Соотношение требования о признании сделки недействительной с требованием о признании сделки незаключенной, а также другими способами защиты, в том числе защиты права собственности

Что такое несостоявшаяся сделка (незаключенный договор)?

Трудности в определении незаключенного договора^[1] начинаются с того, что ГК РФ не содержит единого понимания заключенного договора. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами (в требуемой в подлежащих случаях форме) достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Как указано в п. 1 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Обобщая приведенные нормы, можно определить заключенный договор как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов. Например, если договор куплипродажи недвижимости не содержит цену недвижимости, т. е. стороны не достигли соглашения по одному из существенных условий договора, он считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Каковы различия в природе незаключенного договора (несостоявшейся сделки) и недействительной сделки?

Суть незаключенного договора состоит в отсутствии состава, необходимого для того, чтобы считаться собственно договором. Напротив, недействительная сделка обладает всем «набором» элементов, но один из них является порочным. Например, если приобретается жилой дом по договору купли-продажи, но стороны не указали в нем цену, договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Если же приобретается жилой дом и в нем указана цена, однако указана она в размере, явно не отвечающем интересам продавца (является существенно заниженной) по той причине, что положение это включено под влиянием насилия покупателя к продавцу, сделка может быть признана недействительной (ст. 179 ГК РФ). Отсюда следует вывод, что несостоявшиеся сделки, в отличие от недействительных сделок, не относятся к юридическим фактам и не могут влечь никаких гражданско-правовых последствий. По этой же причине незаключенные договоры не могут быть признаны недействительными. В частности, по одному из дел арбитражный суд отказал прокурору в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, указав, что, поскольку договор аренды земельного участка в нарушение норм ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.06.2008 № А78−6Э64/07-Ф02−2598/08).

Другое различие в природе — возможность конвалидации (исцеления). Незаключенная сделка как действие, не добравшее необходимого состава, может приобрести силу, если стороны восполнят недостающий элемент. Так, в приводимом нами примере относительно отсутствия цены в договоре купли-продажи недвижимости конвалидация может заключаться в подписании дополнительного соглашения, которое содержало бы условие о цене. Что касается конвалидации недействительной сделки, то она в принципе допускается, правда с двумя «но»: во-первых, возможна конвалидация только ничтожных, но не оспоримых сделок; во-вторых, конвалидация применительно к ничтожным сделкам более строго регламентирована и поименована в ГК РФ как признание ничтожной сделки действительной. Если же говорить конкретно о примере, когда приобретается жилой дом и в нем указана цена под влиянием насилия в отношении продавца, то ни о каком исцелении здесь речи быть не может, так как насилие применено, договор подписан. Теперь, чтобы договор утратил силу, необходимо либо его расторжение, либо признание недействительным, либо повторное заключение. Предвидим возражения, дескать, закон не отрицает исцеления оспоримой сделки, значит, это допустимо. Например, покупатель, испугавшись неблагоприятных для себя последствий, порожденных насилием, предлагает продавцу заключить дополнительное соглашение, в котором на основе свободно сформировавшейся воли была бы указана справедливая цена. Да, это возможно, но только здесь будет уже другая сделка, поскольку она содержит иное условие. Следовательно, конвалидации не было.

• [1] Поскольку, во-первых, договор является самым распространенным видом сделок, во-вторых, договор определяется как соглашение, что дает «дополнительное» основание для признания его незаключенным, проблематика несостоявшихся сделок будет рассмотрена именно на его примере.