Формирование стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе

Актуальность темы

исследования. Современные социально-экономические условия развития крупных городов характеризуются экстенсивностью увеличения территорий, высокой степенью урбанизации, повышением интенсивности использования транспортных коммуникаций. При этом наблюдается отсутствие комплексности и сбалансированности застройки городской среды, неразвитость инженерной и транспортной инфраструктуры, отставание формирования центров периферийных районов.

Отсюда следует, что без максимальной социально-экономической эффективности использования городской территории, принятия синергичных объемно-планировочных решений, качественных градостроительных проектов трудно реализовать инвестиционный потенциал развития города и формирование благоприятной городской среды для проживания населения и ведения хозяйственной деятельности. Одним из перспективных новых направлений стратегического развития городов является стимулирование развития многофункциональных комплексов (МФК).

Принципиально новая задача развития объектов многоформатной недвижимости определяет необходимость формирования понятийного аппарата данного процесса, проведение анализа зарубежного опыта и выявления условий развития МФК в крупном городе. Решение поставленных задач требует разработки методических основ формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе, в которой будут заданы ориентиры для строительных организаций, инвесторов и государственных органов. Стратегическое управление позволит обеспечить совершенствование не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание комфортных условий жизни населения.

Состояние изученности проблемы. Проблемам разработки и реализации стратегии посвящены труды таких известных ученых, как И. Х. Ансофф, Е. Г. Анимица, Р. Веббер, В. Р. Веснин, О. С. Виханский, С. А. Ершова, В. В. Кафидов, Д. С. Львов, С. Д. Митягин, A.B. Руднев,.

Г. Минцберг, M. Портер, Дж. Пирс, Т. Саати, А. Д. Стрикленд, A.A. Томпсон, Дж. Хиггенс, B.C. Чекалин и многие другие.

Серьезный вклад в изучение оценки и реализации проектов в недвижимости, градостроительстве и зонировании внесли такие отечественные авторы, как А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, Н. В. Васильева, В. А. Горемыкин, C.B. Грибовский, С. Н. Максимов, Т. В. Малеева, Е. С. Озеров, Ю. П. Панибратов, И. Т. Привалов, А. П. Ромм, JI.A. Солодилова, Е. Ш. Танеева, Е. И. Тарасевич и другие. Вопрос изучения развития многофункциональной недвижимости исследовался иностранными специалистами. Среди них — Р. Визерспун, К. Кульц, коллектив Urban Land Institute (США), Р. Пейзер, Г. Срэл и другие.

Цель и задачи исследования

Цель диссертационной работы заключается в разработке методических основ формирования и реализации стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе.

Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• определены роль и значение МФК в системе городской застройки, проведен анализ зарубежного опыта развития таких зданий в городах;

• изучены основные тенденции и актуальные проблемы строительства и эксплуатации МФК в России;

• разработан целевой блок стратегии и выявлены основные направления и приоритеты развития МФК в крупном городе;

• определена структура ресурсного обеспечения стратегии развития МФК в крупном городе;

• выявлены условия формирования стратегии развития МФК в Санкт-Петербурге и представлены основные параметры стратегии на примере двух проектов многофункциональных зданий;

• предложены рекомендации по оценке социально-экономической эффективности реализации проектов МФК.

Объектом исследования является многофункциональные комплексы, как развивающийся сегмент недвижимости крупного города.

Предметом исследования — социально-экономические отношения, возникающие в процессе формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований отечественных и зарубежных специалистов в области недвижимостиинвестиционный и финансовый менеджментметодические и справочные материалыматериалы конференцийстатьи периодических экономических изданий.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, метод системного подхода к решению проблем, методы логического, сравнительного и статистического анализа.

Эмпирическую базу исследования составили официальные материалы государственной, региональной и отраслевой статистики, аналитические данные администрации Санкт-Петербурга, а также результаты собственных исследований автора.

Основные научные результаты, полученные в рамках проведенного исследования, составляющие научную новизну:

• уточнено понятие «многофункциональный комплекс», включающее не только объединение как минимум трех различных функциональных модулей, имеющих кооперированные элементы в виде отдельных помещений, но и обладающих интегративными свойствами, которые обеспечивают достижение максимальной социально-экономической эффективности использования территории города.

• разработана структура целевого блока и предложены стратегические меры развития МФК в городах, позволяющие принимать рациональные управленческие решения при заданных приоритетах социально-экономического развития города;

• выявлены особенности ресурсного обеспечения стратегии развития МФК и определен процесс организации инвестиционного партнерства между представителем городских властей и инвестором, позволяющий максимально учитывать интересы всех участников при создании проекта МФК.

• разработан алгоритм моделирования проекта МФК в городе, позволяющий принимать наиболее эффективные решения для инвестора и города при выборе проектов МФК;

• предложены методы оценки социально-экономической эффективности проекта МФК, которые позволят выделить наиболее эффективные проекты, обосновать управленческие решения по их финансированию.

Практическая значимость исследования заключается в разработке методов формирования стратегии МФК, предназначенных для использования администрацией крупного города с целью повышения эффективности стратегического планирования развития городского хозяйства и строительного комплексахозяйствующими субъектами — для выстраивания конструктивных взаимоотношений с органами власти и совершенствования процесса принятия управленческих решений бизнес-сектором. Результаты исследования могут быть использованы:

• органами местного самоуправления при разработке программ социально-экономического развития территорий;

• органами государственной власти субъектов РФ при подготовке целевых программ развития городов, в процессе совершенствования нормативно-правовой и методической базы, регулирующей строительную сферу;

• руководством предприятий инвестиционно-строительного комплекса, с целью оптимизации текущей работы;

• в учебном процессе вузов (включая программы подготовки и переподготовки кадров и повышения квалификации) в учебных курсах.

Инженерно-экономические основы градостроительства",.

Стратегическое управление в городском хозяйстве". Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских научно-практических конференциях и семинарах.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 10 научных работ, в том числе 2, включенных в перечень изданий, рекомендованный ВАК, общим объемом 2,4 печатных листа в виде научных статей, отражающих основное содержание диссертации.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения, в котором представлены расчетные таблицы. Рукопись содержит 174 страницы основного текста, в том числе 16 рисунков, 22 таблицы (в т.ч. 4 таблицы в Приложении). Библиография включает 122 наименования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате проведенного исследования были сделаны выводы и предложены следующие рекомендации.

Большинство крупных городов развивается в соответствии с принципами функционального зонирования территории, которые были заложены еще в прошлом веке и до сих пор являются базовыми. Однако современный крупный город ввиду процессов глобализации, роста товарооборота и услуг, увеличения количества жителей и автопарка, повышения транспортной напряженности нуждается в совершенствовании структуры городской среды, а именно:

• в интенсификации использования территории с учетом эколого-экономических требований и научно-технических инноваций против экстенсивного роста городов;

• в оптимизации городской транспортной сети взамен слаборазвитой и несоответствующей современным требованиям по пропускной способности инфраструктуры;

• по причине быстрорастущих социально-бытовых потребностей населения внедрение разнообразия и полифункциональности в застройке, способных упразднить жесткое функциональное деление и формирование однообразных районов в крупных городах.

Одним из эффективных инструментов совершенствования пространственной структуры городов могут стать многофункциональные комплексы, играющие роль градостроительных аттракторов. В результате изучения отечественных и зарубежных источников и документов, рассматривающих данную тематику, установлено, что такие объекты недвижимости популярны и повсеместно строятся по всему миру. Их преимущество заключается в рациональной интеграции разнородных и многообразных целей различных сегментных групп населения в одном месте, снижая временные и транспортные затраты населения, повышая социальноэкономическую эффективность использования территории и улучшая эстетический вид городской среды.

Анализ российского рынка недвижимости показал, что формат МФК зачастую понимается как торгово-развлекательный центр, где выделяется профилирующая функция и второстепенная. Такие комплексы скорее являются монофункциональными и относятся к торговому сектору рынка недвижимости, где применена продуманная концепция с дополнительной функцией. Полноценный многоформатный комплекс включает в себя не менее трех функциональных модулей, обладающих автономностью при формировании спроса и образующих взаимодоплняемость людских потоков.

В диссертационном исследовании предложено авторское определение МФК. Многофункциональный комплекс — это единый объект недвижимости, имеющий в составе общие кооперированные элементы в виде помещений, зданий, расположенных на одной территории, автономно функционирующих, обладающих интегративными свойствами и отвечающих современным социокультурным, технологическим, архитектурным требованиям и требованиям безопасности.

Основу организации МФК составляют следующие принципы: воспроизводство территории, повышение социальной активности, полифункциональность, синергизм, пространственные связи, композиционная целостность.

Многофункциональные комплексы различаются в зависимости от градостроительных условий их размещения в планировочной структуре города. Таким образом, в работе предложена авторская классификация МФК по следующим признакам: местоположение, архитектурное исполнение, тип модулей в составе МФК, освоение территории, конструктив объекта и комбинаторность функций.

Результаты реализации проектов МФК за рубежом и в некоторых крупных городах России показали широкие преимущества внедрения таких объектов недвижимости в городскую среду. Кроме вышеперечисленных положительных тенденций для города (экономия и интенсификация использования земельных ресурсов, снижение транспортной напряженности, экономия времени населением, совершенствование архитектурного облика), строительство многоформатной недвижимости выгодно и для девелоперов: во-первых, за счет уменьшения рисков низкой рентабельности ввиду многофункциональности его состававо-вторых, масштабность проекта приводит к сокращению удельных затратв-третьих, синергизм МФК увеличивает прибыльность проекта. Более того, стоит принять во внимание гибкость проекта, которая дает возможность его перепрофилирования как при изменении перспектив развития города, так и при насыщении рынка недвижимости тем или иным сегментом. Возведение такого комплекса повысит стоимость земельного участка и ближайшего окружения, что, безусловно, выгодно для инвестора и городского бюджета.

Создание многофункциональных комплексов — сложный процесс, затрагивающий важные элементы городской среды, а также интересы инвесторов и населения, что требует разработки рациональной стратегии формирования МФК в крупном городе. Согласованность стратегии с перспективными направлениями развития крупного города, которые отражены в нормативно-правовых документах, обязательна. Основу стратегии составляет главная цель: формирование многофункционального комплекса как объекта недвижимости, координирующего пространственное развитие общественных функций для создания новой функциональной и объемно-пространственной системы города, соответствующей современным требованиям к составу и качеству зданий.

По методу декомпозиции из главной цели выделены стратегические цели, призванные более детально описать и уточнить миссию:

• Совершенствование пространственной организации города, предусматривающее повышение эффективности использования территориальных ресурсов, качественную модернизацию среды проживания горожан и функционирование коммерческих и промышленных объектов на основе пропорционального и сбалансированного развития всех городских районов.

• Повышение уровня организации обслуживания и предоставления услуг, позволяющее повысить социальную активность населения, сократить расстояние, а следовательно и время, обеспечить свободный выбор услуг в комфортных условиях.

• Улучшение состава и качества объектов недвижимости путем устранения износа, тем самым снижая затраты на его содержание, повышения качества эксплуатационного обслуживания, внедрения многообразной и полифункциональной застройки.

Ресурсное обеспечение стратегии является одновременно как ее ограничителем, так и средством реализации. Разработка стратегии формирования МФК требует различных видов инвестиций: затрат основного, оборотного капитала, трудовых ресурсов, времени, информационных технологий.

Эффективным инструментом, позволяющим создать гармоничное единство экономического и социального аспектов при реализации стратегии многоформатной недвижимости, является частно-государственное партнерство. Неупорядоченное строительство зачастую приводит к извлечению прибылей инвестора без учета интересов города и населения. Стратегическое развитие МФК должно базироваться на объединении усилий частных инвесторов и городских органов власти, на развитии города в целом, а не конкретных территорий, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан, а также на использовании действенных механизмов регулирования проблем, возникающих при совместной реализации будущих проектов.

Организация согласованного инвестиционного партнерства предусматривает исполнение каждым участником полномочий в рамках своей сферы деятельности по реализации проекта МФК. Так в направления деятельности городских органов власти входит: разработка экономикоправовых основ взаимодействия при реализации МФК, упрощение процедуры согласования и сроков подготовки документов, предоставление земельных участков на условиях аренды или договоров купли-продажи, поддержание в хорошем состоянии инженерной и транспортной инфраструктуры, стимулирование учета интересов населения при реализации проекта. Девелопер в свою очередь отвечает за соблюдение законодательства, внедрение в том числе и социальных функциональных модулей, благоустройство прилегающей территории, формирование широкого ассортимента товаров и услуг для обеспечения социально-бытовых потребностей населения. Результатом подобного сотрудничества станет создание экономически эффективного и социально ответственного проекта МФК.

Воплощение в жизнь дорогостоящего проекта многофункционального объекта помимо тщательного изучения стратегических перспектив развития города и определения ресурсной базы, требует разработки четкого алгоритма моделирования МФК в крупном городе, позволяющего сделать предварительную оценку и выбор физически осуществимой, юридически разрешенной, финансово оправданной и максимально эффективной альтернативы.

Реализация проекта начинается с выбора местоположения будущего МФК. Расположение, форма и его инженерной обеспеченности обуславливают состав функциональных модулей и его посещаемость населением, рентабельность и интенсивность использования его территории. Таким образом, на первоначальном этапе необходимо провести комплексный анализ выбранного земельного участка, включающего: исследование местоположения, его физических характеристик, нормативно-правовых документов, проведение маркетинговых исследований по демографическому составу, имущественного расслоения, круга конкурентов и незанятых ниш для успешного позиционирования комплекса.

Комплексный анализ характеристик земельного участка позволит выбрать альтернативные комбинации функциональных модулей МФК для их сравнения с точки зрения эффективности. Для снижения вероятности ошибок далее составляются технико-экономические показатели каждой из альтернатив, формируются денежные потоки и проводится оценка эффективности альтернативных проектов. Последний шаг заключается в сравнении показателей и выборе наилучшей комбинации.

В диссертационном исследовании предложенный алгоритм моделирования МФК применен при проведении расчетов на примере двух вариантов застройки конкретного земельного участка в Санкт-Петербурге.

В основе принятия инвестиционного проекта лежит оценка эффективности вложений. Так комплексная оценка эффективности инвестиций включает в себя расчет коммерческой, бюджетной, экономической, социальной, экологической, социально-экономической эффективности. До сих пор исследования ученых не охватывают особенности инвестиционной оценки, а именно определения социальной ориентированности проекта, что не позволяет органам власти и инвесторам на практике выбирать социально ответственные и экономически оптимальные варианты проекта.

Реализация проектов МФК является не только способом умножения прибылей инвестора, но и оказывает значительное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. Таким образом, ввиду социальной ориентированности проекта МФК требуется разработка методов оценки его социально-экономической эффективности.

На основе определения денежных потоков в диссертационном исследовании предложены следующие показатели оценки проектов многофункциональной недвижимости: социально-экономический эффектиндекс эффективности затрат по проектуиндекс социальной составляющей проекта. Также в работе определены коэффициенты и проведена оценка балльным методом основных видов социальных результатов проекта МФК: увеличение количества рабочих мест в районеулучшение культурно-бытовых условий населения районаэкономия свободного времени населения.

Результаты оценки социально-экономической эффективности проектов МФК способствуют верному принятию решению об их реализации и финансировании, повышая качество жизни населения и потенциал развития городских территорий.