Государственная регистрация в жилищной сфере

Государственная регистрация, будучи административным актом, осуществляется в жилищной сфере относительно:

• — прав на жилое помещение;
• — сделок с жилым помещением;
• — учета граждан по месту жительства.

Под государственной регистрацией прав на жилое помещение и сделку с ним понимают юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода либо прекращения прав на жилое помещение.

Подлежат государственной регистрации вещные права: право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования жилыми помещениями.

Сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации, направлены, как правило, на передачу таких помещений в собственность (например, договоры куплипродажи, мены, дарения, ренты) либо пользование (например, договоры найма, поднайма).

Значение государственной регистрации сделок состоит в том, что документы о ней являются единственным доказательством права собственности на жилое помещение конкретного лица либо права пользования им и действительности совершенной сделки с ним. Это доказательство может быть оспорено только в судебном порядке.

Основные положения о регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним:

• а) такая регистрация обязательна, если она предусмотрена законом;
• б) осуществляется она путем записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• в) совершают такие действия должностные лица Росреестра, Положение о котором утверждено постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457;
• г) Росреестр действует через свои территориальные органы;
• д) государственная регистрация большинства видов сделок (например, купли-продажи, мены, дарения жилого помещения) исключает необходимость в нотариальном оформлении этих сделок предварительно, а некоторых сделок (например, договора ренты) не освобождает участников сделки от удостоверения их нотариусом;
• е) государственная регистрация является единственным доказательством существования права на жилое помещение и совершенной сделки. Это доказательство может быть оспорено только в судебном порядке;
• ж) регистрация осуществляется учреждением юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения. Его обязанности:
  • — проверка действительности документов, поданных заявителем, и наличия соответствующих прав у него;
  • — проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав;
  • — государственная регистрация прав;
  • — выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и сделок;
  • — выдача информации о зарегистрированных правах и сделках;
• з) основанием для проведения государственной регистрации является заявление правообладателя или уполномоченного им лица (при наличии у него доверенности). К заявлению должны быть приложены:
  • — документы, необходимые для государственной регистрации;
  • — документ об оплате государственной регистрации;
  • — документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • — план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ;
  • — план жилого помещения с указанием его кадастрового номера.

Документы (за исключением актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) должны быть представлены в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником;

• и) о представленных заявителем документах делается соответствующая запись в книге учета поступивших документов, а заявителю выдается расписка об их принятии. Подлинники документов при этом возвращаются правообладателю;
• к) основанием для государственной регистрации прав на жилое помещение являются следующие документы:
  • — договоры и другие сделки в отношении жилых помещений;
  • — свидетельства о приватизации жилых помещений;
  • — свидетельства о праве на наследство;
  • — судебные решения и т. д.;
• л) поступившие документы подвергаются правовой экспертизе, а сделка проверяется на предмет законности;
• м) в случае принятия положительного решения по этому делу производится государственная регистрация прав на жилье или сделки с ним. Осуществляется она путем внесения записи на жилое помещение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После этого на правоустанавливающих документах совершаются надписи и выдаются заявителям удостоверения о произведенной государственной регистрации;
• н) процедура государственной регистрации может быть приостановлена на срок не более одного месяца до устранения причин, вызвавших приостановление, с письменным уведомлением заявителя;
• о) в государственной регистрации может быть отказано в следующих случаях:
  • — право на жилое помещение, указанное заявителем, не подлежит государственной регистрации;
  • — заявитель не является уполномоченным лицом на заявление о государственной регистрации;
  • — представленные заявителем документы по содержанию или по форме не соответствуют требованиям законодательства;
  • — правоустанавливающий документ на жилое помещение свидетельствует об отсутствии у заявителя права на него;
  • — правоустанавливающий документ на жилое помещение выдан лицу, не имеющему права распоряжаться им.

Заявитель, получивший отказ в государственной регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним, может обжаловать его в судебном порядке^[1];

• п) датой государственной регистрации является дата соответствующей записи в Едином государственном реестре. С этого момента государственная регистрация считается совершенной, а правовые последствия — наступившими. Только после этого государственная регистрация договоров удостоверяется надписью на них, а государственная регистрация возникновения и перехода прав на жилое помещение удостоверяется соответствующим свидетельством;
• р) государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним носит относительно открытый характер: регистрационный орган в течение пяти дней обязан предоставить информацию о государственной регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним лицу, запросившему ее, либо отказать ему в этом. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, а также выписки о переходе прав на жилое помещение предоставляются только следующим лицам:
  • — наследникам правообладателя;
  • — судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с жилыми помещениями;
  • — налоговым органам;
  • — руководителям органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;
  • — самим правообладателям и их представителям, действующим на основе доверенности;
  • — органам государственной статистики и др.

Новшеством для отечественной практики является необходимость присвоения объектам недвижимости органами, их учитывающими, кадастровых номеров и оформление соответствующей документации — кадастровых паспортов. По этому вопросу принят ряд нормативных актов, а именно:

• — приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» ;
• — приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 34 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества»^[2].

Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости осуществляется по инициативе обладателей последних. Однако отсутствие их препятствует совершению гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение и использование объектов недвижимости. Оформляют кадастровые паспорта на жилые помещения местные БТИ, а на земельные участки — местные отделы Управления Роснедвижимости.

В качестве примера того, как должны оформляться сделки с недвижимостью, можно привести Распоряжение Правительства Москвы от 25 ноября 2008 г. № 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в г. Москве». Согласно данному акту наниматель (поднаниматель) обязан после заключения договора найма (поднайма) зарегистрировать его в Государственном унитарном предприятии «Московский городской центр арендного жилья», который передает информацию о заключенном договоре в налоговую и миграционную службы^[3].

• [1] См.: Яковлева А. В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Закон. 2005. № 1. С. 70−77.
• [2] Подробнее см.: Жилищное право. 2008. № 4.
• [3] О судебных спорах по поводу сделок с недвижимостью см.: Осипов А. А. Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам // Жилищное право. 2008. № 9. С. 23−30.