За кем может быть признано право на самовольную постройку?

По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. В виде исключения право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим, только тогда, когда оно одновременно является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, можно говорить о приоритете прав владельцев земельных участков над правами лиц, осуществивших строительство.

В частности, П. и Ч. обратились в суд с иском к С. о признании за ними права собственности на строения, расположенные по адресу: г. Абакан, уд. В.Б., 27. Требования истцы мотивировали тем, что строения возведены на земельном участке, предоставленном в частную собственность для строительства жилого дома ответчику С., которая распорядилась этим участком, предоставив его во владение и пользование истцам для строительства двухквартирного жилого дома. П. и Ч. на спорном земельном участке своими силами и средствами возвели жилой дом и хозяйственные постройки, которые приняты в эксплуатацию. Однако в документах в качестве застройщика указан ответчик. Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ, истцы полагали, что приобрели право собственности на указанное выше домовладение и хозяйственные постройки. Ответчик С. требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что земельный участок приобретен ею для собственных нужд. Участок был предоставлен истцам во временное пользование, разрешение давалось только на возведение времянки. Жилой дом истцы возвели самовольно. В настоящее время ответчик планирует пользоваться спорным земельным участком самостоятельно.

В судебном разбирательстве было установлено, что постановлением от 30.10.1995 № 30 С. предоставлен в частную собственность земельный участок по адресу: г. Абакан, ул. В.Б., 27, обшей площадью 1000 кв. м. Актом приемки в эксплуатацию хозяйственных построек от 15 января 2003 г. были приняты в эксплуатацию следующие хозяйственные постройки по адресу: г. Абакан, ул. В. Б., 27.: две времянки, два гаража, баня, теплица, три сарая, навес. В указанном акте в качестве застройщика указана С. Из выписки из технического паспорта объекта недвижимости № 523−09 усматривается, что на указанном земельном участке расположен также не завершенный строительством жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано.

Рассматривая указанное дело, суд со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ указал, что для признания права собственности лицу, обратившемуся в суд с иском о признании права собственности, следует доказать факт изготовления новой веши с соблюдением закона и иных правовых актов. В частности, должно иметь место наличие права на земельный участок, на котором велось новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию. Кроме этого, изготовленная вещь не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Ответчиком в судебном заседании не отрицалось, что строения на земельном участке были возведены силами истцов и за счет их средств. Между тем, как следует из постановления от 30.10.1995 № 30, указанный выше земельный участок был предоставлен в частную собственность ответчику С., которая в судебном заседании пояснила, что давала истцам согласие лишь на возведение времянки.

При таких обстоятельствах суд расценил не завершенный строительством жилой дом и хозяйственные постройки по адресу: г. Абакан, ул. В.Б., 27 как самовольные постройки и указал, что ст. 218 ГК РФ в данном случае применяться не может. Руководствоваться необходимо ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства препятствуют признанию права собственности П. и Ч. в соответствии с нормами ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку земельный участок под строительство жилого дома и хозяйственных построек в установленном законом порядке истцам не отводился, разрешения на строительство данных объектов недвижимости от ответчика истцами не представлено.

Судам следует иметь в виду, что для признания права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных норм и правил. Иначе положение ст. 222 ГК РФ легко обходилось бы недобросовестными субъектами. Например, одно лицо (застройщик) по негласному соглашению с другим лицом (собственником земельного участка) возводит на его участке дом с нарушением строительных норм и правил. По окончании строительства собственник земельного участка обращается в суд с иском о признании права собственности к застройщику, тот не возражает против иска или даже признает его, что становится основанием для вынесения решения о признании права собственности.

Чтобы исключить подобные варианты развития ситуации, суду необходимо исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан, в иске о признании права собственности надо отказывать.