Договоры и иные сделки с земельными участками

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • основные виды сделок с земельными участками и особенности их совершения;
• • условия участия земельных участков в гражданском обороте;
• • ограничения при совершении сделок с земельными участками;

уметь

• разграничивать нормы гражданского и земельного законодательства при совершении сделок с земельными участками;

владеть навыками

• применения гражданского и земельного законодательства при подготовке и совершении сделок.

Понятие сделок (договоров) с земельными участками и общая характеристика правового регулирования таких сделок.

Договоры и иные сделки в условиях рыночной экономики являются одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа сторон выделяют одно-, двухи многосторонние сделки (договоры). Таким образом, понятие «сделка» более широкое, чем понятие «договор». Следовательно, к договору как разновидности сделки применяются общие положения гл. 9 ГК РФ о видах и формах сделок, а также о недействительности сделок. Все эти положения в полной мере относятся к сделкам с земельными участками, которые по своей сути являются гражданско-правовыми. Вместе с тем земельное законодательство в ряде случаев устанавливает особые правила совершения таких сделок.

Односторонними признаются сделки, для совершения которых необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К таковым, в частности, относятся доверенность, завещание, принятие наследства, отказ от наследства и др. Основную массу сделок с земельными участками составляют именно договоры. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В полной мере это определение относится и к договорам с земельными участками как объектами гражданских прав (недвижимым имуществом).

Сделки (договоры) с земельными участками могут заключаться с учетом общих положений гражданского законодательства об оборотоспособности объектов гражданских прав.

Статья 129 ГК РФ предусматривает, что объекты гражданских прав могут:

• — находиться в свободном обороте;
• — быть ограниченно оборотоспособными;
• — быть изъятыми из гражданского оборота.

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ определение оборотоспособности земельных участков относится к предмету регулирования земельного права. Этому вопросу посвящена ст. 27 ЗК РФ, а также Закон об обороте земель. Нормы, касающиеся оборота земельных участков из земель отдельных категорий, предусмотрены и другими федеральными законами.

Полностью оборотоспособными предполагаются:

• 1) земельные участки, не относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения и находящиеся в частной собственности;
• 2) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства^[1], ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (независимо от того, принадлежат ли эти участки гражданам или организациям). Такой вывод следует из ст. 1 Закона об обороте земель, где перечислены земельные участки, на которые данный закон не распространяется;
• 3) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не перечисленные в ст. 27ЗК РФ (т.е. не изъятые из оборота или не ограниченные в обороте), за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Все указанные земельные участки могут быть предметом договоров купли-продажи, аренды, дарения и т. п., если они прошли государственный кадастровый учет. Кроме того, земельные участки, принадлежащие на праве собственности гражданам, могут входить в состав наследуемого имущества.

На первый взгляд, норма п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, ясно определяет соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений по поводу земельных участков. Оно состоит в том, что земельное законодательство должно определить, какие земельные участки исключены из гражданского оборота и какие находятся в ограниченном обороте, а также установить, по-видимому, особенности этого оборота, хотя из ГК РФ это непосредственно не следует. Все остальные земельные участки находятся в свободном обороте, а отношения, но поводу сделок с ними должны регулироваться нормами ГК РФ. Однако такой подход не вполне учитывает особенности земельных участков как особого вида недвижимого имущества, являющегося одновременно природным объектом и природным ресурсом. В силу этого обстоятельства в п. 3 ст. 3 ЗК РФ было предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, ЗК РФ исходит из приоритета природоресурсного законодательства перед гражданским законодательством.

Вместе с тем в юридической литературе высказываются и иные мнения о соотношении гражданского и земельного права. Дискуссии по этому вопросу оживились в связи с обсуждением Концепции развития гражданского законодательства РФ, которая была разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18.07.2008 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». По мнению авторов Концепции, все гражданско-правовые нормы, касающиеся прав на земельные участки и сделок с ними, должны быть исключены из земельного законодательства и перенесены в ГК РФ. Однако у представителей науки земельного права возникают вполне обоснованные опасения, что в этом случае не в полной мере будут учитываться особенности земли и иных природных ресурсов, нуждающихся в повышенной публичной защите^[2]. Они высказываются за сохранение существующих законодательных пропорций, т. е. за сочетание общих норм гражданского законодательства, обеспечивающих свободный оборот земельных участков, и специальных норм земельного законодательства, учитывающих специфику земли как объекта земельных отношений^[3].

Из сказанного можно сделать вывод, что общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности — в земельном законодательстве. Некоторые авторы именуют сделки с земельными участками земельно-правовыми сделками^[4], что не совсем верно, так как несмотря на определенную специфику, вытекающую из предмета сделок, сами сделки по сути являются гражданско-правовыми. Можно согласиться с А. Л. Корнеевым, что нет смысла в рамках земельного права создавать теорию сделок, которая сформировалась и апробирована в гражданском праве, следует использовать, а не отвергать разработки цивилистов в этой области^[5]

• [1] Следует отметить, что в и. 7 ст. 27 ЗК РФ и ст. 1 Закона об обороте земель говорится о земельных участках для индивидуального жилищного и гаражного строительства, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения. По нашему мнению, указанные нормы требуют уточнения, гак как земли сельскохозяйственного назначения по определению предназначены для нужд сельского хозяйства, а индивидуальное жилищное и гаражное строительство осуществляется на землях населенных пунктов.
• [2] Подробному анализу проекта Концепции развития гражданского законодательства (Концепции развития законодательства о вещных правах) полностью посвящен журнал «Экологическое право». 2009. № 5−6.
• [3] Галиновская Е. А. О направлениях развития земельного законодательства // Экологическое право. 2009. № 5−6. С. 44.
• [4] См., например: Касьянова О. В. Правовое регулирование сделок с земельными участками // Справочная правовая система «КонсультантПлюс», 2006.
• [5] Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками. М.: Городец, 2006.