Анализ местоположения. 
Экономика недвижимости

Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Именно оно в первую очередь определяет использование объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, сам участок в своих главных характеристиках неизменен.

При анализе местоположения участка следует учитывать две его основные характеристики: окружение и доступность, т. е. ответить на следующие вопросы.

• 1. Как он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования?
• 2. Какова его доступность с точки зрения потенциальных пользователей объекта?

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования может быть как высоким, так и достаточно низким.

В связи с этим необходимо провести анализ таких факторов, как:

• • тип окружающего землепользования;
• • транспортная доступность;
• • экологическое состояние района;
• • социальная репутация;
• • криминогенная обстановка;
• • инфраструктура.

Наиболее важная характеристика участка на этом этапе анализа — принятый в данном районе тип землепользования, т. е. тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промышленной зоне не имеет смысла строить жилой дом не только по причине экологических требований, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Нс стоит забывать также, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться больше, чем такое же, но в менее престижном.

При анализе окружения следует обратить внимание также на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.

Не меньшее значение при анализе местоположения объекта имеет его доступность. Под доступностью здесь понимается близость или отдаленность объекта для потенциальных пользователей, его удаленность от основных магистралей, пассажирои грузопотоков. Особо важен этот фактор для торговых помещений и бизнес-центров, куда люди должны иметь возможность быстро и легко добраться на двух видах транспорта: личном и общественном. Для складских же помещений важна приближенность к шоссе или железной дороге. Следует учитывать, что фактор доступности не является статичным, необходимо изучить его планируемые изменения и в соответствии с имеющейся или полученной информацией планировать будущее изменение ННЭИ объекта.

Анализ ресурсного потенциала участка

Исследование направлено на определение потенциала физических качеств территории, т. е. тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсный потенциал участка позволяет установить, построить ли на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, или складской комплекс, или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения необходимо выяснить все ограничения на различные варианты застройки — связанные как с топографией и составом почв (характер грунта, подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т. д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользований, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от социально-экономической ситуации в стране — эта ситуация и перспективы ее развития могут побудить в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

При изучении данного аспекта необходимо определить, каким образом объект недвижимости может быть использован исходя из его физических характеристик и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. В частности, необходимо обратить внимание на следующие факторы:

• • площадь и форму участка;
• • природно-климатические особенности;
• • характер рельефа;
• • характер почвы и грунта;
• • геологические и гидрогеологические характеристики земельного участка (опасность просадок, оползней, сейсмических явлений, затоплений и т. д.).

Следует также определить, какие внешние объекты своим существованием могут создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Это предполагает анализ таких факторов, как зонирование прилегающих участков.