Организационные формы и методы управления недвижимостью

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• • экономическое содержание государственной и муниципальной недвижимости;
• • систему государственного управления недвижимостью;
• • виды объектов недвижимого имущества, относящиеся к объектам государственного управления;
• • основные функции системы управления государственной и муниципальной недвижимостью;
• • характеристики объекта недвижимости, вносимые в государственный кадастр;
• • какие документы необходимо представить в орган кадастрового учета для кадастрового учета объекта недвижимости;
• • содержание межевого плана;
• • состав и коды управляемых процессов системы управления недвижимостью;
• • в каких случаях орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета;
• • в каких случаях проводится согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками;
• • группы налогов и сборов в области недвижимости;
• • иерархические уровни системы землеустройства;
• • содержание вертикального и горизонтального разделения управленческого труда в системе управления недвижимым имуществом;
• • содержание и назначение Генеральной схемы использования земельных ресурсов;
• • схему организационной структуры управления недвижимым имуществом России;
• • единицы кадастрового деления;

уметь

• • отличать объекты государственной собственности от муниципальной;
• • определять специализацию управления объектами недвижимости;
• • пользоваться объемной иерархической моделью функциональных механизмов управления процессами и ресурсами системы недвижимого имущества страны;
• • правильно использовать нормативные документы в управлении недвижимостью;

владеть

• • организационными методами государственного управления недвижимостью;
• • экономическими методами государственного управления недвижимостью;
• • социально-психологическими методами государственного управления недвижимостью.

Теоретические основы управления недвижимым имуществом

Любая социально-экономическая система, к классу которых относится и система управления недвижимым имуществом, характеризуется входом, выходом, процессом и структурой. Ее вход составляют материальные, энергетические, информационные, финансовые и трудовые ресурсы (рис. 3.1). Выход — полезные для человека, общества результаты (товары и услуги) протекающих в системе процессов, потери и отходы. Потери — это безвозвратно утраченные для общества или для данной социально-экономической системы ресурсы в процессе их использования в деятельности организации. Например, потери тепла при плохой теплоизоляции труб отопления, рабочего времени работников организации. Отходы — ресурсы и результаты протекающих в системе процессов, признанные непригодными для дальнейшего их использования в рамках имеющихся технологий. В отличие от потерь, они могут использоваться в других системах в качестве ресурсов. Например, шлак, образующийся при сжигании твердого топлива на электростанциях и выступающий для них отходами, может использоваться в производстве строительных блоков; опилки и стружка — отходы деревообработки — могут использоваться в производстве строительных и мебельных древесно-стружечных плит.

Рис. 3.1. Схематичное представление социально-экономической системы.

В процессах происходит преобразование входа в выход, т. е. ресурсов в товар, услугу, отходы и потери. По своему назначению в общей совокупности и содержанию процессы составляют две относительно самостоятельные и в то же время не существующие друг без друга совокупности (группы). Это — управляемые и управляющие процессы, выполняемые соответствующими частями системы — управляемой (объектом управления) и управляющей (субъектом управления). Единство субъекта и объекта управления составляет систему управления. Оно достигается в результате их взаимодействия — прямой (воздействия субъекта на объект, передачи управляющей информации) и обратной (реакции объекта на воздействия субъекта, получение осведомительной информации) связи. Качество взаимодействия зависит от управленческой и организационной деятельности работников социально-экономической системы, в которой реализуется конкретный механизм управления. Механизм управления — совокупность средств и методов взаимодействия субъекта с объектом управления и внешней средой. Он создается и целенаправленно изменяется людьми, которые осуществляют формирование и регламентацию функций, форм, структур, методов и технологий управления социально-экономическими системами. Уровень подготовленности управленческого персонала, его инициатива и предприимчивость, умение выявлять, объективно оценивать и максимально учитывать в своей деятельности наиболее существенные элементы и связи, тенденции и направления общественного развития, их последствия иод воздействием научно-технического прогресса определяют эффективность механизма управления, уровень его соответствия требованиям конкретного этапа развития экономики и конкретной хозяйственной единицы.

Механизм управления должен быть направлен на активизацию человеческого фактора развития объекта управления, в нашем случае — недвижимого имущества, на основе его главных движущих мотивов — экономических, социальных, морально-этических и других интересов. Он должен создавать условия реализации этих интересов участников достижения стратегических, тактических и оперативных целей управляемых социально-экономических систем.

Раскрывать сущность и функции организации и управления необходимо через исследование их в рамках систем, которым они присущи. Всей природе присуща системность, т. е. природа представляет собой систему, состоящую из систем меньшего порядка (элементов системы), взаимосвязанных между собой. Связь между элементами — одно из самых существенных свойств системы и основная определяющая характеристика ее структуры. Структура — строение и внутренняя форма организации системы, выступающие как единство устойчивых взаимосвязей между ее элементами. Следовательно, структура отражает только одну сторону организации системы — внутреннюю ее форму. Другая сторона организации выражается в согласованности обусловленного структурой взаимодействия дифференцированных и автономных элементов системы. Если структура — это статика организации системы, форма се существования, то организация — динамика системы, форма ее движения, развития, т. е. изменение связей элементов системы в процессе ее функционирования и развития. Организация в социально-экономических системах включает в себя структуру как свое данное фиксированное состояние, взятое в покое, статике. Организация присуща любой системе, но каждая система имеет свою специфическую организацию, выраженную в определенной структуре. Отсюда, в реальности нет двух компаний, даже с одинаковыми параметрами (объемом продаж, затратами, численностью работающих и т. д.), имеющих одинаковую структуру.

Организация системы управления недвижимостью определяется множеством самых разных факторов — информационных, этнокультурных, географических, социально-экономических, собственно принимаемых решений, их количеством, числом и субординацией лиц, принимающих решения (ЛПР) и т. д. Оказываемое этими факторами влияние, а также пространственно-временные особенности, в которых происходит управление недвижимостью, приводят систему к состояниям, требующим постоянной корректировки структуры, функций, методов, планов и других элементов системы управления. Кроме того, вследствие ограниченного информационного потока встает проблема своевременного реагирования на изменение среды функционирования экономических систем.

Структура системы — это совокупность ее элементов и отношения (связи) между ними. В зависимости от вида рассматриваемых элементов и отношений исследуется определенный вид структуры системы. Если в системе исследуются функции и функциональные отношения, то изучается ее функциональная структура, если сообщения и информационные связи — информационная структура, если организационные элементы и связи — организационная структура, и т. д. Формирование и развитие организационной структуры социально-экономических систем определяется разделением и кооперацией труда, составляющего базу ее технологических отношений, которые формируются в соответствии с технологией выполняемых процессов. Технология — методы и последовательность выполнения каких-либо операций (работ). Развитие разделения и кооперации груда при росте масштабов и усложнении технологии процессов, в которых участвовали люди, выделило управление в самостоятельный вид деятельности и определило разделение ее на составляющие — самостоятельные виды. Такое разделение происходит в горизонтальном и вертикальном разрезах социально-экономических систем. В горизонтальном разрезе — это разделение труда между рабочими местами и их совокупностями на основе их функциональной, предметной или технологической специализации в процессах системы на данном уровне (ступени) ее иерархии. Это — разделение труда между рабочими местами в группе управленческих работников, бригадами на участке или группами в отделе, участками строительного управления или отделами органа управления, органами управления конкретного уровня иерархии (например, между департаментами правительства субъекта Федерации) и т. д. Так, современный уровень горизонтального разделения и кооперации труда выделил и обособил специфический вид деятельности — профессиональное управление недвижимостью — сервейинг. В вертикальном разрезе — это разделение труда в процессе выработки, принятия и реализации решений, которое выражается в распределении полномочий между уровнями иерархии управления социально-экономическими системами. С позиций развития разделения и кооперации труда необходимо исследовать систему управления недвижимостью, определять ее тенденции и направления развития, формировать основные принципы ее построения и функционирования. В основе разделения и кооперации управленческого труда лежит дифференциация управляемых и управленческих процессов.

Увеличение числа специализированных подразделений системы управления недвижимостью вызвано дифференциацией процессов жизненного цикла и рыночного обращения объектов недвижимости как следствием горизонтального разделения труда в объекте управления системой недвижимости. В современных системах управления недвижимостью выделяются и обосабливаются специализированные предприятия и организации по содержанию объектов недвижимости (жилищно-коммунальные управления — ЖКУ, товарищества собственников жилья — ТСЖ и др.), их развитию и улучшению (девелопментские организации), содействию совершению рыночных сделок (риелторские организации) и т. д. Усложнение и интенсификация связей между ними обусловливают их интеграцию. Они объединяются в специализированные (Российская гильдия риелторов, саморегулируемые общества оценщиков) и комплексные структуры, выполняющие операции с недвижимым имуществом и управляющие им («Группа Компаний СОЮЗ», «Группа ФЛЕШ» и др.). Территориальная, отраслевая и народно-хозяйственная интеграция предприятий и организаций определяет необходимость применения в управлении недвижимостью трех взаимосвязанных видов программ — народно-хозяйственных (межотраслевых и межрегиональных), отраслевых и территориальных (региональных). Углубление специализации подразделений системы управления и вместе с этим развитие диверсификации самих систем сопровождаются одновременным углублением специализации управленческих подразделений и дифференциации процессов управления.

Специализация в управлении недвижимостью идет по следующим направлениям.

• 1. Объектная специализация — специализация в управлении ограниченным количеством объектов недвижимости по их видовому и (или) территориальному принципу, когда каждый из органов управления обеспечивает эффективное создание, функционирование и развитие определенного вида (или видов) объектов (многоквартирных жилых домов, односемейных и малосемейных коттеджей, коммерческой недвижимости, офисов, элитного жилья и т. д.) или расположенных на определенной территории (на территории города или его района, на территории административного района субъекта Федерации).
• 2. Процессная (или стадийная) специализация — специализация в управлении каким-либо одним или группой близких по содержанию процессов системы управления недвижимостью. Например, специализация в управлении строительством и реконструкцией, технической эксплуатацией и ремонтом, финансированием и финансовыми потоками, материальным обеспечением и т. д.
• 3. Функциональная специализация — специализация в выполнении определенной функции (или совокупности функций) управления. Например, специализация в планировании процессов системы управления недвижимостью, когда специализированное подразделение разрабатывает план по всем направления деятельности данной компании и по компании в целом. В настоящее время в большинстве компаний плановое подразделение осуществляет только сводное планирование, а планирование отдельных сфер ее деятельности осуществляют подразделения объектной или процессной специализации. Аналогично процессы учета ведет каждое подразделение по своей сфере деятельности. Централизация процессов планирования и учета и вместе с этим углубление специализации подразделений системы управления становятся необходимыми для ее эффективного функционирования и развития, ускоряют эти процессы. Планирование как основное звено любого процесса управления — важнейшая функция управления недвижимостью. Оно охватывает практически все процессы, связанные с реализацией целей.
• 4. Технологическая специализация — специализация в выполнении определенной группы однородных технологических операций управления как процесса преобразования информации (поиска, сбора, хранения, передачи, обработки, выработки, принятия и реализации решений). Особенно этот процесс развивается в условиях создания и функционирования интегрированной информационной системы управления с единой для всех подразделений компании информационной базой. Это направление специализации проявляется в создании и развитии специализированных информационных подразделений, способных применять современные информационные технологии и тем самым способствующих значительному повышению эффективности деятельности как компании в целом, так и ее отдельных подразделений.
• 5. Специализация в управлении основными параметрами социально-экономической системы и ее элементов (подразделений). Это могут быть технические, технологические, социальные, организационные и экономические параметры, взаимосвязанные между собой и составляющие систему показателей, характеризующих состояние и поведение управляемой системы или ее элементов (техники, технологии, персонала, организации и экономики как в целом, так и по отдельным составляющим их элементам и комплексам) в прошлом, настоящем и будущем. Среди всех управляемых параметров следует выделить четыре, которые применяются ко всем процессам и объектам социально-экономических систем. Это — количество (объем), качество, время и стоимость. В системе управления выделяются соответствующие подсистемы, подразделения и специалисты — управление качеством продукции, управление качеством труда, управление качеством поступающих ресурсов, управление объемом реализации продукции и услуг и т. д. Во многих отечественных компаниях управление стоимостью осуществляется до сих пор слабо взаимосвязанными подсистемами управления затратами, себестоимостью продукции и услуг, отдельными видами затрат, ценами, величиной и структурой капитала и т. д. Система управления стоимостью как единая система стала формироваться только в последние десятилетия.

Специализация управления усиливается специализацией управляемых подразделений в рамках данной системы управления недвижимостью (например, управляющей компании), обусловленной централизацией и концентрацией профильных для них процессов и функций системы. Так, например, централизация процессов технического обслуживания и ремонта объектов недвижимости в ремонтно-эксплуатационном подразделении данной компании, материальнотехнического обеспечения в подразделении технологической комплектации и материалопитания всех подразделений обеспечивает углубление специализации строительных, девелоперских подразделений, входящих в состав компании или участвующих в программе, управляемой данной компанией, в выполнении технологических процессов создания и развития объектов недвижимости. Эти подразделения, в свою очередь, могут специализироваться в производстве строительных, монтажных, отделочных и других работ, в строительстве и реконструкции жилых домов, промышленных объектов и т. д. В конечном итоге возникает интегрированный комплекс специализированных подразделений.

Управление, в отличие от организации, присуще не всем системам объективного мира, а только целенаправленным системам, имеющим сложную сеть динамических и статических взаимосвязей элементов и характеризующихся направленностью их процессов. Управление неразрывно связано с информацией, течением информационных процессов. Оно осуществляется путем воздействия управляющего органа (элемента, подсистемы) системы на ее управляемые параметры. Однако нельзя ограничивать управление воздействием, поскольку, кроме воздействия, управление включает обратную связь, выбор цели, выработку воздействия, выбор направления и параметров системы для воздействия.

Обратная связь определяет необходимость управляющего воздействия. В самом общем виде обратная связь — это механизм учета разницы между целью действия и его результатами. При этом под действием понимаются и процессы, протекающие в системе, и воздействие на них со стороны управляющей подсистемы. Обратная связь и воздействие (прямая связь) — характеристики взаимодействия управляемого и управляющего элементов системы и как таковые выступают характеристиками ее организации, т. е. управление осуществляется в рамках организации системы ее управляющим элементом (или управляющими элементами), имеющим свою внутреннюю организацию. Высшей конечной целью управления является оптимизация функционирования системы, получение возможно большего полезного эффекта при наименьших усилиях и затратах.

Совокупность управляемых процессов в системе управления недвижимым имуществом представляют собой процессы жизненного цикла и рыночного обращения недвижимости, рассмотренные в предыдущих главах. Следует подчеркнуть, что объектом управления здесь выступает не сам объект недвижимого имущества, а процессы, в которых он участвует как их часть (элемент), рассматриваемые с точки зрения интересов собственника: от приобретения нрав собственности, распоряжения этими правами без их отчуждения — до отчуждения (прекращения) прав собственности. Такое рассмотрение вопросов имущества и собственности определяется Гражданским кодексом РФ. Это вытекает из сущности социально-экономических систем, основным элементом которых выступает человек, а основным процессом — деятельность человека. Деятельность людей в процессах (управляемых и управленческих) системы управления недвижимым имуществом, как индивидуальная, так и организованная в определенные структуры, является объектом управления. Именно она, а не участие объектов недвижимости в процессах, превращает ресурсы в полезные результаты, отходы и потери, и на нее направлены процессы управления.

Управление — это процесс формирования и использования условий, факторов и методов, побуждающих людей, участвующих в процессах социально-экономической системы, к созданию товаров и услуг, в наибольшей степени удовлетворяющих потребности общества, с минимальными потерями и отходами ресурсов. Создание и использование условий и факторов, а не только воздействие, как это представлено в большинстве учебников по управлению, является сутью управления. Оно осуществляется, как это было показано выше, определенным механизмом управления.

Структура механизма управления недвижимостью, как и системы в целом, определяется разделением и кооперацией управленческого труда на основе его специализации, выражающихся в дифференциации и интеграции управленческих процессов. Каждый объект управления (каждый управляемый процесс, подразделение, ресурс, параметр системы) требует управления, формирует свою систему управления (элемент системы управления деятельностью организации) и соответствующий механизм управления, отражающий как общие для данного вида систем управления, так и специфические, определяемые данным объектом управления характеристики. То есть механизм управления созданием объекта недвижимости отличается от механизма управления рыночным его обращением по содержанию функций, составу подразделений и их взаимосвязям, методам управления и т. д.

Элементы механизма управления недвижимостью, соответствующие подсистемам управления процессами и используемым в них ресурсам, отражены во фрагменте объемной модели, изображенном на рис. 3.2.

Состав управляемых процессов приведен в табл. 3.1. Из этой модели видно, что функциональные элементы механизма управления можно выделять по управляемым объектам или процессам (ось Y), по используемым в инвестиционной деятельности ресурсам (ось X), по функциям управления (ось Z).

Рис. 3.2. Фрагмент объемной модели функциональной структуры механизма управления недвижимым имуществом:

общие функции управления: 1 — планирование; 2 — организация; 3 — регулирование; 4 — стимулирование; 5 — контроль; 6 — учет; 7 — анализ. Ресурсы системы управления недвижимостью: Э — энергетические (электроэнергия, теплоэнергия и т. д.); М — материальные (здания, сооружения, оборудование и т. д.); И — информационные (техническая, экономическая, политическая, социальная и т. д.); Ф — финансовые; Т — трудовые. Укрупненные управляемые процессы, протекающие в системе управления недвижимостью (см. табл. 3.1).

Выделение управляемых процессов в системе управления недвижимым имуществом, показанное в табл. 3.1, базируется на следующих принципах.

• 1. Система управления недвижимостью находится в непрерывном развитии, сопровождающемся углублением разделения труда и выделением новых управляемых процессов и функциональных механизмов управления.
• 2. Структура управляемых процессов должна обеспечивать возможность выделения новых процессов при сохранении принципов группировки и кодов действующих.
• 3. Состав функциональных механизмов управления не зависит от уровня иерархии управления недвижимым имуществом (федеральный, региональный, хозяйствующего субъекта). От уровня иерархии зависит состав, содержание и объем работ, но реализации конкретных функций управления. С этих позиций структура функциональных механизмов управления недвижимым имуществом представлена в виде объемной модели, изображенной на рис. 3.2.

Таблица 3.1

Состав и коды управляемых процессов системы управления недвижимостью

Первая группа управляемых процессов (на рис. 3.2 они отражены плитами 10−40) формирует функциональные механизмы управления входом системы управления недвижимостью, т. е. процессами обеспечения ресурсами, а более точно — отношениями с источниками ресурсов. При этом рассматривается вся совокупность необходимых ресурсов — для выполнения процессов жизненного цикла, рыночного обращения объектов недвижимого имущества, управления и развития системы управления недвижимостью.

Вторую группу (плиты 50−70 на рис. 3.2) составляют функциональные механизмы управления процессами жизненного цикла и рыночного обращения объектов недвижимого имущества и их сопровождения (обеспечения достижения результатов и эффективности). При этом следует отметить, что управляемые процессы, образующие данные подсистемы, могут протекать не только в системе управления недвижимостью, но и в смежных с ней подсистемах народного хозяйства (финансовой, информационной, промышленного производства, трудовых ресурсов и т. д.). Например, проектно-изыскательские работы и управление их выполнением может осуществляться вне границ системы недвижимого имущества до того момента, когда идея проекта или сам проект становятся частью процесса изготовления улучшений (создания или модернизации объекта).

Механизмы управления обслуживанием процессов системы недвижимого имущества (плиты 80−00 на рис. 3.2) по структуре и содержанию функций являются общими для любой социально-экономической системы и отличаются только содержанием процессов реализации этих функций, отражающим специфику деятельности конкретной организации. Например, механизм управления ремонтом и наладкой машин и механизмов (плита 83) по существу одинаков для любой организации, использующей в своей деятельности машины и механизмы, но отличается по содержанию реализующих его функции процессов. Например, содержание процессов планирования ремонта и наладки машин и механизмов строительной организации отличается от аналогичных процессов электроэнергетической или нефтегазовой компании.

В модели (см. рис. 3.2) каждый куб отражает структурный элемент механизма управления, который одновременно выступает элементом управления, обеспечения ресурсами и осуществления процесса системы управления недвижимым имуществом. Например, пересечение плиты «1», отражающей механизм планирования, с плоскостями «Ф» и «30», отражающими финансовые ресурсы и обеспечение финансовыми ресурсами, соответствует механизму планирования финансовых ресурсов для реализации процессов обеспечения системы управления недвижимым имуществом необходимыми финансовыми ресурсами.

Состав, содержание и объем работ по реализации функций, составляющих тот или иной механизм управления, отраженный в матрице на рис. 3.2, зависят от уровня иерархии управления недвижимым имуществом. Например, планирование системы недвижимости на федеральном уровне значительно отличается от планирования ее на уровне хозяйствующего субъекта, хотя они выступают элементами одного механизма планирования недвижимости страны. С этих позиций структуру функциональных механизмов управления недвижимым имуществом можно представить в виде объемной модели, изображенной на рис. 3.3.

Механизм управления недвижимым имуществом должен быть направлен на активизацию человеческого фактора на основе его главных движущих мотивов — экономических, социальных, морально-этических и других интересов. Он должен создавать участникам процессов системы управления недвижимым имуществом условия реализации этих интересов для достижения стратегических, тактических и оперативных целей использования и развития материально-технической базы жизнедеятельности людей и развития общества.

Рис. 3.3. Фрагмент объемной иерархической модели функциональных механизмов управления процессами и ресурсами системы недвижимого имущества страны:

10−00 — функциональные механизмы управления процессами системы управления недвижимым имуществом (см. табл. 3.1); Э, М, И, Ф, Т — ресурсы системы управления недвижимым имуществом (см. рис. 3.2); I-III — соответственно федеральный, региональный (субфедеральный и муниципальный) и хозяйствующих субъектов уровни системы управления недвижимым имуществом Так как механизм управления обеспечивает прежде всего взаимодействие субъекта и объекта управления, то методы взаимодействия, называемые методами управления, выступают основным, а зачастую и единственным критерием выделения в этом механизме системных элементов. По этому критерию в механизме управления выделяют экономический, организационный и социально-психологический элементы, приводящие в действие соответствующие методы.

Под экономическими методами управления (методами побуждения) понимают систему способов формирования и использования экономических отношений (отношений по поводу создания, распределения, обмена и потребления материальных благ) и интересов^[1] работников и трудовых коллективов, побуждающих их к стремлению достижения целей деятельности с минимальными затратами ресурсов. К ним относятся оплата и стимулирование труда, ценообразование, формирование и использование амортизационных отчислений, кредитование, инвестирование, начисление штрафов и пеней и т. д.

Под организационными методами управления (методами принуждения) понимают систему способов формирования и использования организационных (технологических) отношений (отношений по поводу разделения и кооперации труда) и интересов работников и трудовых коллективов, создающих условия и факторы достижения целей деятельности с минимальными затратами ресурсов. К ним относятся формирование и использование организационных форм, структур, норм, регламентов, различных распорядительных сообщений, определяющих параметры состояния, поведения и взаимоотношений элементов структуры социально-экономической системы, нахождение в рамках которых обеспечивает эффективную и надежную деятельность.

Социально-психологические методы управления представляют собой совокупность способов воздействия на общественное и индивидуальное сознание, социальную активность в целях повышения эффективности деятельности управляемого объекта. Они включают специфические приемы воздействия на процесс формирования и развития коллектива, на процессы, протекающие внутри него, — моральное поощрение, социальное планирование, убеждение, внушение, личный пример, регулирование межличностных и мсжгрупповых отношений, создание и поддержание морального климата в коллективе.

Так как движущей силой всех механизмов управления выступают интересы реализующих их людей, то основное внимание должно быть уделено механизмам мотивации.

Любой механизм управления характеризуется определенными структурой, функциями, методами и технологиями. Например, организационная структура как характеристика присуща всем элементам механизма управления недвижимым имуществом как системам, но отличается присущим им содержанием. Так, экономический механизм управления имеет собственную структуру, определяемую составляющими его элементами (подсистемами) — финансирования, ценообразования, кредитования, премирования и т. д., их функциями и взаимосвязями. Структура экономического механизма отличается от структуры организационного механизма, определяемой элементами (подсистемами) регламентирования, нормирования, инструктирования, распорядительства и т. д., их функциями и взаимосвязями.

Элементы механизма управления недвижимым имуществом отличаются друг от друга также по составу и содержанию процессов. Так, механизм планирования обеспечения системы недвижимого имущества финансовыми ресурсами принципиально отличается от механизмов планирования обеспечения ее трудовыми, материальными и другими ресурсами, а механизм планирования финансов научно-технической подготовки процессов системы управления недвижимым имуществом отличается от механизмов планирования финансов изготовления улучшений (строительства), использования объекта недвижимости по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием.

Различие функциональных одноименных механизмов различных частных механизмов управления недвижимым имуществом (например, механизмов планирования в составе механизмов управления различными ресурсами и процессами) определяется их задачами в процессе управления конкретным объектом или процессом. Оно проявляется в составе задач (действий этих механизмов), методах их выполнения, способах взаимодействия с объектами управления. Функциональные механизмы определяют способ и виды внутреннего действия механизма управления, обеспечивающие его конечные результаты — приведение в действие объекта управления. Они выступают связующим звеном между структурными элементами системы управления недвижимым имуществом и способами ее взаимодействия с объектом управления.

Все элементы механизма управления недвижимым имуществом независимо от признака их выделения должны обеспечить оптимальные величины параметров управления — количества, качества, времени и стоимости по входу (ресурсам), процессу (преобразованию ресурсов в результат деятельности того или иного подразделения или работника системы управления недвижимостью), выходу (результату деятельности), т. е. иметь в своем составе соответствующие механизмы (рис. 3.4). Они также являются элементами механизмов выработки и реализации управленческих решений, которые, в свою очередь, являются их элементами (рис. 3.5).

Вышеизложенное системное представление механизма управления с учетом способов его взаимодействия с объектом управления, технологического, функционального и процессного разделения и кооперации управленческого труда (организационно-управленческой деятельности) позволяет выделить в нем по различным критериям следующий ряд взаимосвязанных элементов, характеризующих различные стороны его структуры и принципов действия.

• 1. По видам используемых ресурсов — механизмы управления трудовыми, финансовыми, материальными, энергетическими, информационными ресурсами (см. рис 3.2).
• 2. По управляемым процессам — механизмы управления, образованные процессами, показанными в табл. 3.1.
• 3. По уровню иерархии управления — механизмы управления недвижимым имуществом страны в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований и хозяйствующих субъектов (см. рис. 3.3).
• 4. По методам управления (уровням общественных отношений) — организационный, экономический и социальнопсихологический механизмы управления.
• 5. По этапам технологического цикла управления — механизмы оценки, выработки и принятия решений, реализации решений (рис. 3.5).
• 6. По стадиям процесса управления — механизмы планирования, организации, регулирования, мотивации, контроля, учета и анализа (см. рис. 3.2−3.4).

Рис. 3.4. Фрагмент объемной модели функциональной структуры механизма управления основными параметрами, ресурсами и процессами системы недвижимости:

1−7 — общие функции управления (см. рис. 3.2); V, К, С, Тх - соответственно объем (количество), качество, стоимость, время; 10−20 — управляемые процессы системы управления недвижимостью (см. табл. 3.1); Э, ?, Ф, И, Т — соответственно энергетические, материальные, финансовые, информационные и трудовые ресурсы.

Рис. 3.5. Фрагмент объемной модели структуры механизмов оценки, выработки и реализации управленческих решений по основным параметрам, ресурсам и процессам:

О — оценка; В — выработка и принятие решений; Р — реализация управленческих решений.

7. По основным параметрам управления — механизмы управления качеством, количеством (объемом), временем, стоимостью (см. рис. 3.4).

Состав функциональных механизмов управления нс зависит от уровня иерархии системы управления недвижимым имуществом (федеральный, региональный или корпоративный) и от состава и функций органов управления и организаций, ее составляющих (они находятся в непрерывном изменении).

Применение вышеизложенного подхода к выделению структурных элементов механизма управления недвижимым имуществом в практике совершенствования систем управления на любом уровне иерархии обеспечивает комплексный системный подход при рассмотрении любого элемента в каждом механизме управления, соответствующем тому или иному кубу представленных выше объемных моделей.

Совершенствование механизма управления недвижимым имуществом должно осуществляться по элементам его структуры, выделенным по указанным признакам, что обеспечит системность и комплексность процесса управления. Отсюда, каждое мероприятие должно охватывать один или несколько элементов механизма управления. При этом за основу берется объемная модель, изображенная на рис. 3.2. Относительно нее раскрываются элементы механизма управления, выделенные по другим признакам и отображенные на рис. 3.3−3.5, которые внутренне присущи элементам частных механизмов управления, отраженных на рис. 3.2.

Совершенствование механизма управления недвижимостью сводится на практике к разработке новых или переработке действующих основополагающих документов системы организационно-нормативного обеспечения управления, на основе которых осуществляется деятельность подразделений управления и управленческих работников, в том числе и по повышению эффективности организации и управления.

Важнейшее значение для повышения эффективности управления недвижимым имуществом имеет выделение механизмов по стадиям процесса управления, которые в литературе часто называют общими функциями управления, и по этапам технологического цикла управления (оценка, выработка и принятие решений, реализация решений). Так как стадии управления реализуются в его технологических циклах, то они в определенной последовательности и взаимосвязи образуют несколько циклов управления — диспетчерский, оперативный, тактический и стратегический.

Основной, начальной функцией механизма управления является планирование, которое в соответствии с циклами управления делится на стратегическое, тактическое и оперативное. Каждый цикл управления замыкает функция «контроль», обеспечивающая обратную связь во взаимодействии субъекта и объекта управления.

• [1] Интерес — стремление к удовлетворению каких-либо потребностей. Потребность — осознанная необходимость в чем-либо.