Договор коммерческого найма жилого помещения

В отличие от договора социального найма жилого помещения заключение договора коммерческого найма не требует нахождения потенциального нанимателя на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения является исключительно гражданско-правовым договором, для заключения которого необходима и достаточна только согласованная воля его сторон.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме, а также представляет собой возмездную сделку.

Существенными условиями договора коммерческого найма являются предмет договора (жилое помещение) и размер платы за жилое помещение. Так, п. 1 ст. 682 ГК РФ определяет, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором коммерческого найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.

Договор коммерческого найма в отличие от социального найма является срочной сделкой. Согласно ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При этом, законодатель отдельно выделяет договор краткосрочного коммерческого найма жилого помещения, который заключается на срок до одного года и в котором наниматель не вправе вселять в данное жилое помещение временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не имеет права передавать помещение под наем и других прав.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любое лицо, которое является собственником передаваемого в пользование жилого помещения, либо лицом, уполномоченным собственником.

Наймодатель в рассматриваемом договоре имеет следующие обязанности:

• — передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);
• — осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
• — осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо в независимости от гражданства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Согласно ст. 677 ГК РФ наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия лиц, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. При этом граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наниматель в соответствии со ст. 678 ГК РФ обязан:

• — использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• — своевременно вносить плату за жилое помещение;
• — самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

Кроме того, наниматель обязан осуществлять текущий ремонт сданного в наем жилого помещения, если договором не установлено иное.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

По тем же правилам, которые содержатся в ЖК РФ, наниматель в договоре коммерческого найма вправе вселять в жилое помещение других лиц в качестве постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679 ГК РФ), временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК РФ).

Одним из важнейших прав нанимателя, установленных в ст. 684 ГК РФ, является преимущественное право на заключение договора на новый срок, которое реализуется следующим образом. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор социального найма может быть расторгнут как по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ), так и по воле каждой из сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор коммерческого найма, но требованию наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ) может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• — невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• — разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Весьма часто на практике встречается ситуация, когда у жилого помещения, сданного в коммерческий наем, меняется собственник. В связи с этим возникает вопрос: как это отражается на действующем договоре коммерческого найма, и в частности на правах нанимателя и лиц, с ним проживающих?

Статья 675 ГК РФ дает недвусмысленно понять, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Следовательно, договор продолжает свое действие на тех же условиях.