2001 г. в г. Кирове. Сбор информации осуществлялся методом анкетного опроса по многоступенчатой выборке, в соответствии с разработанной автором программой и инструментарием. К рассмотрению приняты данные 567 анкет (0,1% от всего населения г. Кирова и ~ 0,28% от общего числа семей).

Информационной базой являются законодательные, нормативные и программные акты федеральных, региональных и местных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата России, методические рекомендации и материалы Фонда «Институт экономики города», Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Госстроя России, Центра жилищной экономики и структурного развития региона, Fannie Мае, European Mortgage Federation, материалы конференций, монографии, работы, опубликованные в периодической печати и электронной сети «Интернет».

Эмпирической базой послужили статистические данные и результаты проводимых под руководством автора социологических и экспертных опросов в г. Киров, Томск, Калуга, республике Коми.

Научная новизна исследования заключается в обосновании эффективного подхода к организации унифицированной национальной системы ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе и взаимодействию в ней властных и предпринимательских структур, что отразилось в следующих результатах, выносимых на защиту и характеризующих научную новизну:

1) Раскрыто содержание понятия системы ИЖК через совокупность взаимосвязанных функциональных модулейдетерминированы ее субъекты в виде домашних хозяйств, властных и предпринимательских ' структур, объекты в виде ипотечных финансовых ресурсов, механизмов, инструментов, недвижимого имуществасоставлена классификация предпринимательских структур по функциональной роли участия в ИС.

2) Введено и обосновано понятие властно-предпринимательских структур (далее ВПС) в качестве новой (переходной) формы предпринимательства в транзитивных экономических системах, создающейся по инициативе государства с целью формирования новых рынков, предпринимательской инфраструктуры, хеджирования совокупных рисков, стандартизации и контроля, реализации функций социальной защиты населения. Являясь прямыми хозяйственными участниками ипотечного процесса и субъектами предпринимательской деятельности, ВПС не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности, одновременно наделены регулирующей (от властных структур) и институционально-посреднической (от предпринимательских структур) ролью. В формирующейся системе ИЖК в России к ВПС отнесены Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) и региональные ипотечные операторы (далее РИО).

3) Осуществлена авторская классификация. моделей организации системы ИЖК, представлена их графическая структура. Наряду с классическими выделена группа неклассических моделей, включающая переходные модели (бюджетная, кооперативная, фонда, корпорации, регионального ипотечного оператора) и современные модели (смешанная многоуровневая модель). Введено понятие смешанной многоуровневой ипотечной модели, обоснован тезис о том, что смешанная модель является отличительной чертой российской национальной системы ИЖК.

4) Выделены классический, социальный и социально-экономический (смешанный) подходы -.государства к организации национальной ипотечной системыобоснована необходимость использования в России социально-экономического подхода и смешанной многоуровневой модели организации системы ИЖК.

5) Обоснованы принципы эффективного взаимодействия власти и бизнеса в российской системе ИЖК на современном этапе с позиций обеспечения баланса интересов субъектов и создания условий для саморазвития и массовости в ипотечной системе. Разработана авторская классификация форм взаимодействия властных и предпринимательских структур в ипотечной системе.

6) Структурирована эволюция развития ипотечных отношений, жилищного финансирования, взаимодействия власти и бизнеса в системе ИЖК в России, начиная с XVIIIb., в рамках которой выделены периоды: дореволюционный, советский, доипотечный, формирования ипотечной системы. Определена диалектическая структура периода формирования системы ИЖК в России, включающая этапы: начальный, переходный и рыночный. Информация представлена в виде синтезированной исторической матрицы.

7) Предложена модель организации национальной системы ИЖК в России на региональном уровне: инфраструктура участников, формы и объемы государственного участия (раскрыто понятие балансирующего бюджетного участия), содержание деятельности и направления бизнеса РИО, потребительские кредитные линии.

8) Разработана и использована авторская методика: (а) проведения полевого исследования по изучению спроса и оценке инвестиционных возможностей населения в ипотечной системе на региональном уровне- (б) структурирования потребительской базы в ипотечной системе, прогнозирования спроса на региональном рынке кредитов и недвижимости по волнам потребительской активности- (в) моделирования инвестиционных потоков в системе ИЖК в периоде 7−8 лет на основе данных полевого исследования и расчета объема балансирующего бюджетного участия- (г) анализа интересов субъектов в системе ИЖК.

Практическая, значимость работы. Предложенные автором рекомендации могут быть использованы АИЖК, органами государственной власти на федеральном и региональном уровнях при выработке стратегии организации системы ИЖК в России, подготовке программных решений в жилищной и социальной политике.

Теоретические и методологические наработки могут применяться при разработке учебных курсов и пособий для ВУЗов в рамках общих и специальных дисциплин, в т. ч.: «Государственное и муниципальное управление», «Основы предпринимательства», «Финансы», «Банковское дело», «Деньги и кредит», «Рынок ценных бумаг», «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Ипотечное дело».

Результаты проведенного автором в 2001 г. в г. Кирове полевого исследования по изучению спроса и оценке инвестиционных возможностей населения в ИС могут использоваться аналитическими службами органов власти, субъектами предпринимательства Кировской области и аналогичных по социально-экономической характеристике регионов в качестве информационной основы для оценки рынка и перспектив вхождения в ипотечный бизнес. Методология исследования может служить инструментарием в работе АИЖК, ипотечных операторов, кредиторов, инвесторов и прочих профессиональных участников ипотечного рынка.

Отдельные результаты диссертационного исследования были использованы и применены в следующих проектах:

— разработка Концепции Российской национальной ассоциации участников ипотечного рынка (Москва, 2003 г.) —. •.

— подготовка материалов к докладу рабочей группы Госсовета РФ при Президенте РФ «О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в РФ» (Москва, 2003 г.);

— создание ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» (Киров, 2003 г.) — (г) разработке программного документа «Концепция развития системы ИЖК в Кировской области в 2003;2010гг.» (Киров, 2002 г.);

— разработка аналитического проекта «Оценка перспектив внедрения механизмов ИЖК в республике Коми» (Сыктывкар 2002 г.);

— разработка целевой программы Кировской области «Дом для молодой семьи» на 2002;201 Огг. (Киров, 2001 г.).

По теме исследования автором опубликовано 20 научных работ общим объемом 49,1 п.л., в том числе одна коллективная монография под редакцией, объемом 52,08 п.л. и аналитические записки в трех частях.

Апробация работы. Основные положения исследования докладывались в 1999;2003 гг. на региональных, всероссийских и международных конференциях, форумах и совещаниях, в т. ч.:

— Международная конференция по проблемам собственности в Национальной академии наук Украины (Украина, г. Киев, май 2000 г.). Всероссийское совещание Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования по проблемам стандартизации и унификации муниципальных и региональных ипотечных схем (Россия, г. Москва, февраль 2001 г.).

Международнаянаучно-практическая • • конференция «Проблемы организации жилищного финансирования в странах с переходной экономикой» (Болгария, г. Варна, май 2001 г.).

Всероссийский Круглый стол «Актуальность и оценка перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в России» (Россия, г. Киров, июнь 2001 г.).

Совещание комиссии по развитию ипотечного жилищного кредитования в Кировской области (Россия, г. Киров, сентябрь 2001 г.).

— Международная практическая конференция «Применение опыта стран с рыночной экономикой в области жилищного финансирования в странах с переходной экономикой: роль государственного и частного секторов при распределении долей риска» (Литва, г. Вильнюс, октябрь 2001 г.). Международная научно-практическая конференция «Проблемы формирования эффективного рынка жилья и механизмов его финансирования в условиях переходной экономики» (Россия, г. Киров, ноябрь 2001 г.).

Всероссийское совещание комиссии по развитию ипотечного жилищного кредитования в России Государственной Думы РФ (Россия, г. Москва, август 2002 г.).

Заседание экспертного совета Рабочей группы по вопросам жилищной политики и развития ипотечного кредитования Госсовета РФ (Россия, г. Москва, февраль 2003 г.).

— Всероссийский мега-форум «Российские жилищные инициативы и строительные технологии» (Россия, г. Киров, февраль 2003 г.).

— ряд совещаний Госстроя России (Москва, 2002;2003гг.) и региональные научно-практические конференции Вятского государственного университета, Вятского социально-экономического института, Кировского филиала МГЭИ в 1999;2001гг.

Отдельные результаты диссертационного исследования апробированы автором в рамках научно-аналитического проекта «Управление развитием механизмов ипотечного жилищного кредитования в России. Оценка степени их влияния на укрепление региональной экономики» (заказчик: Московский общественный научнйй фонд, г. Москва, январь-ноябрь 2001 г.) — проведения научно-практического семинара в ипотечной школе Академии народного хозяйства при Правительстве РФ на тему: «Планирование ипотечных программ. Особенности региональных, муниципальных и корпоративных ипотечных программ» (г. Москва, февраль 2003 г.), обучающего семинара по теме: «Организация региональной системы ипотечного жилищного кредитования» (заказчик: ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области», г. Томск, март 2003 г.), обучающего семинара по теме: «Организация бизнеса в региональной системе ипотечного жилищного кредитования» (заказчик: ОАО «Калужская ипотечная корпорация», г. Калуга, март 2003 г.).

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, глоссария, списка используемой литературы, включающего 384 наименований, и десяти приложений. Основное содержание изложено на 199 страницах, включает 25 таблиц и 17 рисунков.

Все выводы, расчеты и рекомендации в настоящей главе сделаны по материалам Кировской области, предлагаемая концепция организации первичного уровня ИС учитывает ее индивидуальные особенности, в т. ч.: * • социально-экономическое положение, жилищную ситуацию, демографические характеристики, социальную структуру населения и т. п.

Правительство РФ — ВС.

Уставный капитал.

Институциональные инвесторы (Пенсионный фонд РФ, внебюджетные фонды, ПИФы)-ВПС, ПС.

Инвестиции.

Доходные эмиссионные ипотечные ценные бумаги.

Национальный уровень ипотечной системы.

Гарантии.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» — ВПС.

Региональная, муниципальная администрации — ВС.

Уставный капитал (51%).

Деньги.

Пулы региональных закладных Инвестиции.

Доходные эмиссионные ипотечные ценные бумаги.

Корпоративные инвесторы — ВПС, ПС.

Компенсация разницы % ставки, субсидии заемщикам.

Работа с населением, андеррайтинг, подготоэ кредитного дела, сбор заявлений, поручительстЕ перед кредитором, агенте) услуги и т. л.

ЗаемщикДХ.

ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» -региональный операторВПС.

Уставный капитал — 49%.

Корпоративные и/или ипотечные обязательства.

Субъекты предпринимательстваПС.

Закладная.

Кредитование на цели х ж строительства.

Закладные V V w.

Ипотечный кредит.

Ипотечный кредитор • ПС.

Инвестиции на рынок жилья.

Кредитование строительства (инвестиции в строительство).

Готовое жилье.

Региональный уровень ипотечной системы.

Рисунок. 3.1. Авторская схема организации эффективной системы ИЖК в России на национальном и региональном уровнях (на примере Кировской области), рекомендуемая к внедрению на переходном этапе.

3.1. Анализ интересов субъектов регионального уровня ипотечной системы и условия их интеграции.

Анализ интересов субъектов регионального уровня ипотечной системы проведен с помощью модели PEST анализа, схема анализа представлена на рис. 2., приложение 5. Интересы участия всех субъектов в системе ИЖК сводятся к получению ряда эффектов (дивидендов): политического, экономического, социального и технологического.

Количественную оценку данных эффектов для властных структур Кировской области можно произвести с помощью системы показателей социально-экономической и бюджетной эффективности, предложенной Т. С. Крестовских [308, с.690−694]. В таблице 3.1. представлены результаты анализа возможных интересов властных структур от внедрения ИС. Таблица 3.1. Ожидаемые к получению интересы (эффекты) государства от внедрения в регионе системы ИЖК.

Политический интерес Экономический интерес Социальный интерес Технологический интерес.

1) Лидерство региона 1). Прирост Bf П за счет •1) Рост обеспеченности 1) Прирост темпов по количественным и появления и развития новых населения жильем в и объемов качественным субъектов расчете на одного жилищного показателям предпринимательства в ИС, жителя. строительства. государственной участвующих в ипотечном 2) Сокращение числа 2) Сокращение жилищной политики: процессе (банки, РИО, семей, стоящих на доли ветхого выполнение страховые, оценочные, очереди на жилья в общем государственных риэлторские, строительные, улучшение объеме обязательств перед консультационные, жилищных условий. жилищного отдельными инвестиционные и др. 3) Снижение фонда. категориями граждан компании) и прироста у них показателей 3) Совершенствова военнослужащие, добавленной стоимости. коэффициента ние переселенцы, 2) Прирост ВРП за счет доступности жилья строительных беженцы, участники прироста добавленной для населения. технологий и аварий, многодетные стоимости у предприятий 4) Увеличение темпов планировочных семьи и т. п.) в смежных отраслей, роста обеспечения решений, полном объеме развивающихся вследствие жильем очередников. улучшение.

2) Лидерство региона наращивания объемов у 5) Увеличение качества по экономическим. компаний — прямых количества рабочих строительства показателям, темпам • участников ипотечного мест в финансовожилья. жилищного процесса, в том числе: кредитной, 4) Реконструкция строительства и предприятия стройиндустрии, строительной сфере, жилищного социального топливно-энергетического снижение уровня фонда, обустройства комплекса и т. д. безработицы. появление населения. Взаимодействие отраслей в 6) Улучшение нового типа.

3) Обеспечение народном хозяйстве в демографической жилья: корректности результате запуска ситуации в регионе: мансардное, населения к ипотечных механизмов, см. повышение каркасное и т. д. действиям властных рис. 1, приложение 1. рождаемости. 5) Развитие структур на 3) Увеличение чистого 7) Укрепление инфраструктуры федеральном и регионального дохода. института семьи, и городов региональном 4) Увеличение мультипликатора снижение числа благоустройства уровнях и поддержки государственных разводов. территории в населением инвестиций. 8) Снижение убыли регионе. проводимых 5) Прирост бюджетных доходов населения за счет 6) Экономическое политических вследствие дополнительных миграции. возрождение сел решений. налоговых поступлений, 9) Рост среднедушевых и малых городов.

4) Обеспечение Ьбразующихся в результате доходов и степени области социальной ' запуска системы ИЖК и благосостояния стабильности в развития населения. регионе и предпринимательства в 10) Повышение устойчивого регионе. степени социальной экономического 6) Прирост числа новых однородности роста. предприятий в результате сообщества, запуска системы ИЖК. проживающего в регионе.

Результаты анализа интересов предпринимательских структур — участников ИС частично представлены в табл. 1., приложение 2.

В рекомендуемой модели организации регионального уровня национальной ипотечной с. истемы на переходном этапе, см. рис. З.1., предпринимательские структуры выполняют роли следующих участников: ипотечного кредитора, инвесторов, поставщиков (строительные компании) и посредников (риэлторские фирмы) на рынке жилья, страховых и оценочных институтов. Властно-предпринимательские структуры реализуют роль ипотечного оператора. В таблице 3.2. автором представлены результаты анализа интересов предпринимательских и властно-предпринимательских структур, участвующих в ИС и выполняющих в ней свою функциональную роль. Учитывая, что политический и технологический интересы для данного типа структур выражены неявно, они опущены для удобства анализа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Обобщение результатов исследования позволяет определить степень реализации его целей и вытекающих из нее задач, поставленных в начале диссертационного исследования. v 5 г ,.

В настоящей работе, по мнению автора, поставленные задачи были решены, и это позволяет сформулировать следующие выводы.

Первый вывод базируется на результатах изучения принципов организации ИС. В современной литературе практически не встречается подходов к определению системы ИЖК и классификации ее участников. Автор выделяет два основных подхода (ситуационный и комплексный) к определению системы ИЖК, и, опираясь на второй, формулирует собственное определение системы: Система ИЖК — совокупность организованных випотечном процессе субъектов, взаимодействующих между собой, согласно своей функциональной роли и принадлежности к тому или иному модулю, с помощью ипотечных инструментов, механизмов с целью удовлетворения собственных интересов посредством формирования, распределения и перераспределения ипотечных ресурсов на рынках ссудного капитала, ценных бумаг, строительства, недвижимости и страхования. Автор также выделяет в ИС управляющую и управляемую подсистемы, представляя первую в виде совокупности функциональных модулей, в рамках которых взаимодействуют субъекты ипотечной системы: домашние хозяйства, властные и предпринимательские структуры. В качестве характерных черт, отличающих субъекты предпринимательства в ИС, автор детерминирует: инновационность, информационность, готовность к повышенным рискам, интеллектуальность (особые знания) — к характерным чертам для властных структур в ИС — иерархичность, нормотворчество, использование инструментов государственного регулирования.

В настоящем исследовании автор впервые вводит термин и классифицирует властно-предпринимательские структуры, как новую форму переходного предпринимательства в России, определяет их роль в формирующейся ИС и природу функционирования. К властно-предпринимательским структурам в российской ИС, по мнению автора, прежде всего, относятся ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и региональные ипотечные операторы.

Автор также делает заключение, что на этапе формирования ипотечной системы задача государства будет сводиться к оптимизации взаимодействия субъектов в ИС, при котором система будет эффективной.

Второй вывод расшифровывает понятие эффективной системы ИЖК в России, под которой следует понимать систему, соответствующую следующим критериям:

— смешанная модель организации ИС, основанная на принципах социально-экономического подхода;

— хорошо развитая предпринимательская инфраструктура в каждом функциональном модуле и на всех уровнях ИС;

— наличие баланса интересов субъектов в ИСмассовость (удовлетворение более 50% населения) ИС, устойчивый рост объемов на рынке ипотечных кредитов, недвижимости, жилищного строительства, ценных бумаг, финансовых и посреднических услуг, ипотечного страхования;

— соответствие требованиям к ИС переходного периода, сформулированным автором во второй главе на основе изучения исторического опыта, диалектики ИС и особенностей экономики страны на современном этапе. Основными требованиями ИС переходного периода являются: а) масштабность ипотечного кредитования, доступность большинству социальных слоев населенияб) широкая социальная дифференциация кредитных условийв) многообразие кредитных форм, высокая конкуренция субъектов предпринимательской инфраструктуры в кредитном, инвестиционном, жилищном, страховом модуляхг) высокая степень государственного патернализма в ИС-' д) наличие дополнительных институтов, хеджирующих совокупные риски в ИСе) одновременная организация инвестиционно-строительного и ипотечного кредитного циклов в ИСж) наличие в системе накопительных схем, возможности зачета первоначального жилья и др.

Автор также приходит к выводу, что эффективность ипотечной системы зависит от модели ее организации. В настоящей работе автор проанализировала имеющие место в России и мире ипотечные модели, составила их развернутую классификацию, впервые выделила группу неклассических моделей, характерную для формирующихся ИС в условиях переходной экономики. Автор пришла к выводу о нецелесообразности использования классических моделей при организации национальной ИС в России, сформулировала понятие и принципы классического (рыночного), социального (бюджетного) и смешанного подходов государства к формированию ИС, определила в качестве эффективной и рекомендуемой к построению в России, смешанную многоуровневую модель организации национальной системы ИЖК. В первой главе автор представила графическую схему организации ИС в различных ипотечных моделях.

Третий вывод основывается на результатах изучения мирового опыта и исторического развития ипотечного кредитования в России, и сводится к тому, что в процессе формирования ипотечная система проходит три этапа диалектического развития: начальный, переходный и рыночный. Во второй главе уделяется подробное внимание диалектике ИС в России и формулируется вывод о том, что в дореволюционной России ИС прошла два этапа формирования, в результате которых сложились отличительные черты российской национальной ИС, адаптивные к сегодняшнему времени и рекомендуемые к внедрению в современной ИС. В современной России этап формирования ИС, по оценкам автора, начался ~ в 1996гг., в настоящее время, система форсированно проходит переходный этап. Задача государства при формировании национальной ИС на переходном этапе — создать необходимые предпосылки для ее успешной трансформации на третий этап диалектического развития. Это достигается, по мнению автора, организацией.

Ч 1.

194 эффективного взаимодействия субъектов в ИС через посредничество властно-предпринимательских структур. Таким образом, эффективное взаимодействие субъектов в ИС обуславливается эффективной организацией деятельности РИО на первичном уровне и АИЖК — на вторичном уровне ИС.

Четвертый вывод раскрывает предмет диссертационного исследования и обосновывает эффективные формы взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся ИС.

В современной отечественной и зарубежной литературе автор не встретила каких-либо классификаций или установленных форм взаимоотношений властных и предпринимательских структур в экономической системе, позволяющих классифицировать взаимодействие структур в ИС. В этой связи, автор предложила собственную классификацию форм взаимодействия власти и бизнеса в ИС, выделяя взаимодействие в рамках регулирующей, хозяйственной, информационно-правовой, защитной и регистрационной функций.

Кроме того, — автор классифицирует прямое и опосредованное взаимодействие власти и бйзнеса, относя к первому отношения в" рамках информационно-правовой, хозяйственной и регистрирующей функций, а ко второй — отношения в рамках регулирующей и защитной функций. К эффективным формам взаимодействия, по мнению автора, относится опосредованное взаимодействие, организуемое через управление поведением домашних хозяйств на ипотечном рынке и деятельность специально организованных в ИС властно-предпринимательских структур. Присутствие властно-предпринимательских структур в ИС России — необходимость переходного этапа, позволяющая создавать условия для развития предпринимательства' и хеджировать риски в ИС. В рамках регулирующей функции автор классифицировала систему рекомендуемых инструментов государственного управления формированием ИС в России.

В результате исследования автор пришла к заключению, что под организацией эффективного взаимодействия субъектов в формирующейся.

ИС России следует понимать действия государства, направленные на развитие рыночных отношений в ИС, на достижение баланса интересов субъектов в ИС, удовлетворение массового спроса, создание условий для саморазвития системы и ее успешной трансформации в саморазвивающуюся систему, организованную в смешанной многоуровневой модели, обеспечивающую запуск локомотивных инструментов экономического развития и решение ключевых социальных проблем страны.

Интересы субъектов и условия для их интеграции в ИС России на региональном уровне подробно анализируются автором с помощью системы PEST в третьей главе?

В результате подробного анализа государственной жилищной политики, реализуемой сегодня в России, автор сформулировала пятый вывод о несовершенстве применяемой концепции развития ипотечного кредитования, политики Агентства в формировании первичного уровня национальной ИС. В результате исследования влияния ряда выявленных ограничений на развитие предпринимательства в ИС на первичном уровне, обусловливающееся стандартами Агентства, автор пришла к заключению о неэффективности 'подхода к организации деятельности региональных ипотечных операторов и созданию инфраструктуры первичного рынка. В этой связи, в третьей главе автором разработаны и представлены подробные рекомендации по организации регионального уровня национальной ИС в России на примере Кировской области с соблюдением требований эффективности системы и обеспечивающей сбалансированное взаимодействие властных структур и субъектов предпринимательства. В основу концепции организации регионального уровня национальной ИС положены наработки автора по организации региональной системы в модели корпорации, предложенной к реализации в ряде регионов в 2001;2002гг.

В предложенной схеме организации регионального уровня ИС использованы формы опосредованного взаимодействия властных и предпринимательских структур в рамках регулирующей функции и функции защиты экономических интересов.

В результате исследования условий для возникновения баланса интересов субъектов в формирующейся ИС на примере Кировской области, автор пришла к шестому выводу о необходимости включения на переходном этапе балансирующего бюджетного участия со стороны властных структур. Балансирующее бюджетное участие призвано обеспечить равновесие цены спроса и предложения в системе при ее максимальных параметрах. В результате проведения полевых исследований, изучения экономических и технологических интересов домашних хозяйств в ИС, автор рассчитала инвестиционные потоки со стороны спроса в системе ИЖК (доходы) на примере Кировской области. После чего, определила необходимый объем инвестиций в ИС (расходы), исходя из экономических требований (интересов) к доходности предпринимательских структур, при которых обеспечивается необходимая масса рынка, позволяющая удовлетворить интересы властных структур. В результате расчета экономического баланса потоков в ИС на основе концепции NPV, автор сделала вывод о не соответствии цены спроса экономическим ожиданиям предпринимателей.

Рекомендуемый, рассчитанный объём бюджетного балансирующего участия для Кировской области на 2003;2010гг., призванный покрыть разницу NPV, составил 732,9 млн руб. Ожидаемый возврат, при этом, в бюджет и внебюджетные фонды в виде налогов и сборов с учетом эффекта мультипликатора составит ~ 5496,7 млн руб., что ~ в 7,5 раз больше инвестированных бюджетом сумм.

По итогам проведенного исследования и результатам прогнозного моделирования, автор делает заключение, что эффективными формами прямого балансирующего участия властных структур на первичном уровне формирующейся ИС России будут являться: а) дифференцированная компенсация разницы процентной ставки по ипотечным кредитам между ставкой рыночного предложения и инвестиционными возможностями домашних хозяйств, согласно рекомендованных автором кредитных линий (в диссертационном исследовании автор выделила 4 кредитных линии, в соответствии с результатами изучения спроса в И С и стратификации потребительских групп на региональном ипотечном рынке) — б) адресные жилищные субсидии для граждан — участников социальных жилищных программв) компенсации части тела долга приоритетным для региона категориям граждан. В этом случае, властные структуры, по мнению автора, создадут условия для массового спроса в ИС, тем самым спровоцируют резкую активность предпринимательства в кредитном, инвестиционном, жилищном и страховом функциональных модулях ИС.

Взаимодействие власти и бизнеса рекомендуется организовать через посредничество деятельности РИО, к основным направлениям которой автор относит реализацию организационно-управленческой, социальной, информационной, аналитической, нормотворческой и финансово-посреднической функции, подробно расшифровывая их содержание. Автор также делает вывод о целесообразности передачи на переходном этапе региональному оператору функций прямого взаимодействия с домашними хозяйствами, в том числе в рамках социальных программ, повышая, таким образом, эффективность взаимодействия властных структур с домашними хозяйствами, ускорение и централизацию ипотечного процесса и удовлетворение интересов граждан в ИС.

Опосредованное балансирующее участие властных структур в ИС обуславливается необходимостью минимизации рисков предпринимательских структур, автор рекомендует организовать его в следующих формах: а) участие в уставном капитале РИОб) приобретение у РИО закладных не привлекательных для рынка групп населенияв) поручительство по обязательствам РИО перед АИЖК и прочими инвесторами.

Автор также свидетельствует о необходимости создания в формирующейся ИС фондов специального назначения, общества взаимного страхования, ряда накопительных инструментов с целью управления рисками.

Седьмой вывод основывается на результатах исследования функциональной роли регионального ипотечного оператора в ИС России и предыдущих выводах к настоящему диссертационному исследованию. Автор приходит к выводу о ключевой роли оператора в формировании системы ИЖК в России на современном этапе, в связи с чем, предлагает расширить его управляющие функции в ИС и ослабить предпринимательскую зависимость от интересов кредиторов и АИЖК.

Кроме того, автор заключает, что по мере трансформации ИЖК, организованной в неклассической двухуровневой модели в современную саморазвивающуюся ИС, организованную смешанной многоуровневой модели, функции РИО претерпят значительные изменения или сойдут на нет. В качестве возможных сценариев развития РИО автор определяет следующие: а) укрупнение РИО до ипотечного банкаб) трансформация в самостоятельный финансово-эмиссионный институт межрегионального или национального уровняв) закрепление в роли финансового агента или укрупнение до SPVг) трансформация в единый межрегиональный консультационный центр по работе с населением и распределением субсидийд) укрупнение до унифицированной ипотечной жилищной корпорации. В результате трансформации РИО, по мнению автора, должен стать предпринимательской структурой. '.

Восьмой вывод базируется на результатах полевых исследований по изучению инвестиционных возможностей населения, проводимых автором в Кировской области в 2001 г.- является составной частью диссертационного исследования, без которой предыдущие выводы было бы сделать затруднительно.

Автор пришла к выводу о необходимости поиска целевой потребительской группы для развития бизнеса в ИС, т.ч.: в кредитном, инвестиционном, жилищном, страховом, финансово-кредитном модулях. С этой целью автор изучила и структурировала потребительскую базу, выделила в ней группы потребителей, детерминировав в качестве целевой локомотивную группу, включающую преимущественно в свой состав представителей формирующегося в России среднего класса.

В результате, исследования автор сделала заключение, что локомотивная группа в ИС Кировской области составляет ~ 22,8%, является основным поставщиком инвестиционных ресурсов в ИС, обладая в 2 раза большими ресурсами по сравнению с базовой группой (61,1%). Представители локомотивной группы в 89% случаев не удовлетворены своими жилищными условиями, в основном предпочитают индивидуальный тип жилья, в 79% случаев готовы брать ипотечные кредиты по рыночной ставке для его приобретения.

На основе результатов исследований и с помощью разработанного математического аппарата автор смоделировала параметры рекомендуемой ИС на региональном уровне, в т. ч.: кредитные условия для различных групп населенияинвестиционные потоки со стороны спроса и предложенияобъем и формы государственного участияемкость рынка кредитов, недвижимости и жилищного строительства.

Таким образом, заявленная цель диссертационного исследования, заключавшаяся в изучении принципов организации системы ИЖК в России в период формирования, обосновании эффективных форм взаимодействия в ней властных и предпринимательских структур и разработке рекомендаций по организации регионального уровня ИС,'по мнению автора, реализована в рамках настоящей работы в полном объеме. ГЛОССАРИЙ.

1. «Ипотека» — залог недвижимого имущества, выступающего обеспечением обязательств по возврату кредита, взятого на цели, определенные законодательством. Предметом ипотеки являются земельные участки, предприятия, строения, отдельно стоящие здания и помещения, сооружения, жилье (квартиры) и иные объекты, связанные с землей.

Термин «ипотека» (от греч. hypotheke — залог) появился в VI веке до н.э. в древней Греции и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Обеспечение обязательств оформлялось установлением на границе принадлежащей заемщику земельной территории столба с надписью «ипотека», свидетельствующей о том, что указанная собственность является обеспечением претензий кредитора в наименованной сумме. Позже для целей свидетельства обременения на земельную собственность стали использовать специальные ипотечные книги [317, с. 6].

2. Ипотечное жилищное кредитование — кредитование под залог жилой недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником — залогодателем перед кредитором — т.

• * залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счёт заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель [263].

Обязательство должника оформляется специальной ценной бумагой, закладной (mortgage), которая является предметом оборота на первичном рынке ипотечных ценных бумаг (далее ИЦБ). Залогодателем может быть как сам должник, так и иное (третье) лицо, не участвующее в обязательстве должника. В случае, если заемщик не" возвращает заемные средства кредитору, последний имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость, чтобы покрыть собственные расходы, связанные с выдачей и обслуживанием кредита. Залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами в удовлетворении своих денежных требований к заемщику.

3. Рефинансирование ипотечных кредитов — процесс привлечения ипотечными кредиторами с помощью различных инструментов и механизмов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы.

В зависимости от модели ипотечного кредитования рефинансирование может осуществляться в одном или нескольких уровнях, в т. ч. через накопительные вклады населения на счетах кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных^бумаг (например, ипотечные облигации), которая может осуществляться как ипотечным кредитором, так и ипотечной компанией, самостоятельно оперирующей с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке, как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги, см. рис. 1.4.

4. Секьюритизация — процесс превращения ипотечных кредитов, обеспеченных залогом недвижимости, в долгосрочные долговые доходные ипотечные обязательства — сертификаты участия, ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными активами (пулами закладных). Иными словами, под секьюритизацйей понимается объединение активов в пул и выпуск долговых ценных 'бумаг, обеспеченных' денежными потоками и стоимостью данных активов [191, с. 15].

5. Ипотечная облигация (mortgage bond) является долговой ценной бумагой, которая эмитируется ипотечным банком (рис. 1.6., схема 1) и обеспечивается определенными видами активов, чаще всего, это права требования по ипотечным кредитам (закладные), которые остаются в активе кредитора. График выплат по таким бумагам определяется эмитентом, а обеспечение выплат определяется его финансовой устойчивостью.

6. Ценная бумага, обеспеченная ипотечными активами (mortgage-backed securities — MBS), по природе является инструментом иного рода. Mortgage-backed securities имеют график погашения, зависящий от выплат по секьюритизированным ипотечным активам, из которых сформировано покрытие данного выпуска. Покрытие учитывается на балансе специально созданного юридического лица (Special Purpose Vehicle — SPV), которое и обеспечивает эмиссию1.

В зависимости от структуры выпуска, MBS подразделяются на переводные (pass-through securities), сертификаты участия (participation certificates) и серийные (collateralized mortgage obligations — СМО или real estate mortgage investment conduit — REMIC) .

7. Облигации корпоративной природы (benchmark securities), обеспечиваются собственным портфелемипотечных активов (retained portfolio), график погашения по таким бумагам устанавливается эмитентомипотечные бумаги данного рода по кредитному рейтингу приравниваются к государственным бумагам и достаточно широко используются в финансировании современных ипотечных систем3;

8. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) показывает за сколько лет среднестатистическая семья может приобрести квартиру из расчета по социальной норме, аккумулируя все свои доходы и не тратясь больше ни на чтоКДЖ рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры к годовому среднему дбходу семьи.

14, 10, 191].

2 [6, с. 188−201].

3 [10].