Неважно, что не упоминаемый Пленумом ВАС в ходе его рассуждений п. 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это правило вполне можно обойти — просто начать исполнять договор, и тогда он породит для сторон соответствующие ему правовые последствия и без государственной регистрации. Почему? Потому, что так считает Пленум ВАС, весьма своеобразно оперируя ст. 310 ГК.
Как указывалось выше, логика п. 14 Постановления выходит далеко за рамки договора аренды и касается любого договора, подлежащего государственной регистрации, хотя их число в действующей редакции ГК сильно сократилось. Поэтому его следует взять на особую заметку — как предложенного Пленумом ВАС обоснования допустимости совершения сделки в обход закона. Оно пригодится и в том случае, если обходимое требование закона заключается не в государственной регистрации договора, а в чем-либо ином.
Отдельно отметим несколько аспектов, связных с договором аренды недвижимости и, в частности, зданий и сооружений.
Договор аренды зданий и сооружении в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота.
Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013−94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.
12.94 № 359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, которые представляют собой архитектурно-строительные объекты, предназначенные для создания условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания в качестве ключевых конструктивных частей должны иметь стены и крышу.
Спорные объекты не обладают определенными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения.
Заключение
Исследовав договор аренды в предпринимательской деятельности можно сделать следующие выводы.
Проанализировав общую характеристику договора аренды в российском законодательстве, выявлено:
во-первых, характерной чертой является синаллагматический характер договора аренды;
во-вторых, для имущества, как предмета договора аренды, необходимо определить её функциональное назначение;
в-третьих, договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами;
в-четвертых, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия.
По вопросу о реальности или консенсуальности договора аренды проанализированы две позиции судов. В большинстве случаев правоприменительная практика склоняется, что договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность предпринимательского сообщества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. Так, закрепление в законодательстве преимущественного права выкупа арендуемых площадей субъектами малого и среднего предпринимательства должно благоприятно отразиться на повышении уровня предпринимательской активности.
Глоссарий.
№ п/п Понятие Определение 1 Консенсуальный договор Гражданско-правовой договор, признаваемый заключенным с этапа согласования сторонами его существенных условий 2 Реальный договор Гражданско-правовой договор, признаваемый заключенным с этапа передачи объекта (вещи, денежной суммы, иного имущества) 3 Синаллагма Обязательство в двухстороннем договоре 4 Потребляемые вещи В юридическом смысле к потребляемым вещам следует отнести все те вещи, которые видоизменяются или уничтожаются (т.е. перестают существовать) в процессе однократного их потребления. 5 Непотребляемые вещи В юридическом смысле к непотребляемым вещам следует отнести все те вещи, которые сохраняют собственный первоначальный облик в ходе их неоднократного использования и на протяжении значительного времени 6 Возмездность Установленная законом или договором необходимость передачи определенного встречного предоставления, обусловленная исполнением гражданско-правовых обязанностей 7 Инновация Коммерциализованное новшество, обладающее высокой эффективностью 8 Правовая догматика Вся совокупность существующих на данный момент в государстве правовых норм, то есть позитивное право в его данности 9 Дефиниция Описание предмета или явления либо истолкование понятия или термина с помощью выделения его основных, сущностных свойств или черт 10 Диспозитивная норма Нормы права, предоставляющие субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей Список использованных источников.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон Рос. Федерации от 30.
11.1994 № 51-ФЗ: // «Консультант.
Плюс" 2 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.
04.2010 // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, июль. 2010. 3 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановления Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73. // «Консультант.
Плюс". 4 О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.
11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: Постановление Пленума ВАС РФ от 25.
01.2013 № 13 // Вестник ВАС РФ. № 4. 2013, апрель. 5 Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73, в ред. от 25.
12.2013 // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012, январь. 6 Постановление ФАС Центрального округа от 28.
02.2011 по делу № А48−2072/2010.
Документ официально опубликован не был. // «Консультант.
Плюс". 7 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право.
Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005. С. 437. 8 Гражданский кодекс Российской Федерации.
Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б. М. Гонгало, А. В. Коновалов, П.
В. Крашенинников и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013. 9 Гражданское право: в 2 т. Том II.
Полутом 1: Учебник / отв. Ред. проф. Е.
А. Суханов. — 2-е изд., перераб. И доп. М.: Волтерс Клувер, 2004.
С. 369 10 Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А.
Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П.
В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т.
1. 11 Корнейчук Г. А. Договор аренды, найма и лизинга — М.: Дашков и Ко, 2015 — 155 с. 12 Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч.
По испр. И доп. 8-му изд., 1902. Ч. 1. М., 1997.
С. 161 13 Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред.
Е. А. Суханов, Н. В.
Козлова. М.: Статут, 2011 14 Сенченко Е. Договор аренды зданий — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2015 — 75 с. 15 Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости.
— Москва: Статус. 2006. 16 Шершеневич Г. Ф.
Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 355 17 Эрделевский А. М. О судебной практике применения норм о договоре аренды. Подготовлен для системы «Консультант.
Плюс", 2013. // «Консультант.
Плюс".
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). С. 355.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон Рос. Федерации от 30.
11.1994 № 51-ФЗ: // «Консультант.
Плюс".
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2005.
С. 437.
Там же. С. 441 — 442.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.
: Статут, 2005. С. 442.
Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В.
Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т.
1. Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю.
Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова.
М.: Статут, 2011.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902. Ч.
1. М., 1997. С.
161.
Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / отв. Ред. проф. Е. А.
Суханов. — 2-е изд., перераб. И доп. М. :
Волтерс Клувер, 2004. С. 369.
О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.
04.2010 // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, июль. 2010.
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановления Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73. Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б. М. Гонгало, А. В.
Коновалов, П. В. Крашенинников и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013.
Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Эрделевский А. М. О судебной практике применения норм о договоре аренды. Подготовлен для системы «Консультант.
Плюс", 2013.
Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — Москва: Статус. 2006.
