Оптимизация процессов управления сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия путем применения сетевых матриц

Потенциальная возможность привлечения к участию в проекте развития здания-памятника государственных структур в виде государственно-частного партнерства, необходимость сотрудничества с органами охраны наследия обуславливают не только расширение состава участников проекта, но и усложнение системы взаимодействий, ухудшение координации среди участников процесса, ослабление контроля за ходом исполнения возложенных на них обязательств. В свете сказанного авторы считают целесообразным применение методов управления проектами в целях оптимизации процессов управления развитием объекта наследия. Так, в качестве механизма, позволяющего увязывать в единый комплексный инструмент логико-временную структуру проекта девелопмента и организационную структуру управления развитием недвижимого памятника культуры, предлагается использовать построение сетевых матриц взаимодействия между участниками проекта.

Сетевая матрица представляет собой графическое изображение процессов управления проектом девелопмента, где все операции, выполнение которых необходимо для достижения конечной цели, показаны в определенной технологической последовательности и взаимозависимости. Сетевая матрица совмещается с календарно-масштабной сеткой времени, которая имеет горизонтальные и вертикальные коридоры. Горизонтальные коридоры обозначают ступени управления, структурные подразделения или должностных лиц, выполняющих ту или иную операцию процесса подготовки, принятия и реализации решения; вертикальные этапы — отдельные операции процесса принятия решения, протекающие во времени.

Применение сетевых матриц расширяет предлагаемый подход к управлению девелопментом объектов культурного наследия.

Сетевая матрица является разновидностью сетевой модели. Поэтому при построении сетевой матрицы используются те же три основных элемента, что и при построении сетевой модели — работа (включая ожидание и зависимость), событие, путь.

Работа — это трудовой процесс, требующий затрат времени и ресурсов. Единой последовательности построения сетевой матрицы нет. Поэтому строить модели можно по-разному — двигаясь от начала проекта (исходного события) к его окончанию (завершающему событию), и наоборот — от окончания к началу. Более логичным и правильным специалисты признают метод построения графиков от исходного события к завершающему, т. е. слева направо, так как при таком построении четко прослеживается технология выполнения моделируемых работ. Основой для построения подобного коридорно-масштабного графика служит представленная нормативно-аналитическая таблица временных параметров и взаимозависимостей работ по девелопменту объектов культурного наследия (табл. 4.2).

Данная таблица составлена на основе нормативных актов ведения проектных и строительных работ, регламентов работы государственных органов, а также на основе экспертных оценок практикующих специалистов в области проектирования, реставрации, ведения маркетинговых исследований и финансового инжиниринга.

Расшифровка условных обозначений, принятых в таблице:

• • параметр h-i показывает зависимость текущей работы от предыдущих работ по проекту;
• • параметр i-j отображает порядковый номер работы. Присвоение порядкового номера необходимо для отображения взаимозависимостей работ и наглядного обозначения на сетевой матрице;
• • tj-j - время, затрачиваемое на проведение работы;
• • под заказчиком понимается физическое или юридическое лицо, инициирующее проект и непосредственно заинтересованное в его реализации;
• • под имущественными органами понимаются органы государственной власти, наделенные полномочиями собственника объекта и уполномоченные в организации государственно-частного партнерства. Согласующие органы — собирательное обозначение органов охраны наследия; государственных органов архитектуры и градостроительства, строительной инспекции; органов надзора (пожарного, санитарно-эпидемиологического, охраны труда и т. д.); утвержденные комиссии по сдаче объектов завершенного строительства в эксплуатацию;
• • проектировщик и подрядные организации — организации, производящие работы по проектированию и ведению реставрационных работ, имеющие соответствующую государственную аккредитацию;
• • консультанты — привлекаемые к работам в составе команды девелопера эксперты в области маркетинга, финансового инжиниринга, консалтинга; историки, архитекторы и искусствоведы;
• • значение параметра ti-j = N подразумевает корректировку сроков реализации проекта в зависимости от достигнутых договоренностей по государственно-частному партнерству.

Таблица 4.2

Нормативно-аналитическая таблица временных параметров и взаимозависимостей работ по девелопменту объектов культурного наследия

Работы, описанные в таблице, соответствуют этапам реализации проекта, и последовательности работ в алгоритме управления развитием объектов недвижимости культурного наследия.

Указанное время формулировки бизнес-идеи и предварительной проработки проекта является ориентировочным и может быть скорректировано в соответствии с реальным сроком подготовки концепции развития объекта. В данном случае, продолжительность этапа сроком в один месяц обусловлена временем обработки сведений, сбором информации структурными подразделениями заказчика об интересующем проекте.

Эффективность реализации проектов развития ОКН напрямую зависит от выработки эффективной стратегии продажи результатов проекта. Анализ коммерческой эффективности проекта подразумевает комплекс маркетинговых исследований, направленных на выявление дефицитных сегментов рынка, определение целевой аудитории, анализ конкурентной среды. По опыту взаимодействия с консалтинговыми агентствами, проводящими маркетинговые исследования в области недвижимости, установлено, что средняя продолжительность таких исследований составляет порядка 2,5 месяцев, что нашло свое отражение в таблице.

Результатом данного исследования, проводимого, как правило, привлеченными консалтинговыми компаниями, является маркетинговый план продвижения объекта недвижимости на рынке. Такой план необходим для четкого осознания потребностей потенциальных покупателей, и, как следствие, для формирования вводных данных для технического и финансового проектирования.

Следует отмстить, что исследование возможностей государственного участия в проекте в целях сокращения сроков реализации предлагается проводить параллельно с разработкой эскизного проекта. Эксперты в области государственночастного партнерства отмечают инертность государственных органов при ведении переговоров. Это обусловлено невысоким числом реализованных проектов ГЧП в области сохранения ОНКП, а также отсутствием наработанной схемы сотрудничества.

В завершение этапа создания государственно-частного партнерства предлагается произвести оценку экономических преимуществ создания партнерства в сравнении с иными способами привлечения инвестиций в объект. Такая оценка включает в себя изучение перспектив привлечения заемного финансирования, льготных государственных кредитов или иных способов субсидирования социально ориентированных проектов сохранения и развития ОКН в рамках создаваемой организационно-экономической модели партнерства.

После разработки эскизного проекта осуществляется приблизительный подсчет стоимости реализации проекта для определения его инвестиционных потребностей. На основании данных о государственном участии в проекте, его организационно-правовой форме (аренда, концессия, совместное предприятие, доверительное управление) и об инвестиционных потребностях производится оценка привлеченного капитала для сохранения и развития ОКН. Этот этап необходим в первую очередь для оценки залоговых возможностей проекта. Так, в проектах сохранения и развития ОКН привлекаемым для реализации проекта капиталом является, как правило, сам реставрируемый объект недвижимости, под залог которого впоследствии может быть осуществлено привлечение заемного финансирования.

Учитывая многообразие современных инструментов финансирования при выборе источников финансовых средств и анализе возможностей обслуживания долговых обязательств, девелоперу-реставратору целесообразно привлечь специалистов в области финансового инжиниринга.

Сроки проведения работ по правовому обеспечению проекта обусловлены регламентом работы государственных органов в области охраны культурного наследия, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Кроме того, согласование эскизного проекта, по заверениям практикующих архитекторов-реставраторов, занимает около двух месяцев. В табл. 4.2 указан именно этот срок, однако в реальном проекте он может быть скорректирован.

Момент заключения охранных договоров ознаменовывает окончательный переход права собственности (пользования или распоряжения) на объект недвижимости культурного наследия заказчику. С этого момента на него ложится вся ответственность по соответствующему содержанию и надлежащей эксплуатации объекта наследия. Поскольку принятие оперативных мер по консервации объекта, выполнение исследовательских и проектных работ требует соответствующих финансовых средств, а рассмотрение банками или иными заимодателями, с которыми предварительно были достигнуты договоренности, документов и проведение необходимых процедур получения займа имеет определенные временные рамки, с момента полного вступления в законные права распоряжения объектом девелоперу следует принять меры к привлечению финансирования.

Стадии проектирования в табл. 4.2 отведено 12 месяцев. Как отмечают специалисты проектных организаций, занятые в области проектирования сохранения и развития ОКН, этого срока достаточно для разработки необходимой проектно-сметной документации. Однако по соглашению сторон, сроки могут быть скорректированы в ту или иную сторону.

Появление рабочего проекта позволяет произвести оценку требуемых трудовых и материальных ресурсов, объем и последовательность строительных и монтажных работ на объекте. С этого момента заказчик занимается подбором подрядных организаций, проведением торгов и заключением договоров. Таким образом, непосредственно перед началом строительной фазы проекта происходит создание системы взаимодействия и контроля между участниками.

С учетом особенностей ведения реставрационных работ, необходимостью применения специальных материалов и привлечения узкоспециализированных реставраторов в качестве отправной точки осуществления строительной фазы проекта авторами предложен срок 24 месяца. В зависимости от сложности реализуемого проекта, правильной организации поставок материалов, графиков строительных и монтажных работ на объекте этот срок может быть откорректирован.

По окончании строительных работ производится передача объекта заказчику, последующая подготовка и сдача его в эксплуатацию.

Этап распоряжения результатами проекта предусматривает некий ненормированный срок выполнения работ (N месяцев), который зависит от договоренностей по государственно-частному партнерству или от целей предполагаемых заказчиком вариантов управления недвижимым объектом наследия.

Представленная таблица является универсальной и может быть применена к любому проекту сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия с учетом корректировки усредненных сроков проектирования и реставрационно-строительных работ.

В качестве примера для демонстрации возможностей применения девелопмента исторической недвижимости рассмотрим проект сохранения и развития объекта культурного наследия муниципального значения Путевого Дворца, расположенного в г. Торжке Тверской области.

Краткая информация о проекте.

• • Расположение — Тверская область, г. Торжок, ул. Степана Разина, 26−28.
• • Специфика — проект реставрации историко-архитектурного памятника XVIII в. и его приспособление под гостиничный комплекс.
• • Используемые в строительстве материалы — кирпич, древесина.
• • Площадь территории и здания — 1965 м².
• • Этажность — два этажа.
• • Номерной фонд — 13 номеров.
• • Питание — ресторан, бар на 70 посадочных мест.
• • Дополнительные услуги — организация приемов, торжеств, свадеб, экскурсионные программы.
• • Дополнительные постройки — южный флигель, северный флигель и ледник.

Для анализа эффективности предлагаемой методики рассмотрим два сценария.

• 1. Сценарий 1 — последовательное поэтапное выполнение работ, согласно классическим подходам к девелопменту недвижимости. Общее время выполнения работ по развитию объекта, указанных в табл. 4.2, составляет 73 месяца.
• 2. Сценарий 2 — выполнение работ согласно предложенной организационно-экономической модели. Общая продолжительность работ по развитию объекта составляет 61 месяц.

Инвестиционно-реконструционный проект заключается в приспособлении под современное использование объекта недвижимости культурного наследия местного значения в форме реконструкции данного нежилого здания в гостиничный комплекс и последующей сдаче его в эксплуатацию.

Общий объем предполагаемых инвестиций в проект составляет 68 000 тыс. руб. Структура затрат представлена в табл. 4.3.

Таблица 4.3

Исходные показатели проекта

Для корректного отображения денежных потоков по проекту примем за расчетный период одно полугодие (табл. 4.4).

Доходы от реализации проекта до сдачи объекта в эксплуатацию равны нулю. В первый год эксплуатации объекта при норме заполняемости гостиницы (Нзаполпясмости = 70%), учитывая количество номеров (Nномеров = 13), и среднюю стоимость номера (Сномера = 3,7 тыс. руб/сут), получим выручку (Ргодгостиницы)> равную:

(4.1).

В первый год эксплуатации при общем числе посадочных мест (Nпосадки = 70), среднем суточном количестве посадок (Кпосадок = 2) и размере среднего счета (Ссчета = 0,8 тыс. руб.) получим выручку от ресторана (Ргодресторана) в размере:

(4.2).

Общая выручка в первый год эксплуатации объекта (Ргод) будет равна:

(4.3).

Таблица 4.4

Распределение инвестиционных нужд проекта

Таким образом, выручка за первое и второе полугодие эксплуатации объекта составит Р1 = Р2 = Ргод / 2 = 53 169,55: 2 = 26 584,78 тыс. руб. Ежегодный прогнозный рост выручки принимаем на уровне годовой инфляции, т. е. 10%.

Далее находим значение амортизационных отчислений. Для этого принимаем линейную амортизацию на протяжении всего срока проекта. Сумма амортизационных отчислений должна быть равна исходной стоимости основных средств с равномерным распределением по годам, за исключением остаточной стоимости.

В проекте имеем две группы основных средств.

• 1. Здания и сооружения с неотделимыми улучшениями — срок полезного использования 40 лет. Стоимость 48 000 тыс. руб.
• 2. Оборудование гостиницы и ресторана — срок полезного использования 10 лет. Стоимость 18 000 тыс. руб.

При сроке реализации проекта 15 лет срок начала полезного использования основных средств для сценария 1 составляет седьмой год начала проекта, для сценария 2 — шестой год начала проекта. Отсюда, срок полезного использования и остаточная стоимость основных средств:

• • для сценария 1 составляет:
  • — для первой группы основных средств — 9 лет и 77,5% соответственно;
  • — для второй группы основных средств — 9 лет и 10% соответственно;
• • для сценария 2:
• — для первой группы основных средств — 10 лет и 75% соответственно;
• — для второй группы основных средств — 10 лет и 0% соответственно.

Размер годовой амортизации для обоих рассматриваемых сценариев будет одинаковым и составит:

• • для первой группы основных средств — 1200 тыс. руб.;
• • для второй группы основных средств — 1800 тыс. руб.

Суммарный размер амортизационных отчислений составит 3000 тыс. руб. в год, а амортизационных отчислений в полугодие — 1500 тыс. руб.

Постоянные затраты состоят:

• • из расходов на текущий ремонт, проведение охранных мероприятий на объекте культурного наследия — 200 тыс. руб. в год;
• • расходов на ресурсообеспечение гостиницы — 160 тыс. руб. в год;
• • расходов на ресурсообеспечение ресторана и бара — 200 тыс. руб. в год.

Суммарные расходы на ресурсообеспечение гостиничного комплекса составят 360 тыс. руб. в год. Расчет будет произведен с учетом роста тарифов на энергоносители, газ, воду и электроэнергию в размере 4% в год с учетом индексации расходов на ежегодные работы по текущему ремонту в размере коэффициента инфляции в строительстве, принимаемого в размере 1,5%.

Переменные затраты представлены следующими показателями:

• • расходы на закупку продуктов, услуги прачечной, принимаемые 30% от выручки ресторана;
• • фонд заработной платы сотрудников гостиницы и ресторана, который в первый год после сдачи объекта в эксплуатацию составит 4989,6 тыс. руб., включая единый социальный налог (ЕСН) 26%. Индексация заработной платы сотрудников составит 7% в год.

Полученные данные заносим в таблицу для расчета чистого дисконтированного дохода.

Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) производим по формуле.

(4.4).

где - чистые доходы i-го периода; - единовременные затраты i-го периода; п — количество периодов реализации проекта; d — дисконт.

Di определяем как арифметическую разницу выручки от реализации i-го периода (Рi) и текущих затрат i-го периода Проведя расчет, получим, что ЧДД для первого и второго рассматриваемых сценариев равны соответственно ЧДД1 = = 36 412,92 тыс. руб. и ЧДД2 = 42 653,73 тыс. руб.

В обоих сценариях проект является экономически эффективным, так как ЧДД проекта положителен.

Для расчета срока окупаемости проекта применим метод приблизительной оценки срока окупаемости ():

(4.5).

где — последний период реализации проекта, при котором разность накопленного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат принимает отрицательное значение; ЧТС_ - последняя отрицательная разность накопленного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат; ЧТС+ - первая положительная разность накопленного дисконтированного дохода и дисконтированных затрат.

Для рассматриваемых ситуаций выражения будут иметь следующий вид:

Что соответствует мес. и мес. с момента инициации проекта. Общий срок проекта составляет 180 мес. Учитывая время, затраченное на реставрацию объекта, можно посчитать, что:

• • для сценария 1 окупаемость проекта наступит через 44,4 мес., или 3 г. и 8,4 мес., с момента сдачи гостиничного комплекса в эксплуатацию. Таким образом, проект, исследуемый в рамках сценария 1, эффективен, поскольку значение срока окупаемости не превышает срока реализации проекта
• ();
• • сценария 2 окупаемость проекта наступит через 47,8 месяца, т. е. через 4 г. с момента сдачи гостиничного комплекса в эксплуатацию. Таким образом, проект, исследуемый в рамках сценария 2, эффективен, поскольку значение срока окупаемости не превышает срока реализации проекта
• (src="/imag/econom/tal_uprned/image222.jpg" >).

Отклонение сроков окупаемости проекта в большую сторону во втором сценарии обусловлено погрешностью измерений и выбранной структурой распределения затрат по реконструкции во времени и принципиального значения не имеет.

Определим индекс доходности (ИД) проекта для исследуемых сценариев — это отношение суммарного дисконтированного чистого дохода к суммарным дисконтированным единовременным затратам:

(4.6).

Для сценария 1 ИД1 = 36 413 / 37 543 = 0,97;

Для сценария 2 ИД2 = 42 654 / 42 217 = 1,01.

Индекс доходности первого сценария меньше единицы, что означает, что проект экономически неэффективен. Однако, учитывая близость его значения к единице, можно прогнозировать, что увеличение длительности проекта на 1−2 года позволит выйти на приемлемые показатели по индексу доходности.

Индекс доходности второго сценария больше единицы, следовательно, по данному показателю проект эффективен.

Рентабельность проекта (среднегодовая рентабельность инвестиций) является разновидностью индекса доходности, соотнесенного со сроком реализации проекта. Она показывает, какой доход приносит каждый вложенный в проект рубль инвестиций. Данный показатель удобно использовать при сравнении альтернатив инвестиций.

Для определения рентабельности используем формулу следующего вида:

(4.7).

Рентабельность проекта по первому сценарию составит Р1 = -0,10%, по второму Р2 = 0,03%. Закономерно, что при индексе доходности меньше единицы, проект развития, но сценарию 1 имеет отрицательное значение рентабельности. Однако, несмотря на положительное значение рентабельности проекта по второму сценарию, следует отметить, что его численное выражение крайне мало. Это означает, что при данных показателях инвесторам не стоит рассчитывать на сколько-нибудь значительное преумножение капитала. В реальной жизни проект со столь низким показателем рентабельности будет отправлен в доработку.

Для полноты инвестиционного анализа рассматриваемых сценариев произведем подсчет внутренней нормы доходности — значения дисконта, при котором ЧДД принимает значение, равное 0.

Математически внутренняя норма доходности находится при решении логарифмического уравнения расчета ЧДД с неизвестным дисконтом (X), при этом значение ЧДД принимается равным 0:

(4.8).

При использовании программно-вычислительных средств было получено:

• • внутренняя норма доходности для сценария 1 ВНД1 = = 33,43%;
• • внутренняя норма доходности для сценария 2 ВНД2 = = 34,02%.

По данному критерию в обоих сценариях проект является эффективным, поскольку внутренняя норма доходности в обоих случаях больше принятого при обосновании проекта значение дисконта (ВНД1 = 33,43% > d= 20%; ВНД2 = 34,02% > >d= 20%).

Таким образом, подводя итоги расчета, можно сделать следующие выводы.

• 1. Эффективность представленного проекта, развиваемого по сценарию 2, полностью подтверждается расчетом.
• 2. Сокращение продолжительности выполнения работ предпроектной, проектной и строительной стадии на 12 месяцев при заданных условиях привело к уменьшению срока окупаемости проекта на 8 месяцев. Кроме того, более ранний вывод продукта на рынок обеспечивает всему проекту определенные конкурентные преимущества.
• 3. Проект, развиваемый по сценарию 1, при заданных условиях неэффективен. Для принятия его к реализации требуется либо увеличение общей продолжительности проекта, либо его глубокая переработка.

В целом же проект развития объекта культурного наследия при заданных условиях доказал свою жизнеспособность и может быть принят к реализации с учетом высказанных замечаний.