Гражданский правовой регулирования отношения возникающий из договора аренды предприятия по законодательство РФ

На основании общего правила, если государственная регистрация отсутствует договор аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не позволит лицу, которое принимает имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).По той причине, что на основании материалов дела было указано, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о том что был заключен договор аренды, так как соответствующие записи в ЕГРП отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений, и по этой причине в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы. Следующий пример предусматривает обращение с иском о выселении арендатора которое использует здание в рамках долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию. Ответчик выразил недовольство против иска указывая на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о том, что в данном случае был предусмотрен незарегистрированный досрочный договор аренды. Судом первой инстанции данный иск был удовлетворен, сославшись на то, что согласно п. 3 ст.

433 Гражданского кодекса РФ договор не может считатьсязаключенным и не может затрагивать права третьего лица — покупателя. Тем не менее, судом апелляционной инстанции данное решение было отменено и в иске о выселении указано следующее. В рамках государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрена защита интересов третьих лиц, у которых естьправо приобрести эту недвижимость. Она даёт возможностьтаким лицам получить информацию о существующих договорах аренды, которые заключены относительно недвижимой вещи. При этом необходимо отметить, что заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал ранее в момент приобретения недвижимости, выступает в качестве злоупотребления права (ст.

10 ГК РФ). Судом апелляционной инстанции также было указано, что в ситуации такого плана, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, которое находилось во владении арендатора, покупатель фактически согласился с тем чтобы сохранить обязательства, основанные на договоре аренды. По данной причине договор аренды продолжает сохранять силу на основании ст. 617 Гражданского кодекса РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано. Арендная плата должна быть оплачена даже в том случае если арендодатель решит в полной мере освободить лицо от уплаты. Истец обратился в суд в надежде взыскать с арендатора сумму задолженности по арендной плате и признании недействительным условия соглашения между арендатором и арендодателем, которые касаются уплаты долга.

Федеральный арбитражный суд округа был согласен с существующими выводами о наличии оснований для удовлетворения требования и указал следующую информацию. В рамках материала дела спорное условие соглашения определяет полное освобождение арендатора от уплаты платежей по аренде за весь период пользования имуществом. При этом, договор аренды, в качестве важного условия которого выступает возмездность в силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ, безвозмездным являться не может. По данной причине, любые соглашения, относительно возмездности, можно назвать ничтожными в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующие закону. При этом недействительная сделка не становится причиной проявления каких-либо юридических последствий, не считая ситуации с ее недействительностью, и недействительна с того момента как она была совершена. С учетом вышесказанного можно отметить, что условие соглашения, предусматривающее полное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, можно назвать ничтожным, по той причине, что оно не соответствует закону. В действительности в рамках судебной практике существует множество иных примеров противоречий, возникающих между арендатором и арендодателем ввиду не совершенства российского законодательства. Именно по этой причине в заключении хотелось бы привести примеры законодательных норм, которые хотелось бы несколько изменить, чтобы изменить сложившуюся ситуацию. Так в частности, необходимо разделять такие понятия как недвижимость и предприятие. Нормой ст. 132 Гражданского кодекса РФ закрепленопонятие предприятия, которое от понятия недвижимости не значительно отличается и это создает не мало проблем в процессе регистрации или осуществления учёта активов. Другими словами, необходимо выводить понятие предприятия из общего понятия недвижимости. Далее хотелось бы сказать о необходимости государственной регистрации, если ситуация касается договора аренды на срок менее одного года.

На законодательном уровне отсутствуют нормы которые касаются вопроса необходимости регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Имеется ввиду отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. что приводит к появлению различной практики которая касается необходимости регистрации соглашения о прекращении договора. По этой причине вполне логичным было бы прописать что договор аренды предприятия, который был заключен на срок менее одного года и при этом продленный, должен быть зарегистрирован и обладать юридической силой с момента регистрации. Также любые изменения, которые внесены в договор, должны быть зарегистрированы. Требуется также внести изменения в содержание ст. 662 Гражданского кодекса, так как название статьи не совсем совпадает с её содержанием. К тому же, таинформация которая в ней указана, имеет непосредственное отношение к ст.

660 Гражданского кодекса РФ и плавно из неё вытекает.Ст. 662 Гражданского кодекса РФ носит более производственный характер и касается вопроса о компенсации денежных средств, внесённых арендатором на ремонт, а также защиты арендодателя от оплаты ремонта по причине несоблюдения арендодателем принципа неэкономичности. Батыров Р. К. обратился в суд с иском к ООО «АИКО «Агросервис» о том, чтобы с него были взысканы материальный ущерб, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы. Обосновал свои требования тем, что, предварительно договорившись с собственником находящегося на территории и принадлежащего АИКО «Агросервис» помещения, для его использования в целях личного характерапод шиномонтажную мастерскую, и осуществил там капитальный ремонт. Собственник отказался заключать договораренды в письменной форме, согласованная арендная плата вносилась им наличными каждый месяц. В процессе совместного с собственником предварительного осмотра арендуемого объекта было установлено, что без проведения капитального ремонта, он не смог бы использовать данный объект по назначению, как мастерскую или склад. В результате судебный орган постановил исковые требования Батырова Р. К. к ООО «АИКО «Агросервис» удовлетворить, но частично. Взыскать с «АИКО"Агросервис» в пользу Батырова Р. К. материальный ущерб, расходы по оплате услуг представителя, расходы по уплате государственной пошлины. Удовлетворенные исковые требования к «АИКО «Агросервис» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате услуг нотариуса — отказать. Свой отказ судебный орган мотивировал тем, что арендатор при предъявлении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не вправе просить о взыскании с арендодателя процентов за пользование чужими денежными средствами до того, как стороны или суд определит стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Ранее этого момента денежное обязательство арендодателя не считается возникшим. В заключении хотелось бы сказать о включении в ст. 663 Гражданского кодекса РФ включение в данную норму в качестве критерия общественного (публичного) интереса позволяет в таком случае сделать отступление от принципа гражданского права, устанавливающего приоритет частного интереса над публичным. Такое исключение допустимо в силу ч.

2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ. На современном этапе данная норма ориентирована на защиту интересов кредиторов сторон данного договора, третьих лиц, а иногда и самого арендатора. Это целесообразно в большинстве случаев, но всё же осуществление подобных действий, скорее всего повлечёт для общества ряд последствий негативного характера.

Заключение

.

Исходя из всего вышесказанного сформируем выводы. Как мы определили, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для ведения предпринимательской деятельности, в обязанности арендодателя входит предоставление арендатору за установленную плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства, а также осуществить передачу в порядке, на условиях и в пределах, которые определены договором, запасы сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести не него относящиеся к предприятию долги. Передача прав владения и пользования помещением, которые находятся в собственности других лиц, а также землей и другими природными ресурсами, происходит в предусмотренном законом и правовыми актами порядке. Те права арендодателя, которые получены на основании разрешения на занятие какой-либо деятельностью, не должны быть переданы арендатору, если иное не установлено законом или правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору аренды предприятия обязательств, которые арендатор не может выполнить без соответствующего разрешения, не освобождает арендодателя от обязательств перед кредиторами. Нормами Гражданского кодекса РФ урегулированы какправа и обязанности, такобязательства и последствия от уклонения исполнения обязательств, которые оговариваются в договоре аренды. Также урегулированы форма, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. Прекращение договора не во всех случаях означает прекращение обязательств по договору, особенно в таких ситуациях, когда речь идёт о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия. Отношения по договору дают возможность регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, также позволяют относиться к совершению сделки законодательно, зная, что за правами стоят обязательства, невыполнение которых может быть рассмотрено в судебном порядке.

Список использованных источников и литературы

1. Нормативно-правовые акты1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.

05.2016) // «Собрание законодательства РФ», 29.

01.1996, N 5, ст. 410; Официальный интернет-портал правовой информации.

http://www.pravo.gov.ru — 23.

05.2016.

2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.

07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) // «Российская газета», N 156, 17.

07.2015; СПС «Консультант-плюс».

3. О техническом регулировании: Федеральный закон от 27.

12.2002 N 184-ФЗ (ред. от 05.

04.2016) // «Собрание законодательства РФ», 30.

12.2002, N 52 (ч. 1), ст. 5140; СПС «Консультант-плюс».

4. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 08.

03.2015 N 42-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 09.

03.2015, N 10, ст. 1412.

5. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности: Федеральный закон от 22.

07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) // «Собрание законодательства РФ», 28.

07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3579; Официальный интернет-портал правовой информации.

http://www.pravo.gov.ru — 04.

07.2016.

2.

Литература

6. Алиев Т. Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения. Современное право. ;

2012. — № 12. — С. 73−76.

7. Богацкий Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве. Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. — 2008. — № 2−1. — С. 109−116.

8. Большаков А. Аренда в строящемся здании. // ЭЖ-Юрист. — 2006. — № 44. — С.

34.9. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е стереотипное. — М.: Статут, 2002. — 462 с.

10. Витрянский В. В., Брагинский М. И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества: учебник. — М.: Статут, 2011. — 780 с.

11. Дадаян Е. В., Сторожева А. Н. Особенности содержания договора аренды нежилых помещений. Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. — 2016. — №.

4. — С. 151−163.

12. Моисеева Е. В., Пугацкий М. В. Особенности договора аренды предприятия. PR и реклама: традиции и инновации. 2013. № 8−2. С. 213−215.

13. Чаусская О. А. Гражданское право: учебник. — М.: Эксмо, 2011. — 205 с.

14. Черепанова О. С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики. Алтайский юридический вестник. — 2015.

— № 11. — С. 135−138.

15. Шаверина И. В. Существенные условия договора аренды. Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. ;

2012. — № 5. — С. 114−116.

3. Судебная практика16. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды // Постановление Пленума ВАС РФ от 17.

11.2011 № 73 (ред. от 25.

12.2013) // «Вестник ВАС РФ», N 1, январь, 2012.

17. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.

10.2007 № Ф08−6104/2007 по делу № А32−2074/2007;31/61 // СПС «Консультант-плюс».

18. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.

10.2008 № А56−16 475/2007 по делу № А56−16 475/2007 // СПС «Консультант — плюс».

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.

04.2009 N Ф04−2025/2009(3916-А75−4) по делу N А75−2158/2008 // СПС «Консультант-плюс».

20. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.

07.2011 по делу № А60−35 139/2010 // СПС «Консультант-плюс».

21. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.

03.2010 по делу № А60−24 776/2009 // СПС «Консультант-плюс».

22. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.

12.2012 по делу № А66−9447/2011 // СПС «Консультант плюс».

23. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 ноября 2007 г. N Ф03-А73/07−1/4944 // СПС «Консультант-плюс».

24.Апелляционное определение Московского городского суда от 12.

02.2016 по делу N 33−4875/2016 // СПС «Консультант-плюс».