Право собственности. 
Очерки вещного права

Проектируемые на эту тему нормы составляют подразд. 3 разд. II части первой ГК и будут объединены в семь глав — 17 (общие положения), 18 (приобретение права собственности), 19 (прекращение права собственности), 19.1 (право общей собственности), 19.2 (право собственности на земельные участки и другие природные объекты), 19.3 (право собственности на здания и сооружения) и 19.А (право собственности на помещения). Из всего этого обилия норм нас будут интересовать только те, из которых мы сможем почерпнуть знание о понятии и признаках права собственности. Таковых по-прежнему не особенно много.

Прежде всего — это ст. 233, призванная, по всей видимости, заменить п. 1 и 2 современной 209-й статьи в действующей редакции. Разница в порядке расположения этих пунктов. То, что в ныне действующей статье установлено вторым пунктом — «…собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь» — планируется выставить вперед, т. е. сделать п. 1 ст. 233. И наоборот: «триада» правомочий собственника — т. е. законоположение о том, что «…собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью» — ныне «сидящее» в п. 1 ст. 209, предполагается отодвинуть на второй план, точнее — во 2-й пункт ст. 233. Тому, кто ознакомился с предыдущими нашими Очерками из настоящей книги, нетрудно догадаться, откуда «растут ноги» столь «последовательного» с точки зрения логики подхода — конечно из Учебника гражданского права под ред. Е. А. Суханова. «…Главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве — это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК), …руководствуясь исключительно собственными интересами…» 2. Вот это-то «главное» вылезло на центральное место теперь не только в учебнике, но и в проектируемом законе. Правильно ли? Не уверены. Кажется, все-таки, сначала надо рассказать, на что имеет право собственник, а потом уже — про то, как он может реализовывать то, на что он имеет право — но не наоборот.

Можно также видеть, что правомочие распоряжения по-прежнему «сидит» в составе субъективного права собственности, а не «рядом с ним». В такой редакции распоряжение должно иметь своим объектом саму вещь, а не право на нее, и определять, следовательно, ее фактическую (а не юридическую) судьбу. То и другое несовместимо с традиционным представлением об этом правомочии (об атом понимании см. сноски на с. 65−66, 97−98).

Оборотной стороной «наиболее полного господства» собственника над вещью являются возлагаемые на него бремя собственности (ст. 234) и риск случайной гибели или повреждения вещи (ст. 235). Изменений в части риска нет совсем; что же касается бремени, то к его традиционной составляющей в виде бремени содержания собственником своей вещи (п. 1 ст. 234) планируется добавить еще и возлагаемую в предусмотренных законом случаях обязанность собственника «…содержать принадлежащую ему вещь в надлежащем состоянии и нести связанные с этим расходы» (п. 2 той же статьи).

Здесь самое время вернуться чуточку назад, к предыдущему параграфу Очерка, а именно — к той его части, где мы выявили два критерия отделения ограниченных вещных прав от права собственности — [ 1 ] объект ограниченных вещных прав — чужая вещь [2] осуществляются ограниченные вещные права преимущественно перед правом собственности, обременяя и даже в известной мере ограничивая его. Что же мы видим здесь? Отграничение права собственности от ограниченных вещных прав осуществляется иначе, а именно — по критериям [1] его содержания (владение, пользование, распоряжение); [2] пределов осуществления («наиболее полное господство», «по своему усмотрению», «любые действия»); [3] бремени содержания и риску случайностей как оборотным сторонам права собственности; плюс, при характеристике пределов господства собственника отмечается, что его объектом является [4] «принадлежащая ему [собственнику] вещь», т. е. своя вещь. В лучшем случае совпадает только один критерий — объектный: вещь должна быть своей для собственника и чужой для обладателя ограниченного вещного права. Как это может быть? Как понятие, А может отличаться от понятия В по признакам у, г, а понятие В от понятия, А — но признакам а, Ь, с и г?

Из норм гл. 18 — о приобретении права собственности — для наших целей интересен, пожалуй, лишь абз. 2 н. 1 ст. 240. согласно которому «…в случае производного приобретения права собственности на вещь ограниченные вещные права, установленные до перехода права собственности, сохраняются, если иное не предусмотрено законом». Здесь отмечается такое свойство ограниченных вещных прав, как их способность следовать за вещью — обременять право собственности на нес. Это гораздо более правильное и точное замечание, чем имевшее место ранее распространение свойства следования на все вообще вещные права, включая право собственности.

Нормы ст. 241 — о добросовестном приобретении как основании первоначального возникновения права собственности — мы уже упоминали в конце предыдущего параграфа, когда говорили о неосновательности рассмотрения иска об истребовании вещи у ее добросовестного приобретателя как иска виндикационного. Упоминался нами и п. 4 ст. 242, предоставляющий посессорную защиту владению, годному для давности (т.е. владение добросовестное и открытое — см. п. 1 этой же статьи) «…до приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности», т. е. независимо от продолжительности такого владения. Согласно же общему правилу п. 1 проектируемой ст. 217 ГК «…лицо, заявившее требование о защите владения, должно доказать, что оно владело соответствующей вещью в течение года до нарушения, послужившего основанием для предъявления данного требования». В случае с владением, годным для давности, его минимальной годичной продолжительности доказывать не нужно. Наконец, критиковали мы и правила п. 1, 3 и 4 ст. 247 в связи с проектируемой презумпцией сохранившегося владения лица, в пользу которого однажды был составлен акт о передаче ему владения (§ 2 настоящего Очерка).

Нормы п. 1 и 2 ст. 243, ст. 247 и 259, п. 1 ст. 261 постулируют как вполне естественный, общеизвестный и общепризнанный феномен различие между юридическими фактами — основаниями динамики гражданских правоотношений (в нашем случае — права собственности) и юридическими же фактами, к которым приурочивается особый момент такой динамики. Так, наиболее «нормальными» и распространенными основаниями приобретения и прекращения права собственности как на движимые, так и на недвижимые вещи, являются сделки; в то же время сделки эти производят намеченные ими последствия не тотчас в момент своего совершения, а с наступлением иного юридического факта. Для недвижимых вещей таковым является момент государственной регистрации приобретения права собственности (если иное не предусмотрено законом), а для движимых — момент передачи вещи (если иное не предусмотрено, опять-таки, законом или соглашением сторон — условиями сделки). При этом — что очень важно — законодатель, связывая с фактами государственной регистрации права и передачи вещи лишь чисто техническую функцию (определение момента наступления юридических последствий, точнее — момента, с которого с этими последствиями обязаны считаться и на которые вправе ссылаться посторонние лица, т. е. момент обретения последствиями сделки абсолютной правовой силы) вовсе не имеет в виду сказать нам про сложный фактически состав. В то же время теория юридических фактов — во всяком случае, в том ее виде, в каком она обычно излагается в Учебниках и иных пособиях по гражданскому праву — исходит из того, что моментом наступления юридических последствий известного фактического обстоятельства является момент наступления самого этого обстоятельства. Очевидно, что хотя бы в свете только что рассмотренных проектируемых законоположений это — принимаемое по умолчанию — положение юридической теории является неверным и подлежит приведению в соответствие с действительностью.

Некоторые содержательные особенности права собственности уточняются гл. 19.2 применительно к случаям его установления (приобретения) на земельные участки и другие природные объекты (участки недр, водные объекты и участки лесного фонда). Логичным выглядит предположение о том, что идентичное (или по крайней мере сходное) назначение будут иметь гл. 19.3 и 19.4 — о праве собственности на здания и сооружения и о праве собственности на помещения. Но в действительности это предположение в случае с гл. 19.4 оправдывается только отчасти, а в случае с гл. 19.3 не оправдывается совсем — у нее, как ни странно, есть своя собственная задача (о ней будет сказано ниже), никак не связанная с содержательной трансформацией прав собственности в том случае, когда его объектом становится здание или сооружение.

Собственник земельного участка — подобно всем вообще собственникам — вправе " …владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, если они не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц" (п. 1 ст. 286). Пока все традиционно, но дальше начинаются уточнения.

Во-первых, некоторые проектируемые нормы ГК конкретизируют вопрос о том, в чем именно может состоять, а также в каких формах и пределах осуществляться правомочие пользования земельным участком. Таковы, в частности, п. 2 и 3 ст. 287, п. 2 ст. 296.8 (о пространственных пределах потребительной активности собственника) и ст. 290 (о праве собственника земельного участка «…возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам»).

Во-вторых, имеется правило, ограничивающее возможность распоряжения участком — оказывается, в силу п. 4 ст. 287 (а также п. 1 ст. 297) «…отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной»^[1]. Здесь самое время сказать, что почти вся гл. 19.3 посвящена решению ситуации, когда собственник земельного участка с находящимися на нем зданиями и сооружениями по какой-то причине не совпадает с собственником этих зданий и сооружений: с одной стороны, он приобретает право ограниченного пользования чужим участком, с другой — несколько стесняется в своем праве собственности на здания и сооружениями правами и охраняемыми законом интересами собственника участка, на котором они находятся.

В-третьих, собственники земельных участков (в отличии от собственников иных объектов) обязаны осуществлять «…свои правомочия в отношении земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также с соблюдением природоохранных требований» (п. 2 ст. 286, ч. 1 ст. 296.10), а правомочие застройки — с соблюдением также " …градостроительных и строительных норм и правил" (ст. 290). Аналогичные нормы — о соблюдении назначения при осуществлении правомочия пользования помещениями (квартирами и комнатами^[2]) — содержатся в п. 4, 5 ст. 289, ст. 298.1, 298.4, п. 2, 3, 5 ст. 298.5. Нарушение этих правил чревато принудительным изъятием земельного участка, т. е. прекращением права собственности на участок или жилое помещение помимо воли собственника (ст. 296.4, 296.5, ст. 298.7). Ничего похожего нам прежде не попадалось; напротив, понятия о право собственности и о частном праве в целом предполагают, вообще говоря, свободное (автономное) определение тех целей, во имя которых частные лица приобретают и осуществляют свои субъективные права.

Наконец, в-четвертых, вроде бы традиционные " права и охраняемые законом интересы других лиц" в применении к собственникам земельных участков получают несколько своеобразную окраску — достаточно просто взглянуть на перечень ограничений права собственника земельного участка в интересах соседей (ст. 293, 294)^[3], неопределенного круга граждан (п. 2 и 3 ст. 288), в общественных (публичных) интересах (ст. 295—295.2, 296—296.6) и, наконец, в интересах собственников, находящихся на них зданий и сооружений (большинство норм п. 1 ст. 292^[4], ст. 297.1), чтобы подивиться тому, что в результате применения таковых от права собственности на земельный участок вообще хоть что-то содержательное остается. А ведь право собственности на земельные участки может обременяться еще и ограниченными вещными правами. К их обсуждению мы, кстати сказать, теперь и переходим.

• [1] «Зеркальная норма» предполагается в п. 3 ст. 297: «…отчуждение здания или сооружения его собственником, являющимся также собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, не допускается без одновременного отчуждения этого земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной» .
• [2] Отнесение к числу жилых помещений только квартир и комнат (но не жилых домов!) осуществляется н. 1 ст. 298.2. Пункт 3 ст. 298.3 отступает от этого правила, распространяя режим жилых помещений на жилой дом.
• [3] Не должно вводить в заблуждение употребляемое указанными статьями наименование «соседские права». Под ним не имеется в виду какой-то особый вид вещных прав, но только ограничения всякого права собственности на земельный участок, автоматически (без установления сервитута) обременяющие таковой в пользу соседнего участка. Общий смысл всех этих ограничений таков: никакое действие, производимое на земельном участке, не должно угрожать соседнему участку или препятствовать его использованию. Нарушение этого принципа даст право собственнику соседнего участка либо устранять исходящие ему угрозы и неудобства своими силами, либо требовать их устранения от собственника соседнего (угрожающего, мешающего) участка. В то же время, действия соседей, подобных угроз или неудобств не создающие, или же действия, хотя бы угрожающие и мешающие, но законом дозволенные, соседи обязаны претерпевать, пока они не выходят за установленные законом пределы.
• [4] «Зеркальная норма» — о преимущественном праве собственника земельного участка, на котором находятся чужие здания и сооружения на приобретение в собственность этих зданий и сооружений — запроектирована в п. 2 ст. 292.