Товарищество собственников жилья

В результате изучения главы студент должен:

знать

• • понятие, общие положения о товариществах собственников жилья;
• • вопросы создания и деятельности товарищества собственников жилья;
• • вопросы, касающиеся реорганизации и ликвидации ТСЖ;
• • правовое положение членов товариществ;
• • финансовую и хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья;
• • руководящие разъяснения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ и решения Конституционного суда РФ в области этих жилищных отношений;
• • учебную и научно-монографическую литературу по данной тематике;

уметь

• • грамотно применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности, самостоятельно осуществлять поиск нормативных и литературных источников по вопросам товариществ собственников жилья, давать теоретический комментарий различных практических ситуаций;
• • совершенствовать практические навыки применения правовых норм при осуществлении экспертной деятельности в области организации и деятельности товариществ собственников жилья; оперировать соответствующими юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
• • анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом, осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов в данной области жилищных отношений;
• • давать квалифицированные юридические заключения и консультации, правильно составлять и оформлять юридические документы по этим вопросам;

владеть

• • понятийным аппаратом в области организации и деятельности товариществ собственников жилья;
• • юридической терминологией норм права в данной области жилищных отношений;
• • приемами толкования и применения соответствующих законов и других нормативных правовых актов;
• • навыками разработки документов правового характера, касающихся товариществ собственников жилья;
• • навыками анализа различных правовых явлений в данной области;
• • навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий в этой области;
• • приемами осуществления правовой экспертизы соответствующих нормативных актов;
• • приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом;
• • методикой квалификации и разграничения видов различных правонарушений в деятельности ТСЖ;
• • навыками принятия мер, необходимых для признания или восстановления нарушенных жилищных прав членов ЖСЖ;
• • навыками ориентации в специальной литературе в целях защиты жилищных прав и законных интересов участников этих жилищных отношений.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Общие положения о товариществе собственников жилья

До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников жилья, регулировались специальным Законом о ТСЖ, который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ (в настоящее время утратил силу). Теперь в ЖК РФ содержится отдельный разд. VI «Товарищество собственников жилья», включающий гл. 13 и 14 (ст. 135−152).

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным жилым домом может осуществляться товариществом собственников жилья. То есть объединение собственников помещений в ТСЖ является одним из основных способов управления многоквартирным домом.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-?3 в ст. 135 и 136 внесены изменения: в ст. 135 изменена редакция ч. 1 (уточнено и расширено определение понятия «товарищество собственников жилья), а в ст. 136 внесена ч. 1.1, которая предусматривает подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (о создании товарищества и об утверждении его устава) всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений (учредителями товарищества). При этом действие п. 1 ч. 2 ст. 136 не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Также изменены редакции ч. 2, 4 и 5 указанной статьи. В ч. 2 и 4 уточнено, какие собственники помещений в многоквартирных домах могут создавать товарищество собственников жилья и какое имущество может объединять такое товарищество. В ч. 5 предусмотрено, что в качестве обязательного документа при государственной регистрации товарищества (как юридического лица) должен представляться протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. новую ч. 1.1 ст. 136). Изменения в ст. 136 в основном направлены на исключение злоупотреблений при создании товариществ собственников жилья.

Часть 1 ст. 135 ЖК РФ предусматривает следующее. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ст. 45−48 ЖК РФ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. Последние не отвечают по обязательствам товарищества.

Из приведенных положений следует, что ст. 135 ЖК РФ установлено, что ТСЖ является некоммерческой организацией, т. е. основная цель ее деятельности — достижение общественных благ, а не извлечение прибыли. Иначе говоря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.

На ТСЖ не распространяется действие Закона о некоммерческих организациях.

ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличие от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном многоквартирном доме. Следует напомнить постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П, которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.

Учредительным документом товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст. 45−48 ЖК РФ. В частности, подсчет голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), т. е. количество голосов может не совпадать с числом собственников.

Для создания ТСЖ необходимо большинство голосов собственников помещений (более 50%). Решение принимается собственниками жилых и нежилых помещений.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно является юридическим лицом с момента государственной регистрации в этом качестве (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отделено от имущества других лиц (в данном случае от имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несет ответственность, но обязательствам юридического лица.

Созданию ТСЖ и его государственной регистрации посвящена ст. 136 ЖК РФ:

" 1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

• 2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
• 1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
• 2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
• 3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
• 4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
• 5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме" .

Положения данной статьи базируются на нормах гражданского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Государственную регистрацию ТСЖ осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.

Права ТСЖ как юридического лица перечислены в ст. 137 ЖК РФ. Товарищество вправе:

• • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
• • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;
• • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• • пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• • в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• • получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• • осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В частности, ТСЖ вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме. В связи с этим необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является его управление ТСЖ.

Обязанности ТСЖ названы в ст. 138 ЖК РФ. Товарищество обязано:

• • обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
• • осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII (ст. 161 — 165) ЖК РФ;
• • заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в этом доме, не являющимися членами товарищества;
• • выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
• • обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• • обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в нем в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• • обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• • принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• • представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• • вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;
• • представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Реализация данных обязанностей ТСЖ в отношении его членов и других собственников должна осуществляться через соответствующие органы товарищества, в том числе председателя правления, который действует от имени ТСЖ без доверенности.

Наличие прав у товарищества предполагает наличие соответствующих обязанностей у членов ТСЖ. Однако указанные в ч. 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ права товарищество должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Например, выполнять работы для собственников помещений товарищество может только с их согласия. Части 3 и 4 указанной статьи об ответственности собственников помещений в многоквартирном доме касаются не только членов ТСЖ, но и других собственников помещений, если последние в соответствии с законодательством не выполняют свои обязанности. В первую очередь говорится об обязанности соблюдать законодательство и устав (учредительный документ).