Оценка собственности и направления использования Ее результатов

Следующим этапом идет «Выбор и применение подходов к оценке». На этом этапе выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать. Традиционных подходов к оценке три:

1. сравнительный — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

2. затратный — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

3. доходный — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия. Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов собственности. Затратный подход позволяет отследить абсолютные изменения по статьям бухгалтерского баланса его возможной корректировкой на дату оценки, по мнению независимого эксперта-оценщика. При оценке с позиции доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, считается доход. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом применяется оценочный принцип ожидания, и учитываются продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. В целом все эти три подхода взаимосвязаны друг с другом. На этапе «Приведение результатов к итоговой оценке стоимости» обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При оценке бизнеса обычно отдают предпочтение доходному подходу, так как инвестора интересует не только доход о продаже, но и постоянные доходы от будущего использования объекта. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Заключительным этапом процесса оценки является «Составление отчета об оценке». На данном этапе составляется отчет об оценке предприятия и передается заказчику. Оценку предприятию осуществляют с применением трех вышеописанных подходов, каждый из которых позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости от особенностей процесса оценки, экономических особенностей оцениваемого объекта, целей оценки. Также для процесса оценки предприятия важно, какие методы оценки применяются при различных подходах. При доходном подходе используются два основных метода:

1. Метод капитализации доходов. Стоимость бизнеса определяется по формуле 1: V=D/R, (1)где V — стоимость бизнеса;D — чистый доход бизнеса за год;R — коэффициент капитализации.

2.Метод дисконтирования денежных потоков. Стоимость бизнеса получают на основе прогнозирования потоков дохода от их дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода. Если доходы предприятия существенно изменяются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. При применении затратного подхода, который основан на определении рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств, методов используется тоже два.

1.Метод стоимости чистых активов. Стоимость бизнеса равна рыночной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств.

2.Метод ликвидационной стоимости. Стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию. Затратный подход применим для оценки предприятий, обладающих значительными материальными активами, и новых предприятий. Сравнительный подход. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым предприятием объекты, проводится соответствующая корректировка данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада. Сравнительный подход реализуется посредством трех методов:

1.Метод рынка капитала. Стоимость бизнеса определяется на основе анализа рыночных цен акций аналогичных предприятий.

2.Метод сделок. Стоимость бизнеса определяется с учетом цен, которые приобретают контрольные пакеты акций предприятий-аналогов.

3.Метод отраслевых коэффициентов. Ориентировочная стоимость бизнеса рассчитывается на основе отраслевой статистики. Для расчетов по методам рынка капиталов и сделок необходимо использование оценочных мультипликаторов. Таким образом, процесс оценки собственности предприятия можно провести, опираясь на вышеперечисленные семь этапов. Самое главное правильно подобрать подходы и методы. Глава 2. Анализ основных подходов и технологий оценки недвижимости2.

1 Описание оцениваемого объекта.

Таблица 1 — Описание оцениваемого объекта.

ХарактеристикаОцениваемый объект.

Наименование объекта.

КвартираМестоположение.

Г. Москва, Хлебный переулок Год постройки1969.

Общая площадь, м. кв.62Материалы основных конструкций.

Железобетонные панели.

Планировка Хрущевка.

Данный объект оценки находится в центральном районе города с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности метро, удобная линия развязки маршрутов, много торговых центров. Во дворе дома детская площадка. Недалеко детские сады и учебные заведения, школы. Аптеки, магазины и другие бытовые потребности находятся недалеко.

2.2 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом.

Затратный подход базируется в теории, то что расходы, нужны с целью формирования расцениваемого предмета недвижимости в его имеющемся пребывании либо воссоздания его узкопотребительских качеств данного объекта. Типичный покупатель маловероятно, что пожелает выплачивать за предмет недвижимости более того, что способен получить равносильного земельного участка и формирование усовершенствований (строений, построек) подобной полезности в имеющемся пребывании. Нужные требования с целью применения затратного подхода — четкий подробный анализ расходов в постройка схожего (подобного) предмета с дальнейшим учетом износа расцениваемого предмета. Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет выявленных видов износа;

3) корректировка на величину предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и НДС;4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

2.3 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который основывается на том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода[3, c.125]. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов, в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т. е. они нестабильны. Таким образом, в оценке рыночной стоимости объекта мы будем использовать метод капитализации доходов, т.к. не планируем перепродажу недвижимости в конце прогнозного периода. Метод капитализации доходов.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации (Кк) — это процентная ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости, включающая ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала. Этапы оценки.

1) Расчет годового ЧОД;2) Расчет Кк;3) Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

2.4Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Существует несколько распространенных методов расчета величины корректировок. В данной работе целесообразно применить метод анализа парных продаж, т.к. он основывается на продаже двух объектов сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку.

Заключение

.

Процесс оценки стоимости недвижимости является уникальным и сложным, так как невозможно найти два одинаковых объекта имущества. На данный момент появляется необходимость в правильные и компетентные оценки собственности. Но все же в России еще не совсем сформирован институт оценки, отсутствует информационная база оценки, подготовка профессиональных оценщиков не достигла мирового уровня. Цель данной курсовой работы была достигнута с помощью поставленных задач.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ. Ч I и II. // Сбоник нормативно-правовых документов — М., 2016.

Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2016.

Беренс В., Хааранек П. М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2015.

Грабовый П.Г., Петрова С. Н., Романова Г. К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2014.

Грузинов В. П., Грибов В. Д. Экономика предприятия М.: Финансы и статистика, 2012. Добровенский В. Шевелев В. Как оценить доходность предприятия // Экономика и жизнь. -.

2015 № 30. — с. 37. Зельднер А. Г. Резервы повышения рентабельности сельскохозяйственного производства. М.:Колос.

Маховикова А. Г. Оценка бизнеса учебн.

пособие —3-е изд. —Санкт-Петербург: Питер, 2013.

Тарасевича Л. С. Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. акад. В. И. Видяпина, А. И. Добрынина, Г. П. Журавлевой, Л. С. Тарасевича. — М.: ИНФРА-М, 2013.

Щербаков В.А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 2-е изд, испр. М.: Омега-Л, 2012.