Методы оценки недвижимости

1. Принципы оценки недвижимости

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Альтернативные варианты застройки земельного участка

Решение:

Ответ: Оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.

2. Финансовая математика

Инвестор имеет временно свободную сумму в $ 20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

1) положить на счет в банке под 15% годовых;

2) приобрести квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $ 1400 в год, а через 5 лет продать за $ 25 000. Какой вариант предпочтительнее.

Решение:

1 вариант

PV=20 000 долл.

r=15% годовых

t=5 лет Будущая стоимость средств на счете в банке через 5 лет:

FV=PV*F₁= =20 000*(1+0,15)⁵=20 000*2,1 136=40227,14 долл.

2 вариант

Доход от продажи квартиры:

FV=25 000 долл.

Будущая стоимость аннуитетных платежей:

FV_A=PV*F₂=1400*((1+0,15⁵) — 1)/0,15=1400*1,1 136/0,15=9439,33 долл.

Совокупный доход инвестора через 5 лет:

25 000+9439,33=34 439,33 долл.

Ответ: Вариант 1 предпочтительнее, так как показывает большую доходность.

В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $ 9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 17%.

Решение:

PV=9500 долл.

r=17% годовых

t=10 лет Рассчитаем ежегодные взносы на замену коврового покрытия:

9500*F₆= Или 9500*F₆(17%, 10 лет, год)=2039

Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят 2039 долл.

3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.

Решение:

Общий коэффициент капитализации найдется по формуле:

R₀=R_E*E+R_M*M

Доля собственных средств: E=0,4

Доля заемных средств: M=0,6

Коэффициент капитализации для собственного капитала: R_E=0,14

Ипотечная постоянная:

R_M=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520

Или R_M=F6 (9%, 10 лет, мес)==0,1520

Общий коэффициент капитализации:

R₀=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,91 224=0,1472

Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%

Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $ 8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно Решение:

Стоимость земли: V_L=8000 долл.

Стоимость строительства: V_B=V-V_L

Доля заемных средств: ML=0,6V

Срок кредита: T=10 лет Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4

Ставка капитализации для земли: R_L=17%

Ставка капитализации для улучшений: R_B=19%

1. DCR=NOI/DS, где DS — сумма по обслуживанию долга, NOI — чистый операционный доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS

2. Коэффициент капитализации для заемных средств Отсюда DS=R_M*ML=R_M*0.6V

3. R_M=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,1 435=0,1722

Тогда DS=0.172 165*0.6V=0.10 3299V

4. NOI=1,4*DS=1,4* 0,103 299*V=0,1 446 186*V

5. c другой стороны,

NOI=I_L+I_B=R_L*V_L+R_B*V_B=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160

Следовательно, 0,1 446 186*V=0,19*V-160

V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1 446 186*3526=510 долл.

Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510 долл.

Недвижимое имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $ 7 000, а со второго года растет на $ 500 каждый год в течение всего срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $ 160 000. Какова стоимость прав арендодателя.

Решение:

PV=PV_NOI+PV_{реверсии}

PV=27 281.4+56 342.77=83 624,17

Ответ: Стоимость прав арендодателя составит 83 624,17 долл.

Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:

1) чистый операционный доход (постоянный) — $ 50 000;

2) проектируемый период — 10 лет;

3) условия кредита:

— норма процента — 10% годовых,

— срок амортизации кредита (месячные платежи) — 25 лет;

4) доля заемных средств — 70%;

5) изменение стоимости недвижимости — 20% потери;

6) норма отдачи собственного капитала — 16%.

Решить задачу двумя способами:

· используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;

· используя модель Эллвуда.

Решение:

1. с помощью модели ипотечно-инвестиционного анализа Стоимость недвижимости рассчитаем по формуле:

V=(NOI — DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML

Где NOI — чистый операционный доход;

DS — сумма по обслуживанию долга;

SP — стоимость продажи объекта;

BAL — остаток по кредиту;

ML — доля заемных средств;

DS=ML*F₆(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,772*12=0,6 4848V

F5 (16%, 10 лет, год)=4,83 323

SP=0,8V

BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,6 4848V/12*104,64 059=0,56 5478V

F4 (16%, 10 лет, год)=0,22 668

ML=0,7V

V=241 661,5−0,31 3425V+0,18 1344V-0,12 8183V+0.7V

Отсюда, V=431 335 долл.

2. с помощью модели Эллвуда.

V = NOI/ R₀,

где NOI — чистый операционный доход

R₀ — общий коэфф-т капитализации:

R₀ = r — ?₀*F3 = Y_e — M*(Y_e + PRN*F3 — R_m) — ?₀*F3,

где Y_e — норма отдачи от собств. капитала (Y_e = 0,16),

M — доля заемного капитала (М = 0.7),

PRN — процент выплаты кредита:

PRN = 1 — BAL_% = 1-F5 (bal)/F5 (all) =

= 1-F5 (8%, 15 лет, мес.)/F5 (8%, 25 лет, мес.) = 1 — 104,64 059/129,56 452 = = 0,192 366 938

R_m — коэффициент капитализации заемного капитала:

R_m = DS/ML = ML*F6 (8%, 25 лет, мес.)*12/ML =

= 12*0,772= 0,9 264

?₀ — потери в стоим-ти недвиж-ти (?₀ = -0,2)

F3 (16%, 10 лет, год) = 0,4 690 (табл.)

R₀ = 0,16 — 0,7 (0,16 + 0,192 367*0,0469 — 0,9 264) + 0,2*0,0469 = 0,115 912 591

V = NOI/ R₀ = 50 000/0,115 912 591 = 431 360 долл.

Ответ: стоимость недвижимости по модели ИИА — 431 335 долл.,

— по модели Эллвуда — 431 360 долл.

4. Оценка недвижимости затратным методом

Задача 4.1 Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни — 44 года. Офисные помещения требуют $ 3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем теплои водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $ 4100. Данная замена экономически целесообразна.

Какова величина неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом:

1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:

— кровля, $ 8000

— электропроводка, $ 4000

— система тепло и водоснабжения и канализация, $ 3000

2. Накладные расходы, $ 8000

3. Прибыль предпринимателя, $ 25 000

За время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.

Решение:

Полная восстановительная стоимость здания =200 000+8 000+25 000=233 000 $

Стоимость здания =233 000 (8 000 + 4 000 + 3 000) — (3 700 + 4 100) = 210 200 $

Неисправимый физический износ (НФИ) = 6/50 * 210 200 + 6/15 * *(8000+4000+3000) = 31 224 $

Исправимый физический износ (ИФИ) = 3700 + 4100 = 7 800 $

Неустранимый износ (НИ) = НФИ+ИФИ=31 224 + 7800 = 39 024 $

Текущая стоимость здания с учетом износа:

V_B = 233 000 — 39 024 = 193 976 $

Ответ: Величина неустранимого физического износа 31 224 $.

Текущая стоимость здания 193 976 $

недвижимость капитализация земельный оценка

5. Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Определить медиану, моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.1.

Таблица 5.1. Информация по парным продажам

Таблица 5.2

Медиана (серединное значение) = 6000+4500+3000+3000+8250 = 24 750/2 = 12 375, следовательно, первая накопленная частота, которая превышает значение 12 375, равна 3000 у третьей пары.

Мода (наиболее часто встречающееся значение) = 3000

Ответ: Мода и медиана равны 3000.

Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м², в котором арендная площадь составляет 3400 м². Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.3).

Таблица 5.3. Информация о продажах аналогичных объектов

Решение:

Из трёх вариантов принимаем оценочную стоимость одного метра полезной площади 36,6 долл./м2.

Общая стоимость магазина будет составлять

36,6 * 3 400 = 124 440 долл.

Ответ: 124 440 долл.

6. Оценка земельных участков

Семья собирается приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $ 56 000 и сдан в аренду за $ 15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $ 2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 20 и 21,5% соответственно.

Решение: Рассчитаем чистый операционный доход от аналогичного участка

NOI = Арендные платежи — комиссионные — расходы по эксплуатации = =15 000 — (15 000*0,015) -2 375 = 12 400 долл.

Рассчитаем коэффициент капитализации для данного объекта

R_о = NOI /V = 12 400 / 56 000 = 0,221 = 22,1%

Данная ставка капитализации выше рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно.