Оценка стоимости объектов недвижимости (на примере имущества предприятия)

Таблица № 8. Ежемесячные расходы на содержание складских помещений, тыс. руб. Ежемесячные расходы на содержание склада.

АрендаПокупка.

Арендная плата2750.

Коммунальные услуги21,319,6Транспортные расходы150 100.

Охрана100 100.

Проценты за пользование кредитной линией049,5Амортизация системы видеонаблюдения13,513,5Амортизация склада055,6Итого затраты559,8338,2Экономия на налоге на прибыль111,9667,64Итого затраты с учетом экономии на налоге на прибыль447,8270,6Сравнив все плюсы и минусы покупки и аренды склада (см. таблицу № 8), решаем, что выгоднее склад купить. Таблица № 8. Сравнение плюсов и минусов вариантов.

КритерииПокупка склада.

АрендаФинансовые возможности компании.

Расходы на доведение склада до эксплуатационного состояния.

Ежемесячные расходы на содержание склада2.

2. Когда оправдано сдать в аренду пустующие помещения.

Необходимость выяснить, как компании эффективнее распорядиться ее пустующими помещениями (продать или сдать в аренду), может возникнуть, если они частично задействованы в основной деятельности или вообще не используются. К примеру, освободились несколько складов после закрытия одного из направлений деятельности. Сравнивать только прогнозные доходы спустя определенный период времени (например, через год) не всегда правильно. Поскольку привлекательная по итогам расчета продажа пустующего помещения может оказаться невозможной (если это помещение находится в аренде или в составе залогового имущества) или неоправданной (к примеру, из-за отсутствия спроса на покупку, необходимости в переоборудовании, капитальном ремонте и др.).Поэтому лучше ориентироваться не только на критерий текущей доходности, но и на множество других условий, не позволяющих компании немедленно реализовать пустующие помещения. Иными словами, чтобы определить, оправдано ли сдать такой актив в аренду, необходимо:

•уточнить, позволяют ли текущие условия сделать это;

•сравнить доход от продажи актива и сдачи его в аренду. При каких условиях неиспользуемые помещения стоит передать в аренду: решая судьбу пустующего помещения — сдать в аренду или продать, предстоит учесть:

•наличие обременений;

•расположение этого помещения;

•спрос на покупку (срок возможной экспозиции на рынке) и аренду этого актива;

•предназначение (например, производственное, офисное), возможность (необходимость) его переоборудования;

•необходимость предпродажной подготовки;

•эксплуатационные расходы на содержание;

•период, на который допустимо передать помещение в аренду. Обременения. Если помещения входят в состав арендуемого имущества (например, государства) или находятся в залоге, речи об их продаже быть не может. Зато вопрос об аренде (или субаренде в случае с госимуществом) этого объекта недвижимости актуален.Расположение.

Если помещение представляет собой отдельно стоящее здание или часть здания с отдельным выходом, то при отсутствии каких-либо законодательных ограничений и при наличии полного пакета право подтверждающих и технических документов его можно продать [7]. Если же неиспользуемое помещение находится внутри другого здания и не имеет отдельного выхода, продавцу будет сложнее организовать сделку купли-продажи.Также может быть невыгодно продавать склад, находящийся на территории большого имущественного комплекса. Особенно если компания в будущем планирует использовать ныне пустующий склад, например, для расширения или запуска нового производства. Новым собственникам придется мириться с ограничениями по использованию приобретенного помещения. Например, с неудобным режимом работы всего здания. Или с тем, что из-за того, что другие собственники зданий не оплатили вовремя электроэнергию, свет отключили во всем здании.Спрос. Оценить потенциальный спрос на пустующий склад среди покупателей и арендодателей можно, изучив предложения на рынке недвижимости. Стоит опросить контрагентов компании или дать объявление о продаже (аренде) на специализированных сайтах.

Причем указав цену за квадратный метр, приближенную к той (а лучше чуть ниже), что предлагают собственники аналогичных складов (расположенных в том же районе с похожим предназначением). Так в течение месяца после выхода объявления станет понятно, каким спросом пользуются эти склады. Если цену указать выше средней по рынку, то звонков от потенциальных клиентов можно и не дождаться [6]. Средний период экспозиции объекта недвижимости (от момента публикации объявления о продаже до проведения сделки) — около полугода.Предназначение. Необходимо оценить универсальность помещения — для чего оно может быть задействовано: для производства, торговли или услуг. Менее универсальные склады всегда проще сдать в аренду, чем продать. Например, неиспользуемый склад на территории завода вряд ли приобретут для офиса туристической компании (с постоянным потоком клиентов). Проще найти желающих арендовать его на время как складское или производственное помещение (нет большого трафика клиентов).Предпродажная подготовка.

Если неиспользуемый склад требуют серьезного ремонта, переоборудования, подготовки технических документов (например, кадастрового и технического паспортов), то понадобится время и средства на это. А если речь заходит о длительной предпродажной подготовке, лучше сразу рассмотреть среднесрочную аренду. При этом в качестве арендной платы можно установить стоимость улучшений (ремонт, переоборудование) склада. Эксплуатационные расходы. Если затраты на содержание неиспользуемого помещения ниже среднерыночной ставки арендной платы за квадратный метр аналогичных объектов недвижимости, то его стоит сдавать в аренду. Если же они равны этой ставке, можно также рассмотреть вариант аренды, но в качестве арендной платы установить сумму эксплуатационных расходов. Так компания сможет сэкономить на общих расходах, пусть и дополнительно не заработает на неиспользуемом помещении. Если же среднерыночная ставка арендной платы выше суммы ежемесячных эксплуатационных расходов на обслуживание неиспользуемого помещения, нужно рассмотреть способ их сократить или продать этот объект недвижимости.Период. Необходимо уточнить срок, на который компания может позволить себе сдать склад в аренду.

Например, период, в котором не планируется использовать этот актив в основной деятельности. Если он короткий (в пределах трех лет), сумма арендных платежей вряд ли не превысит цену его реализации. Если же длинный (от пяти лет), то выбрать между продажей и арендой поможет расчетная модель. Как сравнить доходы от продажи пустующего склада и сдачи в аренду:

Чтобы выбрать оптимальный способ распорядиться пустующим складом (продать или сдать в аренду), понадобится с помощью расчетной модели сопоставить дисконтированные доходы за один и тот же период прогноза. Важно, чтобы этот период был не меньше пяти лет. Поскольку и без расчетов очевидно, что за более короткий срок, например, за год или два, компания не сможет за счет арендных платежей накопить сумму, которую она смогла бы получить сразу при продаже этого склада. Для использования этой расчетной модели предстоит уточнить среднюю рыночную стоимость квадратного метра аналогичных объектов недвижимости и рассчитать общую цену реализации. Затем вычислить сумму расходов, связанных с реализацией (например, стоимость услуг риелтора — порядка 3% от стоимости сделки), налоги (НДС и налог на прибыль), уточнить период экспозиции (можно взять максимальный — один год). Кроме этого, нужно учесть условия договора аренды (размер арендных платежей, порядок и размер перечисления эксплуатационных платежей, сумму амортизации, налог на прибыль и на имущество и др.) [14]. На основании этих данных необходимо определить дисконтированные денежные потоки с учетом выбранного периода и рассчитанной ставки дисконтирования для каждого из способов. Способ, чей дисконтированный денежный поток окажется выше, выгоднее для компании. Приведём пример сравнения доходов от продажи и передачи в аренду склада: у компании есть пустующее помещение — склад, площадью 250 кв. м. Нам нужно сопоставить два варианта действий: продажа и передача в аренду. Первым делом оценим все текущие условия (отсутствие обременений, удобное местонахождение, отдельный вход, высокий спрос как на покупку, так и на аренду) и придём к выводу, что нет никаких препятствий и для реализации склада, и для передачи этого актива в аренду на длительный срок. Далее собираем исходные данные для расчетной модели:

•стоимость реализации — 202,5 тыс. руб. (с учетом НДС) за 1 кв. м;

•период дисконтирования — шесть лет;

•ставка дисконтирования (определили экспертно) — 20 процентов;

•ставка налога на прибыль — 20 процентов;

•ставка НДС — 18 процентов;

•сумма затрат на проведение сделки (услуги риелтора — 3% от суммы сделки и др.) — 1519 тыс. руб.;

•балансовая стоимость имущества — 20 000 тыс. руб.;

•ставка арендной платы (на следующий год после текущего ставка определяется с учетом прогнозов индекса инфляции Минэкономразвития России) — 4 тыс. руб. за 1 кв. м;

•операционные затраты (коммунальные платежи, охрана и др.) — 5080 тыс. руб.;

•амортизационные отчисления — 950 тыс. руб. в месяц. Данные внесём в таблицу № 9 и рассчитаем текущую стоимость продажи пустующего помещения — склада, которая составит 26 458 тыс. руб. Таблица № 9. Расчет стоимости продажи пустующих помещений, тыс. руб.№п/пПоказатели.

Период, год1 234 561.

Доходы2Доход от продажи помещений с НДС (250 кв. м x 202,5 тыс. руб./кв. м)50 6253.

Доход от продажи помещений без НДС (стр. 2: 1,18)42 8604.

Операционные затраты5Затраты по сопровождению сделки (услуги риелтора, государственная регистрация и прочее).

Итого затраты15 197.

Налог на прибыль ((стр. 3 — стр. 6) x 20%)82688.

Денежный поток (стр. 3 — стр. 6 — стр. 7)-33 073----9Накопленный денежный поток-33 7 333 7 333 7 333 7 333 7 310.

Дисконтированный денежный поток026 458 000 011.

Накопленный дисконтированный денежный поток-26 45 826 45 826 45 826 45 826 458Затем заполним таблицу № 10 и определим текущую стоимость передачи в аренду пустующих помещений, которая составит 26 476 тыс. руб. Таблица № 10. Расчет стоимости передачи пустующих помещений в аренду, тыс. руб.№п/пПоказатели.

Период, год1 234 561.

Доходы2Доход от сдачи помещений в аренду с НДС (250 кв. м x 4 тыс. руб./кв. м)12 12 58 813 25 513 95 814 67 015 4183.

Доход от сдачи помещений в аренду без НДС (стр. 2: 1,18)10 16 910 66 811 23 311 82 912 43 213 0664.

Операционные затраты5Коммунальные расходы3 000 300 030 003 000 111 005 696.

Услуги охраны8 608 608 608 608 608 256.

Вывоз и утилизация отходов7 807 807 807 807 807 488.

Налог на имущество4 404 404 404 404 404 224.

Итого операционные расходы50 805 080 508 050 801 808 113 664.

Капитальные затраты11Амортизация (ежемесячная сумма (950 тыс. руб.) x количество месяцев).

11 40 011 40 011 40 011 40 011 40 011 40 012.

Налог на прибыль ((стр. 3 — стр. 9 — стр. 11) x 20%)-1262−1162−1049−930−810−68 313.

Денежный поток63 526 750 720 376 798 000 971 776.

Накопленный денежный поток635 213 10 220 30 427 98 336 14 544 81 315.

Дисконтированный денежный поток63 525 400 461 039 322 794 033 152.

Накопленный дисконтированный денежный поток635 211 75 216 36 120 29 323 63 626 476Сравнив полученные показатели текущей стоимости (26 476 руб. > 26 458 руб.), сделаем вывод о том, что в данном конкретном случае, компании выгоднее сдать пустующие помещения в аренду.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По существу проведённого исследования, отметим практическую значимость нашей работы, акцентировав внимание на преимуществах и недостатках:

В главе первой: пошаговый алгоритм выявления расходов, требующих оптимизации, наглядный пример расчетов можно отнести к преимуществам этого решения. Оно пригодится как собственникам недвижимого имущества для сокращения расходов на его содержание, так и компаниям-арендаторам для оптимизации общехозяйственных и общепроизводственных затрат. Вторая глава конкретизирует экономию содержания склада: ≈20% расходов на содержание склада. Столько можно сэкономить, если повысить эффективность использования складских площадей.≤15% расходов на содержание склада. На столько можно сократить расходы, если перейти на прямые поставки от производителей к покупателям, минуя склад.<10% расходов на содержание склада. Такая экономия достигается за счет установки лимитов на статьи затрат. Первые две главы дают объективное представление как именно содержатся такие помещения как склад — их состояние напрямую влияет на их стоимость, поэтому важно знать, как склад ранее эксплуатировался. В третьей главе рассмотрели реальную практическую ситуацию — купить склад или арендовать: как сравнить и выбрать. А четвертая глава даёт ответы — наши рекомендации преимуществ и недостатков реализации склада, где универсальность и доступность предложенной методики — основные ее преимущества.

А наличие расчетной модели в предложенном решении — прекрасное дополнение к этой методике. Существенных недостатков у методики нет. Обратившись к логистике можно добавить в расчёты стоимости склада его местонахождение — удобство коммуникаций и путепроводов (тарифы на обслуживание и подъездные пути ж/д, водным транспортом, качество дорог и т. п.)СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИБогданова И.С., под науч. ред. Н. Ф. Качур. Осуществление государством права собственности на недвижимое имущество, составляющее его казну (на примере зданий и сооружений). Юриспруденция.

2012 год. — 278 с. Булгаков С. Н., Наназашвили И. Х., Мирошниченко А. С., Дарков А. К., Гольцов И. Н., Дукич Д. Й., Рыбалко И. &# 171;Система экспертиз" и оценка объектов недвижимости". М., 2007. — 352 с. Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведённую недвижимость: монография Грызыхина Е. А. ОмГУ.

2008 год -387 с. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник — 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. — 560 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости.

Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М. А. М., 2007. — 344 с. Кожухар В. М. Основы управления недвижимостью: Практикум. Дашков и К. 2014 год. ;

199 с. Коланьков С. В. Оценка недвижимости. Документы и комментарии: монография. Изд-во УМЦ ЖДТ (Маршрут). 2013 год — 496 с. Коланьков С. В. Экономика недвижимости: учебное пособие. Изд-во УМЦ ЖДТ (Маршрут) — 2013 год. — 480 с. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. —.

М., 2007. — 144 с. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. — 536 с. Привезенцев М. В. Организационный механизм деятельности холдинговой компании. Управление строительными проектами: монография.

Юнити-Дана; Закон и право. 2012 год. — 168 с. Салин В. Н., Прасолов В. Н. Земельный налог и плата за землю накануне реформы налогообложения: монография Салин В. Н., Прасолов В. Н. Русайнс. 2015 год. — 133 с. Сергеев А. С. Организация оценки и мониторинга стоимости залогового имущества: минимизация рисков // Управление в кредитной организации.

2014. N 2. С. 83 — 90Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью.

— Ростов-н/Д., 2007. — 155 с. Яскевич Е. Е. Практика оценки недвижимости.

Москва: Техносфера, 2011. — 504 c. ПРИЛОЖЕНИЯПриложение № 1 — Таблица № 1. Анализ расходов на содержание зданий и сооружений за 2013−2015 годы (фрагмент)Статьи расходов201 320 142 015.

План, тыс. руб. Факт, тыс. руб. Отклонение, тыс. руб. Выполнение плана, %Изменение по прошлому году, %…План, тыс. руб. Факт, тыс. руб. Отклонение, тыс. руб. Выполнение плана, %Изменение по прошлому году, %Оплата труда и социальные отчисления ремонтно-технического отдела18 001 780−2098,893,55…2 200 225 050 102,273,55Оплата труда и социальные отчисления хозяйственного отдела30 002 950−5098,333,3…350 035 055 100,143,3Оплата труда и социальные отчисления отдела эксплуатации помещений20 001 980;2099,002,9…25 002 499−199,962,9Материалы для выполнения текущих ремонтов500 450−5090,003,1…1 000 964−3696,403,1Хозяйственное обеспечение (материалы для уборки).

200 195−597,502,5…21 030 090 142,862,5Материалы для выполнения обслуживания зданий и сооружений4 604 600 100,003,5…560 545−1597,323,5Услуги по обслуживанию сетей и коммуникаций, выполняемые сторонними организациями2 102 100 100,002,80…3 753 750 100,002,80Итого81 708 025−14 598,233,80…10 34 510 43 893 100,903,80.