Получение данной информации может оказаться достаточно затруднительно для покупателя, так как она не указывается в выписке из ЕГРН. При этом договор купли-продажи не учитывается в качестве основания для снятия данных лиц с регистрационного учета, а также для выселения. Таким образом, сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются продавец и покупатель. Обязанности каждой стороны связаны с правами другой стороны. Каждая сторона наделена правом получить встречное предоставление. Представляется, что в настоящее время наиболее проблематичными являются вопросы предоставления информации о жилом помещении продавцом покупателю, в том числе, сведений о лицах, наделенных правом пользования жилым помещением. Считаем, что сведения о таких лицах должны вноситься в единый государственный реестр недвижимости. 2.3 Гражданско-правовая ответственность по договору купли-продажи жилого помещения.
В соответствии с воззрениями, которые сложились в законодательстве и науке, защита гражданских прав подразумевает собой юридические средства, предусмотренные законом, которые применяются субъектами правоотношений в случае нарушения их прав или угрозы их нарушений. Следует согласиться, что меры гражданско-правовой ответственности составляют часть гражданско-правовых санкций. Кроме мер гражданско-правовой ответственности к санкциям гражданско-правового характера можно отнести распределение убытков и др. В гражданском праве как науке не введено однозначно понятие гражданско-правовой ответственности, не смотря на то, что ответственность субъектов гражданских правоотношений всегда вызывает значительный интерес. Некоторыми учеными гражданско-правовая ответственность определяется в качестве санкции за правонарушение в гражданских правоотношениях. При этом обозначается, что данное правонарушение вызывает неблагоприятное последствия для лица, его совершившего, либо наступления для него дополнительных обязанностей гражданско-правового характера. Другие ученые придерживаются мнения о том, что гражданско-правовая ответственность представляет собой возложение определенных лишений на лицо, которое не исполнило надлежащим образом своих обязательств или не исполнило обязательства вообще. При этом ответственность обеспечивается государственным принуждением. Таким образом, под гражданско-правовой ответственностью следует понимать такое правовое состояние, урегулированное правовыми нормами и условиями договора, которое возникает вследствие нарушения участником гражданских правоотношений прав других участников. Данное правовое состояние характеризуется возможностью, направленной на возможность обеспечения восстановления нарушенных прав посредством применения особых санкций, состоящих в мерах ответственности. Проблемы гражданско-правовой ответственности разрабатываются в многочисленных работах ученых. В то же время единое мнение относительно видов и форм ответственности, а также условий наступления ответственности, цивилистами до настоящего времени не выработано. Для определения видов гражданско-правовой ответственности в отношениях розничной купли-продажи следует определить, какие специфические черты присуще данной форме ответственности в целом. Так, чертами, которые отличают гражданско-правовой ответственность от иных видов ответственности, являются следующие:
имущественный характер ответственности, который выражается в том, что ответственное лицо (должник), отвечает только имуществом, личность должника при этом не затрагивается;
— основная функция мер гражданско-правовой ответственности — компенсационная. Такая характеристика дается рассматриваемым мерам ответственности постольку, поскольку их применение основной целью видит возмещение понесенных кредитором затрат, которые были необходимы до восстановления им положения, существовавшего до нарушения его субъективного права;
— обеспечение гражданской ответственности реализуется с помощью мер государственного принуждения. Принуждение может существовать в действительности, например, в отношении должника совершаются исполнительные действия, и как потенциально возможная ответственность (должник знает о закрепленной нормативно возможности применения к нему мер принуждения);
— для применения гражданско-правовой ответственности предполагается вина лица, нарушившего обязательство. Кроме того, гражданские правовые отношения предполагают возможность наступления ответственности без вины, а также возложение ответственности на лицо, которое причинителем вреда не является;
— основная масса случаев как установления, так и применения мер ответственности основана на соблюдении принципа диспозитивности. То есть, установление неустойки, а затем применение данных условий являются усмотрением сторон. Исключением из названного правила можно считать законную неустойку, а также ограничения размера ответственности, которые установлены законодателем, которые применяются в определенных отношениях к отдельным субъектам. Кроме изложенного следует отметить, что гражданско-правовая ответственность, которая применяется в договорах купли-продажи жилы помещений, может быть солидарной и долевой на стороне должника (нескольких покупателей или продавцов, не исполнивших обязательство по договору). Солидарная ответственность подразумевает возможность привлечения к ответственности любого должника в пределах общего размера ответственности, для возмещения убытков, причиненных кредитору. Долевая ответственность содержит обязанность должника возместить причиненный ущерб только в той части, которая содержит его вину. В остальной части предъявление к нему требований не представляется возможным. Также ответственность можно разделить на полную и ограниченную. Ограниченная ответственность является исключением из правила, поскольку она специально устанавливается законом в отношении определенных видов обязательств, а также в отношении обязательств, связанных втем или иным видом деятельности. Гражданско-правовая ответственность в отношениях купли-продажи жилья существует в виде возмещения убытков и неустойки.
Неустойка применяется в виде пени, исключительной или альтернативной неустойки. В качестве ответственности за нарушение прав покупателей продавец должен выплатить неустойку, размер которой в рассматриваемых правоотношениях может быть установлен договором. На практике неустойка в качестве меры ответственности применяется достаточно часто при разрешении споров неисполнения предварительного договора купли-продажи, в котором закрепляется размер неустойки. Представляется, что в настоящее время неустойка — один из важнейших инструментов воздействия на недобросовестных участников отношений, вытекающих из договора. К функциям, которые выполняет неустойка относятся следующие:
обеспечительная, которая состоит в побуждении должника к исполнению обязательства по договору в надлежащем объеме и форме. Предполагая возможность применения контрагентом неустойки сторона всячески пытается предотвратить правонарушение;
— компенсационная, то есть кредитор, получая от должника денежную сумму в виде неустойки, восстанавливает имущественное положение, нарушенное в результате действий (бездействия) должника;
— штрафная функция, которая предполагает наказание должника в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением его обязанности, возникшей в силу закона или договора. В зависимости от стадии, на которой реализуется применение неустойки, можно сказать, что неустойка выступает сначала способом обеспечения исполнения в надлежащем виде обязательства, а затем мерой ответственности гражданско-правового характера. Такое мнение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ, который в определении от 22.
01.2004г. № 13-О, который назвал неустойку одновременно способом обеспечения обязательства и мерой имущественной ответственности, которая наступает при ненадлежащем исполнении обязательства. Гражданско-правовая ответственность — одно из составляющих сущности частных правоотношений. Представляется, что применение неустойки актуально для отношений купли-продажи жилых помещений, что связано с рассмотренной выше проблемой передачи денежных средств и помещения, на право пользования которым впоследствии претендуют третьи лица.
Также за убытки, которые понес покупатель или продавец в связи с нарушением сроков исполнения обязательств, стороны несут ответственность в виде обязанности возместить их. Размер возмещаемых убытков определяется сверх договорной неустойки. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды. При этом покупатель или продавец должен представить доказательства несения расходов (реального ущерба) или их необходимости. Под упущенной выгодой понимают доходы, которые лицо получило бы в том случае, если его право не было бы нарушено, с учетом обычных условий гражданского оборота.
Для того, чтобы требования стороны о возмещении ей упущенный выгоды считались правомерными, эта сторона должна доказать не только сам факт нарушения, но и причинно-следственную связь между нарушением и упущенной выгодой. Следует отметить, что, как уплата убытков, так и неустойки, не является основанием для освобождения недобросовестной стороны договора от выполнения законных требований покупателя. Право кредитора требовать передачи индивидуально-определенной вещи.
К договорам продажи жилых помещений применимы положения ст. 398 ГК РФ, которыми предусмотрено право кредитора требовать передачи индивидуально-определенной вещи в случае, если сторона договора уклоняется от исполнения данного обязательства. Однако такое право перестает действовать в случае передачи имущества третьему лицу. Вместо указанного требования кредитор также вправе потребовать возмещения причиненных недобросовестными действиями убытков.
В отношениях продажи жилых помещений следует рассмотреть и меру ответственности за нарушение денежного обязательства в гражданском праве, которая предусмотрена ст. 395 ГК РФ. Данной нормой закреплено, что при нарушении денежного обязательства, а в случаях, определенных законом, и при нарушении иных обязательств, должник несет обязанность выплатить кредитору проценты за пользование чужими денежными средствами. Следует согласиться с мнением о том, что меру ответственности в виде выплаты процентов, предусмотренную ст. 395 ГК РФ, можно назвать универсальной, поскольку она применима к широкому кругу отношений, в том числе купле-продаже жилья, где должник, не исполняющий обязательство перед кредитором или допустивший просрочку исполнения обязательства, обязан выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, представляется правильным включение в договор купли-продажи жилого помещения условий о мерах ответственности сторон, что приведет к возможности избежать многих споров и облегчению их разрешения в дальнейшем. Кроме того, представляется целесообразным закрепление законной неустойки за нарушение договорных обязательств в рассматриваемых правоотношениях.
Например, установить ответственность в виде неустойки в процентном соотношении к стоимости недвижимости за нарушение сроков и уклонение от государственной регистрации договора и перехода права на жилое помещение, нарушение сроков передачи жилого помещения, в отсутствие уважительных причин. При этом максимальный устанавливаемый размер гражданско-правовой ответственности не должен превышать 10% стоимости имущества.
Заключение
.
Анализ законодательства и судебной практики в ходе выполнения работы позволяют прийти к следующим выводам и сформулировать следующие предложения. В первой главе проанализирована проблема существования не ограниченного права пользования проданным жилым помещением членов семьи бывшего собственника, что может нарушать права приобретателя жилого помещения. Поэтомупредлагается внести изменения в ст. 558 ГК РФ, которой установлены существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. Предлагается дополнить ч. 1 статьи 558 ГК РФ фразой: «…ели обременение жилого помещения и права третьих лиц закреплены путем государственной регистрации. В случае отсутствия государственной регистрации суд может отказать в признании за лицом права пользования жилым помещением».Также в первой главе рассмотрен вопрос государственной регистрации части жилого дома, как жилого помещения.
Сделан вывод, что проблема регистрации носит формальный характер, так как существование частей жилого дома, как объекта, на практикедостаточно часто имеет место. Для решения указанной проблемы предлагается внести изменение в ЖК РФ, дополнив ст. 15 частью 5, дав определение части жилого дома как структурно обособленному помещению, состоящему из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении, расположенное в индивидуально-определенном одноэтажном здании. Во второй главе рассмотрен вопрос отсутствия обязанности государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора купли-продажи жилого помещения, чтоявляется недоработкой законодательства, поскольку в регистрационном органе закрепляются сведения о наличии договора купли-продажи, но отсутствуют сведения о дальнейшей судьбе предмета договора. Это может повлечь нарушение прав третьих лиц. Представляется, что в связи с этим ч 1 ст. 452 ГК РФ подлежит дополнению путем включения в нее обязанности сторон представить для государственной регистрации соглашение об изменении или расторжения подписанного ими договора. Следует указать, что соглашение сторон договора продажи жилого помещения о его расторжении или изменении, которое совершено в письменной форме, становится основанием для регистрации возникновения, изменения или перехода (при наличии) прав на жилое помещение. Кроме того, предлагается закрепить положения о законной неустойке за нарушение договорных обязательств в рассматриваемых правоотношениях.
Установить ответственность в виде неустойки в процентном соотношении к стоимости недвижимости за нарушение сроков и уклонение от государственной регистрации договора и перехода права на жилое помещение, нарушение сроков передачи жилого помещения, в отсутствие уважительных причин. Для этого следует внести соответствующие дополнения в ст. ст. 551, 556 ГК РФ. При этом максимальный устанавливаемый размер гражданско-правовой ответственности не должен превышать 10% стоимости имущества. Библиографический список.
Нормативные правовые акты.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) // Собрании законодательства РФ. — 04.
08.2014. — № 31. — ст. 4398."Всеобщая декларация прав человека" (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.
12.1948) // Российская газета. — № 67. — 05.
04.1995.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. — № 238−239. — 08.
12.1994. — (ред. от 06.
08.2017).Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.
11.2001 № 146-ФЗ // Российская газета. — № 233. — 28.
11.2001. — (ред. от 28.
03.2017)."Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.
06.1996 № 63-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 17.
06.1996. — № 25. — Ст. 2954. — (ред. от 29.
07.2017).Федеральный закон от 16.
07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. — № 13. — 22.
07.1998. — (ред. от 01.
07.2017).Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. — № 1. — 12.
01.2005. — (ред. от 29.
07.2017).Федеральный закон от 29.
12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — № 1. — 12.
01.2005. — (ред. от 01.
07.2017).Федеральный закон от 13.
07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» //"Российская газета. — № 156. — 17.
07.2015. — (ред. от 11.
08.2017).Постановление Правительства РФ от 28.
01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. — № 28. — 10.
02.2006. — (ред. от 02.
08.2016).Приказ Минземстроя РФ от 04.
08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. — № 28. — 23.
08.1999. — (ред. от 19.
05.2008).Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 05.
08.2013 № 08−2508-КЛ «О рассмотрении обращения» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс. Учебная и специальная литература.
Алексеев С.С., Васильев А. С., Голофаев В. В., Гонгало Б. М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая / Под ред. С. А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права. — 2010.
Баранов С.Ю. Гражданско-правовые средства охраны прав потребителей. — М.: Статут, 2014. -.
847 c. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — 3-е изд., стер. — М.: Статут, 2011.
— С. 607 — 633. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. — 2005. — № 6.Михеева Л. Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. -.
2006. — № 7. — С. 24. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В. В. Андропов, К. П. Беляев, Б. М. Гонгало и др.; под ред. П. В. Крашенинникова.
М.: Статут, 2011. 1326 с. Пронина Мария Петровна Спорные вопросы сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. 2013. № 21. С.143−146.Солопаев А. С. Понятие и признаки жилого помещения // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». — 2008.
— № 1. — С.155−163.Чикобава Е. М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. 2012. № 2. С.126−130.Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право.
— № 7. — 2006. — С.
4.Судебная практика.
Определение Конституционного Суда РФ от 22.
01.2004 N 13-О // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.
07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — № 123. — 08.
07.2009.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.
04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. — № 109. — 21.
05.2010. — (ред. от 23.
06.2015)."Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.
10.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — № 2. — февраль, 2015.
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.
10.2016 по делу № 33−40 164/2016 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.
07.2017 по делу № 33−12 126/2017 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.
10.2016 № Ф07−7353/2016, Ф07−7257/2016 по делу № А56−52 077/2015 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС Консультант Плюс.
