Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки

Чем обусловлено законодательное закрепление преимущественного права покупки?

По правилу, установленному п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В науке высказано несколько предположений, объясняющих закрепление за сособственниками права преимущественной покупки. Одни ученые утверждают, что сособственники имеют интерес в определенном круге субъектов права общей долевой собственности; конкретнее, в том, насколько он широк. Вот что писала на этот счет Р. П. Мананкова: «Интерес носителя права преимущественной покупки выражается не в том, кто будет соседом, а в том, иметь соседа или не иметь его (иметь одного или больше соседей)»^[1]. Другие полагают, что каждый из сособственников заинтересован в увеличении доли своего господства над вещью. В частности, О. Г. Козьменко указывал: «Логика законодателя ясна: множественность лиц, управомоченных проявлять свою власть на вещь, препятствует каждому из сособственников удовлетворять свой вещный интерес в полном объеме; увеличение идеальной доли в вещи позволит сособственнику реализовывать свой интерес в большем объеме; и поскольку сособственник в течение некоторого времени уже проявлял свою власть на вещь, включил вещь в процессы удовлетворения своих потребностей, вложил некоторые усилия в сохранение стоимости вещи — то справедливым будет предоставление именно ему, а не другим лицам, возможности увеличить степень своего господства на вещь»^[2].

Представляется, что все перечисленные выше точки зрения сводятся к одному выводу: сособственники заинтересованы в ликвидации права общей долевой собственности. Происходить это должно за счет отстранения других лиц от права общей долевой собственности с одновременным увеличением долей существующих участников вплоть до того момента, пока единоличным собственником не окажется один из них. Помочь в достижении такой цели призвано преимущественное право покупки.

Какова сфера действия преимущественного права покупки?

Поскольку преимущественное право покупки направлено на отстранение иных лиц от права общей долевой собственности, оно не действует, если доля отчуждается одному из сособственников. Если на обращение отозвалось несколько сособственников, ученые предлагают три варианта поведения продавца: 1) договор следует заключить с каждым пропорционально их долям; 2) договор следует заключить с первым из обратившихся; 3) договор может быть заключен с любым из них по усмотрению продавца.

Так как сособственники обладают преимуществом только перед третьими лицами, в отношениях между собой они свободны в выборе контрагента (ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор может быть заключен с любым из отозвавшихся сособственников по выбору продавца. На таких же позициях строится судебная практика. К примеру, по одному из дел суд указал, что «действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца — участника общей долевой собственности на объект недвижимости извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц, в зависимости от размера принадлежащих им долей» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.2011 № 33−15 893).

Сложнее выглядит ситуация, когда несколько сособственников обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, ответчик иск не признает, не желая видеть ни одного из них в качестве покупателя, при этом иск подлежит удовлетворению. В науке высказано мнение, что в таком случае требования сособственников целесообразно было бы удовлетворять в объеме, пропорциональном размеру их долей в праве собственности^[3].

Поскольку осуществление и защита прав сособственников не ставится законом в зависимость от размера их долей, следует признать правильным все же такое решение, при котором сособственники будут признаны покупателями в равных долях.

В п. 5 ст. 250 ГК РФ указано, что преимущественное право покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Представляется, что такое упоминание излишне, поскольку в п. 2 ст. 567 ГК РФ закреплено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, на договор мены распространяются все правила купли-продажи, следовательно, заключая договор мены, сособственник должен исходить из того, что является продавцом своей доли, а значит, действует право преимущественной покупки.

В науке и судебной практике возник вопрос о том, действует ли право преимущественной покупки, если доля в праве общей долевой собственности обменивается на индивидуально-определенную вещь. В частности, в одном из учебников по гражданскому праву сказано, что преимущественное право покупки «применяется и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества»^[4]. Следовательно, авторы учебника полагают, что если доля обменивается на индивидуально-определенную вещь, преимущественное право покупки не действует. Им вторят некоторые суды. Так, по одному из дел сказано следующее.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 ГК РФ можно применять лишь тогда, когда лицо, отчуждаемое имущество, обменивает свою долю на веши, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает лицу, отчуждаемому имущество, вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Таким образом, условием реализации истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены является готовность истца предоставить И. в собственность взамен долей объекты недвижимости, равноценные объекту (долям), принадлежащему И., и равнозначные объектам, принадлежащим С. А., на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.

Однако истцом не доказано наличие у него в собственности такого имущества, и истцом имущество взамен долей И. не предложено. В связи с отсутствием у истца предмета мены, равноценного спорным долям И. и равнозначного предлагаемому С. А. взамен долей И., реализация истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены невозможна.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на ст. 250 ГК РФ об отсутствии необходимости при реализации права преимущественной покупки у И. долей предоставлять И. иное имущество сводятся к неправильному толкованию закона без учета особенностей сделки мены, по которой истец заявил о переводе прав и обязанностей стороны на себя.

Учитывая, что отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены, а право собственности С. А. на спорные доли незавершенного объекта недвижимости зарегистрировано на основании указанного договора на законном основании, права истца такой регистрацией не нарушены, и судом обоснованно не установлено основания для признания государственной регистрации права собственности С. А. недействительной (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.10.20П № 33−16 024).

Указанное решение примечательно еще и тем, что суд называет родовыми вещами объекты недвижимости, однако это тема отдельного разговора.

Итак, существует мнение, что мена подпадает под действие ст. 450 ГК РФ только тогда, когда доля обменивается на веши, определенные родовыми признаками. Соответственно, мена на индивидуальноопределенные вещи исключает применение ст. 450 ГК РФ.

Действительно, законодательство знает разделение вещей на индивидуально-определенные (п. 2 ст. 1050, п. 2 ст. 463 ГК РФ и др.) и родовые (п. I ст. 807, 822, 890 ГК РФ и др.). Однако если законодатель считает возможным установить какие-либо особенности правового регулирования в зависимости от деления вещей на индивидуально-определенные или родовые, он прямо говорит об этом в норме права. Подобного указания в ст. 450 ГК РФ нет.

По всей вероятности, сторонники обозначенного выше подхода руководствуются тем, что уведомление другого сособственника о мене доли на индивидуально-определенную вещь становится скорее не противозаконным, а нецелесообразным, так как другой сособственник не сможет предложить точно такую же вещь (в чем собственно и смысл выделения индивидуально-определенных вещей). Такое мнение верно лишь отчасти. Во-первых, не все индивидуализирующие признаки вещи имеют потребительскую ценность. Попробуем объяснить это на следующем примере. Автомобиль является индивидуально-определенной вещью. Судебная практика здесь едина, в отличие, кстати, от теории. Из числа однородных вещей автомобили выделяются через указания на их номерные агрегаты. Теперь представим, что сособственник решил обменять свою долю на конкретный автомобиль. Текст его извещения содержит указание на марку, модель автомобиля, год выпуска, цвет, пробег, техническое состояние и номерные агрегаты (номер двигателя, шасси, кузова и прочее). На извещение отозвался другой сособственник и предлагает такой же автомобиль, только, разумеется, с агрегатами других номеров. Может ли отправивший предложение сособственник отказаться от мены, сославшись на то, что его интерес состоит в приобретении автомобиля именно с такими и никакими другими номерными агрегатами? Во-вторых, согласно п. I ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) по цене и на прочих равных условиях. Смысл данного положения состоит в установлении баланса прав покупателя и продавца, чтобы, с одной стороны, продавец предлагал совершить покупку сперва и преимущественно сособственнику, но, с другой стороны, чтобы покупатель-сособственник не пользовался своим выгодным положением и не мог навязать менее выгодные условия, чем любой другой участник гражданско-правовых отношения. То есть, по логике п. I ст. 250 ГК РФ, при прочих равных условиях выбор должен пасть на сособственника. Другими словами, закон говорит о равенстве условий, но не абсолютной идентичности материальных объектов сделки. Если сособственник предлагает автомобиль с такими же потребительским свойствами, пребывает ли он в равном положении с иными лицами и выполняет ли он пожелание продавца? Вероятно, да. При таких обстоятельствах, при рассмотрении споров, связанных с применением ст. 250 ГК РФ к случаям мены, необходимо исходить из того, являются ли равными условия сделки. Тождественность материальных объектов сделки выяснению не подлежит. В связи с этим не всегда имеет значение, является предметом меры индивидуально-определенная вещь или вещь, определенная родовыми признаками.

Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (подп, «б» п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»), что обосновано его природой. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, предметом договора ренты, среди прочего, является обязательство по содержанию получателя ренты, что позволяет отнести указанный договор к фидуциарным сделкам, т. е. сделкам, основанным на личной, доверительной связи сторон. Очевидно, что сособственнику не безразлично, с кем он установит личную связь — кто будет осуществлять за ним уход, а потому постановление Пленума совершенно справедливо отрицает применение ст. 250 ГК РФ в случаях заключения договора пожизненного содержания с иждивением.

В основном суды правильно применяют приведенное выше положение постановления Пленума. Так, по одному из дел суд апелляционной инстанции указал: «Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, поскольку положения ст. 250 ГК РФ предусматривают преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности, что не имело место в данном случае, а ссылки истца на то, что договор пожизненного содержания с иждивением ответчиком не исполнялся, могли являться основанием для расторжения указанного договора, но не для применения ст. 250 ГК РФ. А., являясь собственником указанной доли жилого помещения, в соответствии со ст. 209 ГК РФ распорядился ею по своему усмотрению, путем заключения указанного договора с ответчиком, и не обязан был предлагать истцу заключить договор пожизненного содержания с иждивением либо иной договор» (апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2012 по делу № 11−25 683).

При заключении иных договоров ренты (постоянной и пожизненной) преимущественное право покупки действует, так как в их предмет не входит содержание получателя ренты и они не являются фидуциарными. В частности, рассматривая одно из дел суд вышестоящей инстанции счел, что суд нижестоящей инстанции при вынесении решения обоснованно исходил из того, что защита прав участников долевой собственности при распоряжении одним из собственников принадлежащей ему долей предусмотрена положениями ст. 250 ГК РФ путем предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности. При том положении, что отчуждение принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на квартиру произведено на основании договора пожизненной ренты, сделка носила возмездный характер, суд пришел к правильному выводу о том, что права истца нарушены при заключении данного договора (определение Московского городского суда от 14.06.2011 по делу № 4г/7−5060/11).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. По смыслу приведенной нормы продавец обязан известить тот круг сособственников, который существует в момент извещения. Если количество сособственников изменилось, повторно исполнять свою обязанность продавец не обязан. Оценив имеющиеся в материалах одного из дел доказательства в их совокупности, судебная коллегия согласилась с выводами суда о том, что П. было предложено приобрести отчуждаемые П. О. и К. К. доли в квартире, однако преимущественное право на приобретение данных долей П. реализовано не было; при этом она путем заключения договоров дарения увеличила число сособственников данной квартиры, не сообщив об этом продавцам (определение Московского городского суда от 08.08.2011 по делу № 33−24 761).

• [1] Мананкова Р. П. Правоотношение обшей долевой собственности граждан по советскому законодательству: дис… канд. юрид. наук. Томск, 1970. С. 118.
• [2] Козьменко О. Г. Модели обшей собственности по гражданскому законодательству Российской Федерации: дис… канд. юрид. наук. С. 68
• [3] Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: дис… канд. юрид. наук. С. 129.
• [4] Гражданское право: учебник в 2 т. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 5-е изд. М., 2001. Т. 1.