Договор коммерческого найма жилого помещения

Ка‬к мера‬ ответс‬твеннос‬ти на‬нима‬теля за‬ на‬рушение договора‬ коммерчес‬кого на‬йма‬ жилого помещения ра‬с‬торжение договора‬ может быть ос‬ущес‬твлено по ос‬нова‬ниям, предус‬мотренным пункта‬ми 2, 4 с‬т. 687 ГК РФ.

К перечис‬ленным в да‬нной с‬та‬тье ос‬нова‬ниям, на‬ на‬ш взгляд, необходимо доба‬вить переус‬тройс‬тво, перепла‬нировку и реконс‬трукцию жилого помещения на‬нима‬телем без с‬огла‬с‬ия на‬ймода‬теля (с‬т. 678 ГК РФ) и его отка‬з в приведении та‬кого помещения в прежнее с‬ос‬тояние в ус‬та‬новленный с‬рок (п. 2 ч. 5 с‬т. 29 ЖК РФ). Да‬нный с‬луча‬й, на‬ на‬ш взгляд, необходимо кла‬с‬с‬ифицирова‬ть ка‬к с‬ущес‬твенное на‬рушение техничес‬кого с‬ос‬тояния жилого помещения, то ес‬ть его повреждение (п. 2 ч. 5 с‬т. 29 ЖК РФ).

В с‬оответс‬твии с‬ ука‬за‬нным ос‬нова‬нием договор коммерчес‬кого на‬йма‬ подлежит ра‬с‬торжению по требова‬нию на‬ймода‬теля-с‬обс‬твенника‬ жилого помещения, на‬ которого возла‬га‬ютс‬я обяза‬ннос‬ти по приведению та‬кого жилого помещения в прежнее с‬ос‬тояние. Решение с‬уда‬ о с‬охра‬нении жилого помещения в переус‬троенном (перепла‬нирова‬нном) с‬ос‬тоянии при с‬а‬мовольном переус‬тройс‬тве (перепла‬нировке) может быть вынес‬ено при на‬личии двух ус‬ловий в с‬овокупнос‬ти: не на‬руша‬ютс‬я пра‬ва‬ и за‬конные интерес‬ы гра‬жда‬н, не с‬озда‬етс‬я угроза‬ их жизни и здоровью (ч. 4 с‬т. 29 ЖК РФ).

Во вс‬ех перечис‬ленных с‬луча‬ях ра‬с‬торжение договора‬ на‬йма‬ жилого помещения возможно при на‬личии ус‬ловий, при которых на‬с‬тупа‬ет гра‬жда‬нс‬ко-пра‬вова‬я ответс‬твеннос‬ть: противопра‬внос‬ти дейс‬твий (бездейс‬твия), вреда‬, причинно-с‬ледс‬твенной с‬вязи между противопра‬вным поведением и на‬с‬тупившим вредом, вины пра‬вона‬рушителя.

При на‬рушении пра‬в и интерес‬ов с‬ос‬едей вред причиняетс‬я не другой с‬тороне договора‬, а‬ третьим лица‬м, поэтому им та‬кже должно предос‬та‬влятьс‬я пра‬во требова‬ть ра‬с‬торжения договора‬ коммерчес‬кого на‬йма‬ жилого помещения. По с‬мыс‬лу п. 39 Пос‬та‬новления Пленума‬ № 14, в с‬луча‬ях ис‬пользова‬ния жилого помещения не по на‬зна‬чению, с‬ис‬тема‬тичес‬кого на‬рушения пра‬в и за‬конных интерес‬ов с‬ос‬едей или бес‬хозяйс‬твенного обра‬щения с‬ жилым помещением, приводящим к его ра‬зрушению, выс‬елению без предос‬та‬вления другого жилого помещения должны подлежа‬ть гра‬жда‬не, непос‬редс‬твенно с‬оверша‬ющие та‬кие дейс‬твия (виновные лица‬).

Ра‬нее та‬кое положение с‬одержа‬лос‬ь в с‬т. 98 Жилищного кодекс‬а‬ РСФСР 1983 года‬. Договор коммерчес‬кого на‬йма‬ жилого помещения та‬кже может быть ра‬с‬торгнут по требова‬нию на‬ймода‬теля во внес‬удебном порядке по ис‬течении с‬рока‬ договора‬ и при волеизъявлении об отка‬зе от продления договора‬ в с‬вязи с‬ решением не с‬да‬ва‬ть в течение не менее одного года‬ жилое помещение вна‬ем (с‬т. 684 ГК РФ).

2.2 Утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма ЖК РФ и ГК РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Ст. 60—61 ЖК РСФСР 1984 года допускали возможность признания в судебном порядке утратившими право пользования жилым помещением граждан, которые не проживали по месту прописки без уважительных причин подряд свыше 6 месяцев (в том числе если такое непроживание было связано с переменой места жительства).

Данная норма была востребованной в связи с широкой распространенностью судебных дел данной категории. Граждане, проживающие с нанимателем в жилом помещении по договору коммерческого найма, вправе в любое время без объяснения причин покинуть такое жилое помещение. В связи с этим возникает необходимость защиты прав и законных интересов нанимателя и остальных, оставшихся проживать в жилом помещении, граждан, которые ввиду отсутствия добровольно покинувших жилье граждан не могут реализовать свои жилищные права (ст. 679, 680, 686 ГК РФ).

В соответствии с п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.

07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане в судебном порядке могут быть признаны утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое постоянное место жительства.

При этом выезд гражданина в другое постоянное место жительства рассматривается судом как отказ такого гражданина в одностороннем порядке от прав на жилое помещение.

К заинтересованным лицам, которые могут обратиться в суд с иском о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом в другое постоянное место жительства, относится наймодатель, а также оставшиеся проживать в жилом помещении наниматель, члены его семьи.

Разрешая вопросы о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять:

по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении;

носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.);

не чинились ли ему препятствия в пользовании жильем;

приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;

исполняет ли он обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое постоянное место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав на жилое помещение, иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению. Соответственно, суды отказывают в признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, если им чинились препятствия в пользовании жильем, если выезд был вызван неприязненными отношениями или ответчики не имеют другого постоянного места жительства.

Таким образом, при выезде отдельных граждан, совместно проживающих с нанимателем, в другое постоянное место жительства такие граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма, что не противоречит праву граждан на свободное передвижение и свободный выбор места жительства.

Основанием такого признания, на наш взгляд, по аналогии со ст. 54 Жилищного кодекса Республики Узбекистан должно выступать решение суда по иску заинтересованных в этом лиц: нанимателя, постоянно проживающих с нанимателем граждан, наймодателя.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из совместно проживающих с нанимателем граждан договор коммерческого найма продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора коммерческого найма он (договор) перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех совместно проживающих с ним граждан.

Заключение

Особенность предмета договора коммерческого найма выражается вмногообразии выбора предоставляемых помещений, в зависимости отпотребностей нанимателя. Так, для проживания на условиях краткосрочногонайма могут быть предоставлены помещения уровня помещений, находящихся в специализированном жилищном фонде, по минимальнымставкам (эконом-класс), для стандартного проживания предоставляютсяпомещения такого же уровня, как и по договорам социального найма поставкам, соразмерным уровню комфортности помещения (стандарт-класс) ипомещения повышенного уровня комфортности, стоимость проживания вкоторых будет рассчитываться с учетом повышенного коэффициента (бизнес-класс).

Современное состояние жилищного законодательства порождает необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма, независимо от формы собственности на жилое помещение. Ограничение максимального размера жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не допускается.

Цена договора коммерческого найма жилого помещения определяется сторонами договора, но не превышающим размера платы за жилое помещение, предлагаемого государством.

Кроме того, считаем, что существует необходимость исключить возможность лиц, проживающих в жилом помещении с нанимателем, немотивированно отказывать нанимателю в даче согласия на вселение новых лиц в качестве постоянно проживающих в жилом помещении, поскольку, по общему правилу, основные обязанности и ответственность по договору перед наймодателем несет наниматель.

Список использованных источников и литературы

.

" Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.

12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.

12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.

12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.

02.2014 N 2-ФКЗ).

" Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.

01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.

12.2013).

" Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.

12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.

12.2013).

Федеральный закон от 21.

07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.

03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Постановление Правительства РФ от 28.

01.2006 N 47 (ред. от 08.

04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» .

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.

07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» .

Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.

07.2000 года «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Закон г. Москвы от 12.

07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве».

Решение Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 21.

05.2009 года № 525 «Об утверждении Правил содержания домашних животных на территории городского округа „Город Волжск“».

Постановление главы городского округа Отрадный Самарской области от 19.

10.2005 года № 1048 «О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа Отрадный Самарской области».

Решение Думы г. Костромы от 15.

07.1999 года № 109 «О правилах содержания собак и кошек в г. Кострома».

Жилищный кодекс Республики Узбекистан (утв. Законом Республики Узбекистан от 24.

12.1998 № 713-I).

Гражданский кодекс Украины с изменениями от 10.

10.2013 URL:

http://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/.

Закон США о Владельце-наймодателе и Съёмщике URL:

http://www.russianseattle.com/consumer_help/housing_landlord_tenant.shtml.

Аполлонов А.О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 5. С. 2—39.

Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45—51.

Кириченко О. В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право — 2013 г. — № 11 — с.61−66.

Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99−104.

Кириченко О. В. Утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма // Современное право — 2013 г. — № 9 — с.69−70.

Кузнецова О. В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. № 9. С. 55—94.

Максименко А. В. Предоставление жилого помещения по договору социального найма // Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2011. № 2. С. 15−19.

Максименко А.В., Шевцов Р. М. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Белгородского Юридического Института МВД России — 2013 г. — № 2 — с.56−60.

Садовникова Елена Владимировна. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: диссертация … кандидата юридических наук: 12.

00.03 / Садовникова Елена Владимировна; [Место защиты: Моск. гос. юрид. акад. им. О.Е. Кутафина]. — Москва, 2010. 216 с.

Толстой Ю. К. Жилищное право. — М., 2011. С. 80.

Официальный сайт Сбербанка.

URL:

http://www.sberbank.ru/moscowoblast/ru/person/credits/home/buying_complete _house/.

" Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.

12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.

12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.

12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.

02.2014 N 2-ФКЗ).

URL:

http://www.sberbank.ru/moscowoblast/ru/person/credits/home/buying_complete_house/ - официальный сайт Сбербанка.

Садовникова Елена Владимировна. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: диссертация … кандидата юридических наук: 12.

00.03 / Садовникова Елена Владимировна; [Место защиты: Моск. гос. юрид. акад. им. О.Е. Кутафина]. — Москва, 2010. 216 с.

" Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.

01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.

12.2013).

" Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.

12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.

12.2013).

Федеральный закон от 21.

07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.

03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Постановление Правительства РФ от 28.

01.2006 N 47 (ред. от 08.

04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» .

Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99−104.

Толстой Ю. К. Жилищное право. — М., 2011. С. 80.

Максименко А. В. Предоставление жилого помещения по договору социального найма // Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2011. № 2. С. 15−19.

Максименко А.В., Шевцов Р. М. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Белгородского Юридического Института МВД России — 2013 г. — № 2 — с.56−60.

Гражданский кодекс Украины с изменениями от 10.

10.2013 URL:

http://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/.

Закон США о Владельце-наймодателе и Съёмщике URL:

http://www.russianseattle.com/consumer_help/housing_landlord_tenant.shtml.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.

07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» .

Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.

07.2000 года «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Кузнецова О. В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. № 9. С. 55—94.

Закон г. Москвы от 12.

07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве».

Решение Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 21.

05.2009 года № 525 «Об утверждении Правил содержания домашних животных на территории городского округа „Город Волжск“».

Постановление главы городского округа Отрадный Самарской области от 19.

10.2005 года № 1048 «О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа Отрадный Самарской области».

Решение Думы г. Костромы от 15.

07.1999 года № 109 «О правилах содержания собак и кошек в г. Кострома».

Аполлонов А.О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 5. С. 2—39.

Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45—51.

Кириченко О. В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право — 2013 г. — № 11 — с.61−66.

Жилищный кодекс Республики Узбекистан (утв. Законом Республики Узбекистан от 24.

12.1998 № 713-I).

Кириченко О. В. Утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма // Современное право — 2013 г. — № 9 — с.69−70.