Еще одна причина по которой процентная ставка была так высока — это высокие риски, которые кредитор брал на себя и отсутствие конкуренции на рынке. Заемщик должен быть старше 64 лет и выполнять несколько условий. Он должен поддерживать жилье в хорошем состоянии, чтобы оно сохраняло свою стоимость и не менять ничего в жилище без разрешения кредитора. Согласно данным банка Crédit Foncier было выдано 4000 кредитов на общую сумму 340 миллионов евро.
Введение
нового законо сделало обязательным лицензирование кредиторов. Только банки могли предлагать программу обратной ипотеки. Кредиторы должны преоставлять потребителям ответ в течение 10 дней, также контракт должен быть нотариально заверен. Однако все равно оставались барьеры, связанные с суммой, которую могу предоставить банк — она могла быть слишком маленькой для заемщика, однако банк не мог выдать больше из-за высоких рисков. Помимо этого необходимо учитывать культурные особенности: французы крайне отрицательно относятся к долгам. Долги по ипотеке во Франции в среднем гораздо меньше европейского уровня и действуют строгие правила во избежание высокой просрочки и невозврата платежей. Во Франции уровень долга по ипотеке составляет 32%, при этом в Испании он равен 59%, в Ирлании 70% и в Недерландах 98%. 1.
2.9. Германия.
Инструмент обратной ипотеки в Германии совершенно не развит и причиной тому, в первую очередь, является высокий уровень пенсий в Германии. Однако потенциально обратная ипотека может быть инетересна тем, кто сейчас рпиближается к пенсионному возрасту и также для тех, кто не имеет детей.
1.1.
10. Сингапур
Два кредитных учреждения Сингапура — OCBC Bank и NTUC Income — начали выдавать займы по обратной ипотеке в 2006 году, однако программа была быстро свернута ввиу отсутсвия спроса. Однако в связи с тем, что большинство выходящих на пенсию люей в Сингапуре имеют недвижимость в собственности при низком уровне пенсии, то программа может быть возобновлена. Проблемы для успешной реализации в Сингапуре такие же как и в странах Европы: высокие риски, культурные традиции оставлять недвижимость в наследство, высокая волатильность процентной ставки, непредсказуемость цен на жилье и существование более знакомых программ, таких как договоры ренты или просто смена жилья на более дешевое. [9]1.
2.11. Индия.
Хорошо известная во всем мире программа обратной ипотеки стартовала в Индии в июле 2007 г. Программа работает по классической схеме с двумя деталями: кредит может быть выдан на срок до 15 лет пенсионеру или паре. По истечении этого срока выплаты прекращаются, однако пенсионеры могут дальше жить в своем доме. Условия выдачи кредита: Заемщик должен достигнуть возраста 60 лет.
Максимальная сумма займа может достигать 60% от стоимости жилья.
Максимальный период выдачи кредита -15 лет банком или агентством по жилищному кредитованию.
Заемщик может выбрать схему получения денег — ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или единовременной выплатой.
Переоценка собственности должна проводиться каждые пять лет.
Сумма, полученная по договору обратной ипотеки рассматривается как заем и не включает проценты, что позволяет избежать излишнего налогообложения.
Ставка по обратной ипотеке может быть фиксированной или плавающей и варьироваться исходя из рыночных условий. Заем погашается за счет продажи недвижимости, стоимость которой растет с течением времени, причем растет быстрее, чем сумма обязательств по кредиту. Таким образом, после смерти заемщика или если он решает продать дом, то он погашает кредит. Либо дом переходит в собственность банка и он погашает кредит также за счет продажи дома. Либо наследники могут погасить долг и получить назад дом. Если один пенсионер из семейной пары умирает, то второй может продолжать проживать в этом доме. Обычно ставка процента колеблется от 12% до 14%. Как и в Корее сумма займа не может превышать 60% от стоимости жилья. Заемщикам с большим количеством лет сумма выплат также больше.
Однако этот продукт не пользуется большой популярностью. Основными причинами является недостаточная сумма выплат, лимит оценки суммы и высокие риски. Глава 2. Особенности обратной иппотеки в России.
В России инструмент обратной ипотеки имеет все шансы стать популярным и востребованным среди населения, а также создать точку роста для рынка ипотечных кредитов. Учитывая то условие, что в нашей стране достаточно высокое количество собственников жилья, то обратная ипотека представляется весьма перспективным инструментом. Безусловно, вводить ее стоит, детально проанализировав зарубежный опыт, где она существует уже несколько десятков лет. Если обратиться к выше описанным программам, то все успешные программы обратной ипотеки имеют такие обязательные элементы, как Страховая поддержка со стороны государства.
Специальные регулирующие организации.
Максимально прозрачные единые правила.
Прозрачность и достаточность информации для заемщиков.
Безопасность заемщиков.
Помимо законодательной базы следует обсудить подход к формированию резервов и страховых организаций, разработать схемы финансовых гарантий, которые позволили бы захеджировать риски, ислючить дисбаланс начисляемых и реально получаемых средств. Также большую роль имеют макроэкономические условия, которые должны позволять выдавать ипотеку по ставке не более 9% годовых в рублях, так как если ставка будет превышать это значение, то обратная ипотека потеряет смысл. Необходимо учитывать и культурные особенности, а именно, тот факт, что в России принято оставлять недвижимость в наследство. Для того, чтобы судить о применимости обратной ипотеки в России, стоит отметить требования в ипотечным кредитам, которые предоставляются банками на данный момент. Основные требования к заемщикам:
возраст от 21 года на момент получения кредита и максимум 75 лет на момент погашения. Стаж работы: не менее одного года за последние пять лет и не менее чем шесть месяцев на текущем месте работы. Созаемщики: ими могут быть не более 3 физических лиц, их доход учитывается при расчете максимальной суммы займа, причем супруг является созаемщиком обязательно вне зависимоти от возраста и платежеспособности. Условия кредитования (в рублях РФ): минимальная сумма: 45 000.
Максимальная сумма: min [80% договорной стоимости кредитуемого помещения; 80% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог помещения]. Таблица 1. Процентные ставки ипотечному кредиту в Сбербанке (в рублях РФ):Первоначальный взнос.
Срок кредита до 10 лет (включ.).
от 10 до 20 лет (включ.).
от 20 до 30 лет (включ.).
от 50%14,50%14,75%15,00%от 30 до 50%14,75%15,00%15,25%от 20 до 30%15,00%15,25%15,50%Источник: «Сбербанк России» — Приобретение готового жилья.
В таблице указаны ставки для случая, когда заемщик участвует в зарплатной пограмме Сбербанка или берет ипотеку на объект недвижимости, на строительство которого были выделены кредитные средства банка. Для иных случаев, а также для случая, когда заемщик отказывается стразовать жизнь и здоровье, процентная ставка может быть увеличена от 0,5% до 2,5%.Требования к объекту недвижимости могут отличаться в различных банках, но в любом случае объект недвижимости, под который выдается кредит, должен иметь — систему отопления, канализацию, горячее и холодное водоснабжение. Иметь сантехническое оборудование в исправном состоянии, а также исправные двери, окна, крыши. Для домов, строящихся или сдающихся имеются особые условия, но они также отвечают требования благоустроенности, которые дожны быть удовлетворе на момент сдачи жилья. Причем здание, в котором находится объект недвижимости должно иметь фундамент, не находится в ветхом или аварийном состоянии, не состоять в планах на снос, не состоять в планах на капитальный ремонт с отселением. В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.
9]Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян.
По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.
Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.
Заключение
.
В данной работе были рассмотрены возможности применения обраной ипотеки в России. Для того, чтобы адекватно оценить ситуацию, логично было сначала проанализировать опыт зарубежных государств и историю развития этого инструмента. Родиной обратной ипотеки является США, где этот инструмент был впервые применен в 1967 г. Затем он стал успешно развиваться, причем государство выступило не только как контролер, но и как страхователь рисков. Затем этот опыт начал применяться в других государствах. Наибольшего развития обратная ипотека достигла в Канаде, Великобритании и Австралии. В странах западной Европы инструмент не имел большого успеха в силу нескольких причин — среди них могут быть названы особенности менталитета, высокий уовень пенсии и отсутсвие механизма страхования вкладов со стороны государства. Затем были проанализированы три модели расчета платежей по обратной ипотеке, которые наиболее точно отражают существующие модели в мире.
Среди достоинств таких моделей следует отметить наличие различных методик расчета, возможность расчета как аннуитета, так и единовременной выплаты, а также динамические модели. Что касается недостатков, то основными можно назвать сложность расчета и составления базы данных. Модель Ma S., Cho D. &#.
171;The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market"(2007) была выбрана как наиболее точно подходящая для целей анализа данной работы. Очевидно, что в определении сумм платежей по обратной ипотеке болшую роль играет определение стоимости недвижимости. Для этого была проанализирована законодательная база РФ по вопросу оценки недвижимости, а также подробно рассмотрены методы оценки недвижимости, которые рекомендует законодатель.
Список литературы
Мандрыкина Я. Здесь был офис: чем кризис полезен для рынка недвижимости // Forbes. 2015.
Мишина Е. А., Столяров Д. Л. Обратная ипотека: обзор мировой практики //Право. Журнал Высшей школы экономики. — 2012. — №.
3. — С. 185−189.Тэпман Л. Н.
Оценка недвижимости. — М.: Юнити, 2002.
Обдулян В. Е. Организация оценочной деятельности в Российской Федерации // Вестник оценщика. 2012. Т. 6. Обратная ипотека: перспетивы и опыт внедрения в России. — ОАО «АРИЖК"//СПб., — 2016.
Брюков В. Г. Как предсказать курс доллара. Эффективные методы прогнозиро-вания с использованием Excel и EViews. — ЦИПСиР, 2011.
Багузин С. В., Анализ временных рядов,.
http://baguzin.ru, 2013.
Департамент оценки [Электронный ресурс]. URL:
http://dpo-group.ru «Сбербанк России» — Приобретение готового жилья [Электронный ресурс]. URL:
http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Старшее поколение: Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. URL:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/generation/# Требования к жилым помещениям: Документы и требования: Полезная информация: Ипотека: Физическим лицам: Банк Москвы Ипотека — [Электронный ресурс]. URL:
http://www.bm.ru/ru/personal/ipoteka/poleznaja-informacija/dokumenty-i-trebovanija/trebovaniya-k-zhilym-pomeshcheniyam/ Новости ипотеки и недвижимости [Электронный ресурс]. URL: ttp://new.ludiipoteki.ru/news/index/section/mortgage/subsection/expert-opinion/order/read/entry/obratnaya-ipoteka-16/ Прикладная эконометрика [Электронный ресурс]. URL:
http://www.appliedeconometrics.ru Портал Restate.ru [Электронный ресурс]. URL:
http://www.restate.ruИндикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс]. URL:
http://www.irn.ruУправление и менеджент [Электронный ресурс]. URL:
http://www.legalmanager.ru.
