Анализ проблем использования доходного подхода в оценке офисной недвижимости

июнь 2015 г. июнь 2015 г. Вид сделкипредложениепредложениепредложение.

Категория земельземли населенныхпунктовземли населенныхпунктовземли населенныхпунктов.

Разрешенное использованиепод коммерческуюзастройкупод коммерческуюзастройкупод коммерческуюзастройку.

ИнфраструктурааналогичноаналогичноаналогичноНаличие улучшенийсвободныйсвободныйсвободный.

Исходя из описанных обоснований корректировок проведем корректировку на площадь участков:

Таблица 2.8 — Корректировка на площадь участков.

Характеристика, обозначение.

ОбозначениеОбъект оценки.

Объект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3Общая площадь участка, кв.м.S537,251 5006 0004 720Коэффициент корректировки (соотношения)Кs1,050,580,300,33Корректировка на площадь, в %КП-81%253%214%Корректировка на коммерческую привлекательность:

Объект оценки имеет хорошую коммерческую привлекательность. Коммерческаяпривлекательность объекта-аналога № 1 выше, требуется введение понижающей корректировки. Коммерческая привлекательность объекта-аналога № 2 ниже, требуется введение повышающейкорректировки. Коммерческая привлекательность объекта-аналога № 3 аналогична коммерческойпривлекательности объекта оценки, введение корректировки для данного аналога не требуется. Корректировка для аналога с лучшей коммерческой привлекательностью определяется черезотношение средней стоимости 1 квадратного метра общей площади объектов-аналогов с аналогичнойобъекту оценки привлекательностью (значение стоимости 1 кв.м. объекта-аналога № 3) к стоимости 1квадратного метра общей площади объекта-аналога, чья коммерческая привлекательность лучшекоммерческой привлекательности объекта оценки (значение стоимости 1 кв.м. объекта-аналога № 1).Таким образом, корректировка составит 7995 / 9657 = 0,828.Корректировка для объекта-аналога с коммерческой привлекательностью хуже чем у объектаоценки определяется через отношение средней стоимости 1 квадратного метра общей площадиобъектов-аналогов с аналогичной объекту оценки привлекательностью (значение стоимости 1 кв.м.объекта-аналога № 3) к стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта-аналога, чьякоммерческая привлекательность хуже коммерческой привлекательности объекта оценки (значениестоимости 1 кв.м. аналога № 2). Таким образом, корректировка составит 7995 / 4001 = 1,998.Исходя из расчетов, показатель корректировки для объекта-аналога № 1 составит 0,828.Для объекта-аналога № 2 корректировка составит — 1,998.Для объекта-аналога № 3 корректировка составит — 1,000.По остальным параметрам объект оценки и аналоги одинаковы или отличаются незначительно. Результаты расчетов приведены в таблице 2.

9.Таблица 2.9 — Расчет стоимости земельного участка.

Характеристика, показатель.

Объект оценки.

Объект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3Цена предложения, руб.-10 000 000 850 000 015 785 984.

Общая площадь участка, кв.м.537,251 5006 0004 720Стоимость участка, руб./кв.м.666 714 173 178.

Передаваемые права на участокправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственности.

Корректировка на передаваемые права-0,000,000,00Скорректированная цена, руб./кв.м.-666 714 173 178.

Дата предложенияиюнь 2015 г. июнь 2015 г. июнь 2015 г. июнь 2015 г. Корректировка на дату предложения-0,000,000,00Скорректированная цена, руб./кв.м.-666 714 173 178.

Вид сделкиусловно проданпредложениепредложениепредложение.

Поправка на торг—20%-20%-20%Скорректированная стоимость участка, руб.-533 311 332 542.

Категория земельземли населенных пунктовземли населенных пунктовземли населенных пунктовземли населенных пунктов.

Корректировка на назначение-0,000,000,00Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-533 311 332 542.

Разрешенное использование.

Для размещения административного зданияпод коммерческую застройкупод коммерческую застройкупод коммерческую застройку.

Корректировка на разрешенное использование-0,000,000,00Продолжение табл. 2.

9.Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-533 311 332 542.

Общая площадь участка, кв.м.537,251 5006 0004 720Коэффициент корректировки, Кs1,5 290,58150,29 830,3348.

Корректировка на площадь-81%253%214%Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-965 740 017 995.

Инфраструктураимеетсяаналогичноаналогичноаналогично.

Корректировка на наличие коммуникаций-0,000,000,00Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-965 740 017 995.

Наличие улучшенийусловно свободныйсвободныйсвободныйсвободный.

Корректировка на наличие улучшений-0,000,000,00Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-965 740 017 995.

Местоположениеаналогичноаналогичноаналогично.

Корректировка на местоположение-1,0001,0001,000Скорректированная стоимость, руб./кв.м.-965 740 017 995.

Привлекательностьлучшехужеаналогично.

Корректировка на привлекательность0,8281,9981,000Средняя стоимостьземельного участка, руб./кв.м.7995.

Стоимость земельногоучастка, руб.

3 495 813,75Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Рассмотрим процедуру оценки офиса с точки зрения получения дохода от арендной платы, поступающей от сдачи собственности в аренду. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Основой для расчетов текущей стоимости объекта оценки при доходном подходе является чистый операционный доход — это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов. Воспользуемся методом прямой капитализации. Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты, которые были включены в листинг на аренду на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов (см. информационная база &#.

171;Центр", информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо» и журнал «Зеленая площадь», www.vzt.ru).Средняя арендная ставка составляет 480 руб. /кв.м. Она учитывалась при расчете ставки капитализации. Арендная ставка не содержит коммунальные расходы.

Арендная ставка для объекта оценки с учетом производимых корректировок составила 377 руб./кв.м.При расчете чистого операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8,3% (в расчете использовался период недоиспользования помещений в размере 1 месяца в год). В случае расторжения договора с арендатором подыскать нового в короткий срок невозможно, что влечет дополнительные убытки для управляющей компании (предполагается, что договор аренды будет заключен на 1 год, поэтому для поиска нового арендатора на следующий год потребуется время порядка 4−5 недель для заключения нового договора аренды).Итоговое значение коэффициента капитализации было получено методом средней арифметической взвешенной. Таблица 2.10 — Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации.

Арендная ставка для объекта оценки, руб./кв.м./мес.

409,00Площадь объекта оценки, кв.м.537,00Потенциальный валовой доход, руб. в год804 912р.Ставка капитализации, %12,71%Потери от недозагрузки, %8,30%Потери от недозагрузки, руб.

66 808р.Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

5 807 300р.Произведя основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость оцениваемого объекта. Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 537 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС:5 807 300 руб.(Пять миллионов восемьсот семь тысяч триста) рублей2.

5 Согласование результатов оценки.

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого изподходов, результаты расчетов стоимости могут в большей или меньшей степени отличаться друг отдруга. Таким образом, выбор итоговой величины стоимости происходит на основе несколькихпромежуточных результатов. Для этого, как правило, используется метод средневзвешеннойвеличины стоимости, в соответствии с которым результату каждого из методов присваиваетсявесомый (удельный) коэффициент. На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объектаможно сделать следующие выводы. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого земельного участка определялось последующим критериям:

Возможностью отразить действительные намерения потенциального покупателя илипродавца.

Тип, качество, обширность и достоверность информации, на основе которойпроизводился анализ.

Способность параметров и используемых методов учитывать конъюнктурные колебанияна рынке.

Способность учитывать специфические особенности объекта оценки, влияющие на егостоимость, такие как: разрешенное использование, месторасположение, окрестности, размер, потенциальная доходность и др. В результате использования различных подходов и методов к оценке стоимости земельногоучастка были получены различные величины рыночной стоимости земельного участка. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществи недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единойстоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объектаопределяется следующими критериями:

1. тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

2. способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурное колебание истоимость денежных средств;

3. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, физическое состояние и потенциальная доходность. Для выбора окончательной величины стоимости, основывающейся на факторах несколькихпромежуточных результатов, мы использовали подход средневзвешенного значения в соответствии скоторым, результату, полученному по какому из примененных подходов, присваивается весовойкоэффициент. В связи с тем, что в отчете применялся сравнительный и затратный подход, то применяется стоимость, которая большая — 5 807 300 руб.В итоге проведенных исследований, расчетов, и сделанных заключений, делаем следующий вывод: рыночная стоимость земельногоучастка площадью 537,25 кв.м., кадастровый номер: 61:41:10 721:

22, адрес: Московская область, г. Химки, район Левобережная Дубрава, ул. Глинки (Фирсановка), 22, округленно без НДС составляет:

5 807 300 руб.

2.6 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькимиспособами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствуетопределенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способиспользования, называемый наиболее эффективным.

Заключение

о наилучшем использовании отражает мнение Оценщиков в отношениинаилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка, и являетсяосновополагающей предпосылкой при определении стоимости. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном разделе, подразумевает" наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумнооправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результатекоторого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной".Понятие наиболее эффективного использования предполагает, наряду с выгодами длясобственника недвижимости, также общественную пользу. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствиярассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Юридическая допустимость — рассмотрение тех способов использования, которыеразрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическимзаконодательством и т. д.Физическая осуществимость — рассмотрение физически реальных в данной местностиспособов использования. Финансовая осуществимость — рассмотрение того, какое физически осуществимое иразрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная эффективность — рассмотрение того, какое из финансово осуществимогоиспользования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущуюстоимость. Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяетрассматривать его в качестве наиболее эффективного. Анализ участка как незастроенного:

В данном случае предполагается, что на участке нет строительных улучшений, или он можетбыть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Выявляя юридически допустимые варианты использования участка земли, Оценщикиопределили, что земельный участок, на котором расположено здание административного назначения, принадлежат Собственнику объекта оценки, находится в аренде. Таким образом, настоящий вариант использования является окончательным, но возможнополучить разрешение на другие виды использования, близкие по профилю. Рассмотрим варианты физической возможности использования оцениваемого участка земли. Он имеет достаточные размеры, что позволяет предположить о возможности его застройки другимизданиями и сооружениями различного назначения допустимого законом. Рассматривая финансовую осуществимость и максимальную эффективность, Оценщикипришли к выводу, что на данном участке экономически нецелесообразно строительство новогообъекта. Поскольку на сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости состоит в том, чтозатраты на строительство подобных объектов значительно выше рыночной стоимости от продажиуже существующей недвижимости на вторичном рынке и не оправдываются доходами от продажи исдачи в аренду. Анализ участка с имеющейся застройкой:

Из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколькопроектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальнуюдоходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» нормотдачи для каждого варианта). Один из этих последних проектов (наименее рискованный) ипризнается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Объект оценки представляет собой земельный участок с улучшениями. Улучшения представляют собой: Часть административного здания общей площадью 233,4кв.

м.Результаты анализа наиболее эффективного использования улучшений в составе объектаоценки представлены в форме таблицы. Несоответствие варианта использования хотя бы одному изкритериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболееэффективным и по дальнейшим критериями не рассматривается. Таблица 2.11 — Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки№п/пВариантиспользованияздания.

ЮридическаядопустимостьФизическаяосуществимость.

ЭкономическаяцелесообразностьВывод онаиболееэффективномиспользовании1. Кафе, общепит, торговое.

Существуетограничение наиспользованиеобъекта оценки.

Функциональноеназначение, этажность иобщая площадь помещенийне позволяет использоватьих в качестве торговыхпомещений без проведенияреконструкции.

НерассматриваетсяНе являетсянаиболееэффективным2. Административно/офисное+++Являетсянаиболееэффективным3.Производственно — складское.

Существуетограничение наиспользованиеобъекта оценки.

Конструктивно-планировочное решение несоответствует данномувиду помещений.

НерассматриваетсяНе являетсянаиболееэффективным.

Наилучшим и наиболее эффективным использованием улучшений в составе объекта оценкиявляется использование существующих улучшений в качестве объекта административногоназначения. Таким образом, наилучшим использованием земельного участка является — дляразмещения административного здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной, способствуетопределению того использования, которое даст самый высокий общий доход на инвестированныйкапитал. Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости могут служить следующиеальтернативы;

— снос строений;

— реконструкция или модернизация;

— продолжение использования в текущем состоянии. Анализ наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшениядолжны либо оставаться в прежнем состоянии и или должны ремонтироваться до тех пор, пока онипродолжают вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть снесены, когда доход отнового улучшения будет больше чем компенсация стоимости сноса существующих улучшений истроительства альтернативных объектов. Существующее строение может быть снесено только в том случае, когда не существуетэффективных инвестиционных проектов по его дальнейшему использованию. В нашем случае, очевидно, что различные варианты реконструкции или использования объектав текущем состоянии будут эффективны в различной степени, в то время как его снос будет неоправдан и не возможен. Таким образом, на основании действующего законодательства, а так же с учетом анализанаиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его в качествеадминистративных помещений. Выводы:

Основываясь на анализе НЭИ объекта оценки, Оценщики пришли к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование его для размещения административного здания.

Заключение

.

На протяжении всей истории человечества полезность недвижимости состояла прежде всего в защите людей от неблагоприятных воздействий внешней природной среды. Именно поэтому недвижимость относят к первичным жизненно важным благам для человека. С развитием цивилизации недвижимость стала выполнять функции не только частного блага в виде жилища для конкретного человека, но и общественного блага, выполняя функции транспортных коммуникаций, обеспечения общества ресурсами, оборонной инфраструктуры и т. д. Несмотря на факт «неограниченного запаса» земной поверхности, недвижимости свойственна дефицитность. При этом дефицитность возникает тогда, когда полезность недвижимости рассматривается в контексте конкретного функционального назначения. А так как функциональное назначение является одной из неотъемлемых характеристик недвижимости, то безусловным является отнесение недвижимости к экономическому благу, изначально обладающему ценностью. В последние годы растет привлечение независимых оценщиков не только для проведения оценки в обязательных случаях, но и оценки недвижимого имущества. Это обусловлено необходимостью определения достоверной оценки стоимости имущества или имущественных прав субъектов хозяйствования в определенных экономических ситуациях, например, при привлечении отечественных и иностранных инвестиций, создании совместных предприятий, мобилизации банковских кредитов, страховании, купли-продажи имущества или предприятия как целостного имущественного комплекса. Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода (применяется для оценки объектов, которые не исчерпали срок полезной жизни и если ожидается получение постоянных и равных по объему потоков дохода от их использования) и метод косвенной капитализации дохода (применяется для оценки объектов, которые, как ожидается, будут генерировать неравные потоки дохода от использования в будущем), который в свою очередь делится на дисконтирование денежного потока по классической схеме (если инвестирование осуществляется за счет собственного капитала) и ипотечно-инвестиционный анализ (если инвестирование происходит за счет собственного капитала и привлеченных средств ипотечного кредита). Результатом применения доходного подхода является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Преимуществами доходного подхода является то, что он позволяет проводить оценку даже в условиях ограниченности достоверной рыночной информации о ценах продажи (предложения) относительно подобного недвижимого имущества; является важным для оценки недвижимости, купля-продажа которой осуществляется с учетом его способности приносить доход владельцу и позволяет осуществить анализ эффективности инвестирования в приобретение объекта недвижимости. Список использованной литературы.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ — Москва, 2013. ;

384 c. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер — Москва, 2013. — 624 c. Асаул А.

Н. Экономика недвижимости; Питер — Москва, 2013. — 416 c. Барщевский М. Ю.

Все о недвижимости; АСТ Москва, АСТ, Астрель — Москва, 2013. — 224 c. Коваленко Н. Я., Петранева Г.

А., Романов А. Н. Экономика недвижимости; Колос.

С — Москва, 2013. — 240 c. Максимов С. Н. Экономика недвижимости; Академия — Москва, 2013.

— 320 c. Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г. Экономика недвижимости; Кно.

Рус — Москва, 2013. — 304 c. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости; Архитектура-С — Москва, 2012. — 200 c. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.

11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 18.

11.2002. — N 46. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Российская газета. — N 290. — 30.

12.2004.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1 (Ч. 1). — Ст. 15. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Российская газета. — N 211−212. — 30.

10.2001.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.

07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Российская газета. — N 148−149. — 06.

08.1998.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.

08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.

12.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 07.

08.2000. — N 32. — Ст. 3340.

Приложение.

АМестоположение объекта оценки.