Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Существенные условия договора продажи недвижимости:

• • предмет договора;
• • цена продаваемого объекта.

Специальное правило для оформления договора продажи недвижимости состоит в том, что он должен быть составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Оформление одного документа означает подписание договора в виде единого письменного документа, на котором имеются подписи сторон договора.

Переход права собственности на здание влечет переход к покупателю права собственности на ту часть земельного участка, на котором расположено здание и которая необходима для его использования (ст. 552 ГК РФ). Таким образом, цена на здание, находящееся на земельном участке, должна включать и стоимость соответствующей части земельного участка.

По общему правилу, согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В ст. 425 ГК РФ законодатель закрепил правило, в соответствии с которым договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако в соответствии со ст. 551 ГК РФ, но договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю.

ВАЖНО!

Государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость. Это значит, что договор продажи недвижимости вступает в силу с момента его заключения и стороны могут договориться о том, что обязанности по передаче объекта недвижимости и оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности.

Особыми правилами регулируется порядок оформления договора купли-продажи жилых помещений. Договор об отчуждении жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Передача объекта недвижимости должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи объекта недвижимости договор не считается исполненным. Уклонение от подписания передаточного акта приравнивается к отказу от исполнения договора.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ возникновение, переход, ограничение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки в случаях, прямо установленных законом.

Таким образом, необходимо различать:

• • регистрацию прав;
• • регистрацию сделок (договоров).

Государственная регистрация сделки является юридическим актом признания и подтверждения государством факта возникновения, ограничения, перехода, прекращения прав, а также доказательством существования права и сделки.

Закон предусматривает необходимость государственной регистрации следующих сделок:

• • ипотеки (ст. 339 ГК РФ);
• • продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ);
• • продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);
• • дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);
• • ренты под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);
• • аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);
• • аренды зданий и сооружений на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ);
• • доверительного управления недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость производится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и носит правоустанавливающий характер.

Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.