Рынок жилой недвижимости в России. Динамика строительства и динамика ввода жилья в эксплуатацию.
Показатель объема выполненных строительных работ, как и динамика ввода строительных объектов в эксплуатацию как ни как лучше отображают состояние рынка недвижимости в России. В 1 квартале 2014 г. было введено в эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв. 2013 г. на 3229,75 кв.м., что на 23,69% больше 1 кв. 2013 г., чистый рост составил 131,04%, а прирост в 31,04%. Второй квартал 2014 г. также обозначился ростом по отношению ко 2 кв. 2013 г., так было введено на 3568, 24 кв.м. больше жилой площади чем во 2 кв. 2013 г., в прогнозном 3 кв.
2014 г. объем введенной в эксплуатацию жилой площади уменьшится на 9,85% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, рост показателя будет на уровне 91,03%, соответственно прирост отрицательный в 8,97% в сравнении с 3 кв. 2013 г. В прогнозном I кв. 2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв. 2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68%.Динамика объема работ показывает в августе 2014 г.
снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце. Ценовая ситуация на вторичном рынке.
Специалистами «Российской Гильдии риэлторов» было проанализировано 34 города и региона страны для того, чтобы составить общее представление о ценовой политике на рынке вторичной недвижимости в 2013 г. Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м², стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м², Ставрополь — 35,4 м², Салават, Республика Башкортостан — 39,5 м2Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.- 232 тыс. предложений. Наибольший прирост стоимости в 2013 г. при инфляции в 6,5% был в Ишимбае — 15%, не значительно меньше в Ульяновске 14% и в Кирове 12%, в Тобольске наименьший, но значительный прирост в 10,8%.Наименьший прирост стоимости квадратного метра жилой площади был зафиксирован в Салавате, Республика Башкортостан — 3%, в Твери- 2,2%, в Чебоксарах — 0,6%.Рис. 5 Динамика показателя прироста цен за 2013 г., к декабрю 2012 г. В заключении хотелось представить обобщенную точку зрения, согласно которой покупателям и продавцам стоит готовиться к снижению цен на недвижимость. В первую очередь речь идет о вторичном рынке жилья.
На первичном рынке если и будет снижение цен, то на незначительные показатели. Для того, что рассмотреть данный вопрос более подробно эксперты обратились к данным кризисных 2008;2009 годов. Можно отметить схожую экономическую ситуацию в рассматриваемый период В эти годы стоимость квартир, продаваемых в долларах, снизилась на 30%, а продаваемых в рублях — на 10%.2016 год может стать «годом клиента», когда править балом будет покупатель. Но уже в 2017;2018 годах рынок цены пойдут вверх, полагает Игорь Быченок. Действительно, высокий объем предложения и снижение доходов населения привели уже этим летом к активному торгу между продавцами и покупателями. С дисконтом продавалось почти 50 процентов объектов недвижимости, а уже к осени и началу зимы количество предложений со скидками достигло 90 процентов.
2.3. Перспективы развития рынка недвижимости в 2016.
На рынок недвижимости в уходящем году повлияла и экономическая политика государства, и политические острые моменты. Аналитики отмечают, что во многом рынок недвижимости 2015 года удержала от падения и буквально спасла ипотека, субсидированная государством. Без господдержки многие компании могли бы уйти с рынка из-за полной остановки продаж, но это было невыгодно ни власти, ни бизнесу. В 2015 году суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в целом по России потерял, по нашим оценкам, 42%. Падение цен составило 15%.Кризисные явления на рынках, как правило, формируют активную динамику в технологиях, законодательстве. Интересно, что 2015 год не стал таким, несмотря на всю жесткость ситуации. В сфере жилищного законодательства всем, наверное, запомнится только ситуация со страховками и, возможно, с увеличением налогового бремени на владельцев недвижимости. Глава Минстроя Михаил Мень неоднократно подчеркивал важность продолжения субсидирования ипотечных сделок, и хорошей новостью является то, что эта поддержка продлится в 2016 году.
Зато сектор строительства может подкосить уход из него турецких компаний. Правда, девелоперы отмечают, что стараются находить родные альтернативы качественному труду турецких специалистов и зарубежным стройматериалом. Как политическая ситуация скажется на рынке в будущем 2016 году, можно будет увидеть через несколько месяцев. Хотя генеральный директор «НДВ-Групп» Александр Хрусталев уверен, что мы выдюжим — и именно благодаря своему патриотизму. Если, конечно, государство поддержит бизнес и даст ему новый толчок развития и уверенность в завтрашнем дне. Есть такая точка зрения, что для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть. Ниже мы составили корреляцию долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть. Можно, конечно, проанализировать и рублевую корреляцию недвижимости и нефти.
Эффект был бы сопоставим, хотя корреляция была бы менее очевидна. С учетом графика можно отметить подобие двух линий. Ещё более беспокойство вызывают текущие котировки нефти. Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре — шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе. В данном случае важным фактором также являются ситуация на финансовом рынке и ценовые ожидания. В действительности, за последний период ситуация изменилась таким образом, что последние два месяца года динамика продаж откровенно разочаровывает. Инвесторов в недвижимость как волной смыло.
Конечно, ситуация временная, и после того как цена достигнет какого-то уровня поддержки, инвесторы выйдут на рынок, тем самым выражая общие настроения по поводу будущей цены, но нет никаких гарантий, что это случится в следующем году. В целом просели все сегменты рынка — и жилая недвижимость от элитного до эконом-классов и коммерческая недвижимость, хотя представители компаний, работающих в этих секторах, не устают давать слишком оптимистичные прогнозы. Доходы россиян сократились, экономика находится в рецессии и это не могло не сказаться на снижении спроса. Но тем не менее нужно продолжать работать, максимально ориентируясь на целевого потребителя: «Девелоперы, которые активно ведут себя на рынке, сохраняют существующие темпы строительства и продаж», — отмечает эксперт Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат». Самая устойчивая позиция, полагают аналитики, ожидается в 2016 году у сегмента элитной, премиальной недвижимости, наиболее тяжело будет сегменту бизнес-класса, где произошло определённое затоваривание рынка. Эконом-класс при поддержке субсидированных ипотечных программ будет «худо-бедно держаться на плаву"Заключение.
На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. Прежде чем принимать решение о реализации какого-либо проекта необходимо исследование инвестиционной среды. Вложение средств сектор недвижимости является выгодным особенно в условиях развития рыночных отношений, при этом необходимо отметить что если инвестор плохо знаком с объектом недвижимости необходимо оценить перспективы его развития. Ведь инвестор стремится прежде всего при вложении средств в объект в будущем получить значительную прибыль. Несомненно, рынок недвижимости по сути является одним из самых прибыльных и при этом менее рискованных направлений для развития бизнеса. Даже в случае потери возможности получения прибыли можно реализовать объект таким образом, чтобы вложенные ранее средства вернулись в полном объеме. Одной из отличительных особенностей данного сектора инвестирования является то, инвестор обладает правом собственности на данный объект, чего нельзя сказать о других инвестиционных проектах. В качестве объектов недвижимости выступают: недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы. Те вещи, которые к объектам недвижимости не относятся называются движимым имуществам. Инвестиционный проект оценивается с точки зрениятехнической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) — в результате инвестор получает рассчитанную прибыль и совокупность затрат, произведенных на этот проект. Проанализировав развитие рынка недвижимости России за прошлые периоды, можно сделать вывод, что современный рынок недвижимости в России формируют такие основные факторы:
1.Индекс ВВП. ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9%, это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%. На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г. темпы прироста уровня ВВП прогнозируется, снизятся до 2,34%.
2. Экспортный потенциал важнейших сырьевых ресурсов страны. Стоимость барреля экспортной нефти за 2013 г. будет в пределе с 102−110 $, средняя стоимость в зависимости от колебаний курса доллара составила в 2013 г.- 108 $, в 2014 г. средняя стоимость барреля нефти в 2014 г. прогнозно задержится у отметки в диапазоне с 109,30−109,95 долл. США.
3. Объем ипотечного кредитования в РФ. В 2013 г. объем ипотечного кредитования в стране показал рост до 1,3 трлн. руб., что на 23,08% больше показателя 2012 г. и на.
85,71% показателя 2011 г. На конец 2014 г. прогнозируется, что показатель ипотечного кредитования будет на уровне с 1−1,15 трлн.
руб., что на 23,08−11,54% меньше показателя 2013 г., тогда к 2015 г. эта динамика вновь будет возрастающей, и показатель по ипотеке покажет рост на 13,04% от показателя 2014 г.
4. Доля ипотечных сделок. В 2013 г. доля ипотечных сделок выросла на 4,1% по отношению к 2012 г. и на 7,0% по сравнению с 2011 г., уже к концу 2014 г. доля ипотечных сделок снизится до 22,5% или на 2,05% по сравнению с 2013 г., но к концу 2015 г. опять вырастит до 23,58% или на 1,03%.
5. Ввод в эксплуатацию жилой недвижимости. В прогнозном I кв. 2015 г. будет введено эксплуатацию жилой площади больше, чем за 1 кв. 2014 г. на 3,48%, чистый рост составит 103,68% по отношению к аналогичному периоду 2014 г., прирост в 3,68%.
6. Динамика объема строительных работ. В августе 2014 г. динамика объема строительных работ отображает снижение по отношению к предыдущему месяцу, в среднем на 4,40% прирост отрицательный на уровне 3,20%, средний показатель роста объема работ за 8 месяцев 2014 г.- 101,86%, показатель прироста стабильный в 1,86%. Подобный прирост/рост наблюдался в этом же году в июне-июле месяце.
7. Динамика стоимости по объему предложений жилой площади. Средневзвешенная цена по количеству предложений жилой площади на вторичном рынке недвижимости 52,88 м², стоимость ниже средней зафиксирована в 19 городах и районах, самая низкая средняя стоимость предложения в Шахты, Ростовской области- 30,4 м², Ставрополь — 35,4 м², Салават, Республика Башкортостан — 39,5 м². Общий объем предложений на вторичном рынке недвижимости 2013 г.- 232 тыс. предложений. Наименьшая средняя стоимость жилой площади на «первичную площадь», а она составила 58,14 тыс.
м.кв., в Шахтах, Ростовской области — 30,9 м², в Ставрополе — 35,5 м², Ишимбаях — 38,4 м² и Салавате -39,4 м². В Самаре чуть более средней квадратичной стоимости 58,5 м². В заключении необходимо отметить снижение цен на рынке недвижимости по всей России. В данной ситуации речь идет как о коммерческой недвижимости, так и недвижимости предназначенной для жилья. При этом, как представляется, несмотря на снижение спроса, предложение на рынке недвижимости останется на прежнем уровне. Начатое строительство застройщики замораживать не планируют, к тому же появляется создание новых проектов. На вторичном рынке также наблюдается наличие большого количества предложений. Связано это прежде всего со страхами, вызванными экономической обстановкойи желанием продать жилье по нынешним ценам. Ожидания на 2016 год на рынке недвижимости следующие:
Изменение структуры спроса в сторону более дешевых сегментов. Развитие законодательства в сфере регулирования и мониторинга строительной отрасли. Развитие арендного жилья, доходных домов. Сейчас огромное количество нереализованной недвижимости, из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы отлынивали от этого сектора, считая его слабодоходным. В 2016;м ситуация изменится, и на этот сектор взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство. Сокращение компаний, начинающих строительные проекты. Резкое развитие технологий. В последние пять лет в строительстве появилось много новых дешевых и быстрых технологий, но они не внедрялись. Риелторский бизнес впервые столкнется с настоящей конкуренцией со стороны сайтов-агрегаторов.Потеря банковским сектором монополии на выдачу ипотеки. В заключение можно сказать, что рынок недвижимости многополярен, и если смотреть на это со стороны покупателя, то никакого армагеддона нет, напротив, наблюдаются положительные тенденции: снижение стоимости жилья, увеличение выбора, повышение сервиса, снижение стоимости ипотеки и, возможно, перезапуск долгосрочных механизмов доступного и надежного жилья в будущем.
Список использованных источников и литературы
.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (// «Российская газета» от 30 октября 2001 г. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // «Российская газета» от 12 января 2005 гФедеральный закон от 25.
02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.
12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». [электронный ресурс] URL:
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156 882.
Федеральный закон от 09.
07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 06.
12.2011) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 18.
12.2011) [электронный ресурс] URL:
http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=121 824.
Девятловский Д. Н. Проблема привлечения иностранных инвестиций в экономику России.- 2012. — № 7. — С. 46−47.
http://www.rae.ru/snt/?section=content&op=show_article&article_id=9 999 956.
Изменения на рынке недвижимости России за десять лет. [электронный ресурс] URL:
http://upsk-borodino.ru/files/JLL_Обзор_рынка_коммерческой_недвижимости_2кв_2013.pdfГоловко И. А. Арендный бизнес как способ эффективного использования объектов торговой недвижимости // APRIORI. Серия: Гуманитарные науки. 2014. № 1. С.
5.Горина О. Налог с недвижимости по новым правилам. Кому и как считать налог // Финансовая газета. 2014. N 22. С.
10Гришина О. П. Кадастровая стоимость = рыночная стоимость. С какого момента применяем? // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2014.
N 15. С. 51 — 60. Епихин Н. П. С 2015 года некоторые организации на «упрощенке» начнут платить налог на имущество // Упрощенка. 2014. N 5. С.
46 — 52. Роль инвестиций в экономике России. [электронный ресурс] URL:
http://delonovosti.ru/main/1440-rol-investiciy-v-ekonomike-rossii.htmlРынок недвижимости в России, прогноз на 2015 год. [электронный ресурс] URL:
http://datahomes.ru/novosti_stroitelstva/obzor/rynok-nedvizhimosti-v-rossii-prognoz-na-2015;god.htmlСергеев А. С. Организация оценки и мониторинга стоимости залогового имущества: минимизация рисков // Управление в кредитной организации. 2014. N 2. С. 83 — 90Симионова Н. Е. Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки // Вестник УГАЭС. Наука, образование, экономика.
Серия: Экономика. 2015. № 2 (12). С. 84−87.Фролова Н.
С. Особенности привлечения иностранных инвесторов в экономику России в рестроспективе и на современном этапе.// Проблемы современной экономики. — Хабаровск. — 2012. — № 2. — С.111- 114.
[электронный ресурс] URL:
http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-privlecheniya-inostrannyh-investorov-v-ekonomiku-rossii-v-restrospektive-i-na-sovremennom-etapeЯрцева Е.В., Ахметов А. К. Роль иностранных инвестиций в экономике России. — 2012. [электронный ресурс] URL:
http://catalog-statei.ru/view_article.php?id=740Мнение: ждать ли Армагеддона на рынке недвижимости России в 2016 году.
18.12. 2015 [электронный ресурс] URL:
http://realty.rbc.ru/experts/18/12/2015/562 949 998 665 640.shtml.
http://interfinance.ru/ - «Капитал» — финансовый портал.
http://www.vedomosti.ru/ - «Ведомости» — экономический портал.
